L’art. 2740 c.c. dispone che il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni assunte con tutti i suoi beni, presenti e futuri. Ciò significa, in poche parole, che il patrimonio del debitore rappresenta una vera e propria garanzia in favore del creditore. 

Ma cosa succede quando il debitore non paga spontaneamente il suo debito? Una delle facoltà riconosciute in capo al creditore è quella di rivolgersi al Tribunale per chiedere di potersi rivalere sui beni immobili di proprietà del debitore insolvente.

La procedura prende il nome di esecuzione immobiliare.

Come funziona? In questa procedura è compreso anche il pignoramento dei beni e la conseguente vendita?

Ecco cosa si intende per esecuzione immobiliare e quali sono le novità in materia.

1. Cos’è l’esecuzione immobiliare?

L’esecuzione immobiliare è una particolare procedura che rientra all’interno dell’esecuzione forzata, quell’attività che ha come fine la sottrazione dei beni che si trovano nella proprietà del soggetto debitore nel momento in cui quest’ultimo non salda spontaneamente il debito che ha contratto.

L’esecuzione immobiliare ha lo scopo di assicurare, nei limiti del possibile, un risultato equivalente a quello a cui si perverrebbe ove il debitore avesse adempiuto in modo spontaneo. 

Ciò è possibile in virtù della sottrazione coattiva dei beni facenti parte del patrimonio del debitore e trasformandoli, in modo coattivo, dunque a prescindere e anzi contro la volontà del legittimo proprietario, in denaro destinato al soddisfacimento della pretesa creditoria. 

Un esempio potrebbe rendere più chiaro lo scopo dell’esecuzione immobiliare. Si pensi al creditore di una determinata somma di denaro nei confronti di un determinato soggetto, anche ove il creditore dovesse munirsi di un titolo esecutivo (ad esempio una sentenza o un decreto ingiuntivo) contenente l’accertamento della propria pretesa, essa sarebbe vana se il debitore si rifiutasse di adempiere in modo spontaneo. 

Ebbene, onde evitare che i creditori potessero essere sprovvisti di una tutela adeguata, il legislatore ha previsto l’esecuzione forzata la quale garantisce la soddisfazione coattivadelle pretese dei creditori, a prescindere dalla volontà del debitore di adempiere. 

Ovviamente l’espropriazione immobiliare non rappresenta l’unica forma di esecuzione forzata presente nel nostro ordinamento, infatti vi rientrano anche: 

• Espropriazione immobiliare;
• L’espropriazione mobiliare di beni che siano custoditi presso il debitore o presso terzi;
• Espropriazione di beni indivisi, cioè beni la cui proprietà sia in comune con più soggetti;
• L’espropriazione contro un terzo soggetto proprietario.

Le caratteristiche salienti della espropriazione immobiliare sono, innanzitutto, l’oggetto ovvero il diritto di proprietà nonché i diritti reali di godimento sui beni immobili del debitore e le relative pertinenze. Ancora, un’altra caratteristica dell’espropriazione immobiliare sono le necessarie pubblicità immobiliari da eseguire una volta effettuata l’espropriazione. 

Infatti, è doveroso rendere edotti i terzi, dopo aver espropriato il bene altrui, che l’immobile è gravato da una formalità pregiudizievole (il pignoramento) che ostacola la sua circolazione. 

2. Come funziona l’esecuzione immobiliare?

La procedura di espropriazione immobiliare è piuttosto complessa e tutt’altro che breve. 

Così come avviene per qualsiasi procedura di espropriazione, il pignoramento immobiliare può essere eseguito solo se il creditore si sia precedentemente munito di un valido titolo esecutivo, ovvero una sentenza, un decreto ingiuntivo esecutivo, un atto notarile etc. 

È il titolo esecutivo, infatti, che attesta l’esistenza del diritto che il creditore vuol far valere in esecuzione e che tale diritto, in ossequio all’art. 474 c.p.c., è certo, liquido ed esigibile.

Solo dopo essersi munito del titolo esecutivo il creditore può procedere alla notifica dello stesso e dell’atto di precetto al debitore. 

2.1. La notifica dell’atto di precetto 

Per l’attivazione dell’esecuzione immobiliare manca un passaggio intermedio, ossia la notifica dell’atto di precetto al debitore e del titolo esecutivo. Il debitore, infatti, deve essere reso edotto dal creditore che a breve avrà luogo un’esecuzione immobiliare nei suoi confronti, pertanto, dovrà avere la possibilità di difendersi in giudizio nei modi e nelle forme previste dalla legge. 

L’atto di precetto è un’intimazione fatta dal creditore nei confronti del debitore ad adempiere l’obbligo che risulta dal titolo esecutivo entro un termine non inferiore a 10 giorni e con l’avvertimento che, ove non dovesse, il debitore, procedere all’adempimento, avrà luogo l’esecuzione immobiliare nei suoi confronti. 

Il termine di adempimento di 10 giorni sopra citato non si applica alle ipotesi di adempimento immediato ai sensi dell’art. 482 c.p.c.

2.2. Il pignoramento 

Ai sensi dell’art 555 c.p.c. il pignoramento immobiliare deve essere eseguito mediante apposita notifica nei confronti del debitore e successiva trascrizione dello stesso. 

Per quanto concerne il contenuto del pignoramento, esso dovrà contenere, in sintesi: 

• I classici requisiti di ogni atto di parte previsti dall’art. 125 c.p.c.;
• La precisa indicazione dei beni e dei diritti immobiliari che saranno oggetto di esecuzione mediante descrizione degli estremi dei beni (natura, destinazione, indicazione di almeno tre confini, mappe etc);
• Ingiunzione ex art. 492 c.p.c. di astenersi dal porre in essere qualsiasi atto volto a sottrare alla garanzia del credito indicato i beni oggetto dell’espropriazione e i relativi frutti. 

2.3. Ricerca con modalità telematiche dei beni da pignorare 

Non è sempre agevole stabilire per il creditore quali beni aggredire per poter agire in esecuzione, pertanto, potrebbe essere necessario “cercare” i beni del debitore utilizzando gli strumenti previsti dalla Legge. 

Sul tema è intervenuto il legislatore con la Riforma Cartabia, la quale ha modificato l’art. 492 bis c.p.c. 

In sintesi, su istanza del creditore, il Presidente del tribunale del luogo in cui il debitore ha la residenza, il domicilio, la dimora o la sede, verificato il diritto della parte istante a procedere ad esecuzione forzata, autorizza la ricerca con modalità telematiche dei beni da pignorare. L’istanza deve contenere l’indicazione dell’indirizzo di posta elettronica ordinaria ed il numero di fax del difensore nonché, ai fini dell’articolo 547, dell’indirizzo di posta elettronica certificata.

Dalla lettura della norma è agevole comprendere che la ricerca telematica dei beni da pignorare prende vita con l’autorizzazione da parte del Presidente del Tribunale o da parte di un Giudice delegato. 

Con il suddetto provvedimento viene disposto che l’ufficiale giudiziario può accedere attraverso apposito collegamento telematico diretto ai dati contenuti nelle banche dati alle PA, e in particolare nell’anagrafe tributaria al fine di acquisire tutte le informazioni rilevanti per l’individuazione di cose e crediti da sottoporre ad esecuzione, comprese quelle relative ai rapporti intrattenuti dal debitore con istituti di credito e datori di lavoro o committenti. 

Terminate tutte le operazioni, l’ufficiale giudiziario redige un processo verbale all’interno del quale vengono indicate tutte le banche dati interrogate e le relative risultanze.

2.4. Notifica, trascrizione e iscrizione a ruolo del pignoramento

Come anticipato, l’atto di pignoramento dovrà essere consegnato dall’ufficiale giudiziariodi modo che quest’ultimo possa provvedere alla notifica al debitore e alla trascrizione dello stesso presso i Registri immobiliari. 

In realtà, per la precisione, a tali adempimenti può provvedere anche direttamente il creditore procedente. L’importante è che vengano resi edotti dell’inizio della esecuzione immobiliare sia il debitore sia i terzi. 

Una volta eseguita l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario provvede a consegnare, senza ritardo, al creditore (o al proprio avvocato) l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione rilasciata dal Conservatore dei Registri Immobiliari. 

Dal momento in cui l’ufficiale giudiziario provvede a consegnare al creditore, o all’avvocato, le copie dell’atto notificato e la nota di trascrizione, il creditore ha 15 giorni di tempo per poter iscrivere a ruolo il pignoramento, a pena di inefficacia dello stesso. 

L’iscrizione a ruolo si verifica con il deposito presso la Cancelleria del Tribunale competente della nota di iscrizione a ruolo con le copie conformi, attestate direttamente dall’avvocato, nonché del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento prontamente notificato e della nota di trascrizione rilasciata dal Conservatore.

Il cancelliere, dopo il deposito di tutti questi documenti, verifica la loro formale regolarità e procede a formare il fascicolo d’ufficio dell’esecuzione assegnandogli un numero progressivo (c.d. numero di ruolo). 

2.5. La custodia dei beni oggetto del pignoramento 

Dopo aver effettuato il pignoramento dell’immobile è necessario che quest’ultimo venga custodito. L’art. 559 c.p.c. stabilisce che con il pignoramento lo stesso debitore è costituito custode del bene e dei relativi accessori e pertinenze, senza alcun diritto di percepire un compenso. 

Il debitore, essendo custode, è tenuto ad adempiere agli obblighi di cui all’art. 521 c.p.c.

In realtà dalla lettura dell’art. 559 c.p.c. è possibile desumere che il debitore assume la qualità di custode solo in ipotesi “residuali”. Più precisamente, ciò avviene quando: il debitore abita nell’immobile o, pur avendo autorizzato o delegato la vendita, il Giudice dell’esecuzione ravvisi l’inutilità della custodia in ragione particolare natura dei beni pignorati.

2.6. Avviso ai creditori iscritti

Prima di procedere alla vendita del bene pignorato, ai sensi dell’art. 498 c.p.c., entro 5 giorni dal pignoramento, il creditore pignorante è tenuto a notificare ai creditori iscritti, ovvero titolari di un diritto di prelazione sul bene, un apposito avviso contenente l’indicazione del creditore pignorante, del credito vantato, del titolo esecutivo e dei beni oggetto dell’esecuzione.

Ove tale notificazione non venga posta in essere dal creditore pignorante, il Giudice dell’esecuzione non potrà provvedere sulla istanza (eventuale) di vendita. 

2.7. Istanza di vendita del bene pignorato

Dopo aver effettuato il pignoramento ed iscritto la causa a ruolo, il creditore pignorante (o i creditori co-pignoranti) può presentare al Giudice dell’esecuzione apposita istanza di vendita. 

L’istanza, più precisamente, non può essere presentata che siano decorsi 10 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento previsto dall’art. 501 c.p.c. e non può essere presentata oltre 45 giorni dal pignoramento stesso a pena di perdita dell’efficacia del pignoramento stesso. 

Ove il pignoramento perda efficacia, a causa dello spirare del termine citato, il Giudice dell’esecuzione pronuncia con ordinanza la cancellazione della trascrizione del pignoramento ex 562 c.p.c.

2.8. Deposito della documentazione ipocatastale 

Dopo aver presentato apposita istanza di vendita è il creditore procedente deve, entro 60 giorni, allegare e depositare la c.d. documentazione ipocatastale. Si tratta, in poche parole, dell’estratto del catasto nonché delle iscrizioni e trascrizioni concernenti l’immobile pignorate che coprono un lasso temporale di 20 anni antecedenti al pignoramento. 

In realtà tale documentazione non è strettamente necessaria in quanto può essere legittimamente sostituita con apposita certificazione redatta da Notaio. Anche quest’ultimo, infatti, attraverso un apposito atto, può certificare le risultanze delle visure catastali e dei Registri immobiliari. Anzi, quest’ultima opzione nella prassi viene quasi sempre preferita poiché più comoda e veloce. 

2.9. L’introduzione della vendita diretta

La legge n. 206/2021 ha introdotto nel nostro ordinamento giuridico un nuovo strumento da poter utilizzare nell’ambito dell’esecuzione forzata, ovvero, la vendita diretta. Si tratta di un istituto processuale molto simile alla vente privée del diritto processuale francese. 

La vendita privata consiste, in estrema sintesi, nell’autorizzazione concessa dal giudice dell’esecuzione al debitore esecutato di procedere direttamente alla vendita del bene oggetto dell’esecuzione per un prezzo che non sia inferiore al prezzo base indicato nella relazione di stima all’uopo redatta. 

Per poter vendere in modo diretto il bene oggetto del pignoramento è necessario che il debitore, con apposita istanza depositata non oltre dieci giorni prima dall’udienza previstae disciplinata dall’art. 569 c.p.c., può chiedere al Giudice dell’esecuzione di essere autorizzato alla vendita del bene per un prezzo non inferiore a quello periziato. 

È previsto altresì che alla richiesta del debitore debba necessariamente essere allegata anche l’offerta di acquisto irrevocabile per centoventi giorni e, al fine di garantire la serietà della suddetta offerta, una cauzione il cui valore non deve essere inferiore ad un decimo del prezzo proposto. 

Il Giudice, dopo aver ricevuto l’istanza, dispone che l’esecutato rilasci l’immobile nella piena disponibilità del custode entro trenta giorni a pena di decadenza dall’istanza, salvo che il bene sia occupato con un titolo che sia opponibile all’esecuzione. 

Il Giudice, fatto ciò, dispone che entro quindici giorni è data pubblicità, ai sensi dell’art. 490 c.p.c., dell’offerta pervenuta rendendo noto ai terzi che entro sessanta giorni è possibile presentare nuove offerte di acquisto garantite da cauzione in misura non inferiore ad un decimo del prezzo proposto, il quale non può comunque essere inferiore all’offerta già presentata a corredo dell’istanza dell’esecutato. 

Il Giudice dell’esecuzione, con il provvedimento con il quale aggiudica il bene immobile al miglior offerente, stabilisce le modalità di pagamento del prezzo (da versare entro novanta giorni) a pena di decadenza ai sensi dell’art. 587 c.p.c. 

Nel caso in cui il miglior offertene non dovesse versare il prezzo nei modi stabiliti dal Giudice dell’esecuzione, quest’ultimo provvede ai sensi degli artt. 587 e 569 c.p.c.

Infine, giunti a questo punto potrebbe sorgere spontanea una domanda: perché il debitore dovrebbe avere interesse alla vendita privata? La risposta è semplice. È bene ricordare che lo scopo dell’esecuzione è quello di trasformare in denaro i beni del debitore aggrediti dal creditore (o dai creditori) al fine di estinguere il credito che hanno nei confronti dell’esecutato. 

Tuttavia, spesso capita che la fase dell’esecuzione sia piuttosto lenta, il che può causare la svalutazione del bene pignorato con pregiudizio per il debitore. Potrebbe capitare, infatti, che all’inizio dell’esecuzione il valore del bene immobile sia sufficiente per estinguere il debito che il debitore ha nei confronti del creditore (o dei creditori) tuttavia, a causa del protrarsi del tempo, il valore del medesimo bene potrebbe diminuire, il che peggiora la posizione del debitore.

Onde evitare tutto ciò, quest’ultimo potrebbe avere interesse a trovare immediatamente un possibile acquirente (che potrebbe essere anche lo stesso creditore) in modo da trovare una somma che sia di per sé idonea o comunque utile ad estinguere il debito ed evitare, conseguentemente, la perdita di valore dell’immobile. 

2.10. L’autorizzazione della vendita 

Dopo la presentazione dell’istanza di vendita e del deposito della documentazione ipocatastale, nel caso in cui non vi sia stata la presentazione dell’istanza di vendita diretta, il Giudice dell’esecuzione nomina un esperto il cui compito è quello di redigere una perizia di stima del bene, al fine di fissare il c.d. prezzo base, e fissa un’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori. 

All’udienza in questione le parti possono depositare precisazioni in ordine al tempo e elle modalità della vendita, possono, anzi devono, a pena di decadenza, proporre l’opposizione agli atti esecutivi.

Ove non ci siano opposizioni, il Giudice pronuncia con ordinanza la vendita del bene la quale può avvenire o con incanto o senza incanto. Con la stessa ordinanza viene stabilita la modalità di esecuzione della vendita, i tempi e delega le operazioni (con o senza incanto) ad un professionista che può essere un Notaio un Avvocato o un Commercialista. 

2.11 La vendita all’asta

Come anticipato, la vendita del bene pignorato può avvenire in due modi diversi: 

• Con incanto: è un’asta pubblica dove i soggetti che partecipano fanno offerte in aumento e, chi fa l’offerta maggiore, si aggiudica l’immobile;
• Senza incanto: è il Giudice a pubblicizzare la vendita e a stabilire il prezzo, indicando anche un termine massimo entro il quale possono essere proposte le offerte. Queste ultime devono essere depositate in cancelleria in una busta chiusa che verrà successivamente aperta durante l’udienza. Se ci sono state più offerte, l’assegnazione del bene avviene in capo a colui che ha fatto l’offerta più alta. Se, diversamente, c’è una sola offerta, viene accolta solo se supera di almeno un quinto il valore del bene.

Riguardo alla vendita all’asta è necessaria una precisazione. Se, dopo essersi concluse tre aste, il bene non è ancora stato venduto, il Giudice deve concludere la procedura di pignoramento e il debitore proprietario può tornare in possesso del proprio immobile.

3. Assegnazione del bene pignorato 

In realtà la vendita del bene immobile oggetto del pignoramento non è l’unica opzione che ha il creditore. Quest’ultimo, infatti, può chiedere, 10 giorni prima dell’udienza fissata per la vendita, l’assegnazione per sé o per un terzo nel caso in cui la vendita non dovesse aver luogo. 

A tal fine il creditore è tenuto a depositare apposita istanza di assegnazione contenente l’offerta di pagamento di una somma che non può essere inferiore alle spese di esecuzione, ai crediti con prelazione e a prezzo base stabilito per l’esperimento della vendita del bene pignorato. 

Entro e non oltre 5 giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione del bene, o dalla sua comunicazione, il creditore che vuol far assegnare il bene ad un terzo è tenuto a dichiarare in cancelleria il nome, depositando la relativa dichiarazione del terzo di volerne profittare.

4.   I provvedimenti relativi alla vendita 

Una volta concluso il procedimento di vendita del bene immobile pignorato, il Giudice dell’esecuzione emana due decreti:

Il decreto di vendita del bene, con cui il Giudice dispone il modo e il termine per il versamento del prezzo nonché il decreto di trasferimento vero e proprio. Con quest’ultimo, emanato solo dopo che è stato versato il prezzo di vendita del bene, il Giudice trasferisce la proprietà del bene al soggetto aggiudicatario ai sensi dell’art. 586 c.p.c.

Ove il prezzo non dovesse essere pagato, nelle forme e nei termini stabiliti dal decreto di vendita sopra citato, il Giudice dichiara la decadenza dell’acquisto ed adotta gli opportuni provvedimenti. 

5.   I costi del pignoramento immobiliare 

Pignorare un bene immobile altrui ha dei costi che gravano sul creditore procedente, anche se quest’ultimo potrà vederli liquidati in prededuzione sul ricavato della vendita del bene ove essa abbia luogo ovviamente. 

Stabilire qual è il costo complessivo dell’esecuzione immobiliare non è semplice poiché occorre considerare molteplici aspetti. 

In primis occorre calcolare i costi della notifica dell’atto di pignoramento e del precetto, in genere variano dai 20 fino a 50 euro. Ancora, occorre calcolare la spesa di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, ovvero 299 euro (mediante F3) ed i compensi del professionista eventualmente incaricato per effettuare tale pagamento. 

Occorre altresì considerare la spesa dell’iscrizione a ruolo del pignoramento, una marca da bollo di 27 euro e il contributo unificato pari a 278 euro nonché il costo della documentazione ipocatastale (ovviamente variabile a seconda del numero di beni immobili) o della certificazione notarile. Mediamente il costo oscilla dai 700,00 euro fino ai 1.300,00 euro.

Infine, è necessario calcolare i costi legati al compenso dei professionisti, ovvero dell’esperto stimatore il cui compenso base va rapportato al prezzo di aggiudicazione suddiviso in scaglioni di valore, in ogni caso non può essere inferiore ad euro 145, 12. Il compenso del custode, anch’esso varia in base al valore di aggiudicazione del bene venduto o assegnato, tuttavia, il suo valore non può essere inferiore a 250,00 euro. Per quanto riguarda il delegato alla vendita, anche per lui il compenso varia a seconda del prezzo di vendita o di assegnazione del bene, ad esempio se il bene viene venduto/aggiudicato a 100.000,00 euro a lui spettano 4.000,00 euro oltre Iva e Cpa. Occorre calcolare, ovviamente, anche il compenso dell’avvocato in ossequio alle tabelle di cui al DM n. 55 del 2014. Indicativamente, il compenso degli avvocati si aggira sui 1.500,00 euro oltre il rimborso forfettario, Iva e Cpa. 

Infine, esistono anche i costi di pubblicazioni e pubblicità della vendita. Essi variano in base al numero delle pubblicazioni e dei lotti da pubblicare. La pubblicazione sul portale delle vendite del Ministero della Giustizia ha un costo pari a 100.00 euro per ogni lotto, oltre agli oneri bancari connessi. 

In genere è necessaria la costituzione di un fondo spese di importo compreso tra i 2.000,00 e 2.500,00 euro. 

6. Le ulteriori novità introdotte dalla Riforma Cartabia in tema di esecuzione

Il Decreto legislativo n. 149 del 2022 (c.d. Riforma Cartabia) ha riformato organicamente più materie, tra cui, il diritto civile e la procedura civile. Con riferimento a quest’ultima materia, infatti, il legislatore ha decisamente stravolto il processo, dalla fase introduttiva fino all’esecuzione.

Per quanto concerne la fase esecutiva, infatti, la riforma Cartabia ha aggiunto un comma ulteriore all’art. 474 c.p.c. il quale dispone che il titolo è emesso in esecuzione da tutti gli ufficiali che ne siano richiesti e da chiunque spetti, con l’assistenza del pubblico ministero e il concorso di tutti gli ufficiali della forza pubblica, quando ne siano legalmente richiesti.

Pertanto, in virtù della suddetta modifica, per i procedimenti esecutivi instaurati dal primo marzo 2023 non è più necessario apporre la formula esecutiva sugli atti da parte degli ufficiali giudiziari. Lo scopo perseguito dal legislatore è quello di eliminare tutti i passaggi “superflui” che appesantivano il lavoro del cancelliere e che ritardano l’iter esecutivo. 

Per quanto concerne la notificazione del titolo esecutivo e del precetto, la formula esecutiva è stata sostituita con la “copia attestata conforme all’originale”. 

La notificazione del titolo esecutivo deve essere fatta alla parte personalmente a norma degli art. 137 e ss. c.p.c. Il precetto può essere redatto successivamente al titolo esecutivo ed essere notificato insieme a quest’ultimo, a patto che la notificazione sia stata effettuata alla parte personalmente. 

7. Consulenza e assistenza legale per il tuo caso

Come avrai notato la procedura di esecuzione immobiliare presenta diversi profili che, in considerazione delle caratteristiche del singolo caso concreto, devono essere attentamente valutati.

Proprio per questo motivo, ti consigliamo di rivolgerti ad un professionista che possa prendere in esame gli elementi specifici del tuo caso.

Se desideri ricevere assistenza in materia di Pianificazione e Difesa del tuo Patrimonio contatta i professionisti di ObiettivoProfitto.it compilando il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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