Holding immobiliare: cos’è e come funziona

Si sente parlare sempre più spesso di “Holding immobiliare”, ma non sono in molti a conoscerne il significato e ancor meno sono quelli che conoscono i suoi considerevoli vantaggi. 

Errata convinzione comune è quella che la holding sia strumento a vantaggio esclusivo dei grandi capitalisti, ma in realtà se utilizzata nel modo giusto questo tipo di società, grazie a una sorta di coordinamento tra le imprese controllate, potrebbe diventare strumento a vantaggio di molti imprenditori. 

Che cos’è esattamente una Holding?

Il termine holding deriva innanzitutto dall’abbreviazione di holding company, con cui si indica una società finanziaria (società capogruppo o società madre), che detiene in tutto o in parte il capitale di altre imprese per avere più facilità di controllo sulla gestione finanziaria, industriale e commerciale.

Può anche capitare però che la società controllata acquisti il controllo di una terza società e che quest’ultima, di conto, acquisti il controllo di una quarta società e così via via da creare una rete di c.d. società figlie o controllate (subholding o holding del settore). 

Ciò comporta la formazione di una struttura ben delineata dove la società madre, grazie agli accertamenti a catena tra le varie imprese sottoposte, riesce a controllare un capitale molto più ampio di quello iniziale. 

Questo tipo di struttura a piramide può essere utilizzata anche avendo per oggetto il mero godimento di beni immobili, chiamata appunto holding immobiliare

Ma prima di addentrarci nello specifico a parlare delle holding immobiliari è giusto accennare quali sono le diverse tipologie di holding e quali tipi di funzioni esplicano.

Tipi di holding 

Ci sono varie tipologie di holding tra cui, la holding pura anche conosciuta come holding finanziaria, ossia una società che non verte alla produzione di beni o servizi, ma svolge esclusivamente un’attività di controllo e coordinamento sulle sottoposte. 

La produzione e lo scambio di beni e servizi possono essere svolti però dalle società possedute dalla holding finanziaria

C’è poi la holding c.d. mista o operativa che oltre a svolgere un’attività di amministrazione, come la holding finanziaria, esplica anche funzioni di produzione e scambio di beni e servizi. 

Perché si sa poco sulla Holding immobiliare? 

Perché la società holding immobiliare “pura” è stata ufficialmente riconosciuta in Italia solo nel 2016 con una sentenza del Tribunale di Roma, nella forma di Società semplice. 

Questo perché prima di tale data la società semplice (s.s.) e non solo, ma qualsiasi altra forma societaria, non potevano essere utilizzate come società di mero godimento o meglio come società che avessero l’unico scopo di salvaguardare il patrimonio immobiliare, ma dovevano avere uno scopo prettamente commerciale. 

Questo portò alla diffusione di società di mera gestione immobiliare, camuffate da società commerciali non viste di buon occhio dall’Agenzia delle Entrate che iniziò una battaglia promuovendo una iniziativa fiscale penalizzante.

 Con il tempo però l’Agenzia delle Entrate si rese conto della valenza di tali società, tantoché acconsentì al riconoscimento della sola società semplice immobiliare (e non ad altre forme societarie) l’attività di mero godimento. 

È dunque possibile oggi costituire società semplici che abbiano ad oggetto il mero godimento di immobili senza alcun fine commerciale. 

Quello che si può dire a riguardo, è che sicuramente si tratta di uno dei migliori strumenti di protezione e gestione dei beni immobili ed in più offre anche innumerevoli vantaggi. 

Quali sono dunque i vantaggi che una holding immobiliare può portare? 

La societa semplice può essere utilizzata per gestire il patrimonio immobiliare in quanto tra gli innumerevoli benefici troviamo: bassi costi di gestione, viene sottoposta a tassazione diversa dalle società commerciali, in quanto ad essa viene applicata la stessa delle persone fisiche. 

La holding immobiliare in più ha piena capacità giuridica, questo gli da la possibilità di essere titolare di qualsivoglia diritti o beni; può dare a più persone fisiche la possibilità di associare le proprie ricchezze per agevolarne l’amministrazione. 

Facilità la pianificazione successoria ed evita, nelle cause di divisione, le problematiche della comproprietà immobiliare.

La semplice forma della struttura di questa società permette, a differenza delle società di capitali, di effettuare conferimenti senza perizie e di conto la flessibilità disciplinare che la contraddistingue consente di modificare la struttura di base secondo le esigenze richieste. 

In fine le quote sociali possono essere detenute da società straniere, assolvendo al compito di protezione del patrimonio in modo da salvaguardare l’investimento dai creditori personali. 

Vantaggi fiscali

Per quanto riguarda i vantaggi fiscali la holding immobiliare può vantare un regime di trasparenza in quanto, gli utili vengono tassati direttamente in capo ai soci. 

Per di più la vendita d’immobili detenuti dalla holding per più di cinque anni non crea alcuna plusvalenza, questo comporta un guadagno netto non tassato. 

L’utilizzo della forma di società semplice comporta ulteriori benefici rispetto a quelli già enunciati e cioè ad essa non vengono applicate le normative fiscali punitive previste invece per le società commerciali; in più la rendono un efficace strumento di gestione e trasmissione di patrimoni familiari composti da beni immobili e partecipazioni sociali. 

Come funziona? 

La holding immobiliare può essere gestita in modo molto semplice.

L’amministrazione di tale holding, ad unanime approvazione, viene conferita a uno solo dei soci, quest’ultimo per effettuare particolari operazioni di gestione, che vanno oltre il mandato concessogli, dovrà richiederne ai soci l’autorizzazione.

Rimane in auge la possibilità di limitare alla quota circoscritta la responsabilità dei soci, sarà il solo amministratore ad essere l’unico illimitatamente responsabile in caso di azioni eseguite per nome e per conto della società. 

Per quanto riguarda un eventuale cessione dell’intera holding immobiliare o di anche solo una parte o una quota di essa, la flessibilità della disciplina si ripercuote anche nei trasferimenti di partecipazioni sociali. 

Questo comporta libere decisioni da parte dei soci in tale ambito senza eventuali limitazioni, cioè si potrebbe decidere di rendere la cessione libera, decidere di conto anche di favorire un divieto di cessione, senza recesso oppure scegliere una ulteriore strada, ossia prevedere diritti di prelazione o godimento a favore dei soci o addirittura decidere se limitare la cessione solo a favore dei discendenti dei familiari. 

Dunque avere la consapevolezza della funzionalità di tale strumento permette a qualsiasi imprenditore, non solo alle grandi società, non solo di gestire a pieno il proprio patrimonio immobiliare ma anche di difenderlo a 360°. 

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