Indennità per perdita di avviamento commerciale

L’indennità per la perdita di avviamento commerciale è un diritto riconosciuto dall’ordinamento italiano al conduttore di un locale ad uso commerciale.

In particolar modo è riconosciuto in caso di cessazione del rapporto di locazione non dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore stesso o mediante una delle procedure previste dal Regio decreto n. 267/1942. 

Dunque, se ti trovi in questa situazione e vuoi sapere come ottenere l’indennità per la perdita di avviamento commerciale, ti consiglio di andare avanti con la lettura.

È importante infatti saper difendere il proprio patrimonio e i propri risparmi in ogni evenienza e conoscere quali mezzi il diritto italiano offre per tutelarsi.

In questa guida, infatti, analizzeremo la disciplina generale dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale, quando e come richiederla, gli orientamenti della Giurisprudenza in merito.

1. Indennità per la perdita di avviamento commerciale: disciplina generale

Innanzitutto, occorre subito specificare che questo istituto è disciplinato all’art. 34 della L. n. 392/78 in materia di locazioni e ha una duplice finalità.

Da un lato, mira a tutelare il conduttore dai disagi e dalle difficoltà che un’attività commerciale possono comportare a causa della disdetta del contratto di locazione da parte del proprietario/locatore.

Dall’altro, ha l’obiettivo di disincentivare il locatore dal volersi avvalere del recesso anticipato spingendolo ad attendere la scadenza naturale del contratto.

Solo in quest’ultimo modo, infatti, il locatore evita di incorrere nell’obbligo del versamento delle somme a titolo di indennità. 

L’avviamento commerciale può essere classificato come la capacità dell’impresa di produrre utili che può dipendere, in concreto, da diverse variabili.

Si pensi, ad esempio, alla clientela che l’impresa ha acquisito per merito di una buona ubicazione sul territorio. E se improvvisamente l’impresa non può più disporre dei locali in cui si svolge l’attività commerciale? Ovviamente ciò, come si può facilmente intuire,  potrebbe  comportare diversi svantaggi in termini di utili come ad esempio la perdita della clientela.

Il pagamento dell’indennità di avviamento commerciale ha natura riparatoria.

Ha lo scopo infatti di compensare i disagi e i costi che il titolare/conduttore dovrà affrontare, a causa della volontà di recesso del locatore.

In merito, è interessante conoscere l’orientamento della giurisprudenza.

La Suprema Corte di Cassazione (sentenza n. 12279/2000) ha statuito che il diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale, consegue “automaticamente ed in misura prestabilita alla cessazione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione“.

A tal proposito, infatti, non è necessaria la sussistenza in concreto dell’avviamento e della sua perdita o la circostanza che il conduttore, successivamente alla disdetta del contratto, abbia cessato di svolgere ogni attività nell’immobile locato prima della cessazione del rapporto.

Misura dell’indennità

La misura dell’indennità per la perdita dell’avviamento viene stabilita in relazione all’attività svolta nell’immobile.

  • Diciotto mensilità per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico.
  • Per le attività alberghiere l’indennità è pari a ventuno mensilità.

Il conduttore ha diritto, inoltre, a una ulteriore indennità pari all’importo di quelle sopra previste, se l’immobile venga da chiunque adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente.

Questo vale anche se il conduttore non eserciti subito il nuovo esercizio dell’attività identica.

In ogni caso rimane fermo il termine di un anno dalla cessazione del precedente rapporto di locazione.

Il diritto di ritenzione

Un’ulteriore tutela prevista per il conduttore è quella di cui al terzo comma dell’art. 34 della L. 392/78 che condiziona il rilascio dell’immobile all’avvenuta corresponsione dell’indennità.

La Cassazione (sentenza n. 5098/1999) ha affermato che la disposizione dettata dall’art. 34 costituisce espressione della tutela dell’avviamento.

Infatti non si limita ad attribuire un mero diritto di ritenzione al conduttore, consentendogli di protrarre l’esercizio della propria attività economica sull’immobile verso il pagamento di un corrispettivo.

2. Indennità per la perdita di avviamento commerciale: come farla valere

Per far sorgere il diritto all’indennità per la perdita di avviamento è necessaria la presenza di alcuni presupposti: la sussistenza di una locazione commerciale; la destinazione dell’immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico) che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Per ottenere dal locatore la corresponsione dell’indennità di perdita dell’avviamento commerciale, il conduttore deve provare l’esercizio nell’immobile locato di un’attività commerciale che comporti contatti diretti con utenti e consumatori.

Tale onere è escluso solo se le circostanze descritte derivino chiaramente dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile (ad esempio, nel caso di immobile destinato a negozio di abbigliamento).

Come accennato, il locatore non è tenuto a corrispondere l’indennità di avviamento se il rapporto di locazione è cessato a causa di risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, ovvero da una delle procedure previste dal r.d. 16 marzo 1942, n. 267 (Legge Fallimentare).

Infine, ai sensi dell’art. 35 L. n. 392/1978, la legge esclude il riconoscimento dell’indennità di avviamento quando cessano rapporti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

La legge esclude, altresì, il riconoscimento dell’indennità in caso di locali destinati all’esercizio di attività professionali di carattere transitorio.

Ciò vale anche per gli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

3. Diritto all’indennità: caratteri e prescrizione

Legittimato a ricevere l’indennità è il conduttore dell’immobile nel momento della cessazione effettiva del contratto.

In caso di sublocazione del contratto di locazione, l’indennità spetta al conduttore-sublocatore e non al sub-conduttore, salva la configurabilità di analogo diritto di quest’ultimo nei confronti del primo.

La Cassazione ha chiarito (sentenza n. 11363/1996) che il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta anche al conduttore dell’immobile con destinazione non abitativa che vi esercita un’attività commerciale a contatto diretto con il pubblico, come contitolare o consocio di una società di persone con soggetti estranei alla titolarità del rapporto locativo.

Il diritto all’indennità è soggetto alla prescrizione ordinaria.

Il termine iniziale “coincide con il momento in cui l’immobile viene rilasciato senza il contestuale pagamento dell’indennità, poiché’ solo da tale momento il credito in questione diviene esigibile” (Cassazione, sentenza n. 7168/1997).

Onere della prova

Si è da poco detto che il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale consegue automaticamente e in misura prestabilita alla cessazione del contratto di locazione di immobile adibito a uso diverso da quello di abitazione.

Pertanto, è escluso che il locatore possa subordinarne il pagamento alla dimostrazione della prova del concreto avviamento, ovvero che lo stesso possa liberarsi dall’obbligazione dimostrando che in ordine al particolare immobile non sussiste in concreto alcun effettivo avviamento da compensare, o, ancora, che l’avviamento è sussistente ma in misura inferiore a quella risultante dall’applicazione dei criteri di calcolo previsti dalla legge (Cass. n. 2734/1985).

Comunque, occorre fare attenzione!

Infatti, come ha stabilita la Cassazione (sentenza n. 4430/1996) tale regola non esime il conduttore dalla prova che l’immobile sia stato concretamente adibito ad una delle attività previste dalla legge per l’ottenimento dell’indennità.

4. Uso promiscuo e locali adiacenti: gli orientamenti della Giurisprudenza

Nel caso di immobili adibiti ad uso promiscuo (ovvero a più attività), le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 11301/1995), hanno chiarito che l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta secondo la prevalenza dell’uso effettivo dell’immobile locato.

È dunque la destinazione prevalente a determinare la disciplina giuridica applicabile al contratto di locazione.

Infatti è esclusivamente a questa destinazione e alle sue modalità di svolgimento che si deve badare per stabilire se ricorrano le condizioni per l’indennità di avviamento.

Il criterio della prevalenza dell’uso per stabilire il regime giuridico della locazione dell’immobile ai fini dell’indennità di avviamento si applica quando con unico contratto viene pattuita la locazione di un unico immobile ad uso promiscuo.

Al contrario, invece, quando parti di un unico immobile vengono locate con contratti separati, la volontà contrattuale stabilisce la disciplina da applicare.

La Cassazione (sentenza n. 11596/2005) ha avuto modo di affermare che in caso di locazione di immobile con più locali, utilizzati “in parte come deposito ed in parte per lo svolgimento di attività comportante contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, con prevalenza di quest’ultimo uso, l’indennità va commisurata all’intero canone corrisposto per l’immobile concesso in locazione”.

Analogamente, ciò si verifica anche nei casi in cui, il conduttore, in conformità agli accordi contrattuali, ha reso unitario un immobile mediante il collegamento anche strutturale di più locali adiacenti.

In questo caso l’indennità che gli spetta per la perdita dell’avviamento commerciale va calcolata sull’intero canone.

Ciò vale anche se il criterio di computo indicato è il valore dell’uso di ciascuno di tali locali.

5. Indennità per la perdita di avviamento commerciale: in conclusione

Per terminare, come avrai potuto notare, la disciplina per l’indennità per la perdita di avviamento commerciale è tutt’altro che semplice.

Sono molti, infatti, i presupposti da valutare e le condizioni che consentono di ottenerla.

Proprio per questo motivo, al fine di ottenere una consulenza completa e mirata che abbia il fine di proteggere e difendere il tuo Patrimonio, ti consiglio  di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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