Qual è la procedura per recuperare i canoni di locazione? In caso di sfratto mi vengono resi tutti i canoni dovuti? Devo necessariamente ricorrere al decreto ingiuntivo? 

Queste e molto altre possono essere le domande sottese all’iter per il recupero dei canoni di locazione, che sia un privato o un’impresa.

Per poter rispondere alle diverse questioni, però, è necessario fare le dovute premesse.

Preliminarmente, quando parliamo di recupero dei canoni di locazione, intendiamo quel complesso di attività, giudiziali e stragiudiziali da poter porre in essere al fine di ottenere una tutela nei confronti di un “cattivo pagatore”.

Si tratta quindi di rimedi che l’ordinamento giuridico ha predisposto al fine di disciplinare, nella sua interezza, la materia relativa alla locazione.

Per avere certezza di quale sia la migliore azione che si possa esperire al fine di recuperare l’importo dei canini di locazione, occorre essere in regola su una serie di adempimenti.

Al fine di procedere all’effettivo recupero dei canoni di locazione non corrisposti, è necessario avere bene a mente quali siano i requisiti essenziali.

Nello specifico, dobbiamo ricordare che la locazione è una tipologia di contratto che generalmente vede coinvolgere due soggetti, consentendo al primo di godere, per un lasso di tempo determinato, di un bene mobile o immobile di proprietà dell’altro contraente, a fronte del corrispettivo di canone periodico.

Essendo un contratto, lo stesso deve contenere tutti quegli elementi essenziali che non possono mancare, quali: la data di stipula; l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti; l’identificazione del bene; il prezzo del canone di locazione e, infine, la durata della locazione. 

Cosa ancor più importante, oltre ai requisiti del contratto indicati, è necessario che lo stesso, una volta stipulato, venga registrato. 

Senza soffermarsi sulle eventuali sanzioni per chi non registra un contratto di locazione (azione sanzionabile per occultamento del canone e per il mancato adempimento di oneri fiscali), è importante precisare che la mancata registrazione del contratto rende difficile l’accertamento dell’esistenza di un reale rapporto contrattuale e, di conseguenza sarà difficile poter usufruire delle diverse tutele previste dall’ordinamento in caso di mancata corresponsione dei canoni.

Chiarito ciò, possiamo procedere con una valutazione delle azioni esperibili per un recupero dei canoni di locazione, distinguendo lo sfratto per morosità volto al solo rilascio del bene e lo sfratto con ingiunzione di pagamento finalizzato all’ottenimento dei canoni non corrisposti.

Lo “sfratto per morosità” e la lettera di diffida

Perché dovrei ricorrere al mero sfratto per morosità? Qual è il vantaggio di un rimedio simile? 

Il motivo per cui affrontiamo prima questo istituto è per la sua utilità intrinseca. Generalmente, infatti, il detto rimedio è utile per ottenere in brevi tempi la licenza di sfratto e poter riottenere l’immobile occupato da un conduttore inadempiente. Può sembrare banale ma prima si riottiene l’immobile e prima lo stesso potrà essere nuovamente “messo sul mercato”.

Per rispondere adeguatamente al quesito, però, bisogna seguire un ordine logico. Nel momento in cui abbiamo davanti a noi un regolare contratto di locazione, nel rispetto dei requisiti su indicati, e lo stesso risulti gravato dal mancato pagamento del canone di locazione, è possibile ricorrere al rimedio dell’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti oppure allo “sfratto per morosità”.

Partiamo quindi da quest’ultimo caso che, generalmente, viene a configurarsi quando siamo davanti a un conduttore poco solvibile e quindi, di riflesso, si rischia non solo di non riottenere le somme versate ma, contestualmente, di dilungare i tempi per riavere l’immobile.

Al riguardo, allo sfratto per morosità provvede, solitamente, con una prima comunicazione scritta inviata dal locatore (per raccomandata con ricevuta di ritorno) solitamente nota come lettera di diffida, tramite cui il locatore stesso, il proprio avvocato, sollecita formalmente il conduttore al pronto pagamento dei canoni non pagati. 

Proprio perché tale lettera di diffida viene inviata quando il conduttore non appare intenzionato ad adempiere al pagamento, la stessa è supportata dall’invito a lasciare libero l’immobile entro un termine indicato, onde evitare di ricorrere alle vie giudiziali. Dunque, la stessa presenta un doppio scopo, richiedere in via extra-giudiziale il pagamento dei canoni dovuti e contestualmente intimare il rilascio dell’immobile, necessario per procedere coattivamente.

Nel caso la stessa non dovesse sortire alcun effetto, si potrà procedere senza indugi con l’intimazione di sfratto per morosità, e annessa citazione in udienza per la convalida, attraverso la quale sarà possibile chiedere al giudice l’emissione di un provvedimento esecutivo, tramite cui, oltre ad ottenere una risoluzione del contratto, si potrà ordinare il rilascio dell’immobile.

Chi può agire?

Certamente è legittimato ad agire il locatore, il quale potrà coincidere con il proprietario dell’immobile o chiunque altro ne abbia la disponibilità.

In caso di comproprietà, inoltre, potranno agire allo stesso modo tanto gli eredi, quanto i legatori o gli stessi comproprietari.

Recupero dei canoni: come ottengo un’ingiunzione di pagamento?

Come già detto, il rimedio da cui poter partire è sicuramente la diffida di pagamento. Nel caso, però, la stessa non sortisse alcun effetto e il rilascio dell’immobile non fosse la priorità, possiamo procedere con la seconda via sopra indicata, ossa l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. 

Si tratta di un procedimento speciale che permette al locatore di intimare lo sfratto al conduttore, in caso di mancato pagamento del canone, chiedendo, nello stesso atto, l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (art. 658, comma 1, Codice Procedura Civile).

Un procedimento che non si interessa del solo rilascio dell’immobile ma si sofferma anche sulla questione dei canoni dovuti, richiedendo in via giudiziale tanto la convalida di sfratto quanto l’emanazione del decreto ingiuntivo in capo al conduttore moroso.

Decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni

Nel momento in cui abbiamo avviato un procedimento di convalida di sfratto e richiesto l’emanazione del decreto ingiuntivo per recuperare i canoni scaduti, come previsto dall’art. 664 del Codice di Procedura Civile “il giudice adito pronuncia separato decreto di ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all’intimazione”.

Ciò posto, affinché sia efficace, il decreto ingiuntivo dovrà essere notificato al conduttore (debitore) entro 60 giorni e, da qual momento decorrerà un termine di 40 giorni per il pagamento o l’opposizione al decreto ingiuntivo.

In caso di mancata opposizione entro i termini previsti, il decreto ingiuntivo diventerà esecutivo e, ove il debitore non avesse ancora corrisposto le somme dovute, si procederà con il recupero coattivo degli importi, mediante pignoramento.

Sarà a quel punto possibile eseguire la procedura esecutiva volta a un recupero coattivo delle somme dovute, nei modi e nei termini di legge.

Opposizione al decreto ingiuntivo

Come anticipato, però, il decreto ingiuntivo può essere oggetto di opposizione.

In tal caso lo stesso giudizio sarà introdotto dal debitore, ossia il soggetto intimato al pagamento, il quale potrà contestare l’esistenza e la quantità del debito in relazione ai canoni scaduti.

Brevemente, l’opposizione al decreto ingiuntivo potrà proporsi con atto di citazione davanti all’ufficio giudiziario che ha emesso il decreto, con l’obbligo di indicazione delle ragioni. Detto in altri termini, l’opposizione al decreto ingiuntivo deve essere motivata e alla stessa seguirà l’apertura di rito ordinario.

Giudice competente in caso di somme inferiori a €5.000,00?

Da ultimo, ci si può domandare quale sia il giudice competente in caso di ingiunzione per somme di lieve entità.

Al riguardo, è opportuno chiarire che, in caso di ingiunzione finalizzata dal recupero dei canoni di locazione non pagati, la competenza è devoluta esclusivamente al Tribunale, anche per somme inferiori a €5.000,00 come chiarito recentemente dalla Suprema Corte di Cassazione Civile (ordinanza n. 20554/2019, pubblicata il 30 luglio 2019),

Nello specifico, tutte le controversie che attengono ai rapporti di locazione di immobili urbani, di comodato di immobili urbani e di affitto, risultano di competenza esclusiva del Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile stesso, dando così prevalenza alla competenza per materia piuttosto che per valore.

In definitiva, abbiamo visto che esistono diverse soluzioni che possono adattarsi a questa o quella situazione. Per un’adeguata tutela, però, è opportuno rivolgersi ad un professionista che sappia sfruttare al meglio gli strumenti che l’ordinamento italiano mette a disposizione. 

Se sei interessato ad una consulenza, non devi fare altro che compilare il modulo di contatto che trovi sulla pagina. Insieme troveremo la giusta strada per procedere al recupero dei canoni di locazione.