Comprare degli immobili può risultare un processo molto oneroso dal punto di vista economico. Infatti, con il passare degli anni, avere una propria abitazione sta diventando un vero e proprio lusso.

Tuttavia, è bene sapere che esistono alcuni modi per poter risparmiare sull’acquisto di una casa come, ad esempio, acquistarla partecipando ad un’asta pubblica. 

È risaputo, infatti, che partecipando ai c.d. pubblici incanti, con un pizzico di fortuna, è possibile concludere dei veri e propri affari.

1. Cos’è un’asta immobiliare

L’asta immobiliare è un particolare procedimento esecutivo mediante il quale viene venduto, anche coattivamente, uno o più beni immobili. Normalmente ha inizio su iniziativa dei creditori i quali, al fine di soddisfare i propri crediti, agiscono in giudizio al fine di far liquidare i beni immobili (in realtà è possibile far vendere anche i beni mobili o i crediti del debitore) e soddisfarsi sul ricavato della vendita. 

Pertanto, le aste immobiliari giudiziarie rappresentano un’ottima opportunità per poter comprare un immobile ad un prezzo conveniente. Secondo alcune statistiche, pare che acquistare un immobile in occasione di un’asta immobiliare possa far risparmiare fino al 30% del valore dell’immobile (anche se il ribasso può essere anche maggiore). 

Inoltre, partecipare ad un’asta pubblica conviene non solo da un punto di vista economico ma anche dalla estrema trasparenza della procedura di aggiudicazione. Infatti, tutto viene verificato e dichiarato, a partire dal valore reale dell’immobile definito, come verrà precisato, con apposita perizia redatta da un esperto del settore nominato direttamente dal Giudice. 

2. Come funziona un’asta immobiliare 

Diversamente da come si potrebbe pensare, le aste prevedono due diverse modalità di vendita ovvero, con incanto o senza incanto. Come verrà precisato a breve, è possibile ricorrere all’asta con incanto solo se l’immobile non viene assegnato nella prima fase di vendita (ovvero senza incanto). 

Nell’asta senza incanto è fondamentale presentare presso la Cancelleria del Tribunale competente (si tratta normalmente del Tribunale nella cui circoscrizione è collocato l’immobile oggetto dell’asta) entro una scadenza fissata, una offerta di acquisto in busta sigillata. 

Ovviamente all’interno dell’offerta deve necessariamente essere indicata il prezzo, la tempistica, le modalità di pagamento e tutti gli altri elementi che possano essere utili per poter valutare l’offerta presentata. 

Successivamente le buste vengono aperte alla presenza dei soggetti che hanno presentato le varie offerte (proponenti) e, ove la proposta venga giudicata adeguata da parte del Giudice, l’immobile viene venduto al proponente. 

Viceversa, ove il Giudice valuti come egualmente idonee due o più offerte di acquisto, viene indetta una vera e propria gara tra tutti i proponenti partendo da un prezzo base che è pari alla migliore offerta presentata. 

Solo dopo che l’immobile viene assegnato, il Giudice emette apposito Decreto che dispone le modalità di versamento del prezzo e le relative scadenze. In caso di mancato accordo, il Giudice dispone il luogo, giorno ed ora dell’asta fissando il prezzo base di partenza, il rialzo minimo, l’ammontare della cauzione e le relative scadenze, concernenti la nuova vendita stavolta con pubblici incanti. 

Il funzionamento dell’asta è piuttosto semplice, i partecipanti, infatti, dichiarano la loro offerta di acquisto alla presenza di chi gestisce l’asta e la miglior offerta fatta vince. In realtà, il procedimento di vendita ai pubblici incanti non si conclude con la miglior offerta. È possibile, infatti, presentare dopo dieci giorni una nuova offerta maggiore di un quinto rispetto a quella in precedente vincente. 

Ove venga presentata questa nuova offerta, dunque, ci sarà una vera e propria “gara” tra chi ha effettuato la prima miglior offerta e l’ultimo proponente ed a giudicarsi l’immobile sarà l’offerta più alta ovviamente. 

2.1. Vendita senza incanto

Come anticipato, la vendita dei beni oggetto dell’asta immobiliare può avvenire sia con incanto che senza incanto. Tuttavia, al fine di meglio comprendere le caratteristiche di queste due modalità di vendita è bene analizzarle separatamente. 

Con riferimento alla vendita senza incanto, trattasi di una modalità di vendita disciplinata dagli artt. 570 e ss. del c.p.c. Diversamente dalla vendita ai pubblici incanti, le offerte di acquisto sono segrete e consegnate, come anticipato, direttamente presso la Cancelleria del tribunale in una busta chiusa e sigillata. 

L’offerta deve essere depositata in busta chiusa all’esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del Giudice dell’esecuzione o del professionista delegato ai sensi dell’art. 591-bis e la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte. Le buste sono aperte all’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza degli offerenti.”

L’art. 571 c.p.c. stabilisce che ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell’articolo 579, ultimo comma. Tale norma prevede l’offerta presentata per persona da nominare, in modalità “anonima”, tramite un terzo partecipante all’asta. 

 L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’articolo 569 terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto così come precisato anche più volte dalla Suprema Corte di Cassazione. 

In realtà spesso accade che le offerte dei terzi potrebbero anche essere inferiori al prezzo base fissato dal Giudice. In questo caso però è necessario fare una distinzione. Ove l’offerta sia inferiore di oltre un quarto del prezzo base fissato dal Giudice con Ordinanza, non è possibile accogliere l’offerta di acquisto. 

Viceversa, ove l’offerta sia inferiore al prezzo base ma non di oltre un quarto dello stesso, in tal caso il Giudice ben potrebbe, ascoltando anche i creditori, accogliere la proposta di acquisto perché magari potrebbe ritenere che oltre quel prezzo il bene difficilmente potrebbe vendersi.

2.2. Vendita con incanto 

L’asta immobiliare con incanto, invece, è puntualmente disciplinata dagli art. 576 e ss. del c.p.c. Si tratta di una modalità di vendita non privilegiata da parte del legislatore, il quale ha previsto che essa può aver luogo solo nel caso in cui i tentativi di vendita senza incanto siano risultati infruttuosi. 

Ciò significa, dunque, che la modalità di vendita preferita dal legislatore è proprio la vendita senza incanto in quanto più veloce e snella. 

Le modalità della vendita ai pubblici incanti è stabilità dall’art. 581 c.p.c. il quale stabilisce che L’incanto ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione, nella sala delle udienze pubbliche.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita.

Allorché siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente. 

Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando essa è superata da un’altra, anche se poi questa è dichiarata nulla. 

L’asta giudiziaria immobiliare con incanto, dunque, è una vera e propria gara pubblica a rialzo per l’aggiudicazione del diritto di proprietà sul bene immobile oggetto dell’asta. 

3. Chi fa ricorso alle aste giudiziarie?

Generalmente la procedura esecutiva viene avviata su precisa istanza del creditoreprocedente in quanto munito di valido titolo esecutivo. La domanda per la vendita del bene, infatti, deve essere presentata presso la Cancelleria del Giudice dell’esecuzione dopo che siano trascorsi almeno dieci giorni dalla notifica del pignoramento, ma non oltre tre mesi, ad eccezione dei beni c.d. deteriorabili. 

In genere il prezzo di base dell’immobile, ovvero il prezzo con cui è valutato il bene, risulta essere notevolmente più basso rispetto al suo reale valore di mercato ovvero rispetto al prezzo della vendita che verrebbe normalmente praticato al di fuori dei pubblici incanti. Ovviamente tale prezzo può salire durante l’asta a causa delle varie offerte presentate dai presenti interessati a fare proprio il bene. 

È chiaro, dunque, che partecipare ad un’asta pubblica può rivelarsi particolarmente vantaggioso anche se, come verrà analizzato più avanti, potrebbe esporre anche a dei potenziali rischi che non dovrebbero essere sottovalutati da chi vuol acquistare in questo modo un immobile. 

4. Chi può partecipare ad un’asta immobiliare 

Giunti a questo punto potrebbe essere lecito chiedersi chi possa o meno partecipare ad un’asta immobiliare. Ebbene, a dare una risposta al quesito è l’art. 571 del c.p.c. il quale stabilisce che chiunque può partecipare all’asta eccezion fatta per il debitore. Ciò significa, dunque, che tutte le persone fisiche e giuridiche possono partecipare all’asta immobiliare a patto però che non si tratti del debitore (ovvero dell’ex proprietario dell’immobile messo in vendita). 

Per partecipare alle aste immobiliari non è obbligatorio essere accompagnati da un avvocato o da un professionista in generale, sebbene, è bene precisarlo, si tratti di una procedura piuttosto complessa e farraginosa. Ciò significa che è fondamentale avere un ottimo livello di competenza nell’ambito del diritto immobiliare, della procedura civile e del diritto civile. Ed è proprio per questo motivo che, ancorché non sia un vero e proprio obbligo di legge, se si ha intenzione di acquistare effettivamente un immobile all’asta è opportuno farsi accompagnare da un legale. 

4.1. Come partecipare all’asta immobiliare 

Come anticipato, non esistono particolari limiti “soggettivi” per poter partecipare alle aste immobiliari. Tuttavia, per poter partecipare effettivamente, è necessario presentare apposita documentazione richiesta dalla Legge nonché versare un vero e proprio deposito cauzionale. 

Quest’ultimo ha una funzione ben precisa, ovvero, dimostrare la serietà di tutti coloro che partecipano all’asta immobiliare e la loro intenzione ad acquistare gli immobili oggetto dell’asta. 

Generalmente il deposito cauzionale deve essere effettuato sotto forma di assegno circolare con importo pari almeno al 10% del prezzo base dell’asta. Ovviamente la cauzione viene immediatamente restituita nel caso in cui non ci si aggiudichi l’immobile. 

Viceversa, ove l’immobile venga aggiudicato, la cauzione versata verrà imputata al prezzo finale di vendita dell’immobile. Tuttavia, è bene sapere che nel caso in cui si rinunzia all’immobile aggiudicato, magari perché dopo l’offerta il proponente, per qualsiasi motivo, si pente di averlo fatto, la cauzione non verrà restituita. 

Tutto ciò conferma, dunque, che la funzione della cauzione è proprio quella di garantire, durante la fase di svolgimento dell’asta, la serietà e la buona fede di tutti coloro che vi partecipano.  

Infine, è bene sapere che esistono ben tre tipologie di aste:

Asta sincrona: ovvero le aste in cui le offerte di partecipazione possono essere presentate solo ed esclusivamente mediante PEC e ove vi siano, durante l’asta, i rilanci possono essere formulati solo in via telematica nella medesima unità di tempo e con simultanea connessione del Giudice o del professionista che è da quest’ultimo delegato. In genere il tempo concesso tra un’offerta ed un’altra è di tre minuti e, una volta che un’offerta non sia superata in questo lasso di tempo, l’immobile viene aggiudicato; 

Asta mista: è sicuramente la modalità più diffusa le offerte di partecipazione a questa particolare asta possono essere presentate sia tramite PEC che in busta chiusa. Tutte le offerte e i rilanci, anche di chi è presente dinanzi al giudice o al professionista da quest’ultimo delegato, devono essere caricate sulla piattaforma online. Il bene immobile viene aggiudicato solo quando un’offerta non viene superata da un’altra nel tempo fissato dal Giudice;

Asta asincrona: le offerte di partecipazione vengono presentate solo in via telematica in un preciso lasso di tempo determinato dal Giudice e senza la simultanea connessione del Giudice o del professionista delegato. Pertanto, il bene viene aggiudicato da chi ha presentato l’offerta più elevata rispetto al termine fissato per la scadenza dell’asta pubblica. 

5. Quali sono gli immobili all’asta?

Un immobile può finire all’asta per diversi motivi.

Gli immobili all’asta possono essere di proprietà di soggetti privati che non sono stati in grado di pagare i propri creditori e quindi questi ultimi hanno il diritto di recuperare il credito elargito rivalendosi sulla vendita dell’immobile.

Un secondo motivo che porta degli immobili all’asta è il fallimento (oggi liquidazione giudiziale) di un’impresa. Anche in questo caso i beni dell’impresa vengono espropriati per pagare i debiti insoluti.

Un terzo caso è quello che vede gli enti pubblici interessati a vendere immobili e l’unica modalità che possono sfruttare è proprio quella di vendere immobili all’asta. Tuttavia, questa forma di compravendita è caratterizzata da una procedura più complessa rispetto a quella che stiamo per esporre.

6. Come vengono venduti gli immobili all’asta?

Come anticipato, la vendita dei beni immobili mediante asta pubblica è una procedura completamente disciplinata dal codice di procedura civile ed è finalizzata a soddisfare la pretesa dei creditori mediante la vendita degli immobili del debitore inadempiente, ma come si svolge effettivamente?

6.1. La perizia

Prima di tutto viene fatta una perizia dell’immobile da parte di un soggetto esperto ed indipendente. 

Questo consente di valutare lo stato in cui si trova e di mantenere un elevato livello di trasparenza con i soggetti interessati all’acquisto, persone fisiche o giuridiche che siano, che non si trovano quindi a dover fare offerte a scatola chiusa ma possono valutare preventivamente lo stato degli immobili all’asta.

Durante questa perizia, il perito nominato dal Giudice ha il compito di stabilire il valore del bene proprio in base al suo stato in quel preciso momento. 

In questa occasione vengono individuati anche eventuali pesi o oneri gravanti sul bene immobiliare oggetto dell’esecuzione.   

Ma attenzione!

Nel momento in cui verranno effettivamente venduti, essi saranno liberi dai gravami per evitare ripercussioni in capo all’acquirente in ossequio all’effetto c.d. purgativo del Decreto di trasferimento che sarà analizzato più diffusamente in prosieguo. 

Per soddisfare i criteri di trasparenza e dare la possibilità ai cittadini di informarsi, la perizia viene resa pubblica ed è consultabile presso la Cancelleria del tribunale, gli studi dei professionisti incaricati che ad oggi possono essere anche commercialisti e avvocati, sui siti internet della città in cui vengono pubblicizzati gli immobili all’asta di cui vi è disponibilità.

Proprio da queste fonti i soggetti interessati all’acquisto possono venire a conoscenza della disponibilità di immobili all’asta nella zona d’interesse.

6.2. L’avviso di vendita

Dopo la perizia, sarà il Giudice delle esecuzioni a stabilire le condizioni dell’immobile e le modalità con cui verrà venduto all’asta.

Dopo questo passaggio, il Cancelliere, un Notaio o un professionista delegato redigeranno il vero e proprio avviso di vendita con tutte le indicazioni utili al soggetto che vuole acquistare.

Sarà quindi indicato, innanzitutto, il luogo dell’immobile posto all’asta, la data insieme al luogo e all’ora in cui si terrà l’asta stessa, sarà ovviamente indicato il prezzo di base, i possibili rilanci, le modalità ed i termini per presentare l’offerta e il sito dove poter consultare la stima.

7. I principali rischi di acquistare un immobile all’asta 

Comprare un bene immobile all’asta comporta dei rischi che devono essere messi in considerazione prima di presentare una formale offerta. 

Se è sicuramente vero che gli immobili, prima di essere venduti, vengono sempre controllati mediante apposita perizia, è altrettanto vero che optando per questa modalità di acquisto si va in contro a dei rischi ineliminabili. 

Acquistando ai pubblici incanti, infatti, è possibile esporsi a delle possibili rivendicazionida parte dei precedenti proprietari, ad eventuali abusi edilizi celati, o a far fronte a dei lavori di ristrutturazione per danni non messi in evidenzia. 

Uno dei rischi maggiori derivanti dalla partecipazione di un’asta pubblica è che il prezzo dell’immobile possa raggiungere cifre enormi e non sostenibili per tutti. Un altro rischio da preventivare è quello di dover fare i conti con l’attesa per lo sgombero dell’immobile,magari ancora occupato dal precedente proprietario (o peggio, dalla sua famiglia composta anche da minorenni) che non ha intenzione di lasciarlo. 

Per evitare spiacevoli sorprese, infatti, è sempre consigliabile effettuare un sopralluogoprima di partecipare all’asta (ove possibile), oppure informarsi sui precedenti proprietari dell’immobile. 

8. Dove trovare gli annunci di aste immobiliari 

Prima di poter partecipare materialmente ad un’asta è necessario trovarla. Ebbene, per farlo è possibile consultare svariati fonti. Quelle più comuni sono i portali immobiliari e gli annunci riportati sui giornali. Tuttavia, è bene precisare che le fonti più attendibili per iniziare la ricerca sono sicuramente i siti dei tribunali in cui si può accedere al portale delle vendite pubbliche. 

In questo modo, infatti, è possibile fare una ricerca accurata e geolocalizzata delle varie aste immobiliari attive. 

Un altro metodo semplice ed efficace per rimanere sempre aggiornati sul mondo delle aste immobiliari è chiedere direttamente al proprio avvocato di fiducia di informarsi. In questo modo, infatti, sarà possibile avere un aggiornamento costante sulle varie aste immobiliari presenti in zona e valutare attentamente a quale partecipare. 

9. Cosa accade dopo l’aggiudicazione del bene venduto all’asta 

Una volta che un soggetto si aggiudica un bene immobile battuto all’asta, ila Giudice dell’esecuzione procede con apposito Decreto di trasferimento ai sensi dell’art. 586 del c.p.c. 

Ciò significa che, diversamente da come accade nelle classiche compravendite, nelle aste immobiliari non c’è un contratto stipulato tra due o più parti per trasferire il bene immobile. Il trasferimento del diritto di proprietà sul bene aggiudicato, infatti, avviene proprio tramite il Decreto emesso dal Giudice.

Il c.d. Decreto di trasferimento dovrà essere trascritto negli appositi Registri Immobiliari (avrà, in sostanza, il medesimo effetto di una compravendita posta in essere dinanzi al Notaio con atto pubblico). La trascrizione è fondamentale per rendere edotti i terzi che, all’esito della procedura, l’immobile non è più del debitore bensì di colui che ha vinto l’asta. 

Con il medesimo Decreto emesso dal Giudice si effettua anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e di tutte le formalità pregiudizievoli presenti sull’immobile come ad esempio ipoteche etc. 

Ovviamente verranno cancellate non solo le ipoteche trascritte anteriormente alla data di trascrizione del pignoramento (per poter far vendere all’asta il bene altrui, infatti, è necessario farlo pignorare del Pubblico Ufficiale) ma anche le ipoteche trascritte successivamente alla trascrizione del pignoramento stesso. 

A tal proposito si parla di effetto purgativo del Decreto di trasferimento del bene immobile. In estrema sintesi, il Decreto permette non solo il trasferimento del diritto di proprietà sul bene immobile aggiudicato ma anche la cancellazione di tutti i pesi e le iscrizioni relativi al procedimento che si è concluso positivamente. 

10. La procedura di saldo e stralcio per il compratore

La procedura di saldo e stralcio immobiliare è una particolare procedura che permette di acquistare un immobile pignorato senza dover partecipare fisicamente all’asta. 

Nell’ultimo periodo, il settore delle aste immobiliari, ha conosciuto una particolare procedura chiamata saldo e stralcio. Si tratta di una tecnica mediante la quale un consulente, nelle vesti di mediatore, impedisce che un bene immobile pignorato dal creditore (quasi sempre una banca) possa essere venduto all’asta.

 In poche parole, il consulente tratta con il soggetto creditore per riuscire a trovare una cifrache permetta di chiudere il rapporto con il debitore, a stralcio della propria posizione debitoria.

Visto che spesso il debitore non ha la disponibilità economica, altrimenti non si sarebbe arrivati al pignoramento del bene immobile, il consulente si rivolge ad un soggetto terzo, quasi sempre un investitore, che è disposto a comprare l’immobile.

Tale tecnica nasce dal fatto che, quasi sempre, le vendite immobiliari effettuate all’asta sono al ribasso, ovvero, dopo ogni tornata andata deserta il prezzo di partenza dell’immobile viene ridotto e questo comporta per il debitore spiacevoli conseguenze: 

• Tempi di attesa particolarmente lunghi prima di poter ricevere il denaro che gli occorre; 
• Importi più bassi rispetto a quelli del suo credito originario. Ciò significa che vendere il bene potrebbe anche non essere sufficiente per poter estinguere la sua situazione debitoria nei confronti del creditore. 

Proprio per questi motivi, ci sono consulenti che hanno come scopo quello di mediare il rapporto tra il debitore ed il creditore e che sono disposti a trovare un soggetto terzo, ovvero un investitore, che possa acquistare il bene immobile prima del momento della vendita all’asta.

Per poter comprendere meglio il meccanismo di funzionamento del saldo e stralcio potrebbe essere utile un esempio pratico. 

Si supponga che viene pubblicato un avviso di vendita ai pubblici incanti per un bene immobile e che la data della stessa venga fissata per il primo gennaio anno corrente. Nella perizia di stima viene indicato il creditore che ha avviato la procedura di esecuzione, ovvero, l’istituto di credito “Tal dei Tali” S.p.A. il quale risulta essere creditore nei confronti del debitore di una somma pari ad euro 100.000.00. Il valore di mercato del bene oggetto dell’esecuzione è pari ad euro 150.000,00. 

Se si seguisse la normale procedura di vendita all’asta pubblica, dopo i primi due tentatividi vendita andati deserti, potrebbe accadere che il prezzo di partenza del bene inizia scendere e che magari il creditore non riesca a soddisfare il proprio credito, ad esempio perché l’immobile è stato battuto per una somma inferiore a 100.000,00 (ancorché il suo valore sia nettamente superiore). 

Onde evitare ciò, il debitore può avvalersi della procedura di saldo e stralcio ed interrompere così il processo esecutivo. Grazie a tale procedura il consulente funge da vero e proprio mediatore per poter mettere d’accordo il debitore con il creditore, il quale ottiene una somma più bassa rispetto a quella che avrebbe diritto ad ottenere ma nell’immediato.

 Ad esempio, un soggetto terzo (che ovviamente può essere un privato interessato all’acquisto dell’immobile) può offrire una somma pari a 90.000,00 euro ed il restante importo a carico del debitore viene stralciato. 

Ovviamente per poter svolgere la suddetta operazione è necessario che vi sia un terzo soggetto disposto ad acquistare il bene immobile subito, ad un valore inferiore a quello di mercato. In tal modo il creditore torna in possesso del proprio credito senza dover attendere i tempi (tutt’altro che celeri) del processo di esecuzione forzata mentre il debitore viene liberato dai suoi debiti 

11. Quali sono le spese dell’aggiudicatario dell’asta 

Gli oneri fiscali imposti per l’aggiudicatario del bene immobile messo all’asta sono, in estrema sintesi, l’imposta di registro ipotecaria, l’imposta catastale, l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA), ove prevista dalla legge, nonché il bollo virtuale. 

In realtà potrebbe essere richiesta anche l’attestazione di prestazione energetica (APE) a seconda del tipo di immobile, il cui prezzo può variare a seconda della funzione dell’immobile da certificare e sono esclusivamente a carico dell’acquirente. 

Sono altresì a carico esclusivo di colui che si è aggiudicato l’immobile messo all’asta anche le spese condominiali (ove esistenti ovviamente) non saldate nel biennio precedenti all’acquisto del bene immobile. 

12. La vendita diretta dei beni

Quando si parla di vendita di beni immobili all’asta non è possibile non fare un breve cenno alla novità introdotta dalla Cartabia in materia di esecuzione civile, ovvero, la vendita diretta. 

Quest’ultima, infatti, ha come scopo proprio quello di evitare la vendita ai pubblici incantidei beni oggetto dell’esecuzione (ovvero all’asta). 

In sintesi, è prevista la possibilità per il debitore di presentare apposita istanza al Giudice dell’esecuzione, non oltre dieci giorni prima dell’udienza per l’autorizzazione alla vendita, al fine di poter procedere direttamente alla vendita del bene immobile per un prezzo che non sia inferiore al prezzo base d’asta così come determinato dalla perizia di stima. 

L’istanza di vendita diretta, la quale può essere presentata al massimo una volta nell’ambito della procedura, deve, a pena di inammissibilità, essere depositata dal soggetto debitore insieme all’offerta di acquisto che le è pervenuta e alla cauzione. Quest’ultima, tra l’altro, deve essere non inferiore ad un decimo del prezzo offerto per poter acquistare il bene. 

Ciò premesso, ai sensi dell’art. 569 bis c.p.c. il Giudice dell’esecuzione potrà disporre mediante provvedimento l’aggiudicazione del bene immobile all’offerente allorquando: 

– Non vi sia alcun motivo ostativo alla vendita diretta del bene; 

– Il prezzo sia eguale o superiore al prezzo di base; 

– Non vi sia alcuna opposizione da parte dei soggetti creditori titolati o di quelli intervenuti nella fase dell’esecuzione. 

In conclusione, il legislatore attraverso la riforma Cartabia ha voluto incidere ancor di più sull’esecuzione dei beni immobili. Prima dell’entrata in vigore di quest’ultima riforma, infatti, il legislatore aveva preferito puntare sulla vendita dei beni senza incanto, anziché optare per l’asta pubblica. Viceversa, con la Cartabia ha introdotto un nuovo strumento che potrebbe, di fatto, limitare ancor di più le aste pubbliche. 

Grazie alla vendita diretta, infatti, è possibile per il debitore sottoporre al Giudice ed ai creditori un offerente, bypassando l’iter ordinario di vendita forzata dei beni senza intraprendere nessuna gara. Infatti, una vera e propria gara si avrà solo se e quando dovesse esserci una opposizione di anche un solo creditore avente titolo. 

13. Consulenza e assistenza legale per il tuo caso

Come avrai notato, la disciplina per l’acquisto degli immobili all’asta è abbastanza articolata poiché occorre valutare molti elementi e ponderare diverse opzioni per addivenire ad una scelta adeguata.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

Un Professionista di ObiettivoProfitto.it saprà aiutarti nel migliore dei modi.