Esecuzione immobiliare: cos’è e come funziona
Eleonora Truzzi
Aggiornato il 1 Settembre 2021
 

Cosa succede quando il debitore non paga spontaneamente il suo debito? Una delle facoltà riconosciute in capo al creditore è quella di rivolgersi al Tribunale per chiedere di potersi rivalere sui beni immobili di proprietà del debitore insolvente.

La procedura prende il nome di esecuzione immobiliare.

Come funziona? In questa procedura è compreso anche il pignoramento dei beni e la conseguente vendita?

Ecco cosa si intende per esecuzione immobiliare e quali sono le novità in materia.

Cos’è l’esecuzione immobiliare?

L’esecuzione immobiliare è una particolare procedura che rientra all’interno dell’esecuzione forzata, quell’attività che ha come fine la sottrazione dei beni che si trovano nella proprietà del soggetto debitore nel momento in cui quest’ultimo non salda spontaneamente il debito che ha contratto.

L’esecuzione forzata non interessa solamente i beni immobili, ma riguarda anche beni mobili, pertinenze e frutti pendenti. 

Ecco quali sono le procedure che rientrano all’interno dell’esecuzione forzata:

  • Espropriazione immobiliare
  • L’espropriazione mobiliare di beni che siano custoditi presso il debitore o presso terzi
  • Espropriazione di beni indivisi, cioè beni la cui proprietà sia in comune con più soggetti
  • L’espropriazione contro un terzo soggetto proprietario

Per poter attivare questa procedura, il creditore si reca in Tribunale al fine di ottenere il titolo esecutivo che gli consente di attivare la relativa procedura di espropriazione. In questo modo, grazie alla successiva vendita dei beni che sono stati espropriati, il creditore può recuperare il suo credito anche contro la volontà del debitore.

L’esecuzione forzata nasce proprio perché non sempre il debitore è in grado o ha la volontà di ripagare il debito a cui si è obbligato. Per questo motivo il creditore non può più rivedere il denaro che ha prestato? Assolutamente no, può rivalersi sui beni posseduti dal soggetto debitore.

Come funziona l’esecuzione immobiliare?

Ora ci concentriamo sulla forma di esecuzione forzata che si occupa dell’espropriazione immobiliare.

A dare il via all’esecuzione immobiliare è sempre il mancato pagamento del debito da parte del debitore. Non esiste un debito specifico per il quale si attua l’esecuzione immobiliare, possono essere diverse le obbligazioni che la prevedono come metodo di risarcimento in capo al creditore.

Quest’ultimo, per dare inizio alla procedura, deve rivolgersi al Giudice competente per ottenere il decreto ingiuntivo.

La notifica dell’atto di precetto 

Tuttavia, per l’attivazione dell’esecuzione immobiliare manca un passaggio intermedio, ossia la notifica dell’atto di precetto al debitore. Questo soggetto deve essere consapevole del fatto che il creditore ha chiesto un’esecuzione immobiliare nei sui confronti. 

La notificazione dell’atto di precetto gli concede 10 giorni per saldare il proprio debito, altrimenti l’atto esecutivo sarà efficace entro 45 giorni dalla notifica.

Dopo la Riforma della Giustizia, l’invito a saldare il debito dev’essere fatto con una formula ben precisa:

“Il debitore può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal Giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano consumatore.”

Il pignoramento 

Se il debitore si ostina a non voler saldare il proprio debito, l’unica azione possibile in capo al creditore è quella del pignoramento. Dopo 45 giorni il creditore può chiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento. Il debitore non potrà più sottrarre i beni pignorabili necessari a coprire il valore del debito non pagato.  

L’atto di pignoramento ha un contenuto ben preciso. Prima di tutto, indica l’importo del credito per cui l’ufficiale giudiziario può procedere a pignorare i beni. Inoltre, contiene l’invito al debitore ad effettuare una dichiarazione di residenza o di domicilio eletto. In questa fase può anche chiedere al Giudice di poter sostituire i beni con una somma di denaro.

Durante il pignoramento, il debitore viene nominato custode dei beni immobili. Nel caso in cui i creditori non si fidino, possono presentare istanza al Giudice affinché nomini come custode un soggetto terzo che sia diverso dal debitore. 

Generalmente, il custode viene sostituito nel momento in cui non rispetta gli obblighi che gli sono stati indicati.

La vendita all’asta

Dopo l’esecuzione immobiliare, avviene la vendita all’asta del bene e il conseguente recupero del credito spettante al creditore.

Per la vendita o la messa all’asta dei beni immobile esistono diversi canali. Uno degli ultimi ad essere stato introdotto è il “Portale delle vendite” presente sul sito del Ministero della Giustizia.

La vendita all’asta può avvenire secondo due modalità:

  • Con incanto: è un’asta pubblica dove i soggetti che partecipano fanno offerte in aumento e, chi fa l’offerta maggiore, si aggiudica l’immobile;
  • Senza incanto: è il Giudice a pubblicizzare la vendita e a stabilire il prezzo, indicando anche un termine massimo entro il quale possono essere proposte le offerte. Queste ultime devono essere depositate in cancelleria in una busta chiusa che verrà successivamente aperta durante l’udienza. Se ci sono state più offerte, l’assegnazione del bene avviene in capo a colui che ha fatto l’offerta più alta. Se, diversamente, c’è una sola offerta, viene accolta solo se supera di almeno un quinto il valore del bene.

Riguardo alla vendita all’asta è necessaria una precisazione. Se, dopo essersi concluse 3 aste, il bene non è ancora stato venduto, il Giudice deve concludere la procedura di pignoramento e il debitore proprietario può tornare in possesso del proprio immobile.

L’immobile viene liberato?

Durante l’esecuzione forzata possono verificarsi diverse situazioni. Il Giudice può autorizzare il debitore a continuare ad abitare l’immobile o una sua parte, può dichiarare la liberazione dell’immobile o la sua assegnazione.

Quali vantaggi conseguono dalla liberazione dell’immobile? Sicuramente il fatto che un immobile libero è più semplice da vendere

Questo ordine di liberazione, tuttavia, non è diretto solamente verso il debitore interessato ma anche verso tutti coloro che occupano l’immobile.

L’ultimo dettaglio importante da sapere relativamente all’esecuzione immobiliare è il fatto che può essere presentata opposizione entro 20 giorni dal primo atto esecutivo.

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