Hai a disposizione un immobile e vorresti prestarlo ad un amico senza chiedere in cambio il pagamento di un canone?

Il codice civile regola un istituto che ti permette di fare proprio questo, diversamente da quanto accade per la locazione, e si tratta del comodato d’uso gratuito.

Questa tipologia di contratto è molto utile ed estremamente sfruttata sia in ambito privato che commerciale.

Possono ricadere in comodato d’uso gratuito diverse tipologie di beni, non solamente gli immobili.

Nel momento in cui presti un bene ad una persona conosciuta, la restituzione finale della cosa stessa è un aspetto tacito. Tuttavia, potete anche firmare un vero e proprio contratto che lo attesti.

Vediamo cos’è il comodato d’uso gratuito, soprattutto nei confronti degli immobili, e cosa comporta per le parti che si vincolano. 

Cos’è il comodato d’uso gratuito?

Il comodato d’uso gratuito viene regolato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile. La normativa dice quanto segue:

“Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.”

Si tratta di un atto che eccede l’ordinaria amministrazione, ossia quella orientata a conservare il patrimonio e a farlo fruttare.

Come hai potuto leggere dal testo dell’articolo, oggetto del comodato possono essere sia mobili che immobili, purché non si tratti di cose fuori commercio.

Inoltre, il comodato d’uso si ritiene sempre gratuito.

Forma del contratto

Il comodato d’uso gratuito è uncontratto reale, ossia si perfeziona nel momento in cui il bene mobile o immobile viene effettivamente consegnato al comodatario.

Tuttavia, non è richiesta una forma particolare. Per garantire una maggiore sicurezza alle parti è possibile stipularlo in forma scritta, ma sussiste anche nella forma orale.

Se intendi prestare un immobile, e vuoi dormire sonni più tranquilli, puoi stipulare una scrittura privata con l’altra parte, così da avere una prova in mano nel caso in cui sorgano inconvenienti nonché per attestare che la cessione è effettivamente avvenuta a titolo gratuito.

Il comodato d’uso gratuito sugli immobili

Il contratto di comodato d’uso gratuito relativo agli immobili permette al proprietario dell’immobile stesso, il comodante, di concederlo gratuitamente al comodatario, la persona che lo utilizzerà per il periodo di tempo stabilito dalle parti.

Di chi è il diritto di proprietà in questo caso?

Nel comodato d’uso gratuito la proprietà rimane in capo al proprietario originario dell’immobile, mentre il comodatario gode solamente di un diritto personale di godimento fino alla scadenza del termine pattuito.

Non essendo il proprietario, può il comodatario concedere l’utilizzo dell’immobile anche a terze parti?

Può farlo, ma solamente con il consenso del proprietario. Nel caso in cui prendesse l’iniziativa senza prima consultarlo, il proprietario potrebbe esigere subito la restituzione dell’immobile.

Gli obblighi del comodatario

Nel contratto di comodato d’uso gratuito il proprietario mette nella disponibilità di un’altra persona l’immobile, o un’altra tipologia di bene, senza chiedere nulla in cambio.

Ma quali sono gli obblighi dell’altra parte?

A stabilirlo è l’articolo successivo, il 1804 del codice civile. Ci dice che il comodatario deve custodire e conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e che deve servirsene solamente nei termini secondo il quale gli è stata affidata.

Cosa succede se il comodatario non rispetta questa condotta?

Il comodante può esigere subito la restituzione della cosa, oltre a poter chiedere il risarcimento dei danni.

La responsabilità del comodatario

L’art. 1805 del codice civile stabilisce anche qual è la responsabilità del comodatario nel caso in cui, durante il periodo nel quale gode della cosa, questa perisca o si deteriori.

Il comodatario diventa responsabile se la cosa perisce per caso fortuito, nel momento in cui avrebbe potuto sottrarla se l’avesse sostituita con la propria. Oppure, è responsabile se sceglie di salvare il proprio bene facendo perire quello oggetto di comodato.

È responsabile anche se gode del bene oggetto del comodato d’uso gratuito per più tempo rispetto a quello stabilito dal contratto, oppure secondo un diverso uso, e questo ne causi la perdita. A meno che non provi che il bene sarebbe andato incontro al medesimo destino anche se ne avesse goduto solamente per il tempo e per lo scopo prestabiliti.

Diversamente, il comodatario non è responsabile per il deterioramento causato dal semplice fatto di aver utilizzato la cosa.

In caso di vizi della cosa non dichiarati, la responsabilità cade in capo al comodante.

Il rimborso spese

Per le spese a cui il comodatario va incontro durante il godimento della cosa, quest’ultimo non ha diritto al rimborso da parte del comodante.

Tuttavia, può chiedere un eventuale rimborso in caso di spese straordinarie resesi necessarie da una situazione di urgenza, al fine di conservare il bene.

La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito

Nel momento in cui decidi di stipulare per iscritto il contratto di comodato d’uso gratuito relativo a un immobile, devi procedere alla registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Questo è importante per la detrazione di alcune tasse, che vedremo successivamente.

Per registrare il contratto devi seguire questi adempimenti:

• Il modello 69 per la registrazione con i dati delle due parti, i dati relativi all’immobile e al catasto;
• Il versamento dell’imposta di registro di 200 euro con il modello F23 (codice tributo 109t);
• 1 marca da bollo ogni 100 righe di contratto.

Come rileva dal punto di vista fiscale?

Il comodato d’uso gratuito non è soggetto a IVA. 

Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, il comodante deve regolarmente denunciarlo all’interno della dichiarazione dei redditi.

Dichiarazioni IMU e TASI

Relativamente alle dichiarazioni di IMU e TASI, il Decreto Crescita 2019 ha introdotto una significativa novità.

Le due dichiarazioni non vanno presentate quando viene stabilito il comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta entro il 1° grado, quindi nei confronti di genitori o figli.

Per i rapporti intercorrenti tra questi soggetti appena citati, la Legge di Stabilità del 2016 ha previsto uno sconto del 50% su IMU e TASI.