Le cause che possono comportare la nullità del mutuo sono molteplici, per questo motivo è importante che colui che abbia contratto il mutuo le conosca.

Laddove volessi concludere un contratto per ottenere un finanziamento, dovrai allora tener ben presente ogni elemento utile. In primo luogo, esistono molteplici figure di mutuo. Oltre alla forma originaria, prevista all’art. 1813 c.c., tra le altre figure piuttosto note vi è il mutuo di scopo e quello fondiario.

Tuttavia, nello stipulare un contratto, dovrai valutare le possibili conseguenze giuridiche di eventuali violazioni. In specie, al fine di tutelarti, dovrai sapere cosa si intende per interessi e soprattutto per usura.

Il fenomeno è, infatti, piuttosto comune anche nei rapporti bancari o con istituti di credito.

Inoltre, a seconda delle tue esigenze, potrai anche decidere di stipulare un mutuo fondiario o un mutuo di scopo. Il primo è una forma di finanziamento garantita mediante ipoteca. Il secondo, invece, è un finanziamento destinato all’adempimento di uno specifico scopo.

A tal fine, il mutuatario, distinguendo le cause di nullità del mutuo, potrà difendersi dalle conseguenze che ne possono derivare.

Si possono compiere tali verifiche anche a distanza di tempo, questo poiché l’azione di nullità è imprescrittibile.

Laddove fossi interessato a concludere un contratto di finanziamento, ti invitiamo nella prosecuzione della lettura. Con il presente articolo intendiamo offrirti una chiara illustrazione della disciplina della nullità del mutuo.

1. Il mutuo

Prima di parlarti delle possibili forme di nullità del mutuo, è necessario esaminare brevemente l’istituto.

Il contratto di mutuo è disciplinato all’art. 1813 c.c. ed è così descritto.

“Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.

Dunque, il mutuo comporta il trasferimento della proprietà dei beni consegnati dal mutuante al mutuatario. Di qui, la discussione sulla sua natura, ossia se si tratta di un contratto consensuale, i contratto è concluso con l’accordo delle parti, o reale, il contratto è concluso con la consegna della cosa.

Il mutuo si presume oneroso. Infatti, il mutuatario, salvo diversi accordi, deve corrispondere al mutuante gli interessi legali o convenzionali pena la risoluzione del contratto.

Tale rimedio può essere esperito anche in caso di inadempimento del mutuatario ad obblighi di garanzia, come ad esempio il rilascio di cambiali ipotecarie.

Se il mutuo è oneroso, si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive.

Nel caso di mutuo gratuito è un contratto unilaterale, infatti il mutuatario non deve corrispondere nulla per il godimento della cosa.

Si tratta di un contratto traslativo in quanto trasferisce la proprietà della cosa. Esso, inoltre, si ritiene anche che sia reale perché la consegna della cosa rappresenta un elemento costitutivo della formazione del negozio. 

Il corrispettivo del mutuo può anche consistere in una controprestazione di fare o di non fare o anche in una partecipazione agli utili ( in questo caso si parla di mutuo quotativo).

1.1. Obblighi del mutuante

Gli obblighi del mutuante consistono nel consegnare una cosa non affetta da vizi e nel farne acquistare la proprietà al mutuatario.

Il mutuante è responsabile del danno cagionato al mutuatario per i vizi della cosa data a prestito se tali vizi non sono stati ignorati senza colpa.

Se il mutuo è oneroso, tutti i danni vanni risarciti, se è gratuito, il mutuante è responsabile solo se, conoscendo i vizi, non ne abbia avvertito il mutuatario.

Altro obbligo gravante sul mutuante è la garanzia per evizione e la risoluzione del contratto può essere richiesta anche quando il mutuatario, al momento della conclusione del contratto, ignorava l’altruità della cosa.

1.2. Obblighi del mutuatario

L’obbligo principale del mutuatario consiste nel pagamento del corrispettivo in caso di onerosità.

Il mutuatario deve poi restituire la quantità di denaro o le altre cose fungibili entro il termine fissato nel contratto dalle parti, o, in mancanza, dal giudice.

Da ciò si evince che il mutuo è un contratto che possiede una sua durata.

L’immediata restituzione dell’intero è dovuta se, pattuita la restituzione rateale delle cose mutuate, il mutuatario non adempie l’obbligo del pagamento anche di una sola rata.

Se sono state mutuate cose diverse dal denaro e la restituzione è divenuta impossibile per causa non imputabile al mutuatario, costui è tenuto a pagarne il valore con riguardo al tempo e al luogo in cui la restituzione si doveva eseguire.

1.3. Mutuo di scopo

Al fine di analizzare le cause di nullità del mutuo, occorre distingue tra mutuo ordinario e mutuo di scopo.

In questo secondo tipo di mutuo, il mutuatario ha anche l’obbligo di perseguire la finalità per la quale la somma è stata mutuata.

Il mutuo di scopo consiste nel prestito di denaro per una precisa destinazione d’uso che realizza l’interesse di entrambe le parti.

Si pensi al mutuo edilizio o quello concesso a un ente pubblico per la costruzione di un ospedale.

A differenza del contratto di mutuo di cui all’art. 1813 c.c., il contratto di mutuo di scopo presenta alcune peculiari caratteristiche:

• è un contratto non reale, ma contratto consensuale, oneroso, atipico;
• ha una funzione creditizia;
•  prevede la consegna non come modo di perfezionamento del contratto, come invece accade nel mutuo di cui art. 1813 c.c., che è contratto reale, ma come modo di adempimento del contratto;
• consta di due distinti rapporti obbligatori: 1) tra il mutuante ed il mutuatario; 2) tra il mutuatario e chi offre il bene o il servizio per raggiungere lo scopo prefissato . I due rapporti sono, allora, originariamente collegati teleologicamente e quindi bilateralmente interdipendenti. Ciò significa che le vicende che riguardano producono inevitabilmente effetti sull’altro.

1.4. Mutuo fondiario

La definizione di mutuo fondiario è presente all’articolo 38 D.L. 1 settembre 1993, n. 385, il quale afferma che : “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.”

Il mutuo fondiario, quindi, è un prodotto di finanziamento, una particolare tipologia di mutuo immobiliare, che presuppone una forma di garanzia.

Il contratto ha una durata di medio-lungo termine, che può variare da uno a trent’anni e che prevede la stipula di un’ipoteca di primo grado sull’immobile a garanzia del credito.

Il contratto presuppone, invero, la ricorrenza di altri criteri e requisiti. Il mutuo fondiario è un contratto di finanziamento deve essere sottoscritto con una banca e l’istanza del finanziamento deve avere come obiettivo l’acquisto della prima casa ad uso abitativo.

Un altro aspetto caratterizzante è che può essere finanziato solo l’80% dell’acquisto dell’immobile. A tal proposito si è solito parlare di formula dell’80%.

Infatti il limite massimo finanziabile è rappresentato dal valore dell’immobile o del costo dei lavori da realizzare incluso il prezzo del terreno o dell’area da ristrutturare, al netto del 20%, in base alla delibera CICR (Comitato interministeriale del credito e risparmio).

Laddove il mutuatario voglia superare il limite dell’80% deve necessariamente fornire un’ulteriore garanzia. Oltre all‘ipoteca, il mutuatario potrà quindi stipulare una fideiussione o una polizza.

2. Nullità per interessi usurari

Una delle principali ipotesi di nullità è quella connessa all’usura pecuniaria, figura particolarmente nota e disciplinata espressamente dal codice civile. Se sono intervenuti interessi usurari, la clausola sugli interessi è nulla e non sono dovuti. Il mutuo, si dice, da oneroso diviene gratuito.

Vediamo alcuni elementi essenziali della nullità per usura.

2.1. Interessi

Iniziamo con individuare brevemente il concetto di interessi, ti sarà utile al fine di capire come tutelarti al meglio.

Gli interessi sono naturale effetto della natura feconda del denaro. Questo, in quanto bene fruttifero, produce come sua naturale conseguenza gli interessi, che vanno a costituire un’obbligazione distinta da quella che ad oggetto il capitale e, a questa, connessa.

L’obbligazione  degli interessi è generalmente definita accessoria e periodica, in quanto è correlata al valore della obbligazione principale. Infatti, gli interessi non maturano più quando si estingue la principale.

Il diritto credito che ha da oggetto gli interessi è accessorio e a sé stante, il creditore ha, quindi, diritto sia al capitale che agli interessi. Questa è anche detta periodica in quanto gli interessi maturano periodicamente.

Gli interessi si distinguono in corrispettivi e moratori. Questi svolgono una funzione parzialmente diversa, sebbene, si dice, che in entrambi i casi remunerino il godimento del capitale.

Ciononostante i corrispettivi attengono alla fase fisiologica del rapporto obbligatorio, essi sono il normale corrispettivo del finanziamento.

Mentre i moratori attengono alla fase patologica, ossia sono dovuti a partire dal momento della mora del debitore, e hanno anche una funzione parzialmente sanzionatoria.

Il tasso d’interesse è la percentuale su un prestito. In altre parole, è la percentuale, rispetto al capitale, che rispetto alla quale gli interessi saranno dovuti.

Viene generalmente convenuto dalle parti, sia per gli interessi corrispettivi che moratori. Se non diversamente disposto si intendono pattuiti in conformità al tasso legale, imposto dalla legge. Ove non sia pattuito solo per i moratori, questo è equivalente a quello previsto per i corrispettivi.

2.2. Usura

Il tasso si dice usurario e comporta la nullità del mutuo, o meglio di una clausola del contratto, se superiore alla soglia legale. Questa viene calcolata prendendo in considerazione un paniera di voci di costo, nel loro valore medio, a cui si aggiunge uno spread fisso.

Vi è usura quando il tasso degli interessi convenzionali supera quello bancario, pubblicato ogni tre mesi sulla Gazzetta Ufficiale, aumentato della metà (tasso soglia).

Sono usurari gli interessi che, comunque, risultano sproporzionati quando chi li ha dati o promessi si trovi in difficoltà economica o finanziaria.

L’usurarietà va valutata una volta per tutte al momento della conclusione del contratto, dunque non è ipotizzabile l’usura sopravvenuta.

In ogni caso, la Corte di Cassazione (sentenza n. 350/2013) ha statuito che per stabilire se i tassi superano la soglia di usura, devono essere considerate le spese addebitate dall’istituto finanziario, comparando tale risultato col tasso soglia.

2.3. Nullità parziale del mutuo

Ove si verifichi tale evenienza, la clausola sugli interessi è nulla. Ivi il mutuatario deve restituire il solo capitale, dunque si attua la conversione da mutuo oneroso a mutuo gratuito, con conseguente applicazione dell’art. 1815 c.c..

La legge ha qualificato la clausola con cui vengono pattuiti interessi usurari come contraria alle norme imperative e all’ordine pubblico, da cui discende, appunto, la nullità del contratto di mutuo.

Tuttavia, ove la nullità attenga agli interessi moratori, in questo caso troverà applicazione, secondo quanto previsto dalla giurisprudenza, l’art. 1224 c.c., il quale, invece, stabilisce che se non pattuito un tasso, si applica quello previsto per i corrispettivi. Quindi si equivale la nullità della clausola alla mancanza originaria. A differenza dell’ipotesi precedente, il mutuo non diventa gratuito.

3. Nullità del mutuo fondiario per violazione del limite di finanziabilità

Il mutuo fondiario è regolato dalle norme del Testo Unico Bancario approvato con decreto legislativo 01/09/1993 n. 385, nonché dalle norme del codice civile relative al contratto di mutuo.

L’art. 38 TUB, come poc’anzi asserito, prevede un limite di finanziabilità al co.2:“La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.

Dunque, la legge fissa due limiti: la garanzia deve essere un’ipoteca immobiliare di primo grado, ovvero ad essa equiparabile e  la banca deve rispettare un ammontare massimo di finanziamento. La regolamentazione precisa di questi limiti è demandata alla Banca d’Italia.

Il limite di finanziabilità è il seguente: le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo dell’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Dunque, la Banca non può mutuare una somma superiore all’80% per cento del valore del bene oggetto di ipoteca.

Tale principio è stato di recente ribadito dalla Corte di Cassazione (sentenza 13 luglio 2017 n. 17352).

La Cassazione sul mutuo fondiario

La Corte di Cassazione di recente è intervenuta sulla nullità del mutuo fondiario (sez. I civile, ordinanza 13 novembre 2019-21 gennaio 2020, n. 1193).

Il limite di finanziabilità ex art. 38, secondo comma TULB, è elemento essenziale del contenuto del contratto. Il mancato rispetto dello stesso comporta la nullità del negozio, costituendo un limite inderogabile. L’autonomia privata, quindi, non può convenire differentemente da quanto disposto dalla legge.

La previsione infatti è stata introdotta a tutela dell’interesse generale. L’entità della prestazione è ben individuata allo scopo di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e supportare e finanziare l’attività di impresa.

La Corte, nel caso di specie, si è interrogata sulla natura del limite e il rapporto alla nullità del mutuo fondiairio. L’interprete ha ritenuto di accogliere il ricorso del fallimento, che nel caso di specie era stato proposto, nella parte in cui il Tribunale aveva erroneamente ritenuto che la disciplina della ex art. 38, TULB potesse configurarsi come norma di buona condotta.

La sentenza impugnata, infatti, metteva in evidenza che il limite non era equivalente ad una norma di ordine pubblico, in quanto, si sosteneva che la disposizione non è volta a tutelare interessi ulteriori estesi al regolare andamento dell’economia, o a tutelare la libera iniziativa imprenditoriale.

La Corte, all’opposto, ha ribadito il limite di finanziabilità ex art. 38, TULB è elemento essenziale del contenuto del contratto. L’ordinanza ha confermato l’interpretazione vigente, in quanto posta a tutela dell’ordine pubblico e come tale inderogabile dall’autonomia delle parti. La somma erogata deve essere sempre proporzionata rispetto valore corrente del complesso immobiliare.

La decisione consolida sempre di più l’interpretazione della normativa secondo la quale il mutuo è illecito e come tale nullo nella sua interezza. Quindi non si ha nullità parziale, come accade in altri contesti, ove è caducata la clausola, che prevede il capitale finanziato, per la parete che eccede il limite.

4. Nullità del mutuo di scopo

Nel mutuo di scopo, il contratto è nullo per difetto originario della causa.

Il contratto di mutuo di scopo è nullo, infatti, se è diversa la finalità a cui l’attribuzione delle somme era preordinata e che rientrava, appunto, nella causa concreta del contratto.

La Cote di Cassazione ha recentemente ribadito la propria giurisprudenza in materia di mutuo di scopo (ordinanza del 21 ottobre 2019, n. 26770). I giudici di legittimità hanno, infatti, evidenziato come, nel contratto di mutuo di scopo, l’elemento della destinazione è fondamentali.

Quindi, sostiene l’interprete che la deviazione dallo scopo, a cui era destinata la somma concessa in mutuo, risulta rilevante ai fini della validità del contratto stesso. Infatti, la suddetta finalità rientra nella causa concreta del contratto.

In particolare, nella figura negoziale in esame, non sembra esser rilevante il fatto che il capitale non sia stato devoluto a reintegrare il debitore verso la banca mutuante. La somma non sarà devoluta nei confronti di altri istituti di credito.  

Infatti ciò che importa è l’oggettiva attribuzione della somma allo scopo, incidendo negativamente sull’atto negoziale, la sua deviazione.

Se l’istituto di credito mutuante non ha allegato la prova dell’avvenuto pagamento del bene immobile, ossia lo scopo a cui il mutuo era diretto, non vi è la prova dell’oggettiva assoluzione dell’oggetto della causa.

In conclusione, il contratto di mutuo è nullo in caso di: “deviazione della causa concreta del contratto da quella del mutuo di scopo, come dimostrato dal fatto che la mutuataria non aveva acquistato il cespite per cui era stato erogato il mutuo e che, come desumibile dall’estratto conto della debitrice, il relativo importo era stato concretamente utilizzato per estinguere pregresse esposizioni debitorie”.

Per concludere, come avrai capito, l’argomento non è semplice.

5. Azione di Nullità

L”azione di nullità del mutuo è riconducibile all’ordinaria invalidità prevista dal codice civile all’art. 1418 c.c.

La norma introduce una delle forma di invalidità più gravi, che incide sul contratto facendo venir meno gli effetti dalla sua stipulazione.

Secondo l’art. 1418 c.c., il contratto è nullo: quando è:

•  contrario a norme imperative;
• difetta di uno dei requisiti indicati dall’art. 1325 c.c. (accordo delle parti, causa, oggetto, forma);
• la causa o i motivi sono illeciti, laddove determinanti per la conclusione del contratto;
•  l’oggetto del contratto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile; in tutti gli altri casi stabiliti dalla legge.

Generalmente, quindi, la nullità fa riferimento a vizi insanabili del contratto, attinenti agli elementi essenziali degli stessi. Il contratto nullo, si ritiene, non sia mai stato produttivo di effetti, quindi la sentenza che l’accerta ha natura meramente dichiarativa.

La nullità può essere di tre tipologie, individuate dallo stesso art. 1418 c.c.:

• virtuale, per contrarietà a norme imperative, ordine pubblico e buon costume;
• strutturale, per assenza di un elemento essenziale;
• testuale, quando espressamente prevista dalla legge.

Questa divisione, invero, è esclusivamente tendenziale, in quanto può ragionevolmente accadere che una nullità, benché testuale, possa essere anche di natura strutturale o virtuale. Quindi, si dice, che siano categorie solo eventuali e sostanzialmente sovrapponibili.

La nullità rende il contratto privo di effetti, sebbene spesso essi possono essere recuperati tramite la c.d. pubblicità sanate. In base all’art. 2662 c.c., se la domanda di nullità è trascritto dopo 5 anni dalla conclusione dell’atto stesso, eventuali negozi trascritti nelle more sono fatti salvi.

Ciò significa che se è stato posto in essere un’acquisto dal soggetto che ha concluso un contratto nullo, l’effetto di questo ulteriore contratto è fatto salvo se trascritto nel termine di 5 anni.

La sentenza che accoglie la domanda di nullità non sarà, quindi, produttiva di effetti nei confronti dei terzi acquirenti in buona fede.

6. Conclusioni

Come avrai notato, la disciplina prevista in relazione alla nullità del mutuo è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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