Affitto d’azienda: come farlo?

L’affitto d’azienda è uno strumento decisamente flessibile, che è utilizzato per diversi scopi.

Infatti la versatilità dell’istituto gli consente di poter essere impiegato sia nelle operazioni di finanza straordinaria, sia nella gestione del passaggio generazionale, sia nei processi di risanamento aziendale per minimizzare i rischi dell’acquirente e salvaguardare il valore aziendale.

La flessibilità però comporta una particolare attenzione da parte del professionista nella stesura del contratto al fine di limitare le cause di potenziale conflitto tra affittante ed affittuario.

Proprio per questo motivo, se sei interessato a saperne di più, ti consiglio di andare avanti con la lettura dell’ articolo.

In questa guida tratteremo gli aspetti peculiari della disciplina del contratto di affitto di azienda.

1. Affitto d’Azienda: Definizione

L’affitto d’azienda è disciplinato all’interno del nostro Codice Civile.

L’affitto di azienda è innanzitutto previsto dall’art. 2562 c.c., che a sua volta richiama l’art. 2561 c.c. relativo all’usufrutto: “L’usufruttuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Se non adempie tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell’azienda, si applica l’art. 1015 [cessazione dell’usufrutto]. La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine dell’usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’usufrutto”.

Vista l’esigenza di colmare le lacunose disposizioni in materia di affitto d’azienda non rimane che rifarsi per quanto possibile agli articoli sulla locazione (artt. 1615 e segg. c.c. ).

A tal proposito, può essere importante richiamare anche l’art. 2555 c.c. che definisce l’azienda come “il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”. La possibilità di stipulare contratti di affitto aventi ad oggetto l’azienda è prevista appunto  dall’art. 2562 c.c., il quale si limita a prevedere che all’affitto d’azienda si applichino le medesime norme previste dall’art. 2561 c.c. in tema di usufrutto d’azienda.

Più precisamente, dunque, l’affitto di azienda è quel contratto con il quale il proprietario (affittante), dietro corrispettivo, si obbliga a far godere l’azienda ad altro soggetto (affittuario), il quale deve gestirla, senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni delle scorte.

Il contratto di affitto di azienda deve essere redatto con atto pubblico (o scrittura privata autenticata) depositato, per l’iscrizione nel Registro delle imprese, a cura del notaio rogante, nei 30 giorni successivi all’operazione.

3. Obiettivi e finalità dell’affitto di azienda

L’affitto di azienda è uno strumento contrattuale che può consentire alle parti il raggiungimento di diverse finalità.

Come già accennato, infatti, la sua versatilità consente di utilizzarlo per più scopi.

Può essere, infatti, un’operazione strumentale ad altre operazioni straordinarie quali cessione o fusione d’azienda; in particolare con l’inserimento di clausole contrattuali adeguate può limitare i rischi di sopravvenienze passive a carico del futuro compratore.

Inoltre, nel bel mezzo di un passaggio generazionale, permette di verificare la capacità imprenditoriale dell’erede senza perdere la proprietà dell’azienda. L’affitto in sostanza può rappresentare un periodo di prova garantendo all’attuale imprenditore la tutela e la salvaguardia dei propri interessi e del capitale aziendale.Prestando attenzione, invece, alle patologie aziendali che possono verificarsi consente l’esercizio temporaneo dell’attività in caso di crisi finanziaria o fallimento, salvaguardando l’integrità dei beni aziendali e dell’avviamento. Il concordato preventivo mediante contratto di affitto e opzione di cessione dell’azienda ne è l’esempio più classico.

L’operazione spesso a tutela delle parti è subordinata alla approvazione degli organi della procedura. Si ricorda in particolare che in base all’art. 79 della Legge Fallimentare, “Il fallimento non è causa di scioglimento del contratto d’affitto d’azienda, ma entrambe le parti possono recedere entro 60 giorni, corrispondendo alla controparte equo indennizzo che, nel dissenso delle parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati”. Inoltre l’indennizzo dovuto dal curatore è qualificato come credito prededucibile.

4. Obblighi dell’affittante

Il primo obbligo sussistente in capo all’affittante è l’ obbligo di consegna dell’azienda.

Infatti, In base all’art. 1617 c.c. il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in stato da servire all’uso e alla produzione a cui è destinata.

Il diritto di controllo può essere esercitato dal locatore  che  può chiedere la risoluzione del contratto se l’affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa (art. 1618 c.c.). Inoltre il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono (art. 1619 c.c.).

Può essere infatti molto importante prevedere espressamente all’ interno del contratto anche la possibilità di effettuare controlli nella contabilità aziendale per monitorare l’andamento economico/patrimoniale.

L’affittante ha un generale dovere di cooperazione con l’affittuario, ad esempio per facilitare il passaggio di consegne, i rapporti con la clientela, le pratiche necessarie per l’ottenimento o la voltura delle autorizzazioni amministrative, ecc.

Obblighi dell’affittuario

Nella gestione aziendale i principali obblighi che fanno capo all’affittuario sono:

  • esercitare l’attività sotto la ditta che la contraddistingue, se il concedente vi ha acconsentito;
  • non modificare la destinazione economica dell’azienda;
  • provvedere alla conservazione dell’efficienza dell’organizzazione degli impianti e le normali dotazioni di scorte;
  • corrispondere il canone dovuto, nei tempi e con le modalità stabilite contrattualmente;
  • non lasciare inattiva l’azienda.

Durante la sua gestione l’affittuario può, salvo diversi limiti stabiliti contrattualmente, vendere beni che, nella normale operatività dell’azienda, sono destinati a tale scopo; può modificare o sostituire impianti, macchinari e attrezzature varie.

L’affittuario, inoltre, ex art. 1620 c.c., può intraprendere tutte quelle iniziative che ritenga opportune per produrre un aumento di reddito o creino un incremento del valore aziendale, purché esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all’interesse della produzione. È fatto invece espresso divieto, salvo diversa previsione contrattuale, di subaffittare e/o cedere l’affitto senza il consenso dell’affittante (art. 1624 c.c.). La violazione di tale divieto è causa di risoluzione del contratto d’affitto d’azienda.

5. Divieto di concorrenza nell’affitto d’azienda

In base all’art. 2557 c.c. chi aliena l’azienda deve astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento, dall’iniziare una nuova impresa che per l’oggetto, l’ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell’azienda ceduta.

Il patto di astenersi dalla concorrenza in limiti più ampi di quelli previsti dal comma 1 art. 2557 c.c. è valido, purché non impedisca ogni attività professionale dell’alienante. Esso non può eccedere la durata di cinque anni dal trasferimento. Se nel patto è indicata una durata maggiore o la durata non è stabilita, il divieto di concorrenza vale per il periodo di cinque anni dal trasferimento. Nel caso di usufrutto o di affitto dell’azienda il divieto di concorrenza disposto dal comma 1 art. 2557 c.c. vale nei confronti del proprietario o del locatore per la durata dell’usufrutto o dell’affitto.

Su questo punto occorre prestare molta attenzione.

Infatti, se si bada bene al dettato normativo, la disposizione nulla dice per la concorrenza dell’affittuario (al termine dell’affitto). Sarebbe dunque opportuno quindi prevedere adeguata regolamentazione contrattuale a tutela dell’avviamento.

6. Successione nei contratti nell’affitto d’azienda

In base a quanto previsto dall’art. 2558 c.c., se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale. Tuttavia il terzo contraente può recedere dal contratto entro 3 mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell’alienante. I contratti originari (posti in essere dall’affittante) eventualmente ancora in essere al termine del rapporto tornano in capo all’affittante come quelli stipulati dall’affittuario ancora esistenti al termine dell’affitto. Non si trasferiscono all’affittante i contratti ex novo stipulati dall’affittuario.

Nel contratto di affitto d’azienda è importante definire i rapporti con terze parti, in particolar modo i contratti che permettono il subentro automatico (non tutti i contratti lo consentono, come ad esempio il leasing).

7. Gestione delle rimanenze e contratti di lavoro

Solitamente in assenza di previsione normativa si preferisce prevedere nel contratto di affitto le modalità di gestione delle rimanenze mediante l’inserimento di clausole contrattuali da definirsi tra le parti.

Le modalità solitamente preferite sono:

  • redazione di un inventario analitico da allegare al contratto, al termine del quale le rimanenze verranno restituite nella stessa quantità e pari valore, conguagliando l’eventuale differenza in denaro (assieme alle altre differenze inventariali);
  • vendita dell’intero magazzino esistente all’affittuario.

I rapporti di lavoro seguono l’azienda nel passaggio dal proprietario all’affittuario ed in quello successivo dall’affittuario all’affittante. La Corte di Cassazione (sentenza n. 2644/1985), ha chiarito che il trasferimento implica per l’affittante la responsabilità solidale per tutti i debiti dell’affittuario verso i dipendenti e relativi a rapporti di lavoro, inclusi quelli di natura assicurativa e previdenziale.

Detta responsabilità non è derogabile dalle parti con conseguente nullità di ogni patto contrario. Solo i lavoratori potranno infatti rinunciare alle loro tutele e liberare l’ex datore di lavoro mediante le previste procedure conciliative/sindacali.

8. Crediti e debiti nell’affitto d’azienda

All’affitto d’azienda non si applicano gli artt. 2559 e 2560 c.c. relativi ai debiti e crediti dell’azienda ceduta. È necessario quindi disciplinare detti rapporti nel contratto. Si riportano gli articoli di legge a completezza di informazione poiché nella maggior parte dei casi l’affitto termina con una cessione dell’azienda stessa all’affittuario.

La cessione dei crediti relativi all’azienda ceduta, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento dell’iscrizione del trasferimento nel Registro delle imprese. Tuttavia il debitore ceduto è liberato se paga in buona fede all’alienante. 

L’alienante non è liberato dai debiti, inerenti all’esercizio dell’azienda ceduta, anteriori al trasferimento, se non risulta che i creditori vi hanno consentito. Nel trasferimento di un’azienda commerciale risponde dei debiti suddetti anche l’acquirente dell’azienda, se essi risultano dai libri contabili obbligatori.

Differenze inventariali al termine del periodo di affitto

L’azienda, al termine del contratto d’affitto, risulta composta in tutto o in parte da beni diversi rispetto a quelli originari. Appare quindi fortemente consigliata la redazione di un inventario all’inizio e al termine del rapporto. La differenza tra le consistenze dell’inventario all’inizio e al termine dell’affitto viene regolata in denaro, sulla base dei valori correnti a tale ultima data (art. 2561, comma 4 , c.c.).

Pare quindi opportuno prevedere clausole contrattuali con specifica descrizione del metodo per la valutazione dell’avviamento.

9. Affitto d’azienda, locazione e rent to buy: differenze

Nella prassi, si sente spesso parlare indistintamente di locazione commerciale e di affitto di azienda. Sebbene le affinità linguistiche, tra le due situazioni vi è una profonda differenza. Infatti, oggetto del contratto di locazione è l’immobile assieme ai suoi beni accessori.

Nell’affitto di azienda, invece, oggetto del contratto è un complesso di beni (di cui può far parte anche un immobile) organizzato per l’esercizio di un’attività imprenditoriale. Dunque, nell’affitto di azienda l’immobile è solo uno dei beni aziendali, considerato unitariamente e funzionalmente agli altri beni. Ad esempio, si ha una locazione commerciale quando un soggetto concede in affitto i locali in cui esercitare l’attività commerciale, ma non anche i beni strumentali per detto esercizio. In tale situazione, per l’esercizio dell’attività d’impresa il locatore dovrà provvedere con beni propri. Si ha, invece, affitto di azienda quando l’affittuario riceve tutti i beni necessari ad esercitare un’attività d’impresa.

Nella prassi commerciale si sta diffondendo anche il “rent to buy” d’azienda: si tratta di una sorta di affitto d’azienda preparatorio all’acquisto della stessa. Tale contratto ha il vantaggio di consentire al futuro acquirente di entrare subito nell’azienda in qualità di affittuario, per poterla acquistare successivamente entro un periodo di tempo della durata massima di 3 anni. Normalmente l’affittuario versa all’affittante-venditore una caparra pari a circa il 30% del prezzo concordato per la futura vendita (prezzo che rimane bloccato per tutta la durata del contratto) e mensilmente versa un canone, in parte imputato a canone di affitto ed in parte accantonato per il futuro acquisto.

Affitto d’azienda: in conclusione

In conclusione, come avrai potuto percepire, l’istituto dell’affitto d’azienda è alquanto complesso.

Proprio per questo motivo, per una migliore e completa consulenza sul tema, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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