Gestire gli Immobili

I migliori consigli su come gestire i tuoi immobili e sfruttare le opportunità di investimento del mercato immobiliare (Real Estate Management).

Il Real Estate o la gestione immobiliare è espressione dell’evoluzione continua del settore immobiliare. Il predetto concetto nasce e si sviluppa in America. La gestione involge diversi settori concernenti quella che è la “vita” dell’immobile. Non di rado essa presuppone anche il coinvolgimento delle società immobiliari, che, in primo luogo, esercitano attività di intermediazione nella compra-vendita.

Tuttavia, soprattutto in Italia, tali società sono ancora direttamente proprietari degli immobili o semplicemente li gestiscono. Un immobile può essere sfruttato in molti diversi modi, ma allo stesso tempo comporta delle spese. Per tale motivazione, i titolari di immobili sono chiamati a soppesare i ricavi ed i costi di gestione, affinché le loro proprietà possano rivelarsi più redditizie possibile, generando dei profitti.

Lo sfruttamento della proprietà di immobili è stata storicamente una delle principali fonti di ricchezza nel nostro Paese, difatti i rilessi di tale struttura patrimoniale ancora persistono nell’ordinamento come nel codice civile e, forse ne sarai sorpreso, anche in altri contesti come quello penalistico.

La gestione degli immobili, come ben potrai allora immaginare, comporta una serie di competenze e capacità che non necessariamente sono alla portata di tutti. In particolare è opportuno tenere in considerazione che con il concetto di immobili ci si riferisce ad una moltitudine di beni aventi natura e caratteristiche strutturali divergenti.

Chi possiede un patrimonio immobiliare importante, dunque, può trarre grande giovamento dalla fruizione di consulenze specifiche. Proprio alla luce della complessità del patrimonio immobiliare, sono sempre di più le società che si specializzano nella fornitura di questo tipo di servizi.

Ricorrere ad un esperto può, invero, essere fondamentale se non vitale per il titolare del patrimonio immobiliare. In mancanza di una pianificazione corretta del patrimonio, lo stesso in media scompare completamente nel corso delle successive tre generazioni.

Proprio per tale ragione, nel presente contenuto, vogliamo offrirti importanti suggerimenti, che potrai approfondire negli articoli presenti nella relativa categoria.

1. Investire in immobili

Una delle principali, e forse preliminari, fasi della gestione di immobili attiene agli investimenti.

Investire negli immobili significa acquistare, gestire o vendere beni costituenti terreni, immobili ad uso abitativo, o anche locali commerciali. Tale operazione può certamente portarti un guadagno o una rendita passiva da aggiungere alle altre fonti di reddito che già possiedi.

Il mercato immobiliare, sebbene possa permettere agli investitori di generare profitti, è un settore che comporta una percentuale di rischio da non sottovalutare. Per mettersi al riparo da eventuali turbolenze è necessario, prima di iniziare, essere in una posizione finanziaria di forza.

In primo luogo significa che se deciderai investire in immobili dovrai essere fedele a quelle che sono le tue possibilità effettive economiche. Inoltre devi tenere in considerazione anche delle problematiche che caratterizzano il settore di riferimento, cioè il mercato immobiliare.

Ad oggi, benché può ancora esser considerato piuttosto attraente, esso si ritiene che sia vicino ai livelli di saturazione. Forse non saprai che almeno il 73% della popolazione italiana è proprietario di un immobile, il che dal punto di vista del tessuto socio economico dimostra una sostanziale stabilità delle famiglie nostrane. Tuttavia dall’altro lato, cioè implica che le possibilità di inserirsi sul mercato sono sempre minori.

Il mercato degli affitti in Italia non è particolarmente reattivo a causa del tasso di proprietà immobiliare nel Paese. Inoltre i proprietari di immobili hanno pochi strumenti a disposizione per tutelarsi dalla morosità degli affittuari.

Inoltre dovrai tenere in considerazione anche che la convenienza dell’investimento dipende dall’area del Paese in cui si vogliono puntare i propri risparmi. Il valore del mercato immobiliare tende a variare in particolari aree, è rimasto costante nelle grandi città, mentre si sono registrate contrazioni consistenti della domanda in altre regioni.

Allora cosa fare per investire in immobili?

1.1. Cosa valutare prima di investire?

Prima di investire in immobili devi procedere ad un’attenta valutazione di alcuni fattori di rischio e le potenzialità del tuo investimento. Ciò tuttavia è di scarsa utilità se non procederai ad individuare obiettivi e scopi da raggiungere.
In tal senso potresti chiederti se sei in cerca di un locale in affitto, se intendi investire in immobili vendendo un edificio che hai appositamente ristrutturato, oppure affittandone uno di cui sei proprietario, devi assolutamente considerare anche questa fascia di popolazione.

Le scelte sulla tipologia di investimento possono essere influenzate da numerosi fattori. Ciò comporta anche che dovrai decidere in quale tipologia di immobile investire. Esistono tantissimi tipi di case in vendita e la scelta spesso si divide tra acquisto di una villetta adibita per una sola famiglia oppure per due famiglie.

Ma anche le ragioni per le quali investi non sono da meno. L’investimento in immobili può essere finalizzato ad ottenere liquidità, significa scegliere tra vendere subito una casa oppure decidere di affittarla.

Tale scelta dipende dalle particolari tue esigenze, anche in punto di liquidità. Se hai delle urgenze e devi effettuare spese o pagamenti ingenti, la soluzione della vendita può sicuramente essere vantaggiosa. Tuttavia, i soldi che ricaverai avranno una fine, per quanto alto possa essere il prezzo di vendita. Diversamente, rendita passiva significa che ogni mese ottieni dei soldi fissi ed extra nel tuo conto senza dover fare nulla di speciale se non trovare degli inquilini a cui affittare la tua casa.

Dopodiché, potrai procedere ad ulteriori valutazioni, che, invero, abbiamo già anticipato nel precedente paragrafo:

  • Il valore del mercato oscilla, le zone e le case possono acquistare valore così come perderlo;
  • se sono più diffusi gli acquisti o gli affitti in una certa zona;
  • qual è il budget che hai a disposizione.
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1.2. Tipologie di investimento

Sono molteplici i modi in cui potresti decidere di investire negli immobili. Se hai dei soldi a disposizione, investire in immobili può certamente portarti un guadagno o una rendita passiva da aggiungere alle altre fonti di reddito che già possiedi. Qualunque sia l’investimento che desideri fare, devi vagliare tanti elementi soprattutto in riferimento al mercato e al comportamento delle altre persone.

Una delle pratiche più diffuse negli ultimi anni è il c.d. flipping immobiliare. Con ciò si intende precisamente la prassi di acquistare un immobile e rivenderlo, dopo averlo ristrutturato. Tuttavia, quando si parla di flipping immobiliare bisogna sempre tenere presente che in esso intervengono una serie di fattori molto importanti e che le competenze per la sua realizzazione spaziano in vari settori.

Laddove tuttavia tu non fossi in possesso di liquidità tale da poter porre in essere il flipping immobiliare, potresti ricorrere ad un diverso sistema di investimento, come ad esempio quello dell’acquisto finalizzato all’affitto di immobili. Nel caso della locazione puoi affittare l’immobile per anni ed essere sicuro di ottenere una rendita passiva che ti ripagherebbe dell’investimento iniziale e che ti garantirebbe un’ulteriore fonte di reddito. Ovviamente, per procedere alla conclusione del contratto di locazione dovrai porre in essere una serie di adempimenti burocratici che ti invitiamo a valutare con attenzione.

La locazione, invero, può essere realizzata anche secondo forme particolari:

  • quella a breve termine, piuttosto comune nei luoghi turistici, in specie nelle aree balneare;
  • il contratto per studenti, se l’inquilino risiede nello stesso comune nel quale ha sede anche l’università, e ti vincola dai 6 ai 36 mesi;
  •  contratto a canone concordato, di 3 anni più il rinnovo automatico di altri 2;
  • un contratto transitorio, che va dal minimo di 1 mese fino al massimo di 18.
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2. Acquistare un immobile

Prima o poi, ognuno di noi, decide di fare il grande passo e di acquistare casa o più in generale un immobile, anche al fine di svolgere la tua attività commerciale o imprenditoriale. Questa è sicuramente una decisione importante, devi ponderarla bene sulla base delle tue esigenze quotidiane e della tua disponibilità economica. Inoltre, devi essere sicuro di concludere l’affare con una persona affidabile.

Nella compravendita immobiliare è necessario che venditore e acquirente collaborino il più possibile, apportando tutta una serie di documenti necessari alla corretta realizzazione dell’atto di vendita.

Generalmente la compravendita, ad oggi, consta di tre fasi:

  • La proposta d’acquisto consiste, in sostanza, nella dichiarazione da parte del futuro acquirente di voler comprare l’immobile. Generalmente la proposta d’acquisto è effettuata sulla base di un prezzo concordato, attraverso un modello che è, il più delle volte fornito dall’agenzia immobiliare, che, in cambio, riceve in pagamento una somma di denaro;
  • Il preliminare tra le due parti, tramite il quale acquirente e venditore si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita. Generalmente è stipulato per fermare l’affare, in un momento in cui non si può procedere all’acquisto immediato della casa, ad esempio prima di richiedere un mutuo. L’atto del preliminare contiene le principali indicazioni che dovranno poi essere contenute nell’atto definitivo, e fa sorgere un obbligo a contrarre il successivo negozio;
  • Il rogito consiste in un atto notarile vero e proprio, che sigilla la compravendita effettiva dell’immobile.

In molti casi, il contratto in questione presuppone l’inserimento anche di una caparra confirmatoria.

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2.1. Tipologie di vendita

L’atto di compravendita può essere corredato da una serie di previsioni che vanno ad ampliare il contenuto del negozio e suoi effetti.

La vendita con prelazione è un ordinario contratto di compravendita con cui le parti si accordano a riservare il diritto di prelazione ad una di esse o anche in favore di un terzo. Cioè il venditore, per particolari esigenze di liquidità, potrebbe decidere di alienare il bene, ma inserire nel contratto un diritto di prelazione. Si potrebbe così stabilire che, se l’acquirente decide di alienare a sua volta il bene, deve preferire il precedente proprietario.

Nel caso in esame, il diritto di prelazione appartiene alla categoria del prelazione volontaria, in quanto le parti convengono in via pattizia a conferire suddetta facoltà. La prelazione volontaria è, allora, un negozio che le parti decidono liberamente di concludere in virtù del principio di autonomia contrattuale, sebbene il codice non lo disciplini espressamente.

Si distingue da questa tipologia di vendita, sebbene abbia caratteristiche simili, la vendita con patto di riservato dominio, in questo caso ci si riferisce alla ipotesi in cui il trasferimento della proprietà non avviene al momento della stipula del contratto.

Questo tipo di vendita è favorevole per entrambe le parti. Infatti dal punto di vista del compratore, questo potrà godere del bene anche se non ha la facoltà di comprarlo per intero al momento della stipulazione del negozio. Da altro canto, dal punto di vista del venditore, gli permette di mantenere la proprietà per tutelarsi da eventuali inadempimenti compiuti dal compratore.

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2.2. Contratti diversi dalla compravendita

Per poter godere di un bene immobile non è sempre necessario ricorrere al contratto di compravendita. Non solo ci sono altri modi di acquisto della proprietà, ma è altresì possibile godere del bene senza acquistarne direttamente la titolarità.

Uno dei modi di acquisto della proprietà, differente dal contratto di compravendita è l’usucapione. Con ciò si intende un metodo di acquisto di diritti a titolo originario. Questo può avere ad oggetto sia beni mobili e immobili sui quali possono essere costituiti il diritto di proprietà o altri diritti reali.

Suddetto istituto si realizza la stabilizzazione del diritto di proprietà. Per effetto del possesso su un bene prolungato per un determinato periodo di tempo e di alcuni altri requisiti, è possibile acquistare la proprietà o i diritti reali di godimento su quel bene stesso. Questo si distingue dalla fattispecie precedente in quanto costituisce un modo di acquisto della proprietà a titolo originario e non derivato.

Il godimento dell’immobile può essere conseguito anche mediante il contratto di comodato, il quale ai sensi degli artt. 1803 ss c.c. si definisce come segue: “Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito“.

Il contratto in questione, il quale in genere è posto in essere a titolo gratuito, può anche essere relativo agli immobili. Questo permette al proprietario dell’immobile stesso, il comodante, di concederlo gratuitamente al comodatario, la persona che lo utilizzerà per il periodo di tempo stabilito dalle parti.

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3. Gestire un immobile

La gestione con profitto del patrimonio immobiliare e mobiliare non è un’attività semplice. Gli immobili e il patrimonio sono l’asset più difficile da gestire con rendimento. La maggior parte dei possessori di immobili e i detentori di patrimonio, molto spesso, non hanno competenze tecniche e finanziarie tali da ottimizzare l’investimento.

Uno dei metodi migliori per gestire un patrimonio immobiliare considerevole è ricorrere alla holding immobiliare, che è una struttura societaria che consente l’organizzazione di grosse masse di beni.

Gestire un portafoglio di immobili è più difficile e comporta la necessità di fare delle scelte oculate, per questo è sempre bene valutare la necessità di affidarsi ad un valido esperto. In alcuni casi potrebbe essere importante anche ricorrere ad una società che svolge questa attività in modo professionale.

Tale attività, infatti, comporta una serie di decisioni e valutazioni che difficilmente possono essere prese ed effettuate del titolare del patrimonio immobiliare.

In particolare potresti esser chiamato a:

  • analizzare la possibilità di cessione degli immobili in ottica futura, soprattutto laddove si prospetti un futuro passaggio generazionale, che può comportare la perdita di parte del patrimonio stesso se non adeguatamente gestita;
  • valutazione inerente il reddito personale del soggetto senza considerare il reddito da locazione;
  • svolgere analisi riguardante i costi indiretti legati al conferimento di immobili in società, laddove si decida di ricorrere a società per la gestione del patrimonio immobiliare;
  • compiere valutazione in merito al reddito ottenibile dalla locazione, in considerazione anche delle possibili alternative che si prospettano nell’attività di gestione del patrimonio immobiliare, e a comparare le possibili alternative che possono esserti prospettate.
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3.1. Consigli per la gestione

Gli immobili e il patrimonio sono l’asset più difficile da gestire con rendimento. Proprio per questa ragione vogliamo offrirti alcuni consigli:

  • affittarlo ad un inquilino o puoi avviare un B&B, tutto dipende anche da dove è geolocalizzato;
  • laddove fossi intenzionato ad alienare il tuo immobile ricorri ad un’agenzia immobiliare o pubblicizza l’immobile mediante la rete di MLSMultiple Listing Service, è un’aggregazione di operatori immobiliari che condividono e pubblicizzano la loro lista di immobili in vendita;
  • ricorrere al frazionamento immobiliare, laddove fossi proprietario di immobili di ampia metratura;
  • ricorda che un immobile adibito a casa vacanza o a B&B rappresenti una vera fonte di ricchezza e di rendita per il proprietario;
  •  diversificare la destinazione dei tuoi appartamenti, affittandone uno ad una famiglia, un altro ad uno Studio, un altro agli studenti ed un altro adibito e destinato all’avvio di un Bed and Breakfast.

Di seguito intendiamo offrirti alcuni consigli per decidere come gestire il tuo patrimonio.

3.1.1. Consulenza professionale

La compravendita di un immobile è un’operazione particolarmente insidiosa. In questa fase delicata sarà fondamentale essere guidati dell’avvocato immobiliarista.

Tale contratto assume una certa rilevanza non soltanto dal punto di vista economico, potendo la stessa comportare il passaggio di consistenti somme di denaro, ma anche perché può esser foriero di non poche problematiche dal punto di vista giuridico.

A ciò si aggiunge che la stessa gestione degli immobili potrebbe essere connotata da una particolare complessità, essendo i beni immobili soggetti a possibili aggressioni di creditori e soggetti terzi. Tuttavia, uno dei rischi principali per i tuoi beni derivano proprio dalle cattive decisioni concernenti impieghi e investimenti sugli stessi o tramite essi.

Proprio per tali ragion proprio per tali ragioni che ti consigliamo di rivolgerti ad un avvocato immobiliarista. Quest’ultimo potrebbe affiancarti nella redazione di contratti preliminari di compravendita e di locazione, i quali si connotano per l’indubbio vantaggio di bloccare un possibile affare in vista della conclusione del contratto effettivamente traslativo.

Egli saprà suggeriti sulle strategie che meglio si addicono alle tue esigenze, soprattutto nella scelta della tipologie di impiego dell’immobile stesso.

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3.1.2. Ricorrere ad un’agenzia immobiliare

La scelta di affiancarsi ad un professionista potrebbe essere, quindi, molto importante, come dicevamo anche nella scelta di un bene finalizzata all’acquisto. In tal senso potresti anche decidere di affidarti ad un’agenzia immobiliare.

In questa scelta dovrai essere attento a non pochi fattori, è molto importante scegliere un’agenzia immobiliare conosciuta con al suo interno dei veri esperti che abbiano fatto studi, che seguano regolarmente corsi di aggiornamento e che vantino esperienza sul campo.

Per analizzare l’offerta dell’agenzia stessa potresti consultare veri canali social o meno. Nel momento in cui hai individuato un’agenzia immobiliare che ti sembra promettente, controlla il suo sito web, un’eventuale pagina di Google My Business e tutti i suoi account social.

Inoltre, è molto importante cercare anche dei feedback di clienti precedenti. Tra gli altri suggerimenti che possiamo offrirti, per selezionare l’agenzia che corrisponde meglio alle tue esigenze, vi è anche quello di cercare un’agenzia che si trovi nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile o nella zona direttamente adiacente.

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