Caparra confirmatoria: cos’è e come funziona

INDICE

La caparra confirmatoria deriva da un’antica pratica. Nel momento in cui acquirente e venditore stipulano un contratto, sentono spesso l’esigenza di dare una garanzia aggiuntiva come incentivo all’adempimento.

Per questo, oggi, troviamo nel codice civile la disposizione che regolamenta la caparra confirmatoria. Consiste nel consegnare una somma di denaro o una quantità di cose fungibili per dimostrare al venditore l’importanza dell’obbligazione che si assume con il contratto.

Il caso più lampante nel quale può esserti capitato di dover versare una caparra confirmatoria è l’affitto o l’acquisto di una casa.

In cosa consiste la caparra confirmatoria? In quali situazioni è dovuta? Cosa succede in caso di inadempimento?

Rispondiamo subito a tutte queste domande e a tante altre ancora!

1. Cos’è la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è il versamento di una somma di denaro o la consegna di cose fungibili che generalmente segue i contratti di locazione e gli affitti.

L’affittuario si impegna a versare la caparra al locatore, il quale deve riceverla e restituirla nel momento in cui si risolva il contratto.

Analizzando l’articolo del codice civile, che contiene la disciplina relativa alla caparra confirmatoria, scopriamo che assolve a 3 funzioni fondamentali.

Vediamole subito.

2. Le funzioni della caparra confirmatoria

A disciplinare l’uso della caparra è l’art. 1385 del codice civile e recita nel seguente modo:

Primo comma – “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di inadempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.”

Secondo comma – “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.“

Terzo comma – “Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.”

Dall’articolo possiamo già desumere le 3 funzioni della caparra confirmatoria:

Conferma del contratto
Anticipo della prestazione
Indennizzo per ritardo o inadempimento

3. La forma della caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria di per sé non richiede una forma particolare, né la sottoscrizione da parte dei contraenti.

Tuttavia, serve che il loro intento di vincolarsi tramite la caparra sia espresso con una formula ben specifica che dichiari le loro intenzioni. Altrimenti non si può più parlare di caparra confirmatoria, bensì di acconto.

4. Gli effetti della caparra confirmatoria

Per comprendere meglio tutte le funzioni che porta con sé la caparra confirmatoria, valutiamo quali sono gli effetti sulle parti contrattuali:

La proprietà della somma di denaro o la quantità di cose fungibili passa dall’affittuario al locatore;
Nel momento in cui il debitore versa la caparra confirmatoria, questa somma di denaro o quantità di cose viene detratta dalla sua obbligazione e il saldo che dovrà alla fine sarà detratto di questo versamento iniziale;
Nel caso in cui la caparra non si possa detrarre dalla prestazione a cui è obbligata la parte debitrice, chi l’ha ricevuta deve restituirla;
Il dovere di restituire la caparra si ha anche nel caso in cui il contratto si risolva per una causa di forza maggiore o per impossibilità sopravvenuta;
Se inadempiente è il debitore, la parte che ha ricevuto la caparra può recedere trattenendola come indennizzo per l’obbligazione mancata;
Nel caso in cui inadempiente dal contratto sia la parte che ha ricevuto la caparra, questa è obbligata a versare un ammontare doppio alla parte debitrice che non ha avuto colpa nella vicenda e che intende recedere.

5. Cosa succede in caso di inadempimento?

Nell’analisi degli effetti prodotti dalla caparra confirmatoria abbiamo già accennato a ciò che succede nel caso di inadempimento.

Affrontiamo meglio questo passaggio perché è uno degli snodi salienti quando si tratta della caparra.

L’inadempimento può avvenire in due ipotesi diverse.

Il primo caso è quello di inadempimento da parte di chi ha versato la caparra. In questa situazione, la parte che l’ha ricevuta può decidere di recedere dal contratto trattenendo la somma di denaro o la quantità di cose di cui ha già la proprietà.

Ma il caso di inadempimento si può avere anche a ruoli inversi, ossia può essere inadempiente la parte che ha ricevuto la somma di denaro. In questo caso, chi l’ha versata avrà automaticamente diritto di recesso dal contratto e potrà richiedere una cifra doppia rispetto a quella che ha versato come caparra.

La parte non inadempiente ha davanti a sé due strade: la prima è quella del recesso, che abbiamo appena visto, mentre la seconda è quella del risarcimento.

In questo secondo caso, il contraente può decidere di proporre domanda di risoluzione e risarcimento ma, contestualmente, perde la facoltà di esercitare il diritto di recesso.

6. Le differenze tra la caparra confirmatoria e l’acconto

La caparra confirmatoria non è l’unico caso in cui può esserti chiesto di versare una somma di denaro come anticipo. Esiste anche l’acconto.

Nonostante si assomiglino nella sostanza, si tratta di due istituti molto diversi. L’acconto viene dato per confermare un’obbligazione esattamente come la caparra confirmatoria però, nel momento in cui il contratto tra le parti si risolve, l’acconto deve essere restituito alla parte che lo ha versato. Questo avviene indipendentemente da quale sia la parte inadempiente.

L’unica reazione che può avere la parte non inadempiente è quella di agire in giudizio per ottenere comunque l’adempimento dell’obbligazione o per chiedere il risarcimento.

7. Le differenze tra la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale

Esiste un’altra tipologia di caparra ed è regolata dall’art. 1386 del codice civile:

“Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.”

Cosa significa? Che le due parti stabiliscono dal primo momento la possibilità di recesso e la caparra penitenziale ne rappresenta il prezzo. Chi decide di recedere deve dare all’altro esattamente l’importo della caparra penitenziale, senza che la parte non inadempiente possa chiedere altro.

Mentre nel caso della caparra confirmatoria le due parti si vincolano a portare a termine l’obbligazione, in questo caso è come se si dessero il diritto di recedere.

8. La giurisprudenza rilevante in materia di caparra confirmatoria

Cass. civ. Sez. II Ord., 24/06/2022, n. 20434.

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l’inadempimento del promittente all’obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene, anche agli effetti dell’art. 1385 cod. civ., per il caso di caparra confirmatoria, non resta escluso dalla circostanza che sia stato pagato il creditore garantito da detta ipoteca, poiché il permanere dell’iscrizione, non potendo il pagamento essere invocato dal terzo come fatto estintivo della garanzia reale, comporta comunque un pregiudizio per l’acquirente, in quanto determina un intralcio al commercio giuridico del bene.

Cass. civ. Sez. II Ord., 08/06/2022, n. 18392.

In merito al contratto preliminare ex art. 1351 c.c., conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione di un contratto cui è acceduta la prestazione di una caparra confirmatoria, l’esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso e la parte non inadempiente che limiti fin dall’inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra (o alla corresponsione del doppio di quest’ultima), in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell’effetto risolutorio

Cass. civ. Sez. II Ord., 08/06/2022, n. 18392.

In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l’esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicchè la parte non inadempiente che limiti fin dall’inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell’effetto risolutorio.

Cass. civ. Sez. II Ord., 08/06/2022, n. 18392.

In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., l’esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicché la parte non inadempiente che limiti fin dall’inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell’effetto risolutorio.

Cass. civ. Sez. II Ord., 31/03/2022, n. 10366.

La caparra confirmatoria può essere costituita anche mediante la consegna di un assegno bancario, pur se l’effetto proprio di essa si perfeziona al momento della riscossione della somma da esso recata e, dunque, salvo buon fine, essendo però onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all’incasso; ne deriva che il comportamento dello stesso prenditore, che ometta di incassare l’assegno e lo trattenga comunque presso di sé, è contrario a correttezza e buona fede, sì da impedirgli di imputare all’inadempimento della controparte il mancato incasso dell’assegno, come pure di recedere dal contratto, al quale la caparra risulta accessoria, o di sollevare l’eccezione di inadempimento.

Cass. civ. Sez. II Ord., 31/03/2022, n. 10366.

La prestazione della caparra confirmatoria, necessaria al perfezionamento del negozio, è riferita dall’art. 1385, comma 1, c.c. al momento della conclusione del contratto principale. Tuttavia le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, possono differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo, purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite. Ne consegue che, nell’ipotesi in cui detta caparra confirmatoria sia costituita mediante la consegna di un assegno bancario, l’effetto proprio di essa si perfeziona al momento della riscossione della somma recata dall’assegno e, dunque, salvo buon fine, essendo, però, onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all’incasso, con la conseguenza che il comportamento dello stesso prenditore che ometta d’incassare l’assegno e lo trattenga comunque presso di sé, in quanto contrario al dovere di correttezza, non esclude l’insorgenza a suo carico degli obblighi propri della caparra e non lo legittima, pertanto né a recedere dal contratto principale in mancanza del necessario inadempimento imputabile alla parte che ha dato la caparra, né a sollevare l’eccezione di inadempimento della controparte.

Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 14/10/2021, n. 28218.

In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l’occupazione di quest’ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l’inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l’indennità di occupazione dell’immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell’indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell’immobile.

Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 27/07/2021, n. 21506.

Il patto con cui si stabilisca la corresponsione di quantità determinata di cose fungibili, per il caso dell’inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad esso collegato (cd. contratto principale), allo scopo di rafforzarne il vincolo, ha natura reale e, come tale, è improduttivo di effetti giuridici, ove non si perfezioni con la consegna di tali cose; ciò, tuttavia, non esclude che le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra, in tutto o in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall’art. 1385, comma 1 c.c., purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite, mentre non è consentito escludere la natura reale del patto accessorio, attribuendo all’obbligazione della prestazione della caparra gli effetti che l’art. 1385, comma 2 c.c. ricollega, al contrario, alla sua consegna.

Cass. civ. Sez. V Ord., 21/07/2021, n. 20813.

L’assenza, nella previsione dell’art. 2704, comma 1, c.c., di un’elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata possa ritenersi opponibile nei confronti dei terzi, consente al giudice di merito di valutare, col suo prudente apprezzamento, se sussiste un fatto, diverso dalla registrazione, che sia idoneo a dimostrare con certezza l’anteriorità della formazione del documento rispetto ad una data determinata. (Nella specie la S.C. ha ritenuto che la certezza della data di scritture private non registrate, riportanti la stipula di contratti preliminari, fosse stata correttamente desunta dal giudice di merito dai dati oggettivi consistenti nel contenuto del verbale del contraddittorio attraverso il quale l’Agenzia delle entrate aveva preso atto del contenuto delle scritture, e nella produzione documentale operata della società contribuente – libro giornale, estratto bancario e atto di fideiussione – riguardante la data di versamento della caparra confirmatoria relativa a tali contratti).

Cass. civ. Sez. II Sent., 12/07/2021, n. 19801.

In tema di caparra confirmatoria, nel caso in cui la parte inadempiente restituisca la somma versata a titolo di caparra alla controparte (nella specie, a mezzo di assegno bancario), non viene meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, da far valere, ove non emerga in senso contrario un’univoca volontà abdicativa da parte del creditore, mediante l’esercizio del diritto di recesso, anche con la proposizione di apposita domanda giudiziale in caso di mancata conformazione spontanea dell’inadempiente a relativo obbligo.

Cass. civ. Sez. III Sent., 23/06/2021, n. 17969.

L’esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. determina lo scioglimento del vincolo contrattuale, radica la pretesa restitutoria quantificata forfettariamente in relazione all’oggetto della caparra confirmatoria e presuppone un inadempimento della controparte verificatosi anteriormente al recesso; ne consegue che qualora il socio di una società di persone abbia trasferito la quota sociale a terzi prima del recesso manifestato dall’altra parte contraente contro la società, non risponde dell’obbligazione restitutoria sorta in capo alla società in forza di clausola contrattuale, essendosi sciolto dal rapporto sociale ai sensi dell’art. 2290 c.c.

Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 16/04/2021, n. 10178.

In materia contrattuale, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall’inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa) oppure chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’art. 1223 c.c.

Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 12/10/2020, n. 21971.

In tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative.

Cass. civ. Sez. II Ord., 29/09/2020, n. 20532.

La caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole “ex lege”, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'”an” e nel “quantum”.

Cass. civ. Sez. VI – 3 Ord., 19/09/2019, n. 23409.

Qualora all’atto della stipula di un contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente abbia versato al promittente venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria ed il contratto preliminare sia stato successivamente dichiarato nullo con sentenza passata in giudicato, il promissario acquirente ha diritto – senza che possa configurarsi la preclusione del giudicato – alla restituzione della caparra stessa.

Cass. civ. Sez. II Ord., 08/08/2019, n. 21209.

La disciplina del recesso di cui all’art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente; ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio.

Cass. civ. Sez. I Ord., 10/05/2019, n. 12549.

La disciplina dettata dal secondo comma dell’art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell’ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l’inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente. Pertanto, nell’ indagine sull’inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio.

Qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venire meno della causa della corresponsione, giacché, in tale ipotesi, essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto e la parte che allega di avere subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione al contratto od in esecuzione del medesimo, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale degli artt. 1453 ss. c.c.

Cass. civ. Sez. VI – 5 Ord., 21/05/2018, n. 12423.

Qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione “caparra confirmatoria”, la relativa dazione deve ritenersi avvenuta a tale titolo, secondo il criterio ermeneutico del significato letterale delle parole, potendo interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di altri elementi, quali circostanze o situazioni di segno opposto, che evidenzino l’uso improprio di una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva.

Cass. civ. Sez. II Sent., 28/02/2018, n. 4661.

In tema di caparra confirmatoria, le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, possono differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma, in tal caso, non si producono gli effetti che l’art. 1385, comma 2, c.c. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo.

Cass. civ. Sez. II Ord., 16/01/2018, n. 882.

Nell’ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l’esecuzione del contratto, può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a norma dell’art. 1385, comma 2, c.c. senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei “nova”, poiché tale modificazione dell’originaria istanza costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento.

Cass. civ. Sez. II Sent., 03/11/2017, n. 26206.

In tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l’abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall’inadempimento che ha giustificato il recesso.

Cass. civ. Sez. II Ord., 27/09/2017, n. 22657.

Riguardo alla caparra confirmatoria, regolata dall’art. 1385 c.c., una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza.

Cass. civ. Sez. II Sent., 08/09/2017, n. 20957.

In tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale – e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni; in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati.

Cass. civ. Sez. II Ord., 06/06/2017, n. 14014.

La risoluzione del contratto di diritto per una delle cause previste dagli artt. 1454, 1455 e 1457 c.c., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa.

Cass. civ. Sez. III Sent., 30/09/2016, n. 19403.

La somma di denaro che, all’atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell’immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell’indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti.

Cass. civ. Sez. II Sent., 27/04/2016, n. 8417.

Cass. civ. Sez. V, 01/07/2015, n. 13495.

In tema di caparra confirmatoria, la Corte Costituzionale, nel respingere l’eccezione di legittimità costituzionale dell’art. 1385, comma 2°, c.c., ha espressamente attribuito rilevanza, ai fini del necessario e coerente giudizio di corrispondenza del nomen iuris rispetto all’effettiva funzione della caparra confirmatoria, alla sproporzione tra caparra ed intero valore delle prestazioni oggetto del contratto.

Cass. civ. Sez. I Sent., 13/03/2015, n. 5095.

Il recesso previsto dal secondo comma dell’art. 1385 cod. civ. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l’inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest’ultima, sicchè la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento.

Cass. civ. Sez. II Sent., 30/07/2014, n. 17401.

La caparra confirmatoria, sebbene più congeniale al contratto preliminare, non è incompatibile col contratto definitivo, quando l’esecuzione di una prestazione (nella specie, saldo del prezzo) sia differita ad un momento successivo alla conclusione del contratto medesimo, in tal caso la pattuizione della caparra essendo irrilevante, quindi, per affermare la natura preliminare, anziché definitiva, del contratto.

Cass. civ. Sez. III Sent., 30/06/2014, n. 14776.

Il potere del giudice di riduzione della penale previsto dall’art. 1384 cod. civ. non può essere esercitato per la caparra confirmatoria.

Cass. civ. Sez. II Sent., 20/12/2013, n. 28573.

La parte non inadempiente che, avendo versato la caparra, recede dal contratto per l’inadempimento dell’altra e chiede il pagamento del doppio, ai sensi dell’art. 1385, secondo comma, cod. civ., , accetta tale somma a titolo di integrale risarcimento del danno conseguente all’inadempimento e non può, dunque, pretendere ulteriori e maggiori danni, neppure sotto forma di rivalutazione monetaria della caparra stessa, atteso che il ritardo nell’adempimento del relativo credito, di natura pecuniaria e assoggettato al principio nominalistico sino alla data del pagamento, può essere causa di un’obbligazione risarcitoria del debitore solo in presenza dei presupposti indicati dall’art. 1224 cod. civ.

Cass. civ. Sez. II Sent., 20/12/2013, n. 28573.

Cass. civ. Sez. II Sent., 31/10/2013, n. 24563.

La funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria – che si perfeziona con la consegna che una parte fa all’altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d’inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale) – ben può essere assolta anche dalla dazione di effetti cambiari in epoca successiva alla stipulazione di un contratto preliminare, così differendosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che la scadenza della promessa di pagamento contenuta nei pagherò cambiari sia anteriore a quella delle obbligazioni pattuite con il preliminare.

Cass. civ. Sez. II Sent., 28/06/2012, n. 10953.

In tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell’art. art. 1385, terzo comma, cod. civ., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo questo (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte, maggiorata degli interessi) “in re ipsa”, mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione riguarda esclusivamente l’eventuale maggior danno subito per effetto dell’inadempimento dell’altra parte. Peraltro, ove nello stesso contratto sia stipulata una clausola penale in aggiunta alla caparra confirmatoria, tale ulteriore danno risulta automaticamente determinato nel “quantum” previsto a titolo di penale, la quale ha la funzione di limitare preventivamente il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l’esecuzione o la risoluzione.

Cass. civ. Sez. II Sent., 08/06/2012, n. 9367.

Cass. civ. Sez. II, 06/03/2012, n. 3474.

Il contraente non inadempiente che agisca in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contrato ed il risarcimento del danno, non può successivamente proporre una domanda volta a conseguire una pronuncia di recesso con ritenzione della caparra confirmatoria o pagamento del doppio della stessa, stante la incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento. La parte che agendo giudizialmente proponga, dunque, l’istanza di risoluzione del contratto per poi trasformarla, all’occorrenza e nell’ipotesi in cui i pretesi danni siano inferiori al doppio della caparra, in domanda di recesso, incorre in una forma di abuso processuale che il disposto di cui all’art. 1385 c.c., mira a prevenire in relazione alla particolare funzione della caparra, quale liquidazione anticipata e convenzionale del danno, volta ad evitare la instaurazione di un giudizio contenzioso, pacificamente frustrata qualora alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un più cospicuo ristoro, fosse poi consentito di modificare la propria strategia difensiva.

Cass. civ. Sez. III Sent., 28/02/2012, n. 2999.

La risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 cod. civ., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell’art. 1385 cod. civ., invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, con la conseguenza che, sebbene spetti al giudice di accertare che l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza, non è poi onere della parte adempiente provare anche il danno nell'”an” e nel “quantum debeatur”.

Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 13/01/2012, n. 409.

Ai fini della legittimità del recesso di cui all’art. 1385 cod. civ., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l’inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall’art. 1455 cod. civ., dovendo il giudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l’utilità del contratto alla stregua dell’economia complessiva del medesimo.

Cass. civ. Sez. II Sent., 06/09/2011, n. 18266.

Il recesso previsto dal secondo comma dell’art. 1385 cod. civ., presupponendo l’inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell’inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 cod. civ., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall’inadempimento dell’altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione “ex tunc” degli effetti del contratto.

Cass. civ. Sez. II Sent., 09/08/2011, n. 17127.

La caparra confirmatoria ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario, perfezionandosi l’effetto proprio di essa al momento della riscossione della somma recata dall’assegno e, dunque, salvo buon fine, essendo, però, onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all’incasso. Ne consegue che il comportamento dello stesso prenditore, che ometta di incassare l’assegno e lo trattenga comunque presso di sé, è contrario a correttezza e buona fede e tale da determinare l’insorgenza a suo carico degli obblighi propri della caparra, per cui il prenditore, ove risulti inadempiente all’obbligazione cui la caparra si riferisce, sarà tenuto al pagamento di una somma pari al doppio di quella indicata nell’assegno.

Cass. civ. Sez. II Sent., 26/07/2011, n. 16317.

Qualora un contraente comunichi la dichiarazione di recesso con contestuale richiesta di restituzione della somma versata a titolo di anticipo (o caparra) e di rimborso delle spese sostenute ed il contraente asseritamente inadempiente comunichi anch’esso la volontà di recedere – pur attribuendo l’inadempimento all’altra parte – e la disponibilità alla restituzione delle somme richieste, si verifica la risoluzione del contratto, atteso che le due dichiarazioni di recesso – pur non determinando un accordo negoziale risolutorio, come nell’ipotesi del mutuo consenso, in quanto muovono da premesse contrastanti – sono tuttavia dirette all’identico scopo dello scioglimento del contratto e della restituzione delle somme versate, con la conseguenza che resta preclusa la domanda di adempimento successivamente proposta da uno dei contraenti

Cass. civ. Sez. II Sent., 25/10/2010, n. 21838.

La risoluzione del contratto di diritto per inosservanza del termine essenziale (art. 1457 cod. civ.) non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 cod. civ. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa; in tal caso, però, si può considerare legittimo il recesso solo quando l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza avuto riguardo all’interesse del recedente.

Cass. civ. Sez. II, 18/03/2010, n. 6558.

In materia contrattuale le caparre, le clausole penali ed altre simili, con le quali le parti abbiano determinato in via convenzionale anticipata la misura del ristoro economico dovuto all’altra in caso di recesso o di inadempimento, non avendo natura vessatoria, non rientrano tra quelle di cui all’art. 1341 cod. civ. e non necessitano, pertanto, di specifica approvazione

Cass. civ. Sez. II, 18/03/2010, n. 6558.

L’istituto della c.d. “multa penitenziale” previsto dall’art. 1373, terzo comma, cod. civ., assolve – non diversamente dalla caparra penitenziale di cui all’art. 1386 cod. civ., nella quale il versamento avviene anticipatamente – alla sola finalità di indennizzare la controparte nell’ipotesi di esercizio del diritto di recesso da parte dell’altro contraente; ne consegue che in tali casi, poiché non è richiesta alcuna indagine sull’addebitabilità del recesso, diversamente da quanto avviene in tema di caparra confirmatoria o di risoluzione per inadempimento, il giudice deve limitarsi a prendere atto dell’avvenuto esercizio di tale diritto potestativo da parte del recedente e condannarlo al pagamento del corrispettivo richiesto dalla controparte.

Cass. civ. Sez. II, 11/03/2008, n. 6463.

La presenza della clausola con cui le parti abbiano convenuto la dazione di una somma di denaro quale caparra confirmatoria comporta sempre per la parte non inadempiente l’implicito diritto di recedere dal contratto (e di trattenere la caparra ricevuta) in quanto per tale via, le parti hanno espresso la volontà di applicare al negozio la disciplina prevista da tale istituto e di voler derogare, sia pure in forma non definitiva, alla disciplina generale in materia di inadempimento contrattuale.

Cass. civ. Sez. II Sent., 23/08/2007, n. 17923.

La caparra confirmatoria di cui all’art. 1385 cod. civ. assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge e in tal caso, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte abbia preferito agire per la risoluzione o l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere provato nell'”an” e nel “quantum”. (Applicando tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, una volta accertato l’inadempimento di una parte e dichiarata la risoluzione del contratto, aveva ritenuto la parte non inadempiente legittimata a trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria senza alcuna prova del danno subito).

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Come avrai notato, la disciplina prevista per la caparra confirmatoria è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi e ponderare diverse opzioni per addivenire ad una scelta adeguata.

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