Come proteggere i beni immobili dal pignoramento

Il pignoramento è la fase procedurale che dà avvio al procedimento di esecuzione forzata. Invero, esso è una delle conseguenze più gravose per l’economica individuale del richiedente un finanziamento, laddove si trovi nello stato di non poter adempiere all’obbligazione contratta.

Cosa accade quando un soggetto chiede un prestito ad un altro soggetto? Lo svolgimento fisiologico del rapporto creditorio si realizza quando il debitore, in base alle modalità stabilite in accordo con il creditore, restituisce la cifra, ottenuta in finanziamento, allo stesso, con la maggiorazione dovuta a titolo di interessi.

Ma cosa accade se il debitore non si comporta in questo modo e non rimborsa il prestito che il creditore gli ha fatto? 

Succede che il creditore può rivalersi sui beni del debitore espropriandoli e questo avviene tramite il pignoramento.

Facciamo un esempio. Hai sottoscritto un mutuo con una banca e non hai restituito in tempo tutte le rate che erano state previste. Il creditore, in questo caso l’istituto bancario, può decidere di rivalersi sulla tua casa.

Ovviamente, l’istituto del pignoramento non viene in rilievo solo con riferimento ai contratti di finanziamento, come il mutuo, ma è un ordinario strumento di esecuzione

Le conseguenze dell’atto di pignoramento immobiliare possono essere, invero, piuttosto gravose per il debitore, che si vede privato, in genere, della prima casa di abitazione.

Ecco perché è importante sapere come proteggere i beni immobili dal pignoramento e quali sono le strade legali a cui appellarsi per salvare la propria casa. 

Laddove fossi interessato a questo argomento, ti invitiamo nella prosecuzione della letture. Con il presente articolo intendiamo offriti un quadro completo sulla disciplina del pignoramento e dei metodi per prevenirli o tutelarti.

1. Il pignoramento di immobili

Il pignoramento è una delle procedure di esecuzione forzata di tipo generico.

L’atto ha come scopo principale quello di consentire al creditore di conseguire un risultato equivalente alla prestazione, originariamente dedotta in obbligazione e non adempiuta dal debitore.

Quindi con il pignoramento si vogliono riprodurre gli effetti e le conseguenze dell’adempimento spontaneo, sottraendo coattivamente i beni dal patrimonio del soggetto passivo. A seguito di tale atto si procederà poi ad una fase di conversione in denaro, tramite la vendita forzata.

Gli elementi essenziali della procedura di espropriazione immobiliare sono:

  • l’oggetto, individuato nel diritto di proprietà o altri diritti reali di godimento su beni immobili del debitore e loro pertinenze. Contestualmente, infatti, il creditore potrebbe avviare una procedura esecutiva su beni mobili connessi all’immobile, come ad esempio gli arredi;
  • le conseguenze, relative agli oneri di pubblicità immobiliare.

1.1. Procedura

 Il pignoramento immobiliare è posto in essere per il tramite di un titolo esecutivo, quindi una sentenza, un decreto ingiuntivo esecutivo o una cambiale, solo per citarne alcuni. Il titolo, tra le altre funzioni, accerta che il credito è liquido ed esigibile.

L’avvio della procedura, preliminarmente comporta la notifica al debitore del titolo esecutivo e del relativo atto di precetto.

Quest’ultimo è un’intimazione ad adempiere all’onere derivante dal diritto di credito, come risultante dal titolo, entro un termine determinato dal creditore, ma che, di regola, non deve essere inferiore a 10 giorni.

Decorso suddetto termine dalla notifica dell’atto di precetto, si procede alla trascrizione di un atto. Questo deve contenere tutti gli elementi richiesti per gli atti di parte, ai sensi dell’art. 125 c.p.c.. Inoltre deve presentare anche esatta indicazione dei beni e diritti immobiliari che si intende sottoporre ad esecuzione, nonché l’ingiunzione al debitore ai sensi dell’art. 492 c.p.c..

Il debitore è, in genere, costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, compresi le pertinenze e i frutti, senza diritto a percepire alcun compenso.

A seguito della notificazione e iscrizione si procede poi ad incardinare il procedimento in tribunale.

1.2. Liberazione dell’immobile

Dopo la riforma del 2019, si è ammessa la facoltà del giudice di ordinare la liberazione dell’immobile pignorato, cioè l’intimazione al debitore di rilasciare l’immobile, quando:

  • è ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti;
  • l’immobile non è adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, a causa della condotta dolosa o colposa del debitore o membri del nucleo familiare;
  • il debitore viola gli altri obblighi posti a suo carico;
  • l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.

Il rilascio dell’immobile non è ammesso, ove questo sia consueta abitazione del debitore e della sua famiglia, come espressamente dall’art. 560 c.p.c..

1.3. Conclusione procedimento: la vendita

Si accede alla vendita mediante istanza, proposta dal creditore pignorante o dal creditore intervenuto, laddove sia munito di titolo esecutivo.

L’istanza potrà essere presentata decorso del predetto termine di 10 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento, come disciplinato dall’art. 501 c.p.c., e comunque non oltre 45 giorni dal pignoramento stesso, al fine di evitare che questo perda efficacia.

A seguito dell’istanza di vendita ed entro 15 giorni dal deposito della documentazione catastale, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto. Questo sarà chiamato a redigere una relazione sulla situazione giuridica del bene, oltre che ad eseguire la stima del suo valore economico.

Il giudice, contestualmente, fissa anche l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori Al termine della stessa, può decidere di disporre la vendita con ordinanza, che conclude il procedimento di pignoramento in fase giudiziale. Dopo di che si eseguirà la vendita ad incanto o senza incanto.

2. Incapacità a far fronte alle rate del mutuo e pignoramento

Fatta questa breve introduzione rispetto al pignoramento, possiamo ora passare a vagliare alcuni metodi a tua disposizione per tutelarti dall’atto di pignoramento.

Una delle ipotesi più frequenti, in cui incorrono i debitori, è la sopravvenuta impossibilità del pagamento delle rate del mutuo.

Tale forma di finanziamento può esser disposta anche per un arco di tempo che giunge a coprire anche 30 anni di una persona. Non è quindi rara l’evenienza che in questa lunga parte della vita del debitore, questo possa subire fasi di contrazione economica.

Condizioni che inizialmente erano facilmente affrontabili, e ti consentivano il pagamento in modo agevole delle rate, successivamente potrebbero essere tali da incrinare il tuo equilibrio economico. Potrebbero emergere nel tempo ulteriori necessità, anche in dipendenza di normali eventi della vita, quali la nascita di un figlio, o crisi della tua attività professionale, che possono compromettere la tua capacità di solvenza.

2.1. La sospensione del mutuo

A partire dal 2010 è stata introdotta la possibilità di chiedere la sospensione del mutuo. Questa soluzione è sorta dalla necessità sollevata da diverse persone e famiglie di non riuscire più a far fronte al pagamento del mutuo.

Perciò, è possibile chiedere all’istituto una sospensione della quota capitale contenuta nelle rate, quindi esclusi gli interessi, per un massimo di 12 mesi. A tale facoltà si può accedere tramite richiesta solo per due volte ma tra una e l’altra devono intercorrere almeno 24 mesi.

Uno degli aspetti maggiormente sconvenienti è che la parte di rata costituente l’interesse (come saprai infatti la rata è costituita di un componente ideale afferente al capitale e una agli interessi), non può essere sospesa, nel senso che gli interessi continuano a maturare. Se ti trovi ancora all’inizio di un mutuo che nelle prime rate prevede una percentuale alta di interessi, questa opzione si rivela poco vantaggiosa.

Un’altra innovazione, introdotta nel 2014, è la costituzione del c.d. Fondo di solidarietà dei mutui per l’acquisto della prima casa (di cui all’art. 2 comma 475 e successivi della legge n. 244 del 2007).

Tramite suddetto Fondo è possibile che il debitore presenti alla banca, creditrice, ossia erogatrice del mutuo, la richiesta di sospensione del pagamento dell’intera rata. In questo caso, tuttavia, il beneficio è attribuito ove il mutuo sia stato richiesto per l’acquisto della principale abitazione familiare, nonché primo immobile.

Tale sospensione, a differenza della precedente, copre complessivi 18 mesi, laddove, tuttavia, si verifichino i seguenti presupposti, in periodo corrispondente ai tre anni antecedenti alla richiesta:

  • perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi di cui all’art. 409 del cpc;
  • morte;
  • handicap grave o condizione di non autosufficienza;
  • sospensione del lavoro per almeno 30 giorni lavorativi consecutivi;
  • riduzione dell’orario di lavoro per almeno 30 giorni lavorativi consecutivi, corrispondente ad una riduzione almeno pari al 20% dell’orario complessivo.

2.2. La rinegoziazione

Sempre legata al mutuo, esiste anche la possibilità della rinegoziazione, ossia la modifica delle condizioni all’interno del contratto di mutuo.

Questo consente di pagare una rata mensile più bassa di quelle pagate fino a quel momento, con un chiaro allungamento del periodo coperto dal mutuo.

La rinegoziazione è un modo per proteggere i beni immobili dal pignoramento perché ti consente di avere più tempo per estinguere il tuo debito.

3. Conversione del pignoramento 

Un altro strumento per proteggere i beni immobili dal pignoramento è la conversione del pignoramento, disciplinata dall’art. 495 c.p.c..

Il meccanismo di suddetto requisito è previsto al comma primo di suddetta disposizione. Prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione, il debitore può chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari:

  • spese di esecuzione,
  • all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale,
  • degli interessi.

La disposizione contempla poi la disciplina circa le modalità di conversione del pignoramento.

Nel caso in evidenza, giacché il bene oggetto di azione esecutiva è un immobile, la normativa prevede anche un meccanismo di rateizzazione, come espressamente disposto all’art. 495 c.c.: “Quando le cose pignorate siano costituite da beni immobili o da cose mobili, il giudice con la stessa ordinanza può disporre, se ricorrono giustificati motivi, che il debitore versi con rateizzazioni mensili entro il termine massimo di quarantotto mesi la somma determinata a norma del terzo comma, maggiorata degli interessi scalari al tasso convenzionale pattuito ovvero, in difetto, al tasso legale. Ogni sei mesi il giudice provvede, a norma dell’art. 510 del c.c., al pagamento al creditore pignorante o alla distribuzione tra creditori delle somme versate dal debitore.”

Oltre alla particolare qualità del bene, che come abbiamo affermato deve essere immobile, è altresì necessaria un giusto motivo che giustifichi la rateizzazione.

4. Accordo tra i creditori per prevenire il pignoramento

Un ulteriore metodo a cui potrai ricorrere, è quella di trovare un accordo con i creditori. Questa è una soluzione che in realtà viene in contro anche alle esigenze degli stessi, i quali saranno sollevati dei particolari oneri, sia in punto di adempimenti, sia economici, che derivano dalla procedura di pignoramento.

Caratteristiche dell’accordo

Tale accordo, in genere, assume le vesti di una proposta, prima informale, redatta dal rappresentante legale. Solo laddove essa sia accettata, che assume la veste di un vero e proprio accordo transattivo.

Invero, non sussistono particolari formalità nella redazione del presente atto, né tantomeno sono contemplati vincoli contenutistici. L’accordo è generalmente libero, rimesso all’apprezzamento dalle parti. In esso, solitamente, il debitore si impegna a versare quanto dovuto al creditore, il quale a sua volta asserisce di voler rinunciare alla procedura esecutiva.

Per quanto l’accordo sia espressione del principio di libertà negoziale delle parti, sono, ormai, comuni degli schemi socialmente tipizzati. Tra gli  schemi transattivi più frequenti vi sono:

  • il saldo e stralcio, che comportano estinzione del debito mediante il pagamento di una somma ridotta rispetto al credito complessivamente vantato, versata contestualmente o a entro un termine, di solito piuttosto breve;
  • la corresponsione dilazionata del dovuto.

I due schemi possono essere previsti contestualmente, similmente il sistema dell’accordo può combinarsi con la sospensione. In pendenza dei termini per le trattative, infatti, si potrebbe decidere di sospendere il pagamento delle rate.

Se vi sono più creditori è necessario che tutti sottoscrivano l’accordo. Ovviamente, se aderiscono solo alcuni dei creditori, questo non comporta la rinuncia al diritto di azione anche degli altri titolari del diritto di credito. l’adesione di alcuni non implica la rinuncia alla procedura anche da parte degli altri.

La definizione transattiva delle pendenze può rivelarsi particolarmente utile quando tra i creditori vi sia l’Agente della Riscossione.

Quest’ultimo ha un potere di adire alla procedura esecutiva soggetto a specifiche limitazione, laddove sia il solo creditore procedente. Non altrettanto accade, quando invece sussistono più creditori.

Il debitore può quindi avere un particolare interesse interesse a concludere un accordo transattivo con l’Agenzia delle Entrate Riscossione e, non anche, con gli altri creditori, giacché se questo rimanesse il solo creditore procedente, sarebbe sottoposto alle predette limitazioni in fase esecutiva.

5. La legge “Salva suicidi”

La legge n. 3/2012 ha introdotto degli strumenti che consentono a persone sovra indebitate che non riescono più ad onorare gli impegni presi, di estinguerli attraverso un piano di ristrutturazione dei debiti da proporre ai creditori.

Ma sei il patrimonio attuale non copre i debiti come è possibile estinguerli? In questo caso si andranno a vincolare beni o redditi futuri, come saprai infatti, la garanzia patrimoniale generica copre sia i beni già presenti nel patrimonio che quelli che ancora devono entrarvi a far parte.

Questa soluzione è abbastanza complessa e per potersene avvalere è necessario affidarsi ad un legale che sia in grado di redigere la proposta per i creditori sulla base delle reali possibilità del debitore.

6. La donazione e la vendita per prevenire il pignoramento

Tanti, per sfuggire ai creditori, si affidano alla donazione e alla vendita.

Nel caso della donazione, il disponente può stabilire che il bene rimanga all’interno della famiglia, ma questa può essere revocata entro 5 anni se i creditori riescono a dimostrare l’intento del debitore di frodarli.

Un esempio peculiare di donazione che potrebbe piegarsi a questo scopo è la donazione di nuda proprietà.

Suddetto istituto, espressamente previsto dal legislatore, attribuisce al fondatore il diritto di donare la proprietà dell’azienda, comprensiva anche degli immobili adibiti all’attività imprenditoriale, ad altro soggetto, in genere un suo successore, riservandosi tuttavia l’usufrutto dell’azienda.

Questa figura è disciplinata all’art. 796 c.c. che, peraltro, consente al donante di riservare l’usufrutto a proprio vantaggio, nonché, dopo di lui, ad una o più persone, sebbene “non successivamente”.

L’asservimento di tale istituto, allo scopo che ivi esaminiamo, è evidente. Si trasferisce formalmente l’immobile all’erede, ma il disponente si riserva la proprietà delle partecipazioni e la funzione gestoria. Infatti l’originario fondatore resta presente in qualità di amministratore della stessa impresa.

 Laddove, fossi interessato a suddetto strumento, dovrai donare la nuda proprietà. Ovviamente il regime della donazione prevede delle formalità che sono ineludibili e alle quali dovrai necessariamente attenerti, soprattutto per quanto attiene alla forma solenne.

Stessa sorte ha anche la vendita. In questo caso, la revocatoria da parte dei creditori è più difficile da esperire perché dovrebbero provare che il terzo acquirente fosse consapevole dell’intento del debitore di frodare i propri creditori.

A volte la vendita maschera una donazione comportando, tuttavia, molti più svantaggi rispetto alla donazione stessa.

7. Trust e società fiduciaria per prevenire il pignoramento

Altri ancora, per proteggere i beni immobili, si affidano alla costituzione di un trust o di un’intestazione fiduciaria . Anche questi strumenti, in ogni caso, sono revocabili da parte dei creditori entro cinque anni. Il motivo è che non dovrebbero essere costituiti con il deliberato intento di frodarli.

 La figura del trust, come strumento di tutela del patrimonio personale, è stata a lungo discussa. Esso è, in genere, istituto dal disponente, il quale adotta il regolamento ed individua anche la disciplina normativa da applicare. L’atto costitutivo identifica una certa quantità di beni che si intende tutelare, denominati anche fondo in trust, che vengono sottoposti al controllo di un secondo individuo, che prende il nome di gestore.

Quest’ultimo provvederà a gestire ed amministrare questa massa patrimoniale nell’interesse di un terzo soggetto beneficiario o per perseguire uno scopo. In tal caso si potrà utilizzare per il suo effetto principale, ossia la costituzione di un patrimonio separato, non aggredibile dagli altri creditori mediante procedure esecutive. 

Una delle tecniche per prevenire il pignoramento del tuo bene immobile, da perte del creditore, è il ricorso alla c.d. intestazione fiduciaria .

Suddetto istituto, assolve alla funzione di modificare l’intestazione del bene, al fine di nascondere il legittimo titolare.

L’intestazione fiduciaria è un istituto piuttosto flessibile, che assume diverse vesti a seconda delle esigenze concrete che vengono in rilievo. Le forme più comuni sono il  mandato fiduciario e il negozio fiduciario.

Dalla forma prescelta conseguono, ovviamente, differenti effetti, anche sotto il punto di vista fiscale. Tuttavia, ciò che ci interessa in questa sede, principalmente è l’effetto di separazione patrimoniale, che si realizza attraverso il trasferimento di proprietà. Il bene immobile, in tal modo sarà sottratto al pignoramento posto in essere dai creditori.

8. Conclusioni

In definitiva, esistono tante soluzioni diverse che possono adattarsi a questa o quella situazione. Ma se vuoi proteggere i beni immobili in modo legale, ti consigliamo di rivolgerti ad un professionista che sappia consigliarti al meglio sfruttando gli strumenti che l’ordinamento italiano mette a disposizione. 

Infatti, come avrai notato, la disciplina prevista in relazione al dibattito circa la protezione del patrimonio immobiliare dal pignoramento è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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