Come affittare un appartamento per brevi periodi 
Eleonora Truzzi - 6 Febbraio 2020

Hai una seconda casa che non sai come sfruttare? La tua professione ti consente di trascorrere lunghi periodi all’estero lasciando la tua casa disabitata? Oppure impegni lavorativi ti costringono a frequenti trasferte?

Possedere un immobile e non poterlo sfruttare appieno dispiace a tutti.

Per questo è nata la disciplina degli affitti brevi, anche conosciuta con il nome di locazione turistica.

Si tratta di un ottimo escamotage per non lasciare vuoto l’immobile, percepire un compenso extra rispetto al proprio reddito di base e mantenere comunque la proprietà dell’immobile.

Scopriamo subito come affittare un appartamento per brevi periodi di tempo.

Cos’è l’affitto breve?

Ad introdurre il concetto di affitto breve è stato il decreto legge 50/2017.

Questo concetto delinea la possibilità di affittare un immobile residenziale, non commerciale, per un periodo che non superi i 30 giorni. Per fare questo puoi decidere se agire privatamente oppure se appoggiarti ad un’agenzia.

In realtà, la locazione può essere stabilita anche per una durata superiore tuttavia, in questo caso, sorge la necessità di registrazione del contratto.

Secondo il contratto che ti permette di affittare un appartamento per un lasso di tempo ristretto, tu puoi decidere se mettere semplicemente a disposizione il locale oppure se vuoi fornire al locatario anche tutta una serie di servizi aggiuntivi come la pulizia delle stanze o il cambio delle lenzuola.

La scelta di un contratto con prestazione alberghiera o meno è tua, non sei obbligato a determinati adempimenti come nel caso, per esempio, dell’apertura di un Bed & Breakfast.

L’immobile deve trovarsi in una località turistica?

Abbiamo detto che gli affitti brevi vengono anche definiti locazione turistica.

Quindi solamente chi possiede un immobile residenziale in una zona turistica può affittare un appartamento per un breve periodo di tempo?

Assolutamente no!

Il termine locazione turistica viene utilizzato per escludere una necessità di abitazione stabile, che si tradurrebbe in un affitto a tutti gli effetti.

I tuoi inquilini possono essere persone che viaggiano, ma anche coloro che sono obbligate a muoversi per questioni di salute oppure che hanno bisogno di una base economica per un soggiorno di lavoro di qualche giorno.

Le esigenze possono essere le più svariate, l’importante è che l’attività che svolgi come locatore non assuma le caratteristiche di un’attività commerciale, altrimenti la disciplina degli affitti brevi non può più trovare applicazione.

Quali caratteristiche deve avere l’immobile?

Come abbiamo già specificato, per poter affittare un appartamento per brevi periodi devi possedere un immobile residenziale e non commerciale.

Inoltre, come ben potrai immaginare, l’immobile deve essere in buone condizioni tali da poter ospitare un inquilino.

È molto importante ricordare che, esattamente come può capitare per l’apertura di un bed & breakfast, le caratteristiche tecniche che deve avere l’immobile variano in base alla regione in cui è ubicato.

Quindi la metratura, la disposizione degli spazi interni, la dimensione delle stanze devi accertarla nel momento in cui intendi affittare l’appartamento.

Gli adempimenti fiscali se vuoi affittare un appartamento per brevi periodi

Ora arriviamo alla parte più spinosa: gli adempimenti fiscali.

Affittare un appartamento per brevi periodi non costituisce un’attività commerciale che ruota attorno a questo scopo. Di conseguenza, non sei obbligato ad aprire una partita IVA.

In ogni caso, se vuoi essere sicuro dell’esonero dalla partita IVA, puoi chiedere chiarimenti presso il Comune o la Regione in cui risiedi.

Per quanto riguarda il principale adempimento fiscale in materia di affitti brevi, come locatore devi pagare un’aliquota del 21% sul canone complessivo, ossia la cifra stabilita per l’affitto, chiamata anche cedolare secca.

Se il contratto dura meno di 30 giorni, non è necessaria la registrazione non è richiesta nemmeno l’imposta di registro e di bollo.

Le tasse relative all’immobile, IMUTASI, vanno pagate solamente nel momento in cui l’immobile costituisca la seconda casa di proprietà.

Sei obbligato a chiedere una caparra?

Assolutamente no, questa scelta rimane a tua discrezione. Se intendi chiederla, generalmente, si considera una percentuale che varia dal 10% al 30% sul prezzo finale.

Le caparre che puoi applicare sono di due tipologie. La prima è la caparra confirmatoria, ossia una sorta di tutela che viene chiesta in caso di recesso. La seconda è la caparra penitenziale, per ottenere un risarcimento se il locatore disdice la prenotazione senza un congruo preavviso.

Quali sono gli obblighi delle parti?

Nonostante si tratti di un affitto breve, entrambe le parti sono tenute a seguire norme di buona condotta per rendere questa esperienza positiva per tutti.

Se intendi affittare un appartamento devi presentare una casa sicura e pulita, indicare con chiarezza tutti i servizi che offri senza omettere nulla, puoi stipulare un’assicurazione per tutelarti maggiormente e puoi lasciare tutto ciò di cui gli inquilini possono avere necessità come, per esempio, un kit di soccorso.

Dall’altro lato, chi entra in una casa non sua può chiedere tutte le informazioni di cui ha bisogno riguardo all’immobile, ha diritto ad un contratto in forma scritta, deve impegnarsi ad effettuare i pagamenti nei termini prestabiliti e deve preoccuparsi di non danneggiare l’immobile e il suo contenuto.

Affittare un appartamento può essere una bellissima esperienza, a patto che entrambe le parti si comportino in modo diligente e rispettoso.

Come fare pubblicità per affittare un appartamento?

Dopo aver deciso di affittare un appartamento di tua proprietà, devi pubblicizzarlo per dare la possibilità a persone potenzialmente interessate di trovarti facilmente.

Sul web esistono tantissimi siti per affitti brevi. Il più famoso è sicuramente Airbnb che offre soluzioni molto interessanti anche a prezzi contenuti.

Altri siti web molto popolari sono CaseVacanza.itHomeAway.

Puoi utilizzare anche i social media per pubblicizzare la disponibilità della tua casa, ma sicuramente sono più affidabili i siti creati appositamente con questo scopo.

Inoltre, in questo modo puoi gestire in modo più organizzato la prenotazione, compilare una scheda dettagliata con fotografie e descrizione dell’immobile, nonché indicare tutti i servizi che metti a disposizione degli ospiti.

Decidere di affittare un appartamento per un breve periodo, oltre a darti una possibilità di guadagno, ti consente di conoscere tante nuove persone con le quali puoi instaurare un ottimo rapporto. 

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Tags articolo:immobili affari affitto

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