Hai acquistato una casa o un terreno, ma vuoi far valere la nullità del contratto di compravendita immobiliare?

In questa guida ti spiegherò quando è possibile dichiarare un contratto di compravendita nullo e quali sono le azioni da porre in essere.

La disciplina della nullità del contratto si rinviene all’art. 1418 del Codice Civile e comporta il venir meno di tutti gli effetti prodotti dal contratto.

La compravendita immobiliare

Con tale contratto, disciplinato all’art. 1470 del Codice Civile, si attua un trasferimento di proprietà di una cosa (bene mobile o immobile, come in questo caso) o di un diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

Si tratta, infatti, di un contratto a prestazioni corrispettive, dunque a titolo oneroso.

Parliamo di un contratto consensuale.

In base a ciò, la consegna del bene e il pagamento del prezzo costituiscono obblighi meramente esecutivi.

 L’accordo è già raggiunto tramite l’incontro delle volontà (proposta e accettazione) che necessitano di essere calate in una dichiarazione scritta se si tratta di vendita di beni immobili.

Differentemente dal preliminare di vendita che non trasferisce la proprietà, il trasferimento del diritto conseguente al mero accordo è l’effetto reale e finale tipico del contratto di compravendita.

Il venditore ha l’obbligo di consegnare la cosa al compratore, fargli acquistare la proprietà della cosa, garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa.

In capo al compratore sussiste l’obbligo di versare il prezzo pattuito nel termine e luogo fissati dal contratto.

Più nel dettaglio, la vendita immobiliare può avvenire a misura o a corpo.

Nel primo caso le parti indicano l’estensione e fissano un prezzo per ogni unità di misura.

Nel secondo caso il prezzo è determinato in relazione al bene come tale, nella sua globalità e non nella sua misura.

Garanzia per i vizi

Il venditore è tenuto a garantire che l’immobile compravenduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano il valore.

Con tale garanzia, il compratore ha la possibilità di agire contro il venditore se la cosa venduta è affetta da vizi.

Tali vizi devono essere occulti, dunque non conosciuti dal compratore e che rendano l’immobile inidoneo all’utilizzo al quale è diretto o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore,

Se si è, ad esempio, acquistata una abitazione, le  infiltrazioni costituiscono un vizio del contratto di compravendita immobiliare.

Il compratore è tenuto infatti a farne denuncia al venditore entro otto giorni dalla scoperta (pena la decadenza), inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno descrivendo i vizi presenti e dovrà dichiarare di volersi avvalere della garanzia se il venditore non interviene spontaneamente.

Il compratore dovrà agire in giudizio facendo valere la garanzia contro i vizi entro un anno dalla consegna pena la prescrizione.

Con tale garanzia il compratore potrà chiedere al Giudice di pronunciare la risoluzione del contratto di compravendita, che comporterà l’obbligo per il venditore di restituire il prezzo e per il compratore di restituire la casa; oppure, in alternativa, potrà chiedere la riduzione del prezzo.

In entrambi i casi il compratore potrà sempre chiedere il risarcimento dei danni.

Nullità del contratto in generale

Come accennato, il contratto di compravendita è nullo se integra la fattispecie prevista dall’art. 1418 del Codice Civile.

Secondo questa norma, il contratto è nullo in determinati casi:

• È  contrario a norme imperative
•  Manca uno dei requisiti previsti dall’art. 1325 (causa, oggetto, accordo delle parti, forma ad substantiam.)
•  La causa e le condizioni sono illecite.
• È illecito il motivo ed è comune a entrambe le parti.
• L’oggetto è impossibile.
• Il contratto è in frode alla legge
• Al contratto è apposta una condizione meramente potestativa.

Nullità del contratto di compravendita immobiliare

Innanzitutto, ti avverto del fatto che nel caso di vendita di un bene immobile, questo deve essere determinato in contratto a pena di nullità mediante i dati catastali, con riferimento alla planimetria catastale e dichiarazione di sua conformità, secondo l’art. 19, D.L.10/78.

Dunque, avrai ben capito come lo stato catastale dell’immobile sia un fattore particolarmente rilevante.

La mancata corrispondenza dell’immobile con la situazione dichiarata al catasto e, ancora, con quella dichiarata in Comune, può portare alla nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto,

Un immobile non regolarmente accatastato, dunque, non deve essere venduto.

Dunque, se il notaio, per la stipula del contratto, ossia del rogito, vi chiede solo la conformità catastale, dovresti compiere ulteriori verifiche.

Occorre accertarsi che l’immobile corrisponda ai progetti depositati in Comune, che devono essere conformi, a loro volta, ai progetti depositati in catasto.

È importante, poi, soffermarsi sulla conformità urbanistica dell’immobile, la cui mancanza determinerebbe la nullità dell’atto di compravendita.

La pronuncia delle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza 22 marzo 2019, n° 8230), infatti, sono intervenute a sanare un contrasto giurisprudenziale forte in merito alla nullità urbanistica negli atti di trasferimento di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico.

La nullità che colpisce tali atti è di natura “testuale”, dunque, se nell’atto della dichiarazione del venditore sono presenti gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

La rigorosa disciplina riguardante la compravendita immobiliare non conformi al  titolo costringeva i professionisti del settore immobiliare, l’acquirente ed il notaio rogante di accertarsi della conformità reale del bene a quello descritto nelle planimetrie allegate alla richiesta del titolo abilitativo.

Era necessario, infatti, al fine di garantire la commerciabilità del bene e quindi la validità della vicenda traslativa.

Dunque, la nullità di un atto di compravendita si può far valere in questi casi.

• Il venditore non dichiara in forza di quale titolo è stato costruito l’immobile che vuole vendere.
• Il venditore dichiara che l’immobile è stato costruito su di un titolo che poi si dimostrerà inesistente.

Dunque, se tali condizioni sono escluse, l’atto rimane valido se il manufatto è stato diversamente realizzato rispetto a quanto previsto dal titolo.

Azione di nullità

La nullità del contratto di compravendita può essere fatta valere mediante l’azione di nullità.

Tale azione è imprescrittibile e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse.

Può essere rilevata d’ufficio dal Giudice.

È la più grave patologia contrattuale  e la nullità non è sanabile, anche se concerne solo una parte o singole parti del contratto. Anche in questo caso, la nullità si estende all’intero contratto se i contraenti dimostrano che non avrebbero concluso il contratto senza la parte affetta da nullità.

Come avrai intuito, l’argomento è decisamente ostico, spero di aver chiarito i tuoi dubbi in merito.

Altrimenti, per ogni incertezza, puoi completare il Modulo che trovi in questa pagina e un esperto del settore saprà consigliarti al meglio su ogni questione.