Affitto della propria casa: qual è la procedura?
Eleonora Truzzi - 20 Marzo 2020

Hai una seconda casa che vorresti affittare per non vederla continuamente vuota?

Gli affitti oggi sono sempre più diffusi perché, da una parte, portano un vantaggio economico a chi decide di affittare e, dall’altra, danno la possibilità agli inquilini di avere una casa senza dover prendere una decisione definitiva.

Nel gergo comune, tutti parlano di affitto. In realtà, quando ci si riferisce ad una casa, si dovrebbe utilizzare il termine più corretto di locazione.

Come mai?

L’affitto è una sottocategoria della locazione che si riferisce agli immobili di carattere produttivo. Diversamente, la locazione si applica a beni mobili, immobili urbani e non urbani, i quali siano beni non produttivi. Esattamente ciò che è la casa.

Scopriamo subito in cosa consiste, quali sono gli obblighi da rispettare e come puoi mettere la tua casa in affitto.

Cos’è la locazione?

La locazione è un contratto secondo il quale un soggetto, il locatore, si obbliga a far godere un secondo soggetto, il conduttore, di uno specifico bene per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di un canone.

La locazione ad uso abitativo

In questa particolare tipologia di locazione, il bene in questione è proprio un immobile. Il proprietario si obbliga a far godere l’inquilino del bene per un periodo di tempo, allo scadere del quale l’immobile deve tornare nella piena disponibilità del proprietario.

Esistono due tipologie fondamentali di contratti per locazione ad uso abitativo, vediamo quali.

Il contratto libero

Questa prima tipologia contrattuale è molto conveniente perché le parti possono decidere liberamente le clausole da inserire nel contratto e l’importo del canone.

L’unico fattore ad essere vincolato è quello della durata che è di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4. Dopo i primi 4 anni il proprietario può decidere di recedere se si verificano determinate situazioni previste dalla legge, ossia nel caso in cui voglia destinare l’immobile ad un diverso scopo, se intende venderlo, se l’inquilino non occupa continuativamente l’immobile ecc.

Il contratto a canone concordato

La seconda tipologia è quella del contratto a canone concordato, il quale lascia molte meno libertà alle parti.

La durata è un po’ più breve di quella prevista per il contratto libero. Infatti, la durata del primo contratto è di 3 anni e viene automaticamente rinnovato di altri 2, a meno che il locatore non intenda recedere.

Però, in questo caso, le parti non sono libere di stabilire il prezzo del canone che viene sancito da accordi territoriali tra le organizzazioni edilizie e quelle dei conduttori.

Questa formula è quella meno utilizzata quando si intende mettere in affitto la propria casa.

I requisiti per l’affitto della casa

Ora passiamo al lato pratico. Quali requisiti deve avere la tua casa per poter essere messa in affitto?

Prima di tutto gli impianti devono essere a norma per garantire la massima sicurezza agli inquilini. 

Molto importante è anche la Certificazione energetica dell’immobile. È fondamentale fornirla perché, sulla base di questa, il prezzo dell’affitto può oscillare di molto. Se la classe energetica è bassa, si abbassa anche il prezzo. Diversamente, se la tua casa è in regola con i migliori adeguamenti, il prezzo si alza.

Se fornisci una casa ammobiliata, devi controllare che tutti gli elettrodomestici funzionino correttamente.

Fai attenzione!

Mettere a disposizione una casa ammobiliata non significa che debbano essere presenti proprio tutti gli immobili, basta che ci sia lo stretto indispensabile per vivere come la cucina, il letto e alcuni scaffali/armadi per contenere beni primari.

Infine, devi mettere a disposizione un immobile che non sia gravato da vincoli, come le ipoteche.

La registrazione del contratto di affitto

Un vincolo basilare che devi tenere a mente quando si parla di contratto di affitto è quello della registrazione.

La Legge di Stabilità del 2016 obbliga il proprietario di casa, e solamente lui, a registrare il contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal momento in cui è stato firmato. Questo vale solamente per gli affitti di lunga durata, quelli superiori al mese, mentre non vale per gli affitti brevi.

La registrazione ora si può fare sia in modo cartaceo oppure online in un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate presentando una copia del contratto di locazione con eventuali scritture private e APE, il modello RLI 2019, la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro da versare tramite modello F24 (a meno che non si scelga di avvalersi della cedolare secca) e marche da bollo da 16 euro (una ogni 100 righe del contratto).

Dopodiché, ha altri 60 giorni per comunicare l’avvenuta registrazione all’inquilino tramite raccomandata o PEC.

Se il proprietario non registra il contratto, questo deve essere considerato inesistente.

Che documenti devono fornire le parti per l’affitto?

Il proprietario di casa deve essere in possesso di un documento d’identità e del codice fiscale, deve possedere una copia dell’atto di acquisto della casa per certificare che ne è il proprietario e l’attestato ACE, riguardante la certificazione energetica.

Dall’altra parte, anche l’inquilino deve mostrare i propri documenti di identificazione. Inoltre, per dare una garanzia al proprietario di poter pagare il canone necessario per l’affitto deve portare le ultime due buste paga o il CUD, se è un lavoratore dipendente, oppure, se lavoratore autonomo, deve mostrare il Modello Unico e la visura camerale.

Quali sono le tasse da pagare?

Quando decidi di mettere la tua casa in affitto devi preoccuparti da subito delle tasse.

La prima tassa che devi pagare è l’imposta di registro, che versi al momento della registrazione del contratto. Il suo valore è del 2% rispetto al canone annuo che deve essere moltiplicato per gli anni di affitto.

È prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale viene calcolata l’imposta di registro per i comuni “ad elevata tensione abitativa”, ai quali vengono applicati contratti a canone concordato.

Puoi versare l’imposta anno per anno oppure versare tutto il totale, potrai deciderlo in sede di registrazione.

Qui sorge un dubbio. Cosa succede in caso di recesso anticipato?

Semplicemente, l’imposta residua viene rimborsata.

La seconda tassa di cui ti devi preoccupare è l’imposta di bollo che, come già anticipato, vale 16 euro e ne devi applicare una ogni 100 pagine di contratto.Diversamente, per evitare questi due adempimenti, puoi scegliere il regime della cedolare secca. Si tratta di un’imposta sostitutiva che prevede un’aliquota del 21% da applicare sul reddito percepito dal proprietario di casa.

È necessaria l’agenzia?

Dipende. Puoi decidere di affittare la tua casa senza appoggiarti ad un’agenzia oppure puoi sceglierne una che faccia da intermediario.

Cosa significa?

Se segui quest’ultima strada sarà l’agenzia a preoccuparsi di cercare la clientela e di riscuotere il canone.

Chiaramente, tutto questo comporta il dover corrispondere all’agenzia una percentuale sui tuoi guadagni. 

Se, invece, vuoi pubblicizzare da solo l’affitto della tua casa, puoi appoggiarti a portali web appositi o ai social media.

Tags articolo:immobili affari affitto casa

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