Casa all’asta: 6 consigli per salvarla

Come ben sai, quando una casa viene pignorata questa va all’asta.

In una situazione simile, la cosa più comune che può capitare è quella di scoraggiarti e disperarti, sperando che il giudice o i creditori si dimentichino della tua casa.

Ebbene, innanzitutto, ciò che devi sapere quando ti capita di trovarti in una situazione simile, è che puoi salvare la tua casa dall’asta.

Infatti, esistono numerose misure per salvare la tua casa all’asta a causa dei debiti, l’importante è non perdere tempo.

Come salvare la casa all’asta?

I metodi “salva casa” sono molti e variegati, in seguito li  esamineremo uno alla volta.

1. Accordo di transazione

Tra i metodi più semplici e tradizionale rientra sicuramente l’accordo di transazione, ex art. 1965 c.c., ossia di un contratto stipulato tra le parti. 

La transazione si distingue in due forme “pura” oppure “mista”.

La c.d. transazione pura si ha quando le parti si fanno delle reciproche concessioni per porre fine a una lite già iniziata o per prevenire una lite che potrebbe insorgere (comma 1).

La transazione mista, invece, si configura quando con le reciproche concessioni si possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello che ha formato oggetto della pretesa e della contestazione delle parti (comma 2).

Ebbene, tale contratto, che sia puro o misto, permette di bloccare l’asta e salvare la casa pignorata. Ma come? ti chiederai. Semplice, le parti porranno fine alla lite rinunciando parzialmente alle reciproche pretese.

Nello specifico, l’accordo di transazione può concretizzarsi in un saldo e stralcio o in un dilazione del debito.

Il primo consente al debitore di pagare a saldo il proprio debito, togliendone una parte. In altre parole il debitore paga il debito in misura inferiore a quanto richiesto in una rata o in un massimo di tre rate.

La delazione, invece,  consente al debitore di pagare il proprio debito in più rate.

2. Sospensione della vendita di una casa all’asta

Altro modo di salvezza della casa, anche se non direttamente dipendente dal debitore, è la sospensione dell’asta. E dunque ti chiederai: come può essere sospesa la vendita all’asta?

Ebbene, devi sapere che, ogni volta che la casa va all’asta e non viene venduta, il giudice può disporre una riduzione della base dell’asta del 25%.

A sua volta, quando si verificano più aste deserte, il prezzo della casa si abbassa in modo tale da non consentire la soddisfazione dei creditori e, dunque, il giudice dispone la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata.

Ma vi è di più.

Recentemente, il decreto banche 2016 ha introdotto un tetto massimo della vendita giudiziaria con la possibilità di decurtare fino alla metà il prezzo di vendita. Così, se la vendita all’asta non ha successo dopo il tetto massimo stabilito, il pignoramento immobiliare si estingue.

In altre parole, il debitore si “riappropria” della propria casa.

3. Il piano del consumatore

Ulteriore misura di salvezza della casa dall’asta è rappresentata dalla legge n. 3/2012 sul sovraindebitamento, la quale prevede il c.d. piano del consumatore, previsto dal legislatore a tutela di un debitore che si vede pignorare la casa.

Nello specifico, tale piano consente di stabilire un rimborso rateale dei debiti che tenga conto delle effettive possibilità economiche del debitore e, in alcuni casi, anche rinegoziare l’importo del debito complessivo.

Questo piano, dettagliatamente precisato, deve essere approvato dal giudice, il quale deciderà se è sostenibile o meno.

Il problema di tale misura è che il piano non da la sicurezza di salvare la casa dall’asta. Infatti, se il debitore non rispettasse il piano di rimborso, i creditori potrebbero chiedere la revoca e si tornerebbe da punto a capo. La casa verrebbe posta all’asta.

4. Il Decreto fiscale 2020

Con tale decreto, al debitore viene data la possibilità di sospendere il pignoramento della “prima casa” quando il creditore è la banca che gli ha concesso il mutuo.

Il debitore, nello specifico, dovrà presentare al Tribunale competente un’istanza per la rinegoziazione del mutuo.

Come per il piano del consumatore, questa possibilità è riservata ai privati che si sono indebitati per far fronte alle esigenze personali, escludendo coloro che si sono indebitati svolgendo attività imprenditoriale.

Al momento della richiesta, il debitore dovrà aver rimborsato almeno il 10% del prestito e il debito complessivo non deve superare i 250.000,00 euro.

Il debitore deve rimborsare un’imposta pari almeno al 75% dell’ultimo prezzo base d’asta ed il rimborso deve avvenire entro 30 anni o al raggiungimento agli 80 anni di età del debitore.

5. Riacquisto della casa all’asta

Altra possibilità di salvare la casa dall’asta può essere il c.d.“riacquisto” della stessa da parte dei figli, parenti prossimi o coniuge, purchè questi non agiscano nell’interesse e per conto del debitore.

Queste persone, presentando un’offerta d’acquisto della casa pignorata, salverebbero sicuramente la vita affettiva della famiglia impedendo che si perda definitivamente o comunque che vada nelle mani degli sconosciuti, ma soprattutto salverebbe la casa dall’asta.

Unico limite in questa circostanza è che il debitore non può presentare l’offerta d’acquisto.

6. Fondo salva casa

Il fondo salva casa è una novità introdotta dalla legge di bilancio 2020 con diversi punti interrogativi.

Tale misura ha la stessa finalità del fondo immobiliare, ma si pone finalità sociale.

Lo scopo del fondo è quello di acquistare immobili pignorati dando la possibilità agli ex proprietari di continuare ad abitarci pagando un affitto proporzionato alle possibilità economiche.

Gli ex proprietari avranno anche la possibilità di riacquistare la casa con un prezzo favorevole qualora abbiano la possibilità.

Tale misura non è privo di problematiche, però. 

L’interrogativo più frequente infatti che ci si pone è il seguente: che cosa accadrebbe se il debitore non riuscisse a pagare l’affitto regolarmente? In questo caso la casa finirebbe all’asta oppure no?

In conclusione, come vedi ci sono numerose possibilità per salvare la tua casa. Ciò che devi fare non scoraggiarti e non perdere tempo, cercando di adottare la soluzione che ritieni più adeguata alla tua situazione economica e familiare.

In questi casi l’appoggio di un professionista può rivelarsi determinante per la buona riuscita dell’azione che vuoi esperire. Contatta i nostri esperti attraverso il modulo di contatto che trovi sulla pagina, saremo felici di affiancarti per salvare la tua casa all’asta.

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