Ipoteca volontaria: come funziona

L’ipoteca  volontaria è la forma di ipoteca più famosa che, come indica il nome, nasce grazie alla libera volontà delle parti.

Con l’ipoteca volontaria, infatti, il debitore pone come garanzia di un debito l’ipoteca su un immobile di proprietà .

Ad esempio, può succedere che l’ipoteca venga offerta su un immobile di proprietà per garantire il debito di un terzo.

È molto conosciuta poiché  l’ipoteca volontaria è quella che viene utilizzata a garanzia del mutuo.

Si tratta, dunque, di uno strumento offerto dal diritto italiano che può rivelarsi molto utile in determinate ipotesi.

Se vuoi saperne di più sulla sua disciplina, come si costituisce e quali sono i suoi presupposti, ti consiglio di proseguire con la lettura.

In questa guida tratteremo dell’ipoteca volontaria nella sua interezza.

1. Ipoteca volontaria: come costituirla

Innanzitutto, occorre da subito specificare che l’ipoteca volontaria, al pari di ogni altra ipoteca, si costituisce soltanto mediante iscrizione nei pubblici registri immobiliari.

Per far questo, è necessario presentare al curatore territorialmente competente il titolo (contratto o atto unilaterale redatti per atto pubblico o scrittura privata all’uopo autenticata) unitamente alla nota di iscrizione in doppio originale.

La nota, in particolare, deve contenere i dati del beneficiario e del concedente, la descrizione del bene ipotecato e l’importo garantito.

L’iscrizione conserva la propria efficacia per vent’anni.

Il creditore che intenda mantenere il diritto di prelazione e il diritto di seguito, ovvero il diritto di farsi pagare con preferenza sul bene ipotecato anche dopo qualsiasi atto di disposizione, deve rinnovare l’iscrizione prima della scadenza del ventennio.

Ipoteca volontaria e giudiziale

L’ipoteca appena descritta è quella che tecnicamente viene definita come ipoteca volontaria ed è appunto frutto dell’accordo tra il creditore ed il debitore.

Essa, pertanto, si distingue da quella giudiziale, iscrivibile a carico di un bene immobiliare del debitore, ma a seguito di un provvedimento giudiziale definitivo (quale ad esempio una sentenza definitiva, cioè non più ricorribile o un decreto ingiuntivo non più opponibile), tecnicamente definito titolo esecutivo.

Ad esempio è possibile iscrivere un’ipoteca giudiziale se una sentenza accerta e condanna qualcuno a pagare una somma di denaro o un risarcimento dei danni.

Ipoteca volontaria e pignoramento

Se il debitore non dovesse rispettare gli impegni presi, il creditore dovrebbe, comunque, munirsi di un titolo esecutivo per agire contro il soggetto inadempiente.

Ad esempio, richiedendo ed ottenendo un decreto ingiuntivo.

Per fare ciò, dovrebbe provare la legittimità ed il fondamento del proprio credito nelle sedi competenti (ad esempio, in Tribunale).

Dovrebbe ottenere il provvedimento giudiziale definitivo e poi agire in esecuzione sul bene gravato dalla garanzia ipotecaria volontaria.

Pertanto è opportuno sottolineare e ribadire che l’ipoteca volontaria garantisce il credito anzi detto, ma non è un titolo per agire in pignoramento sul bene del debitore.

Per questo scopo è comunque necessario procurarsi un titolo esecutivo (ad esempio, un decreto ingiuntivo con il quale si ingiungerebbe il pagamento delle somme oggetto del credito).

2. Caratteristiche dell’ipoteca volontaria

Innanzitutto, in merito alla forma necessaria per costituire un’ipoteca volontaria, occorre dire che questa ipoteca deve essere indicata come forma di garanzia all’interno di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata.

Come accennato, è sempre poi necessario che ci sia l’iscrizione nel registro immobiliare, sostenendo i costi notarili.

Infatti, trattandosi di un diritto che si costituisce su un immobile, esso deve essere oggetto di trascrizione nei registri immobiliari.

Per questa ragione, la costituzione di ipoteca volontaria deve essere realizzata mediante un atto notarile, con i conseguenti costi in materia di imposte ed onorario del professionista. Una volta trascritta, l’ipoteca svolgerà la sua funzione in maniera molto efficace.

Infatti, anche nel caso di cessione del bene ipotecato, il bene, nonostante il passaggio di proprietà, resterà vincolato dalla descritta garanzia ipotecaria.

Questa infatti è costituita e pubblicizzata nei registri immobiliari, in data antecedente all’acquisto effettuato

Soggetti che possono concedere l’ipoteca

L’ipoteca può essere concessa dal debitore o da un terzo.

Nel primo caso, un soggetto contrae un debito e lo garantisce nei confronti del creditore mediante concessione di ipoteca su di un proprio bene immobile.

Nel secondo caso, un soggetto concede un’ ipoteca su di un bene proprio a garanzia di un debito altrui. Una volta soddisfatto il creditore iscritto, tale terzo avrà diritto di regresso nei confronti del debitore.

Secondo quanto disposto dall’art. 2822 c.c., qualora l’ipoteca volontaria sia concessa su di un bene che non si trova nel patrimonio del concedente, l’iscrizione potrà essere validamente presa soltanto al momento dell’acquisto di tale bene da parte dello stesso concedente.

Estinzione dell’ipoteca volontaria

Quando si verifica una qualsiasi delle cause che portano al termine dell’ipoteca si matura il diritto a richiederne la cancellazione.

Le cause sono molteplici.

Indichiamo il mancato rinnovo alla prescrizione o decadenza, la decorrenza dei termini, richiesta di cancellazione in corso, rinuncia del creditore al perimento dell’immobile che fungeva da garanzia, ecc.

La richiesta di cancellazione di per sé non ha costi, se non quelli previsti dal notaio incaricato all’operazione necessaria per la sua realizzazione.

È interessante notare che può essere concessa ipoteca mediante testamento.

A tal proposito, però, parte della dottrina e della giurisprudenza ammettono che il de cuius possa porre in capo ad eredi e legatari l’onere di concedere essi stessi ipoteca con successivo atto tra vivi in favore di un beneficiario creditore.

In ogni caso, l’atto di concessione deve indicare specificamente l’immobile oggetto di ipoteca, la sua natura, il comune in cui si trova e i relativi dati catastali.

L’estinzione dell’ipoteca ha come effetto la liberazione dell’immobile.

L’ipoteca volontaria può essere costituita anche per altri scopi.

Ad esempio, quando si è titolari di un credito nei confronti di una persona, questi, tecnicamente definito debitore potrebbe garantire il buon soddisfacimento del credito stesso.

Potrebbe farlo, ad esempio, concordando con un terzo soggetto (ad esempio, una banca o un’assicurazione) una fideiussione a favore del creditore. Oppure potrebbe ricorrere ad una delle forme di garanzia più note ed efficaci, cioè l’ipoteca.

Interessante è l’analisi di un ulteriore aspetto.

Si ricordi che l’azione revocatoria viene in aiuto tutte le volte che la concessione di ipoteca volontaria a favore di terzo sia lesiva delle ragioni del creditore.

La condizione è che il creditore possa dimostrare di aver subito un pregiudizio dall’atto di cui si chiede la revoca.

Inoltre è necessario che di tale pregiudizio il suo debitore fosse consapevole.

Ipoteca volontaria: in conclusione

Dunque, qualche consiglio prima di concludere.

Quando e se presti del denaro ad una persona è sempre opportuno chiarire la natura, la fonte e il presupposto del tuo credito. Proprio per questo motivo una scrittura privata in cui il debitore si limita semplicemente a riconoscere il proprio debito potrebbe risultare sin troppo generica. Dunque, sarebbe opportuno redigere una scrittura privata che chiarisca la natura, la fonte e i presupposti del credito, legittimandolo in tutti i suoi aspetti e che indichi con precisione l’ammontare del credito, presente e futuro (ad esempio, specificando le modalità con le quali l’importo si incrementerebbe, eventualmente, nei mesi successivi alla scrittura).

In sostanza, come avrai potuto capire, da un lato, l’ipoteca volontaria è un ottimo mezzo per difendere il proprio patrimonio, dall’altro non è cosa semplice costituirla e tenere conto di ogni suo aspetto.

Proprio per questo motivo, al fine di ottenere una migliore e completa consulenza in merito, ti consiglio di completare il modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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