Acquisto di immobili da costruire: le tutele previste dalla legge con la TAIC

Acquistare un immobile da costruire, diversamente da come si potrebbe pensare, è un’attività potenzialmente pericolosa, specie per i consumatori i quali, normalmente, sono ignari dei pericoli e dei rischi che derivano dalla stipula dei contratti. Senza anticipare ciò che verrà trattato più diffusamente in prosieguo, quando si conclude un contratto di acquisto di immobili da costruire l’imprenditore o l’impresa che si obbliga a costruire l’immobile potrebbe andare in contro a problemi finanziari e, nei casi più gravi, potrebbe dichiarare banca rotta. In questo particolare caso il consumatore, che nel frattempo ha già versato il prezzo nelle mani dell’imprenditore per acquistare il bene, potrebbe perdere il denaro pagato. Questo perché quando si apre una procedura concorsuale, questa è finalizzata a soddisfare tutto il ceto creditorio, non solo il consumatore che ha già pagato l’immobile che non riceverà mai. Onde evitare questo, e molti altri problemi ancora, il legislatore ha previsto una precisa tutela in favore di chi acquista immobili da costruire ovvero la TAIC (Tutela acquirenti immobili da costruire). 

1. Cos’è la TAIC e qual è il suo scopo 

La TAIC è espressamente disciplinata dal Decreto Legislativo n. 122 del 2005, il quale contiene una particolare tutela in favore dell’acquirente di immobili da costruire. L’art. 1 del citato Decreto prevede, infatti, che a tutti i contratti che abbiano l’effetto anche non immediato di trasferire un diritto reale o personale di godimento di un immobile in corso di costruzione da un imprenditore, “costruttore”, ad una persona fisica, sono soggetti all’applicazione della normativa TAIC. 

La ratio di questa normativa è quella di garantire una tutela adeguata al c.d. contraente debole (che non è necessariamente un consumatore) ossia della persona fisica che, contraendo per l’acquisto di un bene immobile da costruire, abbia come controparte un professionista che agisce nell’esercizio della propria attività d’impresa. Come anticipato, dunque, uno degli scopi della normativa in esame è quella di colmare le asimmetrie contrattuali che ormai caratterizzano questi particolari contratti. Ciò è possibile mediante l’imposizione dell’osservanza di determinate regole do comportamento che possano garantire un riequilibrio tra le parti

In molti hanno sostenuto l’irragionevolezza della disparità di trattamento tra acquisto di immobili già edificati ed immobili in corso di costruzione, in realtà, si tratta di due situazioni diverse che necessitano di essere trattate diversamente. Solo in caso di acquisto di immobili in corso di costruzione, infatti, è possibile parlare di debolezza contrattuale nei confronti dell’acquirente vista la prassi piuttosto diffusa da parte delle imprese di finanziare le costruzioni, in gran parte, proprio con gli acconti anticipati dagli acquirenti, il che li espone, come già accennato, ad un rischio notevole per un lungo lasso di tempo. Tali rischi, viceversa, non si verificano in caso di acquisto di immobili già ultimati, posto che, in caso di inadempimento da parte del venditore, l’acquirente si può avvalere degli strumenti previsti dalla legge in tali casi come ad esempio l’art. 2932 c.c. ovvero l’esecuzione forzata in forma specifica. Per tali ragioni, la dottrina ormai quasi unanime ritiene che la tutela degli acquirenti di immobili da costruire non sia discriminatoria, né illegittima in ossequio al principio di uguaglianza sostanziale. 

2. Quando è possibile applicare la TAIC 

La TAIC è una normativa speciale che trova applicazione solo se ricorrono determinati presupposti oggettivi, soggettivi e negoziali

Per quanto concerne l’elemento soggettivo, l’art. 2 del Decreto Legislativo in esame contiene la nozione di “acquirente” di immobili da costruire. Più precisamente, si tratta della persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire ovvero che abbia stipulato altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere come effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato (per sé o per un parente di primo grado) della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) su un immobile da costruire. Pertanto, affinché possa applicarsi la TAIC è fondamentale che l’acquirente sia una persona fisica (a prescindere che sia un professionista o un consumatore). Per quanto concerne il venditore, invece, l’art. 2 stabilisce che l’obbligato a prestare la fideiussione è il costruttore, ovvero, l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promette in vendita o che vendono un immobile da costruire. In sintesi, la normativa è chiara nell’individuare nelle figure dell’imprenditore (a prescindere che sia una persona fisica o giuridica) e della cooperativa edilizia, il soggetto venditore che è obbligato a rispettare la TAIC

2.1 Presupposti oggettivi 

Sempre l’art. 1 lettera d) disciplina i presupposti oggettivi di applicazione della TAIC, pertanto, fornisce la definizione di immobile da costruire. Debbono intendersi, secondo la normativa sopra citata, immobili da costruire gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia giunta ad ultimazione, versando in uno stato tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. Ciò significa, dunque, che la disciplina TAIC non si applica a tutti i contratti che abbiano per oggetto un immobile non ultimato, ovvero, un immobile in corso di ristrutturazione leggera. È fondamentale che sia già stato richiesto il titolo edilizio (ovvero il permesso a costruire o altro titolo) e che lo stato dei lavori non sia così avanzato da poter ottenere il rilascio del certificato di agibilità del bene. È chiaro lo scopo della norma, ovvero, contrastare il fenomeno (fino a qualche anno fa dilagante) dell’abusivismo edilizio. 

A questo punto potrebbe sorgere spontanea una domanda: quindi la TAIC non si applica in caso di acquisto di fabbricati “sulla carta” ovvero per i quali non sia stato ancora chiesto il titolo edilizio?  La risposta è negativa. Tuttavia, al fine di poter tutelare al meglio l’acquirente, è pur sempre possibile per le parti, previo accordo, applicare pattiziamente la disciplina della TAIC, in modo da estendere la tutela in essa prevista anche a casi che non rientrano strettamente nel perimetro normativo della norma in esame. 

2.2. La TAIC si applica anche all’immobile da ristrutturare?

È dubbio se la TAIC possa trovare o meno applicazione anche in caso di ristrutturazione dell’immobile. Oggi è prevalente l’opinione secondo la quale la normativa in esame trovi applicazione anche in caso di ristrutturazione. Ovviamente non si tratta di una qualsiasi forma di intervento sull’immobile già edificato (non basta, ad esempio, tinteggiare il salotto e cambiare i mobili) è necessaria la c.d. ristrutturazione maggiore, ovvero, interventi complessi che sono idonei ad incidere, per quantità o qualità, sugli elementi tipologici, strutturali e formali del fabbricato, con conseguente trasformazione integrale dell’edificio preesistente. Si pensi, ad esempio, all’abbattimento di un immobile e contestuale ricostruzione dello stesso. 

2.3. Presupposti negoziali 

L’ultimo presupposto previsto dalla disciplina TAIC è quello negoziale. Ebbene, la normativa in questione si applica solo ed esclusivamente in caso di contratti che abbiano come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ai sensi dell’art. 2 del Decreto legislativo 122/2005. La TAIC, dunque, si applica non solo al classico contratto preliminare avente per oggetto un immobile da costruire ma anche ad altri tipi di contratto, in particolare alle vendite obbligatorie (ovvero i contratti ad effetti reali differiti), quali: 

  • Il contratto di vendita di cosa futura avente per oggetto il fabbricato da costruire; 
  • Il contratto di cosa futura ed altrui di fabbricato da costruire di proprietà di terzi; 
  • Il contratto di vendita con patto di riservato dominio; 
  • Il contratto di vendita sottoposto a condizione sospensiva e il contratto di vendita con previsione di un termine; 
  • Il contratto di permuta di area (ovvero di un bene presente) con l’unità immobiliare da costruire (ovvero un bene futuro);
  • Il contratto di cessione di quota indivisa di area, con condominio precostituito, ove il corrispettivo della cessione consiste nell’obbligo dell’acquirente di costruire, a sue spese, anche la porzione di edificio del venditore; 
  • Il contratto di opzione. 

3. La fideiussione prestata dal costruttore 

La TAIC prevede, a pena di nullità dell’intero contratto stipulato tra venditore ed acquirente, che può essere fatta valere solo ed esclusivamente da quest’ultimo, la stipula di una fideiussione. Quest’ultima rappresenta una preziosissima protezione per l’acquirente e deve coprire tutti gli importi corrispondenti ai corrispettivi che quest’ultimo ha pagato al venditore o che quest’ultimo deve riscuotere prima dell’edificazione e del trasferimento dell’immobile. La fideiussione ha chiaramente lo scopo di proteggere il soggetto debole (ovvero l’acquirente) dagli effetti negativi che potrebbero derivare dallo stato di insolvenza del venditore. Infatti, ogniqualvolta il costruttore si renda insolvente rispetto agli obblighi assunti (e anche in caso di mancato rilascio della polizza assicurativa di cui infra), l’acquirente potrà riscuotere la polizza all’uopo stipulata in suo favore. 

Più precisamente, la polizza può essere escussa: 

  • Una volta verificatasi la situazione di crisi, a richiesta scritta della parte acquirente; 
  • A decorrere dalla data di attestazione del Notaio di non aver ricevuto, per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme ai modelli emanati con Decreto Ministeriale. 

È bene precisare che gli estremi di questa polizza (la quale deve avere delle caratteristiche ben precise indicate nel Decreto legislativo 122/2005) devono necessariamente contenuti nell’atto pubblico a pena di nullità dello stesso nonché l’attestazione del Notaio che essa è pienamente conforme ai modelli ministeriali. 

4. La polizza assicurativa a vantaggio dell’acquirente di immobili da costruire 

La polizza fideiussoria è una prima forma di tutela per l’acquirente che svolge la sua funzione di garanzia dalla data della stipula del contratto fino al trasferimento della proprietà del bene immobile. Essa, dunque, copre (come anticipato) tutte quelle somme che l’acquirente versa prima che l’effetto traslativo si realizzi. Viceversa, quando quest’ultimo si verifica, la polizza fideiussoria viene meno e sorge, in capo al venditore, l’obbligo di prestare una nuova garanzia in favore dell’acquirente. Si tratta della polizza assicurativa indennitaria di durata decennale. Lo scopo di questa polizza è quello di coprire i rischi ed i difetti che possono manifestarsi e concretizzarsi dalla conclusione dei lavori. Essa copre tutti i danni materiali e diretti dell’immobile, anche se cagionati a terzi, derivanti dalla rovina totale o parziale dell’immobile, o da gravi difetti strutturali delle opere per vizio del suolo o per difetto della costruzione dell’immobile. In poche parole, la TAIC tutela l’acquirente non solo prima che si manifesti l’effetto traslativo (ovvero prima che l’acquirente diventi pieno ed esclusivo proprietario dell’immobile) ma anche dopo che quest’effetto si realizzi. 

5. Il contenuto del contratto 

L’art. 6 del Decreto legislativo 122/2005 specifica qual è il contenuto che deve necessariamente avere il contratto a pena di nullità. Pertanto, ai sensi dell’art. sopra citato non è possibile omettere nel contratto

  • Le indicazioni necessarie per poter effettuare la trascrizione ed i dati di identificazione catastale dell’immobile; 
  • La descrizione analitica dell’immobile acquistato e di tutte le pertinenze di uso esclusivo dello stesso; 
  • Gli estremi degli eventuali atti d’obbligo e le convenzioni stipulate per l’ottenimento dei titoli edilizi necessari per l’edificazione del bene e l’elencazione dei vincoli eventualmente previsti; 
  • I termini massimi per l’esecuzione integrale della costruzione; 
  • L’indicazione analitica del prezzo o del corrispettivo complessivo ed i termini e le modalità di pagamento; 
  • Le caratteristiche tecniche del fabbricato in costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante dello stesso, alle tamponature, ai solai etc; 
  • Gli estremi della polizza fideiussoria; 
  • L’eventuale esistenza di formalità pregiudizievoli come, ad esempio, iscrizioni ipotecarie o trascrizioni pregiudizievoli; 
  • Gli estremi del permesso di costruire o del titolo abilitativo edilizio diverso da quest’ultimo; 
  • L’eventuale presenza di imprese appaltatrici; 
  • Ai sensi e per gli effetti dell’art. 2645 bis del Codice civile, al fine di poter effettuare la trascrizione dell’atto, è necessario indicare la superfice utile della porzione di terreno e la quota di diritto spettante all’acquirente sull’intero fabbricato espressa in millesimi. 

Infine, l’atto deve contenere anche due allegati fondamentali: 

Il capitolato dei lavori e gli elaborati del progetto in forza dei quali è stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio (come, ad esempio, il Permesso di costruire). 

6. L’obbligo di frazionamento o di cancellazione dell’ipoteca preesistente 

Ulteriore forma di tutela in favore dell’acquirente di immobili da costruire è sancita nell’art. 8 del Decreto legislativo 122/2005. Infatti, ove sul terreno su cui sia stato edificato il fabbricato preesista un’ipoteca con relativo mutuo concesso dalla banca (ad esempio per acquistare il fondo stesso oppure per finanziare l’intero fabbricato da costruire), il Notaio ha l’obbligo di procedere al frazionamento dello stesso oppure al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca. 

Lo scopo della norma, in poche parole, è di evitare che l’acquirente possa acquistare un bene gravato da un’ipoteca iscritta a garanzia di un finanziamento che non lo riguarda affatto. L’ipoteca iscritta su fondo, infatti, si estende al fabbricato su esso costruito, pertanto, se non viene frazionata oppure estinta, graverebbe per l’intero su tutte le unità abitative che compongono il fabbricato. Questo causerebbe problemi enormi per l’acquirente dell’immobile poiché si troverebbe ad avere un bene immobile gravato per un debito altrui, ergo, se il costruttore non dovesse pagare il creditore (ovvero la banca) quest’ultima potrebbe aggredire il fabbricato (compreso l’immobile acquistato dall’acquirente) e soddisfare le sue pretese. Per evitare tutto questo, il legislatore ha previsto il divieto per il Notaio di procedere all’atto di vendita se anteriormente o contestualmente alla stipula non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sul bene immobile. 

7. Consulenza e assistenza legale per il tuo caso

Come avrai notato, la disciplina prevista in relazione all’acquisto di immobili da costruire è decisamente complessa poiché se non sussistono i presupposti oggettivi, soggettivi o negoziali imposti dalla legge per applicare la TAIC, l’acquirente potrebbe andare in contro a rischi seri e di perdere le somme già pagate al venditore.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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