L’ipoteca giudiziale è l’ipoteca che il creditore può iscrivere sui beni del debitore dopo aver ottenuto una sentenza di condanna al pagamento di somme, all’adempimento di altra obbligazione o al risarcimento dei danni o altro provvedimento giudiziale a cui la legge attribuisce tale effetto (art. 2818 del Codice Civile).

Di qui, infatti, possiamo capire quando l’ipoteca ha natura giudiziale.

L’ipoteca è giudiziale quando il titolo esecutivo per l’iscrizione del diritto reale di garanzia è costituito da una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento del danno. 

Si ricordi che costituiscono titoli esecutivi in tal senso anche i decreti ingiuntivi dichiarati esecutivi, i lodi arbitrali esecutivi, le sentenze di separazione e divorzio nonchè i decreti di omologa.

Se vuoi sapere di più su come funziona l’ipoteca giudiziale, la sua disciplina e come difendersi da essa, ti consiglio di andare avanti con la lettura.

In questa guida scopriremo i tratti salienti di questo istituto giuridico.

1. Ipoteca giudiziale: disciplina generale

Come accennato, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che serve a tutelare il creditore.

Il creditore è tutelato individuando nel patrimonio del debitore un immobile su cui soddisfarsi in caso di adempimento.

Abbiamo visto che la peculiarità dell’ipoteca giudiziale è che il titolo da  cui trae fondamento è una sentenza o un provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Affinché ci sia un’ipoteca giudiziale, imposta da un giudice, è essenziale che il creditore ne faccia richiesta.

Ovviamente l’ipoteca ha un costo, una durata e possono sorgere fatti ed eventi che determinano la cancellazione o l’estinzione.

Iscrizione dell’ipoteca giudiziale

Il dato più importante dell’ipoteca è la pubblicità, forma di tutela nei confronti di tutte le persone interessate al bene ipotecato. L’iscrizione nei pubblici registri immobiliari, infatti, è l’elemento costitutivo della pubblicità avvenuta.

Se, ad esempio, su un appartamento in vendita purtroppo grava un’ipoteca, grazie ai pubblici registri immobiliari, chiunque è interessato all’immobile sarà messo al corrente dell’ipoteca.

Gli elementi necessari per effettuare l’iscrizione di un’ipoteca giudiziale sono il titolo esecutivo, ossia una sentenza o un decreto ingiuntivo, e la nota di iscrizione da presentare presso la Conservatoria dei registri immobiliari territorialmente competente. Dopo aver ottenuto la documentazione necessaria, la Conservatoria passerà a pubblicare l’ipoteca nel registro.

Occorre sottolineare un dato molto importante.

È possibile iscrivere più ipoteche anche nello stesso giorno sullo stesso immobile. Ovviamente le ipoteche avranno grado diverso in base all’ordine in cui sono avvenute le iscrizioni. Il creditore di primo grado godrà del diritto di essere preposto agli altri di grado successivo. Da ciò ne consegue che ogni nuova ipoteca potrà soddisfarsi soltanto dopo l’appagamento di chi ha iscritto precedentemente e dunque le ipoteche successive potranno essere soddisfatte soltanto quando il primo creditore avrà ottenuto la somma che gli spettava.

In caso di surrogazioni, queste ultime vengono segnate a margine dell’iscrizione.

Costo e durata dell’ipoteca giudiziale

L’iscrizione dell’ipoteca giudiziale prevede un costo: si tratta del versamento di un’imposta pari al 2% dell’importo per cui si richiede l’iscrizione. A ciò vanno occorre aggiungere l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

L’iscrizione di un’ipoteca ha una durata pari a 20 anni. Chi intende rinnovare l’iscrizione prima della scadenza del termine, può farlo in modo che l’iscrizione ipotecaria abbia un’efficacia di altri 20 anni. Scaduti i termini non sarà possibile rinnovare l’ipoteca, ma sarà necessario iscriverne un’altra nuova.

2. Come difendersi dall’ipoteca giudiziale

Dopo aver affrontato la disciplina generale di questo istituto, ora si può comprendere meglio come ci si può difendere da essa.

La cancellazione e l’estinzione dell’ipoteca sono sicuramente due mezzi fondamentali affinchè l’ipoteca giudiziali diventi un lontano ricordo.

Cancellazione ed estinzione dell’ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale si estingue nel momento in cui il debitore paga quanto deve al creditore. Occorre distinguere tra estinzione e cancellazione dell’ipoteca: un’ipoteca può essere estinta con il pagamento del debito, ma non cancellata dal pubblico registro. In quest’ultima situazione si parlerà di ipoteca formale.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale rappresenta una procedura importante perché cancellando l’ipoteca l’immobile è in grado di recuperare il suo valore.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale può essere fatta da chi ha saldato il suo debito. Occorre presentare una domanda formale e può essere richiesta in questi casi.

• È stato estinto il debito che ha portato all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale.
• È perita la proprietà si cui pende l’ipoteca e vi è una dichiarazione in questo senso.
• Il creditore rinuncia al credito. Tale rinuncia va formalizzata per iscritto.
• Vi è la vendita forzata del bene sottoposto a ipoteca.

Per la cancellazione dell’ipoteca bisogna presentare due documenti.

• L’atto di un notaio: creditore e debitore possono andare da un notaio e ufficializzare l’estinzione del debito e la rinuncia all’ipoteca mediante una scrittura privata autenticata dal notaio.
• La sentenza di un giudice: il giudice stabilisce con tale atto che l’ipoteca è stata cancellata poiché l’obbligazione risulta garantita. Ciò avviene ad esempio quando il creditore rinuncia al credito che gli spetta o quando vi è stata una vendita forzata dell’immobile su cui insisteva l’ipoteca.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale risulta a carico del debitore. Infatti è sempre compito del giudice ordinare la cancellazione dell’ipoteca giudiziale.

Se il debito viene estinto completamente si parla di cancellazione d’ufficio e solitamente la cancellazione dell’ipoteca giudiziale avviene in circa un anno di tempo.

Accoglimento della domanda di cancellazione dell’ipoteca

Qualora in forza del provvedimento di omologa della separazione personale, sia stata iscritta ipoteca giudiziale sugli immobili di proprietà di uno dei coniugi a garanzia degli obblighi di mantenimento su di lui gravanti, ai fini dell’accoglimento della domanda di cancellazione dell’ipoteca, quest’ultimo è tenuto a provare di aver sempre regolarmente adempiuto i predetti obblighi, circostanza da cui può ragionevolmente desumersi l’insussistenza del pericolo di inadempimento.

3. Gli altri tipi di ipoteca

L’ipoteca può essere di tre tipi. Oltre a quella giudiziale, ci sono l’ipoteca volontaria e l’ipoteca legale. La prima è la più diffusa e il proprietario del bene la utilizza a garanzia del debito. L’esempio principale è quello dell’ipoteca sulla casa per la stipula del mutuo. L’ipoteca legale, invece, può essere richiesta in determinati casi così come stabilito dall’art. 2817 del Codice Civile. Può essere anche iscritta contro la volontà del debitore; avviene quando ad esempio il venditore di un immobile non è pagato dall’acquirente.

4. La giurisprudenza prevalente

Per capire al meglio l’ipoteca giudiziale occorre prendere in considerazione alcune pronunce di rilievo della Suprema Corte di Cassazione.

Cancellazione dell’ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca (sentenza n.10682/1998) può essere richiesta da chiunque vi abbia interesse, e quindi, in primo luogo, dall’attuale proprietario del bene ipotecato. Infatti l’art. 2282 del Codice civile si limita esclusivamente a richiedere il consenso delle parti interessate, e, in particolare, l’assenso del creditore, ma non limita a particolari soggetti la legittimazione all’istanza di cancellazione.

Inoltre, in virtù del combinato disposto degli artt. 2818 e 2884 del Codice Civile (sentenza Cassazione n. 1992/2018) la riforma in appello o la cassazione con rinvio della sentenza in base alla quale è stata iscritta ipoteca giudiziale non impongono la cancellazione dell’ipoteca stessa, la quale deve essere eseguita dal conservatore solo quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dall’autorità competente.

In ogni caso, non è configurabile un inadempimento nell’ipotesi di mancata cancellazione dell’ipoteca, nel caso in cui, secondo le pattuizioni, tale cancellazione ben poteva avvenire contestualmente alla stipula dell’atto pubblico di vendita, salvo l’eventuale accollo proquota del mutuo soggetto a frazionamento.

In particolare, ne consegue che, venuta meno l’iscrizione ipotecaria, la materia del contendere deve ritenersi cessata.

Ulteriore particolarità è data dal fatto che la cancellazione dell’ipoteca iscritta su un alloggio sociale non attiene all’esercizio o al mancato esercizio di poteri amministrativi in materia di assegnazione o decadenza dall’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, né a poteri di disciplina generale del servizio o di organizzazione dello stesso; di conseguenza la relativa controversia esula dalla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo in materia di servizi pubblici ed entra in quella del giudice ordinario.

Responsabilità aggravata per abuso del diritto

La Suprema Corte di Cassazione ha affermato (sentenza n. 6533/2016) che nell’ipotesi in cui risulti accertata l’inesistenza del diritto per cui è stata iscritta ipoteca giudiziale e la normale prudenza del creditore nel procedere all’iscrizione dell’ipoteca giudiziale, è configurabile in capo al suddetto creditore la responsabilità ex art. 96, 2 comma del Codice di procedura civile, quando non ha usato la normale diligenza nell’iscrivere ipoteca sui beni per un valore proporzionato rispetto al credito garantito così ponendo in essere, mediante l’eccedenza del valore dei beni rispetto alla cautela, un abuso del diritto della garanzia patrimoniale in danno del debitore.

L’obbligo di prestare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca

In capo al creditore (sentenza Cassazione n. 15435/2013) non grava alcun obbligo di chiedere, di sua iniziativa, la cancellazione dell’ipoteca ex articolo 2882 del Codice Civile. Inoltre, l’obbligo di prestare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca, una volta che il debito si è estinto, riveste natura contrattuale, per cui spetta al debitore fornire la relativa prova in merito a un preteso lamentato danno, a seguito della non avvenuta cancellazione.

In conclusione

Per terminare, come avrai potuto notare, non è cosa semplice difendersi da un’ipoteca giudiziale.

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