Mutuo immobiliare: come funziona?
Eleonora Truzzi
Aggiornato il 1 Settembre 2021
 

Hai visto una nuova casa e te ne sei subito innamorato? Sei finalmente sul punto di voler costruire la casa dei tuoi sogni? Oppure vorresti ristrutturare qualche zona che non è più funzionale?

In tutti questi casi si necessita di ingenti somme di denaro che, a volte, potremmo non avere subito a disposizione.

Per fortuna esistono delle soluzioni che ci possono permettere di inseguire i nostri sogni oggi, senza dover aspettare anni prima che si realizzino.

Per acquistare una casa o, semplicemente, ristrutturarla, puoi scegliere di aprire un mutuo immobiliare.

Nel corso di questo articolo ti spiegheremo in cosa consiste un mutuo, quali tipologie di mutuo immobiliare esistono e come scegliere quella più adatta a te in base alle tue esigenze.

Cos’è il mutuo

Il mutuo rientra in quella categoria di contratti che il diritto civile italiano chiama con il nome di contratti di credito.

Il soggetto che per eccellenza svolge la funzione creditizia è, ovviamente, la banca. Le due principali funzioni della banca sono infatti quelle dell’erogazione del denaro e della raccolta del risparmio.

Tuttavia, nel caso del mutuo, il credito può essere erogato da altri soggetti oltre alla banca. Il mutuo può infatti essere attivato da istituti di credito o società finanziarie. Per questo motivo il mutuo non rientra nei contratti bancari in senso proprio.

Il contratto in questione viene regolato dall’art. 1813 del Codice Civile, che lo definisce come il contratto secondo il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra parte si obbliga a restituire cose della stessa specie e qualità.

Nella pratica cosa significa?

Che una parte si impegna a dare la disponibilità della somma di denaro per poi vederne la restituzione entro un termine fissato dalle parti nel loro interesse.

Come può avvenire la restituzione?

La quantità di denaro viene generalmente restituita a rate, il cui importo può variare in base alle decisioni prese in sede contrattuale.

Sono previste diverse modalità con cui possono essere corrisposte le rate:

  • Mutuo a tasso fisso: l’importo della rata da pagare viene definita a priori e rimane la medesima per tutta la durata del contratto.
  • Mutuo a tasso variabile: la rata non è più sempre la medesima ma può variare con l’oscillare dei mercati finanziari
  • Mutuo a tasso misto: permette di passare dal tasso variabile nei momenti in cui il mercato è più favorevole, ad un tasso fisso nei momenti sfavorevoli.

Nel caso di mancata restituzione della somma?

L’ente creditizio, durante la stipula del contratto, pone un’ipoteca sull’immobile. Questo significa che l’immobile stesso viene registrato nel Registro degli Immobili del Comune in cui si trova l’immobile stesso.

Se, al termine del mutuo, la somma di denaro viene correttamente restituita, l’ipoteca viene cancellata.

Nel caso in cui la persona che beneficia della somma di denaro non dovesse riuscire a restituirla all’ente creditizio, questo potrebbe rivalersi sull’immobile e recuperare la somma dalla vendita dello stesso.

Il mutuo immobiliare

Quello che interessa a noi in questa sede è il mutuo immobiliare, ossia quel contratto che va a finanziare un investimento relativo ad immobili.

In quali situazioni si può ricorrere ad un mutuo immobiliare?

  • Costruzione di immobile
  • Acquisto di immobile
  • Ristrutturazione di immobile

La maggior parte delle persone si scontra con la realtà del mutuo immobiliare nel momento in cui deve acquistare la prima casa, per questo è necessario fare chiarezza sulle diverse tipologie e su quale soluzione è meglio scegliere in base alle proprie esigenze.

Il Testo Unico Bancario disciplina le due tipologie di mutuo immobiliare principali:

  • Mutuo fondiario
  • Mutuo ipotecario

Il mutuo fondiario

  • È un finanziamento a medio e lungo termine

Viene così definito dall’art. 38 del testo Unico Bancario che lo regolamenta.

A chi è consigliato?

Per chi ha necessità di una minore somma di denaro per finanziare l’acquisto della propria casa, questa è sicuramente la scelta più consigliata. Infatti la durata varia da 18 mesi fino a 30 anni.

  • È garantito da ipoteca di primo grado su immobili

Da cosa dipende il grado dell’ipoteca?

Su un immobile possono essere accese più ipoteche. L’ipoteca di primo grado, quella che viene chiamata in causa nel caso del mutuo fondiario, rappresenta la prima ipoteca che viene posta in essere.

  • È la Banca d’Italia a determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti in relazione al valore stesso dei beni sui quali viene esercitata l’ipoteca e a determinare il costo delle opere da eseguire sugli stessi in conformità con delle deliberazioni del CICR, ossia il comitato interministeriale per il Credito e il Risparmio del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Questo limite è oggi pari all’80% del valore dell’immobile.

  • Il mutuo fondiario può riguardare solo la prima casa

Questa tipologia di mutuo immobiliare può essere utilizzata solo in occasione dell’acquisto di un immobile.

  • È indicato soprattutto per chi desidera contenere le spese notarili

Essendo l’ente creditizio a gestire il contratto di mutuo immobiliare, è lui che si occupa anche della documentazione che cancella l’ipoteca sulla casa. Perciò non è necessario pagare un notaio che rediga un atto ufficiale.

Il mutuo ipotecario

La seconda tipologia di mutuo immobiliare che ci interessa è il mutuo ipotecario.

  • È un finanziamento a medio e lungo termine

In questo caso i termini decorrono da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30.

  • È garantito da ipoteca sull’immobile

Nel caso in cui il beneficiario del prestito non sia in grado di restituire la somma, anche in questo caso l’ente creditizio può rivalersi sulla casa decidendo di venderla.

  • Il mutuo ipotecario riguarda la costruzione, l’acquisto o la ristrutturazione di un determinato immobile

Il mutuo ipotecario può quindi essere attivato per soddisfare diverse necessità e non solamente quella di acquisto di un immobile.

  • Le spese notarili sono più ingenti rispetto al mutuo fondiario

In questo caso interviene la figura del notaio per attestare il valore dell’immobile sul quale grava l’ipoteca.

Entrambe le tipologie di mutuo immobiliare riguardano, come dice la parola stessa, un immobile che vede applicata un’ipoteca per la durata del contratto.

Tuttavia presentano delle differenze sostanziali, quindi è molto importante valutare ogni singolo dettaglio per poter scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

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