Nel momento in cui avviene una compravendita, affinché questa vada a buon fine il venditore deve possedere una titolarità che gli consenta di disporre del bene. Quindi di venderlo.

Ma cosa accade se il venditore non ha questa titolarità?

Non è così inusuale che a vantare diritti di disposizione del bene non sia il venditore ma un soggetto terzo che è stato designato titolare a seguito di una sentenza. Tuttavia, il venditore può essere portato a vendere ugualmente il bene per trarne un vantaggio.

Cosa accade in capo all’acquirente? Succede che viene privato in tutto o in parte un bene.

Se quest’ultima parte si trovava in buona fede, non è giusto che paghi per un difetto di titolarità altrui. 

Perciò il legislatore ha introdotto l’istituto della garanzia per evizione.

Scopriamo cos’è, cosa comporta e quali sono i casi contemplati dall’ordinamento italiano.

Cos’è la garanzia per evizione?

La definizione della garanzia per evizione deve essere ricercata all’interno dell’art. 1476 del Codice Civile dove si parla delle obbligazioni principali del venditore. 

Al punto 3 troviamo l’obbligazione di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa. 

L’evizione avviene quindi nel momento in cui l’acquirente viene privato della cosa che ha acquistato dal venditore, in tutto o in parte, a seguito di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l’esistenza della titolarità in capo ad un soggetto terzo.

In sostanza, ci troviamo di fronte ad un venditore che vende una cosa di cui, in realtà, non ha la disponibilità.

Si ritiene che questa particolare tutela venga applicata a qualsiasi contratto di vendita perché il suo scopo è proprio quello di tutelare l’acquirente ignaro della reale situazione.

Discrepanze si registrano per quanto riguarda il preliminare di vendita perché il venditore, se non può gestire il bene in fase di vendita, non lo potrebbe gestire nemmeno al momento del contratto preliminare. Tuttavia, altri sostengono che la titolarità del bene in capo all’acquirente passi solamente con il vero e proprio contratto di vendita.

Ad ogni modo, sul caso del contratto di vendita sembrano essere tutti d’accordo.

I presupposti per l’applicazione della garanzia per evizione

Ora sorge spontanea una domanda, ossia quando sia possibile godere della garanzia per evizione.

Il presupposto principale affinché si possa avere garanzia per evizione è che un terzo abbia agito in giudizio per farsi riconoscere una titolarità in capo al bene.

In conseguenza di questo, si viene a verificare un difetto di titolarità e l’acquirente viene di conseguenza privato in tutto o in parte del bene che ha acquistato da un venditore senza titolarità.

Ma ora passiamo ad analizzare le diverse tipologie di evizione contemplate all’interno del codice civile.

Le diverse tipologie di evizione

Abbiamo detto che l’evizione comporta la perdita del bene in capo all’acquirente in tutto o in parte. 

Sottolineare questo aspetto è molto importante perché ci dà modo di capire fin da subito che esistono diversi tipi di evizione. Vediamoli insieme.

Evizione totale

Il caso più eclatante di evizione è quello dell’evizione totale. Viene trattato dall’art. 1483 del codice civile che ce ne parla in questi termini:

“Se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell’articolo 1479.

Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all’attore”.

L’evizione totale è quindi l’integrale perdita del bene in capo all’acquirente. Da questo articolo capiamo che il venditore deve corrispondere diversi pagamenti.

Ciò che stabilisce l’art. 1479 c.c. citato è il risarcimento del danno, il quale comprende sia il prezzo del bene che le spese di manutenzione e quelle di vendita.

Dopodiché, deve corrispondere il valore dei frutti, le spese sostenute per la denuncia della lite e le somme da rimborsare all’attore.

Evizione parziale

Subito dopo l’evizione totale troviamo il caso dell’evizione parziale, disciplinata dall’art. 1484 del codice civile:

“In caso di evizione parziale della cosa, si osservano le disposizioni dell’articolo 1480 e quella del secondo comma dell’articolo precedente”.

All’art. 1480 si verifica il caso di vendita di bene parzialmente altrui e la situazione che si viene a verificare con l’evizione parziale è proprio di questo calibro. Il legislatore la sottopone quindi alla stessa disciplina.

In questo caso, l’acquirente può chiedere sia la risoluzione del contratto sia la riduzione del prezzo, dato che non può più godere di parte del bene.

Secondo quanto stabilito dall’art. 1480 c.c. può chiedere anche il risarcimento del danno.

Responsabilità limitata del venditore

Procedendo con lo studio del codice civile, arriviamo ad un caso particolarmente interessante per quanto riguarda la garanzia per evizione. 

All’art. 1486 del Codice Civile troviamo la disciplina circa la responsabilità limitata del venditore:

“Se il compratore ha evitato l’evizione della cosa mediante il pagamento di una somma di denaro, il venditore può liberarsi da tutte le conseguenze della garanzia col rimborso della somma pagata, degli interessi e di tutte le spese”.

Con questo strumento il legislatore permette al venditore di liberarsi dal peso dell’evizione proprio rimborsando all’acquirente la somma pagata per l’acquisto del bene più le spese e gli interessi. 

Modifica o esclusione della garanzia per evizione

Le parti possono anche decidere di aumentare o diminuire gli effetti della garanzia e questa particolare situazione viene affrontata dagli artt. 1487 e ss. del Codice Civile.

L’art. 1487 c.c. stabilisce che “I contraenti possono aumentare o diminuire gli effetti della garanzia e possono altresì pattuire che il venditore non sia soggetto a garanzia alcuna.

Quantunque sia pattuita l’esclusione della garanzia, il venditore è sempre tenuto per l’evizione derivante da un fatto suo proprio. È nullo ogni patto contrario”.

Quindi, il compratore può anche scegliere di rinunciare alla tutela offerta dalla garanzia per evizione. Tuttavia, anche se lo fa, il venditore rimane ugualmente responsabile per l’evizione.

Se sceglie di escludere la garanzia, gli effetti sono stabiliti dall’art. 1489 c.c.: 

“Quando è esclusa la garanzia, non si applicano le disposizioni degli articoli 1479 e 1480; se si verifica l’evizione, il compratore può pretendere dal venditore soltanto la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese.

Il venditore è esente anche da quest’obbligo quando la vendita è stata convenuta a rischio e pericolo del compratore”.

Anche se si opta per l’esclusione della garanzia, il compratore evitto può comunque pretendere la restituzione del prezzo che ha pagato e il rimborso delle spese.

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