Patrimonio immobiliare: come difenderlo

Il patrimonio immobiliare è stato per lungo tempo la principale forma di ricchezza, in quanto tale sottoposta ad una disciplina fortemente garantista avente ad oggetto i c.d. diritti reali.

Non di rado la tutela del patrimonio immobiliare passa attraverso la disciplina stessa delle azioni, previste dal codice civile, a tutela dei diritto della proprietà e del possesso.

Tuttavia, probabilmente il tuo interesse generale è proprio quello di prevenire eventuali liti e conseguenti giudizi, notoriamente defaticanti e dispendiosi, da un punto di vista economico.

Proprio per fornire la possibilità di predisporre una strategia preventiva, volta a scongiurare suddette situazioni, che il legislatore, talora con il predetto fine, talaltra per perseguire intenti differenti, ha previsto molteplici istituti giuridici, che ci ritornano particolarmente utili.

Laddove fossi interessato a proteggere il tuo patrimonio, ti invitiamo alla prosecuzione della lettura. Infatti con il presente articolo, intendiamo offriti un quadro chiaro ed esaustivo in tema di tutela della proprietà e possesso.

Non solo, ivi, cercheremo di individuare alcune figure, disciplinate dall’ordinamento, di particolare interesse, ove tu voglia evitare di incorrere in indesiderati conflitti.

1. Cosa sono i beni immobili?

L’art. 812 c.c. ci chiarisce immediatamente cosa sono i beni immobili:

“Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione”.

I primi di cui si parla sono reputati beni immobili per natura, mentre gli altri sono beni immobili per determinazione di legge.

Il caso che maggiormente può interessare è il caso del patrimonio immobiliare costituito da edifici ed è l’esempio che utilizzeremo nel corso dell’articolo per spiegare i relativi diritti e le azioni esercitabili.

2. I diritti sul patrimonio immobiliare

Sui beni immobili possono costituirsi diversi diritti molto diversi tra di loro che conferiscono differenti posizioni ai soggetti in relazione ai beni.

I diritti che ineriscono i beni immobili sono i c.d. diritti reali, i quali attribuiscono al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa. Infatti, essi si definiscono proprio diritti reali, perché essi hanno per oggetto una cosa. Le caratteristiche di tali diritti reali sono:

  • l’assolutezza, cioè possono essere fatti valere nei confronti della generalità dei consociati e non solo contro l’alienante o altro soggetto che vanti pretese;
  • l’immediatezza del potere sulla cosa, il diritto può essere esercitato senza che sia necessaria la cooperazione di altri soggetti come, ad esempio, con i diritti di credito, i quali sono soddisfatti solo tramite l’adempimento del debitore;
  • la tipicità, cioè sono tali soltanto quelli stabiliti dalla legge, si parla di numero chiuso, con ciò si intende che non solo l‘autonomia negoziale non può creare differenti diritti reali, ma che neanche può modificare il contenuto di quelli esistenti;
  • la patrimonialità, in quanto il contenuto di tali diritti è suscettibile di essere valutato economicamente.

2.1. Il diritto di proprietà sul patrimonio immobiliare

Il diritto più forte che si può esercitare verso il proprio patrimonio immobiliare è il diritto di proprietà.

A disciplinare questo diritto è lart. 832 c.c. e lo definisce nel seguente modo:

“Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

La forza riconosciuta al diritto di proprietà deriva dal fatto che si tratta di un diritto reale. Dal dettato normativo si evince che al proprietario vanno riconosciuti il diritto di godere e il potere di disporre della cosa.

Con godere si intende la possibilità di trarre utilità dalla cosa, sia con l’uso diretto, sia ricavandone frutti naturali o civili. Mentre il potere di disporre si concretizza nella facoltà di decidere ed attuare operazioni materiali sulla cosa e cioè destinarla ad un certo uso o trasformarla. Il diritto di disporre quindi implica il diritto di vendere, donare, costituire diritti altrui sulla cosa.

Per la legge italiana i diritti reali sono quei diritti che assicurano al titolare un potere immediato ed assoluto su un determinato bene.

Il carattere dell’immediatezza attribuisce una proprietà diretta sul bene, senza che vi siano interposte ulteriori persone.

L’assolutezza permette al titolare di far valere il diritto di proprietà nei confronti di tutti i terzi, i quali hanno il dovere di astenersi da qualsiasi attività che impedisca l’esercizio del diritto di proprietà al suo titolare.

Come ultima caratteristica si segnala il diritto di sequela, ossia il diritto di poter perseguire il bene nei confronti di qualsiasi soggetto che lo possieda nel preciso momento in cui viene esperita l’azione.

Questo ultimo attributo sottolinea un principio fondamentale dei diritti reali, ossia il fatto che sono legati al bene e non al soggetto titolare e seguono quindi il destino del bene.

2.2. Le caratteristiche della proprietà

Il diritto di proprietà, in sintesi, si caratterizza per una due prerogative, ossia godere e disporre, che si connotano per:

  • la pienezza, esse cioè spettano al proprietario in modo pieno e senza limiti;
  • esclusività, tale espressione sta ad indicare il diritto del proprietario di escludere tutti i consociati, in modo tale che questi non ostacolino il libero e pieno godimento del bene;
  • la perpetuità, la proprietà non soffre limiti di tempo, ciò significa che il diritto del proprietario è riconosciuto necessariamente come perpetuo, ossia senza limiti di tempo;
  • imprescrittibilità, cioè l’istituto della prescrizione non si applica alla proprietà. Tale connotato si ricava dall’imprescrittibilità dell’azione con a quale il proprietario può rivendicare la cosa, così come previsto all’art. 948 c.c..

2.3. I diritti reali di godimento

I diritti reali possono distinguersi in una seconda categoria, la quale si sostanzia in diritti su cosa altrui.

In questo ambito possiamo avere i diritti reali di godimento, ossia i diritti che limitano il potere che ha il proprietario sulla cosa e appartengono alla categoria dei diritti reali su cosa altrui.

L’usufrutto è un diritto per il quale si separa la nuda proprietà dalle facoltà derivanti dal suo esercizio. Con nuda proprietà si intende la condizione del proprietario del bene gravato da usufrutto, il quale, in virtù del presente vincolo, è privato del potere di usare il bene e di farne propri i frutti.

Il diritto reale di godimento, consistente nell’usufrutto, si caratterizza per la sua necessaria temporaneità, secondo quanto stabilito dall’art. 979 c.c. il quale dispone che: “la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario”.

Mentre l’enfiteusi si realizza quando il proprietario, che non vuole direttamente gestire un bene immobile, ne cede ad altri il godimento. Il soggetto beneficiario è, invero, tenuto a pagare un canone e di migliorare il fondo. La costituzione, che è fatta in perpetuo o per lungo tempo, proprio per questo viene considerata come una sorta di alienazione virtuale.

Il diritto di uso, di cui all’art. 1021 c.c., attribuisce al suo titolare il: “potere di servirsi di un bene mobile o immobile e, se esso è fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente a quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia“. Mentre il diritto di abitazione, come previsto all’art. 1022 c.c., attribuisce al titolare la facoltà di: “abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia”.

l diritto di superficie, ai sensi dell’art. 952 c.c., attribuisce al titolare la facoltà di edificare e mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto di un fondo di proprietà altrui e di acquistare la proprietà della costruzione.

Le servitù sono diritti reali il quale identifica un rapporto che lega due fondi. Secondo l’art. 1027 c.c. la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo, detto servente, a vantaggio di un fondo limitrofo o vicino, detto dominante.

2.4. Diritti reali di garanzia

Mentre una seconda categoria è quella dei diritti reali di garanzia che pongono un vincolo su un bene come garanzia per un credito e sono il pegno e l’ipoteca. Questa particolare situazione emerge, per esempio, nel caso di mutuo immobiliare.

Il pegno consente  al creditore di soddisfare con maggiore probabilità il suo credito. L’art. 2784 c.c descrive chiaramente la funzione di garanzia del pegno, senza, tuttavia, fornirne una definizione.

La norma, quindi, dispone che: “Il pegno è costituito a garanzia dell’obbligazione dal debitore o da un terzo per il debitore. Possono essere dati in pegno i beni mobili, le universalità di mobili, i crediti e altri diritti aventi per oggetto beni mobili”. 

Il pegno si costituisce tramite la stipulazione di un contratto e può avere ad oggetto beni mobili o crediti. Esso è un diritto che il debitore o un terzo concede sulla propria cosa mobile, affinché questa rimanga riservata al futuro soddisfacimento del diritto del creditore, in caso di inadempimento ad un’obbligazione.

L’ipoteca, invece, è disciplinata all’art. 2808 c.c., il quale afferma: ” L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

Sia l’ipoteca che il pegno si connotano per alcuni elementi comuni, quali:

  • accessorietà, con ciò in genere si intende che il diritto reale di garanzia tende a seguire il rapporto creditorio a cui accede;
  • specialità, mentre in questo caso si vuol affermare che il diritto di garanzia deve sorgere su beni specificamente individuati e rispetto a somme di denaro predeterminate;
  • indivisibilità, caratteristica che invece descrive la tendenza di questi diritti reali a gravare su tutti i beni oggetto del vincolo, per intero e non rispetto ad alcune sue parti.

Ovviamente, queste caratteristiche che ivi abbiamo descritto possono essere passibili di alcune eccezioni soggette a garanzie normative, come ad esempio accade con il pegno omnibus.

3. Le azioni a difesa del patrimonio immobiliare

Così come esistono diversi diritti sui beni immobili, esistono altrettante azioni esercitabili in base al rapporto che il soggetto ha con il bene e alla tipologia di torto subito.

Le azioni in questioni svolgono la precipua funzione di garantirti uno strumento difensivo ove sia messo in discussione il tuo diritto sul bene immobile. Quindi, laddove fossi minacciato da soggetti che vantino pretese su bene potrai ricorrere a taluna di queste azioni.

Esse possono dividersi in tre gruppi:

4. Le azioni petitorie

Le azioni petitorie sono azioni reali, e per questo perfettamente applicabili al patrimonio immobiliare, che hanno ad oggetto il diritto su un bene e come causa petendi, ossia la motivazione in base alla quale si chiede la tutela del bene, è la lesione attuale.

Nelle azioni reali il legittimato all’azione è solamente il titolare del diritto leso, quindi il proprietario del patrimonio immobiliare.

Possono inoltre essere esperite verso chiunque contesti la titolarità del diritto di proprietà.

La motivazione per cui può essere esperita una di queste azioni a difesa del patrimonio immobiliare si sostanzia nel fatto che viene messo in discussione il diritto di proprietà stesso in capo al soggetto.

Le azioni petitorie sono quattro e vengono stabilite tutte in modo chiaro dal Codice Civile. Si distinguono:

  • nell’azione di rivendicazione,
  • azione negatoria,
  • azione di regolamento dei confini,
  • e azione di apposizione di termini.

4.1. L’azione di rivendicazione del patrimonio immobiliare

L’azione di rivendicazione viene così definita dalla relativa norma, l’art 948 c.c.: “Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l’esercizio dell’azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa. In tal caso il convenuto è obbligato a recuperarla per l’attore a proprie spese, o, in mancanza, a corrispondergliene il valore, oltre a risarcirgli il danno. Il proprietario, se consegue direttamente dal nuovo possessore o detentore la restituzione della cosa, è tenuto a restituire al precedente possessore o detentore la somma ricevuta in luogo di essa. L’azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell’acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione”.

Si tratta dell’azione mediante la quale il proprietario può rivendicare il bene di cui è titolare da chiunque la possieda o la detenga.

Questa azione da una parte accerta il diritto in capo al proprietario ma dall’altra rappresenta proprio uno strumento tramite il quale può recuperare il proprio bene o, in questo caso specifico, il patrimonio immobiliare.

Molto importante è anche l’ultimo comma che sottolinea l’imprescrittibilità dell’azione, che è quindi sempre esperibile.

Presupposti azione revocatoria

La domanda di rivendicazione, avendo tipica finalità recuperatoria, presuppone necessariamente che all’atto della sua formulazione il bene rivendicato sia nel possesso del convenuto.

Per tanto la legittimazione attiva spetterà a chi sostiene di essere il proprietario del bene senza trovarvisi nel possesso. Mentre la legittimazione passiva è in capo a colui che avendo il possesso o la detenzione della cosa sia in grado di restituirla.

Il detentore, invero, convenuto in giudizio può chiedere di essere estromesso dal giudizio indicando il soggetto in nome del quale detiene la cosa.

Il proprietario che agisca in rivindica può proseguire l’esercizio dell’azione nei confronti del convenuto, anche se quest’ultimo, dopo la proposizione della domanda abbia cessato di possedere o detenere la cosa. In tal caso l’azione non potrà avere l’effetto restitutorio del possesso che le è proprio, tuttavia il convenuto sarà obbligato a recuperare la cosa per l’attore a proprie spese. In mancanza sarà tenuto a restituire il valore e procedere al risarcimento del danno.

Ne consegue che il proprietario che consegua dal nuovo possessore o detentore la restituzione della cosa sarà tenuto a restituire al precedete possessore o detentore la somma ricevuta come corrispettivo del bene.

4.2. L’azione negatoria

L’azione negatoria può trovare anch’essa applicazione nei confronti del patrimonio immobiliare e viene disciplinata dall’art. 949 c.c.: “Il proprietario può agire per far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio. Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno”.

Nel caso dell’azione negatoria la situazione è ribaltata perché sono dei soggetti terzi ad affermare di possedere determinati diritti sul bene ed è quindi il proprietario a dover agire per dimostrare che quei diritti non esistono.

A differenza della rivindica, che ha natura prettamente condannatoria e recuperatoria, l’azione negatoria è in primo luogo un’azione di accertamento che ha ad oggetto la libertà della cosa da diritti reali vantati da terzi. Essa può assumere anche connotati inibitori quando i terzi compiano atti di esercizio dei presunti diritti di cui sono titolari, arrecando turbative e molestie al legittimo titolare del diritto reale.

Con questa azione si può, quindi, chiedere la cessazione di turbative o molestie. Per spiegare la circostanza possiamo utilizzare l’art. 844 c.c. che disciplina il caso delle immissioni. Ossia il proprietario di un fondo può impedire le immissioni derivanti dal fondo vicino se superano la normale tollerabilità.

4.3. L’azione di regolamento di confini

Questa particolare azione trova disciplina nell’art. 950 c.c. e può essere anch’essa applicata al patrimonio immobiliare: “Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali”.

Parafrasando possiamo dire che è l’azione utilizzata nel caso in cui il confine di due fondi sia incerto e i proprietari vogliano attivarsi per stabilirlo giudizialmente.

L’azione presuppone l’assenza di demarcazione visibile tra i fondi o la sua inidoneità a separarli in modo certo e definito. L’attribuzione a una delle parti della zona occupata dall’alta può costituire una conseguenza naturale dell’apposizione del confine, ma non trasforma l’azione di regolamento dei confini in quella di rivendicazione, che invece postula la contestazione tra le parti dei rispettivi titoli di proprietà.

4.4. L’azione per apposizione di termini

L’ultima azione petitoria che prendiamo in considerazione è quella regolata dall’art. 951 c.c.: “Se i termini tra fondi contigui mancano o sono diventati irriconoscibili, ciascuno dei proprietari ha diritto di chiedere che essi siano apposti o ristabiliti a spese comuni”.

Il caso è similare a quello precedente. Se il confine tra i fondi limitrofi non è mai stato stabilito oppure è divenuto irriconoscibile, i proprietari possono chiedere che venga apposto o ristabilito a spese comuni.

Tuttavia, tale azione a differenza della precedente, presuppone che l’estensione della proprietà sia certa, ma manchino i segni esterni di delimitazione del tracciato confine. Questa, invero, potrebbe anche ritenersi un’azione a natura personale.

5. Le azioni possessorie

A differenza delle azioni petitorie esercitabili sul patrimonio immobiliare esistono poi altre diverse azioni che un soggetto può esperire.

Il possesso è tutelato dall’ordinamento giuridico mediante l’azione di reintegrazione o spoglio e l’azione di manutenzione.

Nel caso delle azioni possessorie, queste possono essere fatte valere anche dal soggetto che abbia il solo possesso di un bene, non la proprietà, per tutelarlo contro eventuali turbative.

La particolarità delle azioni possessorie è che possono essere utilizzate solo in presenza di particolari requisiti e possono essere poste in essere sia dal proprietario che dal possessore.

5.1. Azione di reintegrazione o spoglio

L’azione in questione è disciplinata dall’arti. 1168 c.c., il quale afferma che:”Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l’anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l’autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. L’azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l’abbia per ragioni di servizio o di ospitalità. Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio. La reintegrazione deve ordinarsi dal giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione”.

Questa azione di reintegrazione ha la funzione di far riacquistare il possesso del bene al possessore, che ne sia stato violentemente o occultamente spogliato. L’azione deve essere esercitata entro un anno dal sofferto spoglio e può essere esperita anche dal detentore qualificato.

Inoltre, l’azione di reintegrazione presuppone quindi che vi sia stato uno spoglio, il quale si qualifica come la privazione totale o parziale della cosa posseduta per un lasso apprezzabile di tempo contro la volontà del possessore.

La legittimazione attiva all’azione spetta dunque al possessore, ai possessori detti minori, quindi i titolari di usufrutto, servitù e superficie, e ai compossessori. Essa, inoltre, deve essere esperita nei confronti di colui che ha realizzato lo spoglio.

5.2. Azione di manutenzione

Altra azione di cui può avvalersi il possessore è quella di manutenzione, in presenza di molestie o turbative del possesso su beni immobili o su universalità di beni mobili. L’azione può essere esercitata solo se il possesso sulla cosa dure da oltre un anno e sia ininterrotto e continuato.

Anch’essa può essere esperita entro il termine di decadenza di un anno, che decorre dall’inizio della molestia o dal giorno dell’avvenuto spoglio.

La medesima azione può essere esercitata anche nel caso di spoglio semplice, ossia nel caso del possessore che abbia subito lo spoglio che non abbia i caratteri della violenza e clandestinità e che quindi non consente di esercitare l’azione precedentemente prevista.

6. Le azioni personali

Questa è l’ultima categoria di azioni a cui un soggetto può ricorrere.

Le azioni personali sono quelle azioni che il soggetto può esperire a tutela di un diritto di credito e sono esercitabili dal creditore nei confronti del debitore.

Esistono quindi tantissimi modi diversi di difendere il patrimonio immobiliare in base all’ingiustizia subita.

7. Strategia preventiva

Posto che la disciplina delle azioni a tutela dei diritti reali ci vengono adeguatamente in soccorso ove sorgano eventuali conflitti, l’intento principale che dovrai perseguire è quello di prevenirli.

Proprio per tale ragione, sembra utile e conveniente ricorrere a strategie di predisposizione e organizzazione del patrimonio immobiliare che ti consenta di evitare eventuali scontri con soggetti terzi.

L’ordinamento a tal proposito contempla una serie di strumenti, di varia natura per la tutela del patrimonio, che si prestano anche ad assolvere alla funzione che, in questa sede più ci interessa.

Anzi, le fattispecie che ora ci prestiamo a descrivere, non solo ti garantiscono di evitare eventuali conflitti di natura possessoria o relative comunque alla titolarità del diritto, ma assolvano ad ulteriori due funzioni.

In primo luogo questi ti consentono di evitare l’aggressione del patrimonio immobiliare da parte dei creditori, in genere facendo ricorso a forme di segregazione patrimoniale.

Inoltre, altrettanto interessante è il profilo fiscale. Infatti questi istituti ti consentono anche di accedere ad alcune agevolazioni, le quali riducono drasticamente il peso contributivo che grava sull’immobile.

8. Holding di famiglia per la tutela del patrimonio immobiliare

 La c.d. Holding familiare si qualifica, invero, come tipologia di società, posta in essere per fini differenti da quelli commerciali, in quanto adempie proprio al compito di tutelare il patrimonio che vi viene conferito.

Le holding, in genere, sono delle società che operano un’attività di controllo. In particolare, queste possono detenere in tutto o in parte, delle quote o delle partecipazioni di altre società, le c.d. controllate.

Quindi, queste impongono una forma di controllo su altre le attività imprenditoriali, le quali trasferiscono alla holding il totale, o solo parziale, potere di gestione, ossia la facoltà di attuare uno specifico indirizzo di impresa.

Nel caso in esame, invero, si connota per tratti peculiari la holding viene creta destinando immobili, i quali, in seguito, cadranno in successione. Come è evidente, in questo caso lo strumento societario si piega a finalità attinenti agli interessi della famiglia.

In realtà questa tecnica è tecnica che consente anche di facilitare il c.d. passaggio generazionale di società, in modo tale da non veder inutilmente disperse o mal gestite le risorse dell’impresa, ivi compresi i beni immobili confluiti in azienda.

Vantaggi della holding di famiglia

La tipologia di holding in questione, usualmente, non svolge attività di tipo commerciale, proprio per questo che viene normalmente costituita nelle forme della società semplice.

La funzione principale, che in questo contesto viene in evidenza è quella di protezione del patrimonio.

La holding di famiglia, infatti, è uno strumento con cui garantire il passaggio generazionale all’interno della famiglia in vista di un futuro societario e per preservare il patrimonio da attacchi esterni, da persone incompetenti o da altri interessi che potrebbero aprirsi in sede di successione legittima.

In vero, uno dei principali vantaggi, che produce rilevanti ripercussioni anche dal punto di vista di tutela degli immobili, risiede nel regime fiscale. In particolare il ricorso a questo strumento consente di accedere:

  • allo sfruttamento del regime della Participation Exemption (PEX);
  • alla possibilità di godere del consolidato fiscale o dell’Iva di gruppo;
  • all’opportunità di sfruttare i finanziamenti infragruppo;
  • allo sfruttamento della tassazione agevolata sui dividendi.

9. Trust immobiliare

Un altro importante strumento che può tornanti utili nella tutela del patrimonio immobiliare è il trust. La sua disciplina può essere rintracciata all’art. 2 della Convenzione dell’Aja. La norma individua tre soggetti che ricorrono alla fattispecie del trust, per gestire dei beni, questi sono:

  • il disponente che stabilisce il regolamento del trust e, in genere, è anche l’originario titolare del patrimonio oggetto della gestione;
  • il gestore del patrimonio;
  • beneficiario della gestione, cioè colui a favore del quale viene amministrato il patrimonio in questione.

Suddetto strumento ben si presta allora per tutelare beni immobili, conferendo in trust il bene che hai intenzione di proteggere da eventuali aggressioni da parte di creditori. Il trust, infatti, crea una forma di segregazione patrimoniale, ossia un patrimonio separato che non potrà essere oggetto di procedure esecutive.

Una delle forme principali di trust che può venirti in soccorso, al fine di proteggere il tuo patrimonio, è il c.d. trust autodichiarato. Questo caso, il disponente diventa esso stesso gestore. In tal modo può gestire una parte dei suoi beni separatamente, per poterli finalizzare ad uno scopo ben preciso, senza sostanzialmente spossessarsene realmente, ma solo formalmente.

Trust immobiliare di nuda proprietà

Ove le famiglie siano molto ampie ed articolate, potrai ricorrere allo strumento del trust per facilitare la successione.

In particolare, in questi casi è piuttosto comune che il disponente del trust decida di conferire in gestione la nuda proprietà dell’immobile, conservando per sé l’usufrutto. Tuttavia in questo caso è opportuno fare alcuni chiarimenti in tema di tutela e doveri fiscali.

Dal punto di vista prettamente fiscale, nel caso in cui venga trasferita dell’intera proprietà al gestore, se è una persona diversa dal disponente, allora sarà questo stesso a dichiarare il reddito derivante dall’immobile, sula quale pagherà le imposte.

Invece, se il disponente prevede soltanto il trasferimento della nuda proprietà al gestore, ma conserva per sé l’usufrutto, o il diritto di abitazione presso l’immobile, dovrà essere lo stesso disponente a dichiarare i redditi sull’immobile, nonché a pagare le relative imposte.

Mentre dal punto di vista della tutela da eventuali aggressioni dei creditori, anche in tal caso, è necessario apportare una distinzione.

Infatti se il trust comporta il passaggio dell’intero immobile, allora questo potrà intendersi definitivamente uscito dal patrimonio del disponente, quindi non potrà essere aggredito dai creditori di quest’ultimo.

Non altrettanto può dirsi, ove, invece il disponente conservi l’usufrutto dello stesso. In questa seconda ipotesi, invero, non potrà dirsi che il bene è definitivamente separato dal patrimonio di origine, quindi ciò comporta che potrebbe essere aggredito dai creditori del disponente.

10. Conferimenti a società estere

Un’ulteriore modalità di protezione dei beni immobili è il conferimento a società estere, come LTD inglesi. In questo caso il bene è trasferito ad una persona giuridica che non ha sede legale in Italia.

Uno dei modi migliori di tutelare il patrimonio è spossessarsene attribuendolo ad un soggetto terzo.  Il conferimento dell’immobile ad società estera consente anche di usufruire di un regime di tassazione agevolato. Soprattutto ove parliamo di immobili i quali verranno concessi in locazione, possiamo pensare al conferimento immobiliare presso una società non residente.

Una delle ipotesi che ti proponiamo è quella di attribuire il bene ad una LTD o perfino costituirne autonomamente una in UK. Questa, infatti, comporta molteplici vantaggi in termini fiscali.

Vediamone alcuni.

10.1. Vantaggi fiscali

Le società con sede legale in UK sono soggette ad un’imposta societaria, la c.d. Corporation tax, sui redditi ovunque prodotti.

Mentre le società, che non siano residenti, sono soggetti a Corporation tax solo se esercitano un’attività d’impresa per il tramite di una stabile organizzazione. L’ente deve avere sul territorio o una struttura organizzata, che sia fissa, o un soggetto agente, dotato di opportuni poteri di rappresentanza della società stessa, che svolga l’attività di impresa.

Ciò implica che non è un’eventualità remota che una società sia formalmente inglese, cioè costituita in UK, ma non è ivi fiscalmente residente. Ne consegue che gli eventuali utili realizzati non sono ad essa fiscalmente attribuibili e quindi tassabili.

Uno dei principali vantaggi di questo sistema è nell’aliquota di imposta relativamente bassa pari al 19%.

Ciò che sembra essere economicamente più conveniente è, tuttavia, che se hanno un volume d’affari non superiore a 85.000 sterline, cioè circa 96 mila Euro l’anno, non sono obbligate a richiedere una partita IVA. In pratica è come aprire una ditta individuale in Regime Forfettario, ma con una soglia di fatturato fissata non ad 65.000 euro, come previsto nel nostro ordinamento, ma a 96.000 euro per anno. 

Quindi le fatture vengono emesse senza addebito IVA.

10.2. Svantaggi di un conferimento a società straniera

Il conferimento di immobili in società  comporta anche alcuni rilevanti svantaggi. Ad esempio, laddove volessi procedere in tal senso è necessaria la stipula di un atto notarile, in Italia.

Questo serve per procedere alla trascrizione del trasferimento dell’immobile a favore del corrispettivo pagato in azioni. Tale attività può essere posta in essere solo attraverso il pagamento delle imposte dovute. Queste, se il trasferimento avviene ad una società che ha sede in un Paese UE, sono:

  • Imposta di registro: € 200 in misura fissa;
  • Imposta ipotecaria e catastale: 3% del valore di stima immobiliare.

Se, invece la società non ha sede in un Paese UE, allora esse sono:

  • Imposta di registro: € 200 in misura fissa;
  • Imposta ipotecaria e catastale: 9% del valore di stima immobiliare.

Ovviamente, maggiore è il valore dell’immobile, maggiore saranno anche le imposte dovute. Quindi, ove volessi proteggere con suddetto strumento il tuo immobile dovrai tenere in considerazione le eventuali conseguenze economiche.

11. Donazioni

Come avrai notato dalla lettura, soprattutto della seconda parte del presente articolo, lo spossessamento è uno dei metodi principali per tutelare il bene immobile da eventuali aggressioni da parte dei creditori, o comunque per evitare che il diritto reale comporti eccessivi oneri fiscali.

Una soluzione, usualmente praticata, è lo spossessamento conferendo il bene ad uno dei familiari, dove il trasferimento avviene solo formalmente. Ad esempio si ricorre alla figura della donazione per attribuire al coniuge o ad uno dei figli l’immobile costituente l’abitazione familiare. In questo modo il bene esce formalmente dal patrimonio del disponente ed entra nel patrimonio di altro soggetto. Tuttavia, l’originario proprietario continuerà ad usufruire dell’immobile.

In questa operazione, dovrai essere, invero, particolarmente attento, a non arrecare danni evidenti ai terzi. Infatti, la donazione risulta inefficace laddove sia fatta con il preciso intento di arrecare un danno a chi è in credito con il donatore.

A questi, invero, l’ordinamento riserva comunque delle forme di tutela della garanzia patrimoniale generica, ove questa possa essere pregiudicata dall’azione.

Infatti i creditori stessi, entro il primo anno dalla donazione, possono aggredire l’immobile donato, facendo ricorso allo strumento previsto dall’art. 2929 bis c.c., senza necessità di porre in essere un’azione revocatoria. Trascorso un anno, residua comunque la possibilità di esperire l’azione revocatoria.

La donazione, così come anche il trust, è un atto facilmente revocabile. Ciò in quanto è a carattere gratuito con causa di liberalità, volto quindi a creare un depauperamento del patrimonio del debitore, senza ottenere alcune vantaggio economico, neanche indiretto.

12. Conclusioni

La disciplina, ivi, esposta è sicuramente ricca e variegata. Contempla il ricorso a molteplici strumenti, che ti invitiamo ad approfondire con gli articoli di settore che puoi rintracciare sulla piattaforma.

In particolare possono essere di tuo specifico interesse i numerosi contributi elaborati con l’intento di fornire delucidazioni sugli strumenti per la tutela del patrimonio, sia esso personale, familiare o immobiliare stesso.

Come avrai notato, la disciplina prevista in relazione al patrimonio immobiliare è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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