Diritto di prelazione nella vendita di un immobile: come funziona?

Quando parliamo di diritto di prelazione ci riferiamo ad una posizione privilegiata che il diritto italiano riconosce al soggetto che ne è titolare. 

Si tratta di quel diritto in forza del quale un individuo viene preferito ad altri. Questo avviene nel momento in cui viene stipulato un contratto, come può essere quello che riguarda la vendita di un immobile.

Quali sono i criteri che permettono di riservare questa posizione di privilegio nei confronti di un soggetto specifico? Chi lo decide? Sono gli altri partecipanti al contratto oppure la legge?

In effetti, esistono diverse tipologie di prelazione che lavorano in presenza di determinati elementi.

Scopriamo come funziona il diritto di prelazione, come può essere applicato all’interno di un contratto e quali ambiti interessa.

Cos’è il diritto di prelazione?

Lo abbiamo già accennato, il diritto di prelazione è un diritto in forza del quale un soggetto viene preferito rispetto ad altri nella stipula di un contratto.

Quindi, il soggetto a favore del quale viene stabilito il diritto di prelazione è chiamato prelazionario. Si vede preferito per legge o per contratto nei confronti di una particolare situazione che sta avendo luogo.

Come mai diciamo per legge o per contratto? Perché esistono due diversi tipi di prelazione:

  • Prelazione legale: in questo caso è la legge a prevedere che, in presenza di determinate circostanze, un soggetto sia da preferire nella conclusione del negozio giuridico:
  • Prelazione volontaria: in questo diverso caso sono le parti stesse che, formando un accordo tra di loro, decidono che una parte debba essere preferita in forza del diritto di prelazione.

Nell’applicazione del diritto di prelazione sono due i soggetti coinvolti:

  • Prelazionario: è colui verso il quale vale il diritto di prelazione, ossia il soggetto che avrà dei privilegi durante la stipula del contratto;
  • Prelazionante: è il soggetto che concede il suddetto diritto di prelazione.

Questo pone le due parti coinvolte in una posizione diversa. Il diritto di prelazione conferisce in capo al prelazionario un diritto potestativo che gli consente di vantare una pretesa. Mentre il prelazionante ha un dovere nei suoi confronti.

Nel momento in cui il prelazionante decide di concedere il diritto di prelazione ad un altro soggetto, ne deve fare espressa comunicazione. È necessario affinché la parte interessata ne venga a conoscenza.

Stai attento però, l’esistenza di un diritto di prelazione non significa che automaticamente il contratto si concluderà. Prevede solamente un diritto in capo ad uno dei soggetti interessati dalla vicenda giuridica.

Ora passiamo ad esaminare la differenza tra la prelazione volontaria e quella legale.

Quando si verifica la prelazione volontaria?

L’art. 1322 del codice civile stabilisce il principio di autonomia contrattuale con queste parole:

“Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge e dalle norme corporative.

Le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico.”

In forza di questa autonomia, trova compimento anche il diritto di prelazione.

La prelazione volontaria è stabilita in libertà dalle parti e ha efficacia solamente tra di loro. Questa volontà viene esternata tramite il cosiddetto patto di prelazione.

Il patto può essere contenuto sia all’interno del contratto principale, ma può anche essere manifestato all’interno di un contratto distinto e separato dal primo.

Cosa accade se Tizio decide di vendere la propria abitazione? Nel caso in cui abbia deciso con Caio di concedergli il diritto di prelazione, al momento della vendita Tizio ha l’obbligo di informare preventivamente Caio rispetto a qualsiasi altro soggetto interessato e a parità di condizioni.

Ma cosa accade se Tizio, nonostante il diritto di prelazione esistente in capo a Caio, decida ugualmente di vendere l’immobile a Sempronio? L’unica possibilità che rimane a Caio è quella di chiedere il risarcimento del danno perché, come abbiamo sottolineato poco fa, la prelazione volontaria ha efficacia solo tra le parti.

La prelazione volontaria può avvenire per diversi motivi. Può trattarsi di un puro interesse economico, nel caso in cui il prelazionario offra una somma di denaro al prelazionante per essere preferito tra i candidati all’acquisto. Ci troviamo di fronte ad una prelazione a titolo oneroso. Se, diversamente, ci sono in gioco interessi diversi, può aversi anche una prelazione a titolo gratuito.

I casi della prelazione legale

Quando parliamo di prelazione legale, invece, è la legge a stabilire quali sono i casi nei quali un soggetto debba essere preferito ad altri. 

Possiamo subito allacciarci ad un concetto appena espresso relativamente alla prelazione volontaria. Se quella aveva efficacia solo tra le parti, la prelazione legale ha efficacia anche nei confronti dei terzi, nel caso in cui il diritto non venga rispettato. 

Se prima Caio non poteva sostituirsi in nessun modo a Sempronio nell’acquisto dell’immobile, nel caso della prelazione legale il prelazionario può sostituirsi al terzo che ha concluso il contratto tramite l’azione di retratto.

Ecco i casi principali nei quali si verifica la prelazione legale: 

  • Prelazione ereditaria: il caso più lampante è il diritto di prelazione che viene riconosciuto agli eredi in comunione ereditaria per evitare che vengano lasciati da parte nella divisione dell’asse ereditario, e per evitarne la dispersione;
  • La prelazione urbana: nel caso in cui un immobile sia stato concesso in locazione commerciale, quindi non ad uso abitativo, al conduttore dell’immobile viene riconosciuto il diritto di prelazione se il locatore mette in vendita lo stesso;
  • Prelazione agraria: in questo caso il diritto di prelazione funziona in base allo stesso meccanismo della prelazione urbana. Nel caso in cui un coltivatore si stia occupando di un fondo sulla base di un contratto di locazione, oppure sia proprietario di un fondo confinante, nel momento in cui il proprietario del fondo principale decide di vendere il terreno, l’affittuario del fondo deve essere preferito, così come il proprietario del fondo confinante.

Si può rinunciare al diritto di prelazione?

Trattandosi di un diritto e non di un obbligo, il prelazionario può rinunciarvi nel caso in cui non avesse interesse nella vicenda. Ci sono controversie sul momento nel quale può essere manifestata la rinuncia, espressa o tacita. 

Si dibatte sul fatto che possa essere effettuata anche prima della comunicazione e non solo dopo. A dare problemi in questo senso è la prelazione legale, in quanto la prelazione volontaria può essere rifiutata in qualsiasi momento.

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