Nel nostro ordinamento giuridico esistono diverse forme di garanzia ed è possibile distinguere tra garanzie personali (tra le quali ad esempio rientra la fideiussione) e le garanzie reali ovvero il pegno e l’ipoteca. Quest’ultima gioca sicuramente un ruolo cruciale nel contesto dei rapporti giuridici tra privati. Ciò perché la sua funzione è proprio quella di garantire il soddisfacimento della pretesa creditoria.

Generalmente l’ipoteca su di un bene immobile viene concessa da un soggetto al fine di ottenere l’accesso al credito, ovvero, per stipulare un contratto di mutuo con un istituto di credito. Il caso più lampante è proprio quello della banca che pone l’ipoteca sull’immobile concesso con il mutuo per tutelarsi nel caso in cui quest’ultimo non venisse pagato del tutto.

Ovviamente questo non significa che il campo di applicazione dell’ipoteca sia limitata a questa operazione. Anzi, nella prassi l’ipoteca può essere utilizzata per una pluralità di operazioni, ad esempio, può essere concessa direttamente tra persone fisiche, può nascere automaticamente ex lege etc. In ogni caso, la sua funzione è sempre unica: garantire il credito altrui. 

Questo vincolo di garanzia rappresenta un peso notevole per chi ha concesso l’ipoteca, il quale può chiedersi come sia possibile cancellarla o, addirittura, estinguerla. Queste due forme di conclusione hanno effetti diversi.

Iniziamo subito cercando di capire la corretta definizione per poi studiarne le diverse tipologie e capire come cancellare l’ipoteca.

1. Che cos’è l’ipoteca?

Per analizzare il diritto in esame, partiamo dall’art. 2808 c.c. che parla della costituzione e degli effetti dell’ipoteca:

“L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

La ipoteca può avere per oggetto i beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.“

Infine dice:

“L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

Per ipoteca intendiamo un diritto reale di garanzia costituito sia su beni che su diritti che siano relativi a beni immobili o mobili registrati. 

Qual è la sua funzione? 

È molto semplice. Assicura al creditore, nel caso in cui il debitore si riveli inadempiente, la vendita forzata del bene sul quale è stata costituita l’ipoteca per veder soddisfatto in ogni caso il suo diritto. Si badi bene, il creditore ipotecario non ha solo il potere di ottenere la vendita forzata (ovvero anche contro la volontà del legittimo proprietario del bene) del bene ma è anche preferito rispetto agli altri (eventuali) creditori del debitore privi di una causa legittima di prelazione (ad esempio una ipoteca o un privilegio). 

In quest’ultimo caso, ovvero quando il bene risulti essere gravato da più ipoteche, sarà determinante l’ordine temporale delle varie iscrizioni per il soddisfacimento in successione di ognuno dei creditori ipotecari. 

Su quali beni può essere costituita l’ipoteca?

L’ipoteca può essere iscritta sia su beni di proprietà del debitore che su beni di proprietà di un soggetto terzo. Ovviamente l’ipoteca non può avere per oggetto qualsiasi bene, la legge, infatti, stabilisce che sono suscettibili di essere ipotecati gli immobili, alcuni beni mobili come ad esempio le rendite nominative sopra lo Stato, navi, aeromobili, autoveicoli. Ma non finisce qui, affinché sia valida, deve inoltre essere iscritta all’Ufficio dei Registri Immobiliari presso lo stesso luogo in cui si trova l’immobile soggetto ad ipoteca.

Questa formalità è molto importante anche nel caso in cui più creditori iscrivano ipoteca sullo stesso immobile per capire, in base alla data, quale sia il grado di preferenza da applicare.

La sua efficacia dura per venti anni dalla data di iscrizione, decorso tale periodo senza nessuna rinnovazione, il bene ritorna ad essere “libero” da vincoli. 

1.1. Le tipologie di ipoteca

Nonostante lo scopo sia il medesimo, esistono diverse tipologie di ipoteca ed è importante distinguerle fin da subito perché questa separazione determina anche le diverse modalità di cancellazione. Ai sensi dell’art. 2808 c.c. l’ipoteca può essere di tre tipi a seconda del titolo in forza del quale viene iscritta. 

Ecco i tipi di ipoteca a cui puoi andare incontro:

• Volontaria: in questo caso l’ipoteca rappresenta un impegno assunto da una o da entrambe le parti e che viene stabilita tramite contratto o dichiarazione unilaterale;
• Giudiziale: l’ipoteca qui deriva da una sentenza, come è facilmente deducibile dal nome che le è stato dato, la quale impone al debitore il pagamento di una somma di denaro, l’adempimento di un’altra obbligazione oppure il risarcimento del danno che ha causato con il mancato adempimento dell’obbligazione originaria;
• Legale: la terza tipologia di ipoteca è quella imposta direttamente dalla legge a seguito della nascita di un credito e della posizione dei creditori interessati.

Ora che abbiamo stabilito quali sono i diversi tipi di ipoteca, analizziamo come è possibile cancellare l’ipoteca.

2. Cancellare l’ipoteca volontaria

Come anticipato, l’ipoteca volontaria può essere concessa mediante un contratto o con una dichiarazione unilaterale sottoscritta dal concedente a favore del beneficiario (creditore ipotecario) a prescindere dall’accettazione di quest’ultimo. 

L’aspetto fondamentale è che essa risulti, a pena di nullità, da un atto che abbia una forma ben precisa: atto pubblico o scrittura privata autenticata, in cui sia ben individuato il bene che si vuol ipotecare. 

L’ipoteca volontaria può essere concessa dal debitore che vuole garantire il creditore con un proprio bene o dal terzo che ha intenzione di concedere l’ipoteca (per i motivi più disparati) su di un bene proprio al fine di garantire un debito altrui. Spetta, in tal caso, al datore di ipoteca (ovvero colui il quale la concede) una volta soddisfatto il creditore ipotecario, il diritto di regresso nei confronti del debitore principale.

Senza anticipare ciò che verrà analizzato in prosieguo, occorre precisare che solo per questa ipoteca (volontaria) è possibile fare ricorso alla procedura semplificata di cancellazione. 

Si può cancellare l’ipoteca volontaria in 3 modi diversi.

Il primo è la cancellazione automatica. Si tratta di una procedura semplificata introdotta nel nostro ordinamento giuridico con la Legge Bersani bis la quale verrà analizzata pi diffusamente nei prossimi paragrafi. Questa ipotesi si verifica nel caso più semplice, ossia quello di ipoteca iscritta come garanzia a fronte del pagamento di un mutuo o di un finanziamento.

In questo caso, è la banca a dover effettuare la comunicazione agli uffici competenti del territorio entro 30 giorni affinché questi possano cancellare l’ipoteca.

Inoltre, esistono altri due modi in cui questa ipoteca può essere cancellata. Il secondo è con un provvedimento giudiziario e il terzo è tramite l’atto di un notaio. 

In questi casi il creditore non deve essere un istituto di credito (come la banca, appunto) e deve dare il proprio consenso alla cancellazione. Si tratta ovviamente di procedure più “farraginose” e che impongono il pagamento di un prezzo che può variare a seconda dei casi. 

In poche parole, in via generale per cancellare l’ipoteca nel nostro ordinamento giuridico occorre un documento che attesti il consenso del creditore ipotecario e una nota ovvero una richiesta di esecuzione delle formalità. Complessivamente, la procedura di cancellazione prevista dalla legge ruota attorno al consenso del creditore ipotecario e alla forma notarile dell’atto nel quale tale consenso deve essere esplicitato. 

2.1. Cancellare l’ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale ricordiamo che è quella stabilita tramite sentenza passata in giudicato che obbliga il debitore al pagamento di una somma o al risarcimento danni. Ma hanno lo stesso valore anche i decreti ingiuntivi e i verbali derivanti da un’attività di mediazione.

Quando è possibile cancellare l’ipoteca in questo caso?

Al pari di come viene costituita, è necessaria l’ordinanza di un giudice. È possibile anche una seconda strada, ossia attraverso l’atto di un notaio sottoscritto dal creditore.

È possibile ottenere la cancellazione se l’obbligazione per cui era stata iscritta l’ipoteca si è estinta, se il bene ipotecato è stato venduto, se è perito oppure se il creditore ha deciso di rinunciare in forma scritta al proprio diritto.

2.2. Cancellare l’ipoteca legale

L’ultimo tipo di ipoteca è quello disposto direttamente dalla legge per i casi previsti dall’art. 2817 del codice civile che tratta delle persone a cui compete:

“Hanno ipoteca legale:

1. L’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
2. I coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
3. Lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale”.

In questo caso, la cancellazione può essere ottenuta con atto del notaio se il debito è stato saldato. Diversamente, nel caso in cui si aprisse un contenzioso tra le parti, dovrebbe essere il giudice a stabilire la cancellazione dell’ipoteca.

2.3. Documenti necessari per la cancellazione dell’ipoteca 

La legge impone al soggetto che vuol richiedere la cancellazione dell’ipoteca di mostrare al Conservatore dei Registri Immobiliari una documentazione completa che identifichi i soggetti interessati (ovvero il richiedente, debitore adempiente, creditore che ha acconsentito alla cancellazione) che indichi i dati puntuali dell’immobile con il relativo titolo di proprietà. 

In genere viene incaricato un Notaio per poter cancellare l’ipoteca. In tal caso il Pubblico Ufficiale è tenuto ad identificare il creditore e l’avvenuta estinzione del debito. 

Dunque, schematicamente, è necessario esibire: 

• Contratto di mutuo con bollettino di pagamento dell’ultima rata (o eventualmente l’estinzione anticipata del mutuo); 
• L’atto di compravendita (o comunque il titolo del trasferimento del bene);
• I documenti di identità dei soggetti interessati;
• L’atto notarile contenente il consenso del creditore ipotecario; 
• Un provvedimento giudiziario passato in giudicato (ovvero non più impugnabile con gli ordinari mezzi di impugnazione) con cui il giudice ordini la cancellazione della formalità pregiudizievole (ovvero dell’ipoteca). 

2.4. Tempi necessari per ottenere la cancellazione 

Generalmente per poter ottenere la cancellazione dell’ipoteca non è necessario attendere molto tempo, specie se si fa ricorso alla c.d. procedura semplificata. In quest’ultimo caso, infatti, la banca è tenuta a comunicare l’estinzione dell’obbligazione (ovvero del mutuo concesso) ai competenti uffici con conseguente cancellazione dell’ipoteca d’ufficio. Salvo però, il diritto di ripensamento concesso alla banca esercitabile entro 30 giorni dalla comunicazione. 

La procedura posta in essere innanzi al Notaio (che potremmo definire tradizionale) non comporta tempi eccessivi per poter ottenere la cancellazione dell’ipoteca, stando ovviamente sempre al creditore di adempiere con sollecitudine alla prestazione del consenso senza ritardi. 

Viceversa, la cancellazione dell’ipoteca giudiziale comporta spesso tempi più lunghi e non facilmente calcolabili a priori. Ciò perché tutto l’iter è connesso alla decisione del giudice e al termine del giudizio stesso, il che vorrebbe dire aspettare anche un bel po’ di tempo vista la lentezza che caratterizza i processi in Italia. 

2.5. Procedimento di cancellazione semplificato 

Quello fino ad ora analizzato è il procedimento “classico” di cancellazione dell’ipoteca, tuttavia, con l’entrata in vigore della Legge n. 40/2007 (c.d. Legge Bersani bis) il legislatore ha voluto semplificare la procedura di cancellazione dell’ipoteca concessa a garanzia dei mutui immobiliari, ormai decisamente più snella rispetto alla procedura tradizionale. 

Prima di analizzare la procedura semplificata, è bene precisare che tale procedimento non può essere applicato in caso di ipoteche legali, giudiziali e volontarie nel caso in cui sia concessa per debiti che non derivano da contratti di mutuo o finanziamento.

Ritornando all’iter di cancellazione semplificato, o meglio, “automatico”, la legge stabilisce che una volta estinto il rapporto obbligatorio, ovvero, una volta aver pagato interamente il mutuo concesso dalla banca, quest’ultima è obbligata a concedere la relativa quietanza con l’indicazione della data di estinzione. 

Entro trenta giorni la banca deve trasmettere telematicamente al Conservatore (senza nessun onere per il debitore e senza far ricorso alla figura del Notaio) la comunicazione dell’estinzione dell’obbligazione. Conseguentemente, il Conservatore, decorsi il termine di 30 giorni dall’estinzione dell’obbligazione, procede alla cancellazione d’ufficio dell’ipoteca entro il giorno successivo, a patto che la banca non notifichi una comunicazione di permanenza dell’ipoteca in base ad un giustificato motivo. Trattasi di una sorta di ripensamento concesso dal legislatore alle banche. 

Ovviamente tale procedura non preclude la possibilità di fare ricorso al procedimento tradizionale di cancellazione dell’ipoteca. Anzi, quest’ultimo rimane il procedimento obbligatorio da seguire per poter ottenere la cancellazione di tutte le altre ipoteche.   

2.6. I costi della cancellazione dell’ipoteca

Così come precisato in riferimento ai tempi necessari per poter ottenere la cancellazione dell’ipoteca, anche i costi da dover sostenere per ottenere la cancellazione dell’ipoteca variano a seconda del tipo di ipoteca iscritta. 

Con riferimento alla procedura semplificata di cancellazione sopra descritta concernente i mutui, non vi sono oneri economici a carico del debitore. Viceversa, per quanto concerne le ipoteche legali e volontarie, essendo necessario l’intervento del Notaio, è necessario aggiungere al pagamento delle tasse e imposte il pagamento del compenso professionale del Notaio. 

Per quanto riguarda i costi concernenti la cancellazione di un’ipoteca giudiziale, sono sempre a carico del soggetto debitore ed ammontano ad euro 94 per oneri di cancelleria a cui si devono aggiungere anche lo 0.5% del valore complessivo del debito che ha portato ad imporre un’ipoteca, senza dimenticare che per ottenere un provvedimento è necessario ricorrere all’assistenza di un avvocato. Pertanto, anche in questo caso è necessario prendere in considerazione anche l’onorario al professionista necessario per poter agire in giudizio.

Infine, per l’annotazione della cancellazione ipotecaria il pagamento dei tributi alla Conservatoria ricomprende anche imposte e tasse da versare tramite il modello F23. I codici da sapere per poter effettuare i pagamenti sono i seguenti: 

• 456T– imposta di bollo pari ad euro 59,00;
• 649T – imposta ipotecaria dello 0.5% dell’ipoteca che si intende cancellare con un minimo di 200,00 euro; 
• 778T -Tassa ipotecaria pari ad euro 35,00. 

3. Come verificare l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca 

Una volta espletate tutte le procedure sopra descritte il debitore dovrebbe sempre verificare se il proprio immobile risulta ancora essere gravato dalla formalità pregiudizievole(l’ipoteca appunto) nonostante l’adempimento di tutte le formalità previste dalla legge. 

Gli strumenti a disposizione del soggetto interessato sono le visure ipotecarie o ispezioni ipotecarie. 

3.1. Visure ipocatastali ed ipotecarie 

Come anticipato, le visure ipocatastali permettono la consultazione di documenti e di atti mediante i quali si possono acquisire dati identificativi e reddituali concernenti i beni immobili (come ad esempio terreni e fabbricati), dati anagrafici delle persone, sia fisiche che giuridiche, intestatarie dei beni immobili. 

Grazie alle ispezioni ipotecarie è possibile consultare i registri delle note e dei titoli depositati presso le Conservatorie sulla base del nominativo che interessa il soggetto richiedente. In poche parole, è possibile visionare informazioni concernenti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria, ovvero, le trascrizioni, iscrizioni, annotazioni. Ciò significa che è possibile controllare non solo l’eventuale esistenza di una ipoteca che grava sul bene ma anche di altre formalità come un pignoramento, una trascrizione sfavorevole, sequestri, domande giudiziali etc. 

3.2 Consultazione del registro delle comunicazioni 

All’indomani dell’entrata in vigore della Legge Bersani bis sopra richiamata, è stato istituito nel nostro ordinamento giuridico il cosiddetto Registro delle Comunicazioni. Trattasi di uno strumento finalizzato alla conservazione delle comunicazioni inviate dalle banche creditrici alla Conservatoria su supporti informatici con firma digitale e in esso registrate dal responsabile del servizio stesso. 

Il Registro in questione può essere agevolmente consultato mediante il servizio gratuito di interrogazione del Registro delle Comunicazioni, anche al fine di conoscere lo stato di lavorazione della cancellazione e del relativo esito. L’ipoteca cancellata, comunicazione di presa in carico della cancellazione dell’ipoteca, la lavorazione della cancellazione, la non eseguibilità della cancellazione, eventuali errori di dati indispensabili per ottenere la cancellazione etc. 

Per poter accedere materialmente a registro è necessario o recarsi presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare alla sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate e presentare l’apposito modulo di richiesta. È altresì possibile collegarsi presso il sito web dell’Agenzia delle Entrate per accedere alle informazioni mediante i servizi telematici Entratel e Fisconline tramite una preventiva registrazione alla piattaforma. 

4. Estinzione dell’ipoteca

Diversa dalla cancellazione è l’estinzione. Esistono diverse cause per cui l’ipoteca può estinguersi e vengono stabilite dall’art. 2878 c.c.

L’ipoteca si estingue con:

• La cancellazione dell’iscrizione;
• La mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847 (venti anni);
• L’estinguersi dell’obbligazione;
• Il perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742 (il venir meno del valore economico);
• La rinunzia del creditore;
• Lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
• La pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Esistono cause di estinzione dell’ipoteca che concernono solamente i rapporti che intercorrono tra il soggetto debitore ed il soggetto creditore ipotecario (si pensi ad esempio all’estinzione dell’obbligazione o alla rinuncia del creditore) e cause di estinzione che incidono anche sui rapporti che intercorrono con i terzi, come ad esempio la cancellazione che ha effetto erga omnes (ovvero per chiunque). 

Si tratta di una distinzione che ha una notevole importanza in ordine alla cosiddetta riviviscenza dell’ipoteca. Se l’estinzione dell’ipoteca dipende dall’estinzione del debito garantito o dalla rinunzia del creditore ipotecario e successivamente la causa di estinzione dell’obbligazione o la rinunzia dovessero essere dichiarate nulle o comunque inefficaci, l’iscrizione originaria non cancellata resta valida con il suo grado originario ergo non occorre procedere ad una nuova iscrizione ipotecaria. 

Se invece l’iscrizione ipotecaria originaria era stata cancellata, occorre effettuare una nuova iscrizione ipotecaria, la quale avrà validità, chiaramente, da data diversa rispetto a quella della precedente iscrizione. Ciò significa, dunque, che solo dalla formale cancellazione dell’ipoteca, dalla sua perdita di efficacia a causa del decorso di venti anni o dalla scadenza del termine eventualmente fissato all’ipoteca, può derivare l’assoluta certezza per i terzi acquirenti o nuovi creditori ipotecari, che l’immobile è definitivamente libero da pesi e da vincoli pregiudizievoli. 

5. Consulenza e assistenza legale per il tuo caso

L’estinzione dell’ipoteca e la cancellazione dell’ipoteca sono concetti che non devono essere assolutamente sovrapposti. Si tratta, infatti, di due fenomeni completamente diversi. La cancellazione è, al tempo stesso, una causa di estinzione dell’ipoteca (il che determina la liberazione del bene) ma anche la formalità necessaria affinché un’iscrizione ipotecaria divenuta inefficace, per uno qualsiasi dei motivi sopra richiamati, non continui a risultare valida dai registri immobiliari.

Come avrai notato, la disciplina prevista in relazione alla tematica dell’ipoteca è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

Un Professionista di ObiettivoProfitto.it saprà aiutarti nel migliore dei modi.