Cancellare l’ipoteca su immobile: come fare?
Eleonora Truzzi - 6 Giugno 2020

L’ipoteca su immobile è una garanzia che viene posta a fronte di un mutuo o di un prestito. Il caso più lampante è proprio quello della banca che pone l’ipoteca sull’immobile concesso con il mutuo per tutelarsi nel caso in cui quest’ultimo non venisse pagato del tutto.

Nonostante questa sia la forma più diffusa sotto la quale abbiamo conosciuto l’ipoteca, ne esistono tipologie diverse.

Questo vincolo di garanzia rappresenta un peso notevole per gli inquilini, i quali spesso si chiedono come sia possibile cancellarla o, addirittura, estinguerla. Queste due forme di conclusione hanno effetti diversi.

Iniziamo subito cercando di capire la corretta definizione per poi studiarne le diverse tipologie e capire come cancellare l’ipoteca.

Che cos’è l’ipoteca?

Per analizzare il diritto in esame, partiamo dall’art. 2808 del codice civile che parla della costituzione e degli effetti dell’ipoteca:

“L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

La ipoteca può avere per oggetto i beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.

Infine dice:

L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

Per ipoteca intendiamo un diritto reale di garanzia costituito sia su beni che su diritti che siano relativi a beni immobili o mobili registrati. 

Qual è la sua funzione? 

È molto semplice. Assicura al creditore, nel caso in cui il debitore si riveli inadempiente, la vendita forzata del bene sul quale è stata costituita l’ipoteca per veder soddisfatto in ogni caso il suo diritto.

Su quali beni può essere costituita l’ipoteca?

Sia su beni di proprietà del debitore che su beni di proprietà di un soggetto terzo. Affinché sia valida, deve inoltre essere iscritta all’Ufficio dei Registri Immobiliari presso lo stesso luogo in cui si trova l’immobile soggetto ad ipoteca.

Questa formalità è molto importante anche nel caso in cui più creditori iscrivano ipoteca sullo stesso immobile per capire, in base alla data, quale sia il grado di preferenza da applicare.

Le tipologie di ipoteca

Nonostante lo scopo sia il medesimo, esistono diverse tipologie di ipoteca ed è importante distinguerle fin da subito perché questa separazione determina anche le diverse modalità di cancellazione.

Ecco i tipi di ipoteca a cui puoi andare incontro:

  • Volontaria: in questo caso l’ipoteca rappresenta un impegno assunto da una o da entrambe le parti e che viene stabilita tramite contratto o dichiarazione unilaterale;
  • Giudiziale: l’ipoteca qui deriva da una sentenza, come è facilmente deducibile dal nome che le è stato dato, la quale impone al debitore il pagamento di una somma di denaro, l’adempimento di un’altra obbligazione oppure il risarcimento del danno che ha causato con il mancato adempimento dell’obbligazione originaria;
  • Legale: la terza tipologia di ipoteca è quella imposta direttamente dalla legge a seguito della nascita di un credito e della posizione dei creditori interessati.

Ora che abbiamo stabilito quali sono i diversi tipi di ipoteca, analizziamo come è possibile cancellare l’ipoteca.

Cancellare l’ipoteca volontaria

Abbiamo detto che l’ipoteca volontaria può essere frutto di un contratto o di una dichiarazione unilaterale del concedente. Uno degli aspetti più importanti affinché l’ipoteca volontaria abbia valore è la sua forma di scrittura privata o atto pubblico.

Si può cancellare l’ipoteca volontaria in 3 modi diversi.

Il primo è la cancellazione automatica. Questa ipotesi si verifica nel caso più semplice, ossia quello di ipoteca iscritta come garanzia a fronte del pagamento di un mutuo o di un finanziamento.

In questo caso, è la banca a dover effettuare la comunicazione agli uffici competenti del territorio entro 30 giorni affinché questi possano cancellare l’ipoteca.

Inoltre, esistono altri due modi in cui questa ipoteca può essere cancellata. Il secondo è con un provvedimento giudiziario e il terzo è tramite l’atto di un notaio

In questi casi il creditore non deve essere un istituto di credito (come la banca, appunto) e deve dare il proprio consenso alla cancellazione.

Cancellare l’ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale ricordiamo che è quella stabilita tramite sentenza passata in giudicato che obbliga il debitore al pagamento di una somma o al risarcimento danni. Ma hanno lo stesso valore anche i decreti ingiuntivi e i verbali derivanti da un’attività di mediazione.

Quando è possibile cancellare l’ipoteca in questo caso?

Al pari di come viene costituita, è necessaria l’ordinanza di un giudice. È possibile anche una seconda strada, ossia attraverso l’atto di un notaio sottoscritto dal creditore.

È possibile ottenere la cancellazione se l’obbligazione per cui era stata iscritta l’ipoteca si è estinta, se il bene ipotecato è stato venduto, se è perito oppure se il creditore ha deciso di rinunciare in forma scritta al proprio diritto.

Cancellare l’ipoteca legale

L’ultimo tipo di ipoteca è quello disposto direttamente dalla legge per i casi previsti dall’art. 2817 del codice civile che tratta delle persone a cui compete:

“Hanno ipoteca legale:

  1. L’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
  2. I coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
  3. Lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale”.

In questo caso, la cancellazione può essere ottenuta con atto del notaio se il debito è stato saldato. Diversamente, nel caso in cui si aprisse un contenzioso tra le parti, dovrebbe essere il giudice a stabilire la cancellazione dell’ipoteca.

Estinzione dell’ipoteca

Diversa dalla cancellazione è l’estinzione. Esistono diverse cause per cui l’ipoteca può estinguersi e vengono stabilite dall’art. 2878 del codice civile.

L’ipoteca si estingue con:

  1. La cancellazione dell’iscrizione;
  2. La mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847 (venti anni);
  3. L’estinguersi dell’obbligazione;
  4. Il perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742 (il venir meno del valore economico);
  5. La rinunzia del creditore;
  6. Lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
  7. La pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

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