Caparra confirmatoria: cos’è e come funziona
Eleonora Truzzi - 18 Febbraio 2020

La caparra confirmatoria deriva da un’antica pratica. Nel momento in cui acquirente e venditore stipulano un contratto, sentono spesso l’esigenza di dare una garanzia aggiuntiva come incentivo all’adempimento.

Per questo, oggi, troviamo nel codice civile la disposizione che regolamenta la caparra confirmatoria. Consiste nel consegnare una somma di denaro o una quantità di cose fungibili per dimostrare al venditore l’importanza dell’obbligazione che si assume con il contratto.

Il caso più lampante nel quale può esserti capitato di dover versare una caparra confirmatoria è l’affitto o l’acquisto di una casa.

In cosa consiste la caparra confirmatoria? In quali situazioni è dovuta? Cosa succede in caso di inadempimento?

Rispondiamo subito a tutte queste domande e a tante altre ancora!

Cos’è la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è il versamento di una somma di denaro o la consegna di cose fungibili che generalmente segue i contratti di locazione e gli affitti.

L’affittuario si impegna a versare la caparra al locatore, il quale deve riceverla e restituirla nel momento in cui si risolva il contratto.

Analizzando l’articolo del codice civile, che contiene la disciplina relativa alla caparra confirmatoria, scopriamo che assolve a 3 funzioni fondamentali.

Vediamole subito.

Le funzioni della caparra confirmatoria

A disciplinare l’uso della caparra è l’art. 1385 del codice civile e recita nel seguente modo:

Primo comma – “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di inadempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.”

Secondo comma – “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Terzo comma – “Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.”

Dall’articolo possiamo già desumere le 3 funzioni della caparra confirmatoria:

  • Conferma del contratto
  • Anticipo della prestazione
  • Indennizzo per ritardo o inadempimento

La forma della caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria di per sé non richiede una forma particolare, né la sottoscrizione da parte dei contraenti.

Tuttavia, serve che il loro intento di vincolarsi tramite la caparra sia espresso con una formula ben specifica che dichiari le loro intenzioni. Altrimenti non si può più parlare di caparra confirmatoria, bensì di acconto.

Gli effetti della caparra confirmatoria

Per comprendere meglio tutte le funzioni che porta con sé la caparra confirmatoria, valutiamo quali sono gli effetti sulle parti contrattuali:

  • La proprietà della somma di denaro o la quantità di cose fungibili passa dall’affittuario al locatore;
  • Nel momento in cui il debitore versa la caparra confirmatoria, questa somma di denaro o quantità di cose viene detratta dalla sua obbligazione e il saldo che dovrà alla fine sarà detratto di questo versamento iniziale;
  • Nel caso in cui la caparra non si possa detrarre dalla prestazione a cui è obbligata la parte debitrice, chi l’ha ricevuta deve restituirla;
  • Il dovere di restituire la caparra si ha anche nel caso in cui il contratto si risolva per una causa di forza maggiore o per impossibilità sopravvenuta;
  • Se inadempiente è il debitore, la parte che ha ricevuto la caparra può recedere trattenendola come indennizzo per l’obbligazione mancata;
  • Nel caso in cui inadempiente dal contratto sia la parte che ha ricevuto la caparra, questa è obbligata a versare un ammontare doppio alla parte debitrice che non ha avuto colpa nella vicenda e che intende recedere.

Cosa succede in caso di inadempimento?

Nell’analisi degli effetti prodotti dalla caparra confirmatoria abbiamo già accennato a ciò che succede nel caso di inadempimento.

Affrontiamo meglio questo passaggio perché è uno degli snodi salienti quando si tratta della caparra.

L’inadempimento può avvenire in due ipotesi diverse.

Il primo caso è quello di inadempimento da parte di chi ha versato la caparra. In questa situazione, la parte che l’ha ricevuta può decidere di recedere dal contratto trattenendo la somma di denaro o la quantità di cose di cui ha già la proprietà.

Ma il caso di inadempimento si può avere anche a ruoli inversi, ossia può essere inadempiente la parte che ha ricevuto la somma di denaro. In questo caso, chi l’ha versata avrà automaticamente diritto di recesso dal contratto e potrà richiedere una cifra doppia rispetto a quella che ha versato come caparra.

La parte non inadempiente ha davanti a sé due strade: la prima è quella del recesso, che abbiamo appena visto, mentre la seconda è quella del risarcimento.

In questo secondo caso, il contraente può decidere di proporre domanda di risoluzione e risarcimento ma, contestualmente, perde la facoltà di esercitare il diritto di recesso.

Le differenze tra la caparra confirmatoria e l’acconto

La caparra confirmatoria non è l’unico caso in cui può esserti chiesto di versare una somma di denaro come anticipo. Esiste anche l’acconto.

Nonostante si assomiglino nella sostanza, si tratta di due istituti molto diversi. L’acconto viene dato per confermare un’obbligazione esattamente come la caparra confirmatoria però, nel momento in cui il contratto tra le parti si risolve, l’acconto deve essere restituito alla parte che lo ha versato. Questo avviene indipendentemente da quale sia la parte inadempiente.

L’unica reazione che può avere la parte non inadempiente è quella di agire in giudizio per ottenere comunque l’adempimento dell’obbligazione o per chiedere il risarcimento.

Le differenze tra la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale

Esiste un’altra tipologia di caparra ed è regolata dall’art. 1386 del codice civile:

“Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.”

Cosa significa? Che le due parti stabiliscono dal primo momento la possibilità di recesso e la caparra penitenziale ne rappresenta il prezzo. Chi decide di recedere deve dare all’altro esattamente l’importo della caparra penitenziale, senza che la parte non inadempiente possa chiedere altro.

Mentre nel caso della caparra confirmatoria le due parti si vincolano a portare a termine l’obbligazione, in questo caso è come se si dessero il diritto di recedere.

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Tags articolo:immobili affari caparra

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