L’indennità per la perdita di avviamento commerciale è un diritto riconosciuto dall’ordinamento italiano al conduttore di un locale ad uso commerciale.

In particolar modo è riconosciuto in caso di cessazione del rapporto di locazione non dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore stesso o mediante una delle procedure previste dal Regio decreto n. 267/1942. 

Dunque, se ti trovi in questa situazione e vuoi sapere come ottenere l’indennità per la perdita di avviamento commerciale, ti consiglio di andare avanti con la lettura.

È importante infatti saper difendere il proprio patrimonio e i propri risparmi in ogni evenienza e conoscere quali mezzi il diritto italiano offre per tutelarsi.

In questa guida, infatti, analizzeremo la disciplina generale dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale, quando e come richiederla, gli orientamenti della Giurisprudenza in merito.

1. Indennità per la perdita di avviamento commerciale: disciplina generale

Innanzitutto, occorre subito specificare che questo istituto è disciplinato all’art. 34 della L. n. 392/78 in materia di locazioni e ha una duplice finalità.

Da un lato, mira a tutelare il conduttore dai disagi e dalle difficoltà che un’attività commerciale possono comportare a causa della disdetta del contratto di locazione da parte del proprietario/locatore.

Dall’altro, ha l’obiettivo di disincentivare il locatore dal volersi avvalere del recesso anticipato spingendolo ad attendere la scadenza naturale del contratto.

Solo in quest’ultimo modo, infatti, il locatore evita di incorrere nell’obbligo del versamento delle somme a titolo di indennità. 

L’avviamento commerciale può essere classificato come la capacità dell’impresa di produrre utili che può dipendere, in concreto, da diverse variabili.

Si pensi, ad esempio, alla clientela che l’impresa ha acquisito per merito di una buona ubicazione sul territorio. E se improvvisamente l’impresa non può più disporre dei locali in cui si svolge l’attività commerciale? Ovviamente ciò, come si può facilmente intuire,  potrebbe  comportare diversi svantaggi in termini di utili come ad esempio la perdita della clientela.

Il pagamento dell’indennità di avviamento commerciale ha natura riparatoria.

Ha lo scopo infatti di compensare i disagi e i costi che il titolare/conduttore dovrà affrontare, a causa della volontà di recesso del locatore.

In merito, è interessante conoscere l’orientamento della giurisprudenza.

La Suprema Corte di Cassazione (sentenza n. 12279/2000) ha statuito che il diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale, consegue “automaticamente ed in misura prestabilita alla cessazione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione“.

A tal proposito, infatti, non è necessaria la sussistenza in concreto dell’avviamento e della sua perdita o la circostanza che il conduttore, successivamente alla disdetta del contratto, abbia cessato di svolgere ogni attività nell’immobile locato prima della cessazione del rapporto.

1.1. Misura dell’indennità

La misura dell’indennità per la perdita dell’avviamento viene stabilita in relazione all’attività svolta nell’immobile.

• Diciotto mensilità per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico.
• Per le attività alberghiere l’indennità è pari a ventuno mensilità.

Il conduttore ha diritto, inoltre, a una ulteriore indennità pari all’importo di quelle sopra previste, se l’immobile venga da chiunque adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente.

Questo vale anche se il conduttore non eserciti subito il nuovo esercizio dell’attività identica.

In ogni caso rimane fermo il termine di un anno dalla cessazione del precedente rapporto di locazione.

1.2. Il diritto di ritenzione

Un’ulteriore tutela prevista per il conduttore è quella di cui al terzo comma dell’art. 34 della L. 392/78 che condiziona il rilascio dell’immobile all’avvenuta corresponsione dell’indennità.

La Cassazione (sentenza n. 5098/1999) ha affermato che la disposizione dettata dall’art. 34 costituisce espressione della tutela dell’avviamento.

Infatti non si limita ad attribuire un mero diritto di ritenzione al conduttore, consentendogli di protrarre l’esercizio della propria attività economica sull’immobile verso il pagamento di un corrispettivo.

2. Indennità per la perdita di avviamento commerciale: come farla valere

Per far sorgere il diritto all’indennità per la perdita di avviamento è necessaria la presenza di alcuni presupposti: la sussistenza di una locazione commerciale; la destinazione dell’immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico) che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Per ottenere dal locatore la corresponsione dell’indennità di perdita dell’avviamento commerciale, il conduttore deve provare l’esercizio nell’immobile locato di un’attività commerciale che comporti contatti diretti con utenti e consumatori.

Tale onere è escluso solo se le circostanze descritte derivino chiaramente dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile (ad esempio, nel caso di immobile destinato a negozio di abbigliamento).

Come accennato, il locatore non è tenuto a corrispondere l’indennità di avviamento se il rapporto di locazione è cessato a causa di risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, ovvero da una delle procedure previste dal r.d. 16 marzo 1942, n. 267 (Legge Fallimentare).

Infine, ai sensi dell’art. 35 L. n. 392/1978, la legge esclude il riconoscimento dell’indennità di avviamento quando cessano rapporti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

La legge esclude, altresì, il riconoscimento dell’indennità in caso di locali destinati all’esercizio di attività professionali di carattere transitorio.

Ciò vale anche per gli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

3. Diritto all’indennità: caratteri e prescrizione

Legittimato a ricevere l’indennità è il conduttore dell’immobile nel momento della cessazione effettiva del contratto.

In caso di sublocazione del contratto di locazione, l’indennità spetta al conduttore-sublocatore e non al sub-conduttore, salva la configurabilità di analogo diritto di quest’ultimo nei confronti del primo.

La Cassazione ha chiarito (sentenza n. 11363/1996) che il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta anche al conduttore dell’immobile con destinazione non abitativa che vi esercita un’attività commerciale a contatto diretto con il pubblico, come contitolare o consocio di una società di persone con soggetti estranei alla titolarità del rapporto locativo.

Il diritto all’indennità è soggetto alla prescrizione ordinaria.

Il termine iniziale “coincide con il momento in cui l’immobile viene rilasciato senza il contestuale pagamento dell’indennità, poiché’ solo da tale momento il credito in questione diviene esigibile” (Cassazione, sentenza n. 7168/1997).

3.1. Onere della prova

Si è da poco detto che il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale consegue automaticamente e in misura prestabilita alla cessazione del contratto di locazione di immobile adibito a uso diverso da quello di abitazione.

Pertanto, è escluso che il locatore possa subordinarne il pagamento alla dimostrazione della prova del concreto avviamento, ovvero che lo stesso possa liberarsi dall’obbligazione dimostrando che in ordine al particolare immobile non sussiste in concreto alcun effettivo avviamento da compensare, o, ancora, che l’avviamento è sussistente ma in misura inferiore a quella risultante dall’applicazione dei criteri di calcolo previsti dalla legge (Cass. n. 2734/1985).

Comunque, occorre fare attenzione!

Infatti, come ha stabilita la Cassazione (sentenza n. 4430/1996) tale regola non esime il conduttore dalla prova che l’immobile sia stato concretamente adibito ad una delle attività previste dalla legge per l’ottenimento dell’indennità.

Nel caso di immobili adibiti ad uso promiscuo (ovvero a più attività), le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 11301/1995), hanno chiarito che l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta secondo la prevalenza dell’uso effettivo dell’immobile locato.

È dunque la destinazione prevalente a determinare la disciplina giuridica applicabile al contratto di locazione.

Infatti è esclusivamente a questa destinazione e alle sue modalità di svolgimento che si deve badare per stabilire se ricorrano le condizioni per l’indennità di avviamento.

Il criterio della prevalenza dell’uso per stabilire il regime giuridico della locazione dell’immobile ai fini dell’indennità di avviamento si applica quando con unico contratto viene pattuita la locazione di un unico immobile ad uso promiscuo.

Al contrario, invece, quando parti di un unico immobile vengono locate con contratti separati, la volontà contrattuale stabilisce la disciplina da applicare.

La Cassazione (sentenza n. 11596/2005) ha avuto modo di affermare che in caso di locazione di immobile con più locali, utilizzati “in parte come deposito ed in parte per lo svolgimento di attività comportante contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, con prevalenza di quest’ultimo uso, l’indennità va commisurata all’intero canone corrisposto per l’immobile concesso in locazione”.

Analogamente, ciò si verifica anche nei casi in cui, il conduttore, in conformità agli accordi contrattuali, ha reso unitario un immobile mediante il collegamento anche strutturale di più locali adiacenti.

In questo caso l’indennità che gli spetta per la perdita dell’avviamento commerciale va calcolata sull’intero canone.

Ciò vale anche se il criterio di computo indicato è il valore dell’uso di ciascuno di tali locali.

5. La giurisprudenza rilevante in materia di indennità da perdita di avviamento commerciale

Cass. civ. Sez. V, 27/10/2020, n. 23515.

Le somme percepite dal contribuente a titolo risarcitorio sono soggette a tassazione se ed entro i limiti in cui siano volte a reintegrare un danno concretatosi nella mancata percezione di redditi. In proposito, l’indennità spettante al conduttore per la perdita dell’avviamento commerciale, ai sensi dell’art. 34 della L. 27 luglio 1978 n. 392 costituisce un reddito soggetto a ritenuta di acconto.

Cass. civ. Sez. III Sent., 13/06/2018, n. 15373.

L’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata.

Cass. civ. Sez. VI – 3 Ord., 12/12/2017, n. 29835.

L’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della l. n. 392 del 1978 non compete al conduttore cessato nei casi in cui l’attività di vendita sia avvenuta con operatori professionali e senza un contatto con il pubblico indifferenziato degli utenti e dei consumatori, con la conseguenza che, in caso di esercizio congiunto di vendita all’ingrosso e di vendita al minuto, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento può essere riconosciuto solo quando l’attività di vendita al minuto abbia rivestito carattere di prevalenza rispetto all’altra e sia stata svolta con modalità comportanti contatto diretto con il pubblico.

Cass. civ. Sez. III Sent., 15/11/2017, n. 26950.

In base ai principi di buona fede e di cooperazione del creditore all’adempimento da parte del debitore, non è legittimo il comportamento del conduttore che rifiuti senza alcuna giustificazione o sulla base di generiche considerazioni la restituzione di un immobile a fronte di una seria e precisa offerta, ancorché non formale, da parte del locatore, di adempiere la sua obbligazione di corrispondere l’indennità di avviamento commerciale. (Nella fattispecie, la S.C. ha ritenuto contrario a buona fede e ingiustificato il rifiuto, da parte del conduttore, di ricevere il pagamento dell’indennità tramite assegno circolare).

Cass. civ. Sez. III Ord., 21/09/2017, n. 21917.

In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, non può riconoscersi al conduttore la facoltà far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni. In tale ipotesi, il suo interesse a non perdere le occasioni che gli fossero date in epoca anteriore alla scadenza non potrà essere perseguito addossandone il costo al locatore, ma potrà essere soddisfatto, in base alle valutazioni di convenienza dello stesso conduttore, con la “perdita” costituita dalla immanenza dell’obbligazione del medesimo conduttore di pagare il canone fino alla scadenza (ovvero fino alla data anteriore in cui vi sia stata restituzione accettata dal locatore), alla quale maturerà, peraltro, il suo diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, con il relativo onere a carico del locatore. Pertanto, la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integra inadempimento e comporta la perdita del diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima della scadenza.

Cass. civ. Sez. III, 20/03/2017, n. 7039.

Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comporta il contatto con il pubblico e che, dunque, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessità ed interesse ad entrare in contatto con l’impresa mentre non ha alcun rilievo l’entità numerica della cerchia degli avventori raggiunta od il mancato reperimento di essa tra i passanti nella pubblica via antistante i locali locati.

Cass. civ. Sez. III, 28/02/2017, n. 5039.

In tema di locazioni di immobili urbani, ai fini del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, la “affinità” tra l’attività esercitata nell’immobile locato dal conduttore uscente e quella intrapresavi dal conduttore entrante va accertata non già in base al contenuto oggettivo dei servizi o prodotti offerti al pubblico, ma in base alla astratta idoneità dell’attività entrante ad intercettare anche solo in parte la clientela dell’attività uscente. Viola, pertanto, l’art. 34, comma 2 della L. 27 luglio 1978, n. 392, il giudice che escluda la suddetta affinità per il solo fatto che il conduttore uscente e quello entrante vendano beni della stessa natura, ma di foggia, stile o marchio diversi.

Cass. civ. Sez. VI – 3 Ord., 10/11/2016, n. 22976 .

In tema di diritto all’indennità per la perdita di avviamento, quando il conduttore si limiti a non opporsi ad una iniziativa risolutiva del locatore (ancorchè infondata) o non aderisca alle nuove condizioni economiche cui quest’ultimo condiziona la prosecuzione del rapporto, non ricorre un’ipotesi di disdetta o recesso del conduttore, che, per essere tale ed escludere il diritto a percepire la suddetta indennità ai sensi dell’art. 34 della l. n. 392 del 1978, deve prescindere da qualunque iniziativa del locatore, volta a far cessare il rapporto o a subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche.

Cass. civ. Sez. III Sent., 13/10/2016, n. 20645.

Il conduttore di un immobile utilizzato per uso diverso da quello abitativo, in tanto può rivendicare, alla cessazione del rapporto, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, in quanto provi che il locale costituiva luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, luogo da sé solo idoneo ad esercitare un richiamo su un pubblico indifferenziato di utenti, sì da essere esso stesso collettore di clientela e fattore locale di avviamento.

Cass. civ. Sez. III Sent., 23/09/2016, n. 18748.

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale deve essere riconosciuta, laddove ricorrano le condizioni di cui all’art. 34 della l. n. 392 del 1978, anche in relazione alla locazione di immobili interni o complementari a centri commerciali, non essendo applicabile in via analogica l’art. 35 della legge citata, ma dovendo piuttosto verificarsi la idoneità degli stessi a produrre un avviamento “proprio”, tenendo altresì conto che la funzione attrattiva della clientela esercitata dai centri commerciali non rende possibile distinguere, in genere, tra avviamento “proprio” del centro e quello di ciascuna attività in esso svolta, in ragione della reciproca sinergia esercitata dalle singole attività.

Cass. civ. Sez. III, 23/06/2016, n. 13012.

In tema di locazione di immobili urbani, ai fini del riconoscimento del diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad una attività che comporta il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessità ed interesse ad entrare in contatto con l’impresa. In tali casi, grava sul conduttore l’onere di fornire, con qualsiasi mezzo, anche mediante presunzioni, la prova della relativa situazione di fatto, mentre nessun rilievo assume, a tal fine, la clausola contrattuale con la quale il conduttore dichiari unilateralmente l’utilizzo dell’immobile.

Cass. civ. Sez. III Sent., 23/09/2015, n. 18812.

Nel caso di locazione d’immobile ad uso diverso da quello abitativo, l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale compete al conduttore, ricorrendone gli altri presupposti, per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione, mentre risulta del tutto irrilevante la circostanza che il conduttore, successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua attività ancorché prima della scadenza contrattuale.

Cass. civ. Sez. III, 20/05/2015, n. 10261.

In materia di locazione l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale discende, oltre che dalla natura dell’attività esercitata dal conduttore nei locali, dal presupposto obiettivo della cessazione del rapporto locatizio non dovuta a fatto del conduttore e non può ritenersi esclusa per effetto del mancato pagamento, da parte di questi, di alcune mensilità nel corso della fase occupativa dell’immobile, successivamente alla cessazione del contratto di locazione.

Cass. civ. Sez. III Sent., 05/12/2014, n. 25736.

Il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale sorge a condizione che il rapporto sia sciolto per volontà unilaterale del locatore e il conduttore non sia inadempiente, a tal fine non rilevando il ritardo nella riconsegna dell’immobile dopo la cessazione del rapporto in quanto l’obbligazione del conduttore al rilascio dell’immobile e quella del locatore alla corresponsione dell’indennità di avviamento, pur dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano dunque fuori dal sinallagma contrattuale.

Cass. civ. Sez. III Sent., 16/11/2011, n. 24012.

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, con riguardo ad un contratto in corso alla data di entrata in vigore della legge 27 luglio 1978 n. 392 e soggetto a proroga secondo la legislazione previgente, qualora le parti si siano avvalse della facoltà, prevista dall’ultimo comma dell’art. 67 della suddetta legge, di stipulare, prima delle scadenze previste dai due commi precedenti, un nuovo contratto, secondo le disposizioni del Capo secondo, Titolo primo, della legge (artt. 27- 42), sottratto alla disciplina transitoria, trova applicazione, alla cessazione del rapporto, la norma di cui all’art. 34 circa i criteri di determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, che risulterà dovuta in ragione di diciotto mensilità dell’ultimo canone e non in ragione di ventuno mensilità, ex art. 69 della legge stessa.

In tema di diritto all’indennità per la perdita di avviamento, quando il conduttore si limiti a non opporsi ad una iniziativa risolutiva del locatore (ancorchè infondata) o non aderisca alle nuove condizioni economiche cui quest’ultimo condiziona la prosecuzione del rapporto, non ricorre un’ipotesi di disdetta o recesso del conduttore, che, per essere tale ed escludere il diritto a percepire la suddetta indennità ai sensi dell’art. 34 della l. n. 392 del 1978, deve prescindere da qualunque iniziativa del locatore, volta a far cessare il rapporto o a subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche.

Cass. civ. Sez. III Sent., 29/08/2011, n. 17681.

In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza (con raccomandata spedita almeno dodici mesi prima, ai sensi dell’art. 29 della legge n. 392 del 1978 art. 29), non può riconoscersi al conduttore la facoltà di decidere unilateralmente di far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni. In tale ipotesi, il suo interesse a non perdere le occasioni che gli fossero date in epoca anteriore alla scadenza (in relazione alla quale era stato esercitato il diniego di rinnovo) non potrà essere perseguito addossandone il costo al locatore, ma potrà essere soddisfatto, in base alle valutazioni di convenienza dello stesso conduttore, con la “perdita” costituita dalla immanenza dell’obbligazione del medesimo conduttore di pagare il canone fino alla scadenza (ovvero fino alla data anteriore alla quale il locatore accetti la restituzione), alla quale maturerà, peraltro, il suo diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, con il relativo onere a carico del locatore. Pertanto, la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integra inadempimento e – nel caso in cui il locatore abbia promosso un giudizio di sfratto per morosità – la causa dell’effetto risolutivo ad una data anteriore rispetto alla scadenza non è riconducibile alla volontà del locatore, bensì all’inadempimento dello stesso conduttore che, perciò, non può vantare – in dipendenza della disciplina dettata dall’art. 34 della citata legge n. 392 del 1978, art. 34 – più alcun diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima di quella data.

Cass. civ. Sez. III Sent., 19/05/2010, n. 12278.

Ai fini del riconoscimento del diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comporta il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l’impresa; grava sul conduttore l’onere di fornire, con qualsiasi mezzo, la prova della relativa situazione di fatto, sempre che siffatta frequentazione non risulti implicitamente, in virtù del notorio, dalla destinazione dell’immobile ad attività che necessariamente la implichi, mentre nessun rilievo assume, a tal fine, la clausola contrattuale con la quale il conduttore dichiari unilateralmente che l’immobile verrà utilizzato per lo svolgimento di attività che hanno contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori. (Sulla base del suddetto principio la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva negato l’indennità in relazione allo svolgimento nei locali locati dell’attività di amministratore di condomini).

Cass. civ. Sez. III, 25/03/2010, n. 7179.

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione e non anche al risarcimento del maggior danno; ne consegue che, se la richiesta del locatore di riavere indietro l’immobile, non accompagnata dall’offerta dell’indennità, non vale a mettere in mora la controparte, specularmente, l’offerta di restituzione del bene locato, a condizione che venga corrisposta l’indennità di avviamento, non esonera il conduttore dal pagamento del canone.

Cass. civ. Sez. III, 25/03/2010, n. 7173.

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’indennità prevista dall’art. 34 della legge n. 392 del 1978 compete anche al conduttore di un immobile adibito ad usi diversi che vi svolga un’attività di vendita al minuto caratterizzata dal contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, sempre che detta attività si presenti prevalente e senza che possa rilevare l’ambito spaziale ad essa in concreto riservato, sicchè detta indennità va commisurata all’intero canone corrisposto per l’immobile concesso in locazione e non già ad una parte del canone proporzionata alla sola superficie adibita all’uso commerciale predetto.

Cass. civ. Sez. III, 23/03/2010, n. 6948.

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la destinazione dell’immobile all’esercizio dell’attività commerciale, in tanto può determinare l’esistenza del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, in quanto il conduttore istante provi che il locale possa essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sé solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalità, così divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento. Ne consegue che, in caso di immobile dato in locazione per essere destinato ad un’attività che secondo le sue modalità tipiche comporta contatto diretto con il pubblico, come quella di intermediazione immobiliare, la spettanza del diritto all’indennità è subordinata alla prova che l’attività sia rivolta, in concreto, a soddisfare le esigenze non di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli altri operatori economici, ma della indistinta generalità degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attività (come inserzioni sui giornali, cartelli affissi all’esterno degli immobili da vendere, manifesti ed altre modalità equipollenti).

Cass. civ. Sez. III Sent., 09/03/2010, n. 5661.

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, rimanendo irrilevante, al riguardo, che sia scaduto o meno il termine previsto dall’art. 56 della suddetta legge.

Cass. civ. Sez. III Sent., 06/11/2009, n. 23558.

Perché sorga il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento prevista dall’art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392 occorre che vi sia il rilascio dell’immobile locato, il quale è il fatto causativo della perdita dell’avviamento; ne consegue che se alla cessazione del rapporto locatizio non si accompagna il rilascio del locale e quindi l’attività economica ivi svolta continua ad esservi esercitata, non vi può essere perdita di avviamento e quindi pregiudizio economico da compensare, sia pure con quel particolare meccanismo automatico introdotto dalla suddetta norma della legge n. 392 del 1978. (Nella specie, il conduttore era rimasto nella detenzione dell’immobile pur dopo la scadenza del contratto, e solo a distanza di mesi aveva ceduto la propria azienda ad un terzo, dal quale aveva ricevuto un prezzo dichiarato dalle parti comprensivo anche dell’avviamento commerciale).

Cass. civ. Sez. III Sent., 06/11/2009, n. 23557.

L’esercizio privato dell’insegnamento va qualificato come attività d’impresa quando sia finalizzato alla realizzazione di un lucro, e sia impartito avvalendosi di un complesso di beni organizzati in forma di azienda. Ne consegue che, ove tale attività sia svolta con queste modalità all’interno di un immobile condotto in locazione, alla cessazione di questa spetterà al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento prevista dall’art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e che eventuali clausole contrattuali di rinuncia alla suddetta indennità sono nulle ai sensi dell’art. 79 della medesima legge.

Cass. civ. Sez. III Sent., 28/10/2009, n. 22810.

In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la funzione dell’indennità dovuta dal locatore al conduttore per la perdita dell’avviamento commerciale è quella di riequilibrare la posizione delle parti, onde evitare che il locatore possa realizzare un arricchimento senza causa per effetto dell’incremento di valore dell’immobile dovuto all’attività del conduttore. Ne consegue che tale funzione riequilibratrice viene meno quando il rapporto di locazione cessi per effetto di un provvedimento autoritativo della P.A. che determini l’inutilizzabilità “sine die” del bene locato (nella specie, ordinanza di sgombero a causa del pericolo di crollo), con la conseguenza che, in tale ultima ipotesi, non è dovuta la suddetta indennità, a meno che il conduttore non deduca e dimostri che l’immobile, venuta meno la causa di inutilizzabilità, sia tornato ad essere suscettibile di sfruttamento commerciale.

Cass. civ. Sez. III Sent., 31/08/2009, n. 18899.

La corresponsione dell’indennità di avviamento, di cui all’art. 34 della legge n. 392 del 1978, costituisce una condizione di procedibilità dell’azione esecutiva di rilascio di immobile adibito ad uso diverso e, pertanto, l’avvenuta offerta di tale indennità rende procedibile l’esecuzione del provvedimento di rilascio. Ne consegue che il ritiro da parte del locatore, successivamente all’esecuzione coattiva del rilascio dell’immobile, della somma offerta, rifiutata dal conduttore e depositata a disposizione di questi, non é idoneo a rendere insussistente la pretesa esecutiva al momento della proposizione dell’opposizione all’esecuzione.

Cass. civ. Sez. III Sent., 02/04/2009, n. 7992.

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, prevista dall’art. 34 legge 27 luglio 1978, n. 392, è dovuta al conduttore uscente a prescindere da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno che il conduttore stesso abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile o in diverso immobile situato nelle vicinanze. (Nella specie, il conduttore aveva continuato a svolgere l’attività di farmacista, avente natura commerciale oltre che professionale, in uno stabile prospiciente quello di proprietà del locatore ove tale attività era stata esercitata precedentemente).

Cass. civ. Sez. III Sent., 27/03/2009, n. 7528.

Nel giudizio di risoluzione del rapporto di locazione di un immobile ad uso non abitativo, le obbligazioni di pagamento della indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e quella di rilascio dell’immobile sono fra loro in rapporto di reciproca dipendenza in quanto ciascuna prestazione è inesigibile in difetto di contemporaneo adempimento dell’altra, con la conseguenza che la legge, subordinando il rilascio dell’immobile al pagamento dell’indennità, specularmente condiziona il pagamento dell’indennità al rilascio ed instaura così tra le due obbligazioni una interdipendenza che costituisce fondamento per un’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 cod. civ. o per un’eccezione alla stessa assimilabile.

Cass. civ. Sez. III Sent., 13/01/2009, n. 454.

In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, l’intervenuta disdetta, ancorché inefficace, inviata dal locatore é idonea a far sorgere “ipso facto”, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all’indennità di avviamento. (Nell’affermare il riportato principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, dall’esame diacronico della corrispondenza intercorsa tra le parti, aveva ritenuto che il contratto di locazione si era estinto per intervenuta disdetta inviata dal locatore, che era irrilevante, in relazione alla sussistenza del diritto all’avviamento, il fallimento del conduttore intervenuto dopo la scadenza contrattuale e che neppure poteva avere influenza, ai fini predetti, il successivo contratto di affitto di azienda intervenuto tra la conduttrice e un terzo).

Cass. civ. Sez. III Sent., 10/10/2008, n. 24996.

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, gli artt. 34, terzo comma, e 69, ottavo comma, della legge n. 392 del 1978, pur attribuendo al conduttore il diritto di ritenzione dell’immobile fino al pagamento dell’indennità per l’avviamento commerciale, non comportano la proroga del rapporto locativo e non garantiscono, quindi, al conduttore la prosecuzione del rapporto stesso; peraltro, l’obbligazione del locatore di assicurare al conduttore il godimento della cosa locata, mantenendola in buono stato locativo, viene meno dopo la cessazione della locazione, per qualsiasi causa avvenuta. In tali casi il canone convenuto costituisce, quindi, solo il parametro di riferimento per la quantificazione del danno minimo da risarcire al locatore in quanto, versando il relativo importo, il conduttore che continua ad occupare l’immobile dopo la cessazione del contratto non adempie l’obbligazione di “dare il corrispettivo nei termini convenuti”, ai sensi dell’art. 1587, n. 2, cod. civ., bensì quella di risarcire un danno da mora, da quantificare in relazione al periodo di effettiva occupazione.

Cass. civ. Sez. III Sent., 25/07/2008, n. 20435.

In tema di locazione di immobili urbani, l’ulteriore indennità per la perdita di avviamento di cui al secondo comma dell’art. 34 della legge n. 392 del 1978, é dovuta, ai sensi della norma indicata, qualora l’immobile venga adibito all’esercizio della stessa attività o di attività a questa affini incluse nella medesima tabella merceologica e tale esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. Con tale previsione, invero, imponendo una interruzione temporale tra le due attività, il legislatore ha inteso impedire che il nuovo conduttore si avvantaggi dell’avviamento prodotto dal precedente e, pertanto, riconnette tale indennità non alla cessazione del contratto, ma alla identità delle due attività, quella svolta dal precedente e quella svolta dal nuovo conduttore, purchè tra l’una e l’altra corra un periodo temporale non superiore ad un anno.

Cass. civ. Sez. III Sent., 21/05/2008, n. 13083.

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’immobile utilizzato a locale di esposizione, in tanto può determinare l’esistenza del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, in quanto il conduttore istante provi che possa essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sè solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalità, così divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento, senza che possa darsi rilievo al modo dell’organizzazione dell’attività del conduttore e alla circostanza che questi abbia creato un vincolo di accessorietà funzionale tra l’immobile adibito a deposito ed esposizione e l’immobile destinato alla vendita. (Nel caso di specie, la S.C., enunciando il riportato principio, ha confermato la sentenza di merito, con cui era stato escluso il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento in relazione ad un locale adibito ad autosalone, non essendo stato provato che l’attività in concreto esercitata nell’immobile comportava contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori).

Cass. civ. Sez. III Sent., 29/02/2008, n. 5510.

Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comporta il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l’impresa mentre non ha alcun rilievo l’entità numerica della cerchia degli avventori raggiunta o il mancato reperimento di essa tra i passanti nella pubblica via antistante i locali locati. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata e deciso la causa nel merito ritenendo irrilevante che i locali in cui veniva svolta dal conduttore l’attività di spedizioniere internazionale e doganale non fossero particolarmente evidenziati, ad esempio con insegne pubblicitarie, salvo il nominativo sul campanello d’ingresso dello stabile).

Cass. civ. Sez. III, 27/03/2007, n. 7501.

La tutela dell’avviamento commerciale, apprestata dagli artt. 34-40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, utilizzati per un’attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non può essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell’attività senza le prescritte autorizzazioni, poiché il presupposto della tutela risiede nella liceità dell’esercizio dell’attività medesima, in quanto si fornirebbe altrimenti protezione a situazioni abusive (frustrando l’applicazione di norme imperative che regolano le attività economiche) e lo stesso scopo premiale della disciplina posta a fondamento della predetta legge, che, quanto all’avviamento ed alla prelazione, consiste nella conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate. (Nella specie, la S.C., confermando la sentenza impugnata, ha ritenuto, in base all’insussistenza dell’indispensabile presupposto della dedotta prelazione urbana, corretta la valutazione del giudice del merito sull’irrilevanza delle prove richieste per la dimostrazione dei requisiti ai fini del riconoscimento dell’avviamento commerciale in favore del ricorrente, rilevando, altresì, la logicità dell’esclusione dell’ipotizzabilità stessa di un suo pregiudizio economico in rapporto alla denunciata condotta degli alienanti, la quale, non avendo violato alcun diritto del conduttore e non potendo, perciò, essere assunta a base di una responsabilità per pretesi danni, comportava l’inapplicabilità della norma di cui all’art. 2043 cod. civ.).

Cass. civ. Sez. III, 27/09/2006, n. 20960.

In tema di locazioni di immobili, con riferimento alla corresponsione della indennità per la perdita dell’avviamento, di cui all’articolo 34 della legge 27 luglio 1978 n.392, che, ai sensi del successivo articolo 35 della medesima legge, non spetta al conduttore la cui attività, esercitata nell’immobile oggetto del cessato rapporto, non comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, l’espressione “contatto diretto col pubblico dei consumatori” deve intendersi come svolgimento di una attività che contempli la frequentazione dei locali da parte della generalità dei destinatari finali del prodotto, escludendo da tale ipotesi quei locali adibiti ad esposizione in cui il pubblico non possa accedere o vi acceda solo se accompagnato, dopo essere entrato in altro modo in contatto con l’organizzazione commerciale del conduttore.

Cass. civ. Sez. III, 26/09/2006, n. 20829.

In tema di indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, la sussistenza del requisito richiesto dall’art. 35 della legge 27 luglio 1978, n. 392 si ravvisa nell’esigenza che l’immobile locato sia utilizzato dal conduttore, nell’esercizio dell’impresa o del lavoro autonomo, come luogo aperto alla frequentazione diretta ( senza intermediazione ) della generalità originariamente indifferenziata del pubblico per concludere rapporti negoziali con il conduttore, sul quale incombe l’onere di fornire, con qualsiasi mezzo, la prova della relativa insussistenza, sempre che siffatta frequentazione non risulti implicitamente, in virtù del notorio, dalla destinazione dell’immobile ad attività che necessariamente la implichi.

Cass. civ. Sez. III, 11/07/2006, n. 15721.

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno.

Cass. civ. Sez. III, 09/03/2006, n. 5116.

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, la corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale opera solo come mera condizione di procedibilità dell’azione esecutiva di rilascio dell’immobile e, a tal fine, ai sensi dell’art. 34, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, come introdotto dall’art. 9 della legge n. 61 del 21 febbraio 1989, il versamento dell’importo indicato dal conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all’esito del giudizio di determinazione di detta indennità, l’assolvimento della suddetta condizione con la conseguente legittimità dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile, senza che rilevi in proposito l’eventuale successiva estinzione del menzionato giudizio relativo alla determinazione dell’indennità medesima.

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Come avrai notato, la disciplina prevista per l’indennità da perdita di avviamento commerciale è decisamente articolata perché occorre valutare molti elementi e ponderare diverse opzioni per addivenire ad una scelta adeguata.

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