Holding immobiliare: cos’è e come funziona
Clelia Tesone
Aggiornato il 9 Settembre 2021
 

La holding immobiliare può essere uno strumento particolarmente utile per tutelare il tuo patrimonio. Invero la tutela del patrimonio immobiliare può risultare piuttosto ostica e complessa. Tuttavia l’ordinamento ti consente di ricorrere a numerosi strumenti che ti potranno esser utili. La holding è proprio uno di questi.

Si sente parlare sempre più spesso di “Holding immobiliare”. Non sono in molti, dal altro canto, a conoscerne il significato e ancor meno sono quelli che conoscono i suoi considerevoli vantaggi. 

Il termine Holding è impiegato nei più vari contesti e, in alcuni casi anche in modo inappropriato. In effetti, il termine, di origine anglosassone, trova la propria radice nel verbo “to hold” che significa letteralmente “tenere”. 

Errata convinzione comune è quella che la holding sia strumento a vantaggio esclusivo dei grandi capitalisti. In realtà se utilizzata nel modo giusto questo tipo di società, grazie a una sorta di coordinamento tra le imprese controllate, potrebbe diventare strumento a vantaggio di molti imprenditori. 

Tramite tale figura è possibile facilitare molteplici operazioni, non da ultimo il passaggio generazionale di azienda. Quest’ultima è una fase molto delicata della vita di una società.

Ove fossi interessato a ricorrere ad uno strumento per tutelare il tuo patrimonio, ti consigliamo di proseguire nella lettura. Con il presente articolo intendiamo offrirti un quadro completo sulla Holding immobiliare.

1. Che cos’è esattamente una Holding?

Il termine holding deriva innanzitutto dall’abbreviazione di holding company, con cui si indica una società finanziaria (società capogruppo o società madre), che detiene in tutto o in parte il capitale di altre imprese per avere più facilità di controllo sulla gestione finanziaria, industriale e commerciale.

Può anche capitare però che la società controllata acquisti il controllo di una terza società. Quest’ultima, di conto, potrebbe acquistare il controllo di una quarta società e così via via da creare una rete di c.d. società figlie o controllate (subholding o holding del settore). 

Ciò comporta la formazione di una struttura ben delineata dove la società madre, grazie agli accertamenti a catena tra le varie imprese sottoposte, riesce a controllare un capitale molto più ampio di quello iniziale. 

Questo tipo di struttura a piramide può essere utilizzata anche avendo per oggetto il mero godimento di beni immobili, chiamata appunto holding immobiliare

Ma prima di addentrarci nello specifico a parlare delle holding immobiliari è giusto accennare quali sono le diverse tipologie di holding e quali tipi di funzioni esplicano.

2. Le categorie di holding

Le tipologie di holding a cui potrai ricorrere, invero, sono molteplici. A seconda dello scopo che ti proponi, dovrai valutare qual è la figura che meglio si presta alle tue specifiche esigenze.

Possiamo a tal proposito distinguere tra diverse figure tra cui, la holding pura anche conosciuta come holding finanziaria, ossia una società che non verte alla produzione di beni o servizi, ma svolge esclusivamente un’attività di controllo e coordinamento sulle sottoposte. 

La produzione e lo scambio di beni e servizi possono essere svolti però dalle società possedute dalla holding finanziaria

C’è poi la holding c.d. mista o operativa. Questa, oltre a svolgere un’attività di amministrazione, come la holding finanziaria, esplica anche funzioni di produzione e scambio di beni e servizi. 

Altre tipologia, piuttosto comune, è la holding gestoria, che controlla società le quali condividono delle strategie in comune. Il compito della holding è far sì che queste strategie complementari possano lavorare in sinergia tra di loro.

Holding familiare

Le tipologie di holding sono molteplici, ma non tutte sono idonee al fine di gestire il patrimonio immobiliare. Invero talune hanno caratteristiche maggiormente confacenti a suddetto scopo.

Tra queste rientra sicuramente la c.d. Holding familiare, che invero nasce con le predette finalità, in particolare per consentire da un lato che gli immobili di proprietà della famiglia siano tutelati da eventuali aggressione di soggetti terzi, oltre che per gestire la successione degli eredi.

In quest’ultimo caso, la holding viene creta destinando immobili, i quali, in seguito, cadranno in successione. Come è evidente, in questo caso lo strumento societario si piega a finalità attinenti agli interessi della famiglia.

Predetta figura si qualifica, invero, come tipologia di società, posta in essere per fini differenti da quelli commerciali, in quanto adempie proprio al compito di tutelare il patrimonio che vi viene conferito.

Questo istituto ha, così descritto, ha prevalente funzione immobiliare, cioè sottrae i beni dal patrimonio e li destina alla società.

3. Perché si sa poco sulla Holding immobiliare? 

La risposta a tale quesito deriva dal fatto che la società holding immobiliare “pura” è stata ufficialmente riconosciuta in Italia solo nel 2016. A ciò si è pervenuti con una sentenza del Tribunale di Roma, nella forma di Società semplice. 

Questo perché prima di tale data la società semplice (s.s.) e non solo, ma qualsiasi altra forma societaria, non potevano essere utilizzate come società di mero godimento o meglio come società che avessero l’unico scopo di salvaguardare il patrimonio immobiliare, ma dovevano avere uno scopo prettamente commerciale. 

Questo portò alla diffusione di società di mera gestione immobiliare, camuffate da società commerciali non sono viste di buon occhio dall’Agenzia delle Entrate. Per tale ragione iniziò una battaglia promuovendo una iniziativa fiscale penalizzante.

Con il tempo però l’Agenzia delle Entrate si rese conto della valenza di tali società, tantoché acconsentì al riconoscimento della sola società semplice immobiliare (e non ad altre forme societarie) l’attività di mero godimento. 

È dunque possibile oggi costituire società semplici che abbiano ad oggetto il mero godimento di immobili senza alcun fine commerciale. 

Quello che si può dire a riguardo, è che sicuramente si tratta di uno dei migliori strumenti di protezione e gestione dei beni immobili ed in più offre anche innumerevoli vantaggi. 

4. Come si costituisce una Holding?

Le modalità per costituire una holding sono, invero, piuttosto semplice. Questa procedura, infatti, è disciplinata tramite le norme comunemente previste per le società di capitali.

Dovranno allora esser posti in essere una serie di passaggi fondamentali. In primo luogo è necessario procedere alla redazione di un atto costitutivo pubblico. Secondo la giurisdizione di alcuni paesi anglosassoni come Irlanda e Regno unito, è possibile costituire una holding semplicemente per via telematica.

Tale procedimento prevede la diretta partecipazione di un notaio. La disciplina è contenuta, come poc’anzi asserito, nelle norme per la costituzione delle società di capitali, e in particolare all’art. 2328 c.c.. Ivi, la forma solenne è prevista come requisito essenziale dell’atto negoziale.

Quindi se la forma dell’atto pubblico manca è causa di nullità della società di Holding, come prevede l’art. 2332 c.c..

La procedura di costituzione di una holding si perfeziona per il tramite dell’iscrizione dell’atto costitutivo nel registro delle imprese. A seguito di predetto adempimento, viene in esistenza il gruppo societario, che acquista personalità giuridica.

L’attività di iscrizione non presuppone un controllo di carattere sostanziale sull’atto depositato. L’ufficio del registro delle imprese svolge una mera verifica della documentazione, quindi controlla se sono presente tutti gli atti richiesti e se riportano i dati essenziali.

5. Quali sono dunque i vantaggi che una holding immobiliare può portare? 

La società semplice può essere utilizzata per gestire il patrimonio immobiliare in quanto tra gli innumerevoli benefici troviamo:

  • bassi costi di gestione,
  • viene sottoposta a tassazione diversa dalle società commerciali, in quanto ad essa viene applicata la stessa delle persone fisiche. 

La holding immobiliare in più ha piena capacità giuridica, questo gli dà la possibilità di essere titolare di qualsivoglia diritti o beni; può dare a più persone fisiche la possibilità di associare le proprie ricchezze per agevolarne l’amministrazione. 

Facilità la pianificazione successoria ed evita, nelle cause di divisione, le problematiche della comproprietà immobiliare.

La semplice forma della struttura di questa società permette, a differenza delle società di capitali, di effettuare conferimenti senza perizie e di conto la flessibilità disciplinare che la contraddistingue consente di modificare la struttura di base secondo le esigenze richieste. 

Le quote sociali possono essere detenute da società straniere, assolvendo al compito di protezione del patrimonio in modo da salvaguardare l’investimento dai creditori personali. 

Inoltre, può consentire anche di superare eventuali momenti di una crisi di impresa.

Tutela dell’immobile mediante la holding

La funzione principale, che in questo contesto viene in evidenza è quella di protezione di tutela del  patrimonio immobiliare. In questo caso si vuole prevalentemente garantire una gestione più efficiente degli immobili.

Quando i componenti della holding fanno parte della stessa famiglia, possono controllare in modo diretto il patrimonio e proteggerlo dall’esterno.

Inoltre, ogni società controllata gestisce autonomamente il proprio capitale senza incidere su quello della capogruppo, abbassando di conseguenza il rischio d’impresa.

6. Profili fiscali

Per quanto riguarda i vantaggi fiscali la holding immobiliare può vantare un regime di trasparenza in quanto, gli utili vengono tassati direttamente in capo ai soci. 

Per di più la vendita d’immobili detenuti dalla holding per più di cinque anni non crea alcuna plusvalenza, questo comporta un guadagno netto non tassato. 

L’utilizzo della forma di società semplice comporta ulteriori benefici rispetto a quelli già enunciati e cioè ad essa non vengono applicate le normative fiscali punitive previste invece per le società commerciali; in più la rendono un efficace strumento di gestione e trasmissione di patrimoni familiari composti da beni immobili e partecipazioni sociali. 

6.1. Regime di Participation Exemption

Uno dei vantaggi collegati alla holding è proprio rispetto al regime fiscale, che viene normalmente definito con l’appellativo di PEX (da Participation Exemption) ed è regolamentato dall’art. 87 del DPR. 917/86.

Rispettando appositi requisiti, questo regime consente di ottenere una detassazione sulla plusvalenza. Quest’ultima viene generata nel momento in cui si cedono le quote o le partecipazioni. Ad esempio, grazie a questo sistema è possibile pagare l’IRES , che è dovuta dalla holding alla stregua di tutte le società di capitali, in relazione ad un ammontare del reddito pari al solo 5% dell’utile proveniente dalle sue controllate.

6.2. Esenzione ed esclusione da tassazione

Un ulteriore beneficio in termini fiscali attiene alle ipotesi di esenzione della tassazione. Sul punto possiamo distinguere due ipotesi rilevanti:

  • esenzioni della ritenuta;
  • esenzione dei dividendi.

Nel primo di due casi, rientrano le ipotesi di esenzione relative ai finanziamenti transfrontalieri. A tal proposito, le holding godono di esenzione dalla ritenuta sugli interessi. Questo è un ulteriore beneficio fiscale di cui gode chi intende aprire una holding.

Mentre per quanto riguarda la seconda ipotesi di esenzioni, quelle relative ai dividendi, in questo caso è prevista una forte detassazione, in cui l’imponibile è solo al 5%, come prevede il comma 2 dell’art. 89 del TUIR. Invece, se la sede della holding si trova in un Paese dell’Unione Europea si può raggiungere persino la detassazione completa.

6.3. Ulteriori vantaggi fiscali

Infine, è opportuno individuare ulteriori profili fiscali, che possono indurti ad adottare la forma della holding immobiliare, per tutelare il tuo patrimonio.

In primo luogo ci riferiamo alla c.d. IVA di gruppo, sfruttabile dalle holding, il soggetto passivo di imposta è unitario. Questo regime si realizza con riferimento alle persone giuridiche stabilite nel territorio dello Stato, che siano giuridicamente indipendenti, ma strettamente vincolate fra loro da rapporti finanziari, economici ed organizzativi.

Infine, l’utilizzo di una Holding consente anche la possibilità di usufruire del Consolidato Fiscale. Questo consente alle società di effettuare un unico versamento delle imposte diretta dovute dal gruppo.

7. Come funziona? 

La holding immobiliare può essere gestita in modo molto semplice.

L’amministrazione di tale holding, ad unanime approvazione, viene conferita a uno solo dei soci, quest’ultimo per effettuare particolari operazioni di gestione, che vanno oltre il mandato concessogli, dovrà richiederne ai soci l’autorizzazione.

Rimane in auge la possibilità di limitare alla quota circoscritta la responsabilità dei soci, sarà il solo amministratore ad essere l’unico illimitatamente responsabile in caso di azioni eseguite per nome e per conto della società. 

Per quanto riguarda un eventuale cessione dell’intera holding immobiliare o di anche solo una parte o una quota di essa, la flessibilità della disciplina si ripercuote anche nei trasferimenti di partecipazioni sociali. 

Questo comporta libere decisioni da parte dei soci in tale ambito senza eventuali limitazioni. Cioè si potrebbe decidere di rendere la cessione libera, decidere di conto anche di favorire un divieto di cessione, senza recesso oppure scegliere una ulteriore strada, ossia prevedere diritti di prelazione o godimento a favore dei soci o addirittura decidere se limitare la cessione solo a favore dei discendenti dei familiari. 

Dunque avere la consapevolezza della funzionalità di tale strumento permette a qualsiasi imprenditore, non solo alle grandi società, da un lato di gestire a pieno il proprio patrimonio immobiliare ma anche di difenderlo a 360°. 

8. Holding immobiliari all’estero

Costituire un holding immobiliare all’estero potrebbe essere una scelta conveniente sotto molteplici punti di vista. Sicuramente un fattore che diviene determinante è la disciplina fiscale, taluni stati anche UE prevedono, infatti, una serie di agevolazioni in ambito tributario.

E’ opportuno ricordare che una società holding immobiliare estera può liberamente acquistare proprietà in Italia, anche ove non siano beni strumentali all’attività. Proprio per questo che potresti efficacemente utilizzare per organizzare e gestire al meglio il tuo patrimonio.

La holding all’estero potrebbe divenire un’arma fondamentale soprattutto sia nell’ambito della tua vita familiare, sia con riferimento alla gestione della tua impresa. Ad esempio, tale strumento ti potrebbe essere particolarmente utile con riferimento al c.d. passaggio generazionale di azienda. Con ciò ci riferiamo al momento in cui la gestione della tua impresa sarà trasferito ai tuoi eredi designati.

Tuttavia sembra opportuno sottolineare che potrebbero insorgere alcune problematiche rispetto alla tassazione in Italia, giacché non sono da escludersi eventuali interferenze.

8.1. Holding immobiliari estere e tassazione in Italia

Al fini di far sorgere il dovere di eseguire adempimenti fiscali in Italia, la presenza della società deve costituire una “stabile organizzazione” nel territorio dello Stato.

Ti starai chiedendo allora quali interferenze possono esserci in termini di responsabilità fiscale per una holding estera. Il problema principale deriva dalla circostanza che di solito tale strumento è comunque utilizzato per gestire beni in Italia.

Cosa comporta ciò in termini di tassazione?

Per rispondere a questa domanda dobbiamo prima stabilire cosa si intende per “stabile organizzazione” sul territorio dello Stato. Solo dopo aver risposto al presente quesito che possiamo stabilire se sei o meno tenuto al pagamento di imposte anche all’erario italiano.

L’Agenzia delle entrate con la Risoluzione n. 460196/1989 ha cercato di fare risposta al suddetto interrogativo. La risoluzione osserva che: “La struttura immobiliare (la proprietà di un immobile) non sembra, quindi, concretizzare una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre”

In sostanza, la risoluzione sembra dire che il possesso di beni immobiliari in Italia non è considerato come una stabile organizzazione. Riteniamo dunque che la società holding immobiliare estera possa detenere più immobili. Anche in questo caso, con una mera gestione dei beni, non si configurerebbe una stabile organizzazione.

8.2. Possesso e locazione di immobile in Italia

Come appurato nel precedente paragrafo, si è asserito che la holding estera che possieda, similmente ove il bene immobile sia assunto in locazione, non concretizza una stabile organizzazione.

Tuttavia, comunque sussistono alcune rilevanti conseguenze in punto di tassazione. Nonostante il soggetto holding non venga considerato come stabilmente residente nel territorio italiano, sono infatti previsti alcuni adempimenti tributari.

Il reddito prodotto, ai sensi dell’articolo 152 del DPR n. 917/1986, va tassato secondo le regole disposte dal titolo I, per le singole categorie di reddito. Dunque si deve tassare il reddito secondo le regole previste per le persone fisiche.

Alla società, quindi, verrà attribuito un codice fiscale ma non una partita IVA. Poi per quanto riguarda la locazione dovranno essere posti in essere gli oneri previsti dalla legge italiana sul punto, in particolare ci riferiamo alla registrazione del contratto di locazione.

 L’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto una forma di  tassazione forfettaria, un sistema di tassazione degli immobili locati a fini abitativi, agevolato e semplificatp. Questo prende il norme di cedolare secca.

Tuttavia, presumibilmente tale strumento non verrà applicato ai contratti conclusi dalla Holding immobiliare, in quanto è un sistema in genere riservato alle persone fisiche.

8.4. Dove costituire una Holding?

Ciò premesso, ti starai chiedendo sicuramente qual è il Paese dell’Unione europea che ha la disciplina maggiormente favorevole, tale da facilitare la gestione del tuo patrimonio immobiliare mediante Holding.

E’ piuttosto frequente che la scelta sulla sede per la costituzione di una Holding sia il Lussemburgo.

Uno dei maggiori vantaggi si riscontra in ambito fiscale, come di solito accade quando si sceglie di costituire una società in un paradiso fiscale. Infatti, il Lussemburgo è esente da imposte:

  • sulle plusvalenze,
  • imposte sul patrimonio netto e
  • ritenute alla fonte nella maggior parte dei casi.

La Holding spagnola può essere utilizzata per gestire il patrimonio della partecipazioni di società estere. Quindi, uno dei motivi per aprire una Holding spagnola è la gestione di un gruppo societario estero.

Tuttavia, dovrai tener ben presente che la costituzione della Holding in Spagna potrebbe non esserti conveniente. Ciò in quanto ivi non potranno entrare nel regime delle Holding spagnole le società che abbiano per oggetto la gestione di un patrimonio mobiliare o immobiliare.

9. Conclusioni

Il ricorso ad una Holding sia in Italia che all’estero potrebbe allora esserti particolarmente utile. Invero, potresti ben ricorrere ad altri istituti per tutelare il tuo patrimonio. Tra questi, ad esempio possiamo ricordare:

  • la fondazione di famiglia: è costituita da una persona fisica o giuridica, la quale destina una massa patrimoniale ad uno scopo, lecito e, in genere, di utilità sociale, in questo caso per assecondare particolari esigenze della tuo famiglia;
  • fondo patrimoniale: viene costituito in costanza del matrimonio, serve al fine di gestire una massa patrimoniale separata al fine di assolvere a specifiche esigenze private.

Come avrai notato, la disciplina prevista in relazione alla holding immobiliare è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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