Permuta immobiliare: come funziona?

La permuta immobiliare è uno strumento offerto dal diritto italiano che può essere molto conveniente in determinati casi.

Pur trattandosi di una soluzione non particolarmente nota e ancora poco preferita dai proprietari di casa, può in verità risolvere vari problemi grazie all’ausilio di un notaio.

Se è chiaro che “sine pretio, nulla venditio” (senza prezzo, nessuna vendita), in verità, nel nostro ordinamento giuridico possiamo trovare un’eccezione significativa a questo brocardo latino.

Più nello specifico, infatti, la permuta immobiliare consiste nello scambio della proprietà di un bene immobile con quella di un altro. Tale operazione è regolata dall’art. 1552 e seguenti del Codice Civile e per avvalersene è necessario stipulare un apposito contratto.

Ovviamente, occorre badare a determinati elementi per evitare che un contratto che può risultare vantaggioso si trasformi in un dilemma irrisolvibile, amletico!

Per questo motivo, se sei curioso di capire meglio di cosa si tratta e vorresti sapere di più su come pianificare al meglio il tuo patrimonio e disporre di esso in maniera ottima, continua a leggere questa guida.

Vedremo come funziona la permuta immobiliare e quali sono le valutazioni da condurre in merito.

1. La permuta immobiliare: disciplina generale

Come accennato, la permuta immobiliare è definita all’art. 1552 del nostro Codice Civile come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.

L’articolo non menziona propriamente la permuta immobiliare, ma la norma si riferisce esplicitamente alla proprietà di cose. Dunque, questa disposizione contempla anche la possibilità di una permuta che abbia ad oggetto un immobile come, ad esempio, una casa.

Quindi, una permuta immobiliare che abbia ad oggetto una casa è semplicemente lo scambio della casa che appartiene a te, con l’immobile di cui è proprietaria un’altra persona.

Nonostante nella permuta si abbia lo scambio di un bene con un altro bene essa è un contratto consensuale e non reale. In particolare,  è un contratto ad effetti reali e, per definizione, oneroso.

Come statuito dalla Cassazione (sentenza n. 4000/1991), la permuta, al pari della vendita, in verità, non ha sempre, necessariamente effetti reali, ma può avere un’efficacia meramente obbligatoria.

Questa seconda ipotesi si verifica quando l’effetto traslativo non è immediato e conseguente al semplice consenso delle parti legittimamente manifestato, ma è differito e fatto dipendere da ulteriori eventi. Si pensi ad esempio all’acquisto della cosa da parte di un permutante o la venuta ad esistenza della cosa stessa, oggetto del contratto di permuta.

Permuta immobiliare e compravendita

La differenza con la vendita è subito chiara.

La compravendita, infatti, è caratterizzata dal pagamento di un prezzo in denaro sostituito dal trasferimento della proprietà di una cosa; nella permuta, invece, è assente l’elemento del prezzo come corrispettivo, essendoci, invece, un altro bene.

Dunque, la differenza fra i due contratti resta delimitata solo al gioco alterno dei corrispettivi, che nella permuta sono vicendevolmente costituiti da cose o da diritti.

Da quel che si può facilmente evincere, allora, possiamo pacificamente affermare che il legislatore del 1942 ha voluto conservare la figura della permuta nonostante si tratti di una fattispecie ad oggi poco utilizzata. Consente infatti lo scambio in assenza della moneta, secondo lo schema bene contro bene che rievoca la figura del baratto, proprio delle prime civiltà Mesopotamiche.

Vedremo, in verità, che nell’effettuare una permuta, in determinati casi, è comunque necessario compensare la differenza dello scambio mediante denaro, versando dunque un conguaglio.

È ammissibile la permuta di cosa presente con cosa futura sempreché la esistenza della cosa futura non sia soltanto eventuale. In questo caso, infatti, si avrebbe soltanto la cessione di un diritto senza corrispettivo, cioè a titolo gratuito, in contrasto con la natura stessa del contratto di permuta (sentenza Cassazione n. 11986/1998).

2. Tipi di permuta

Come accennato, sussistono vari tipi di permuta.

Nella permuta pura, il contratto sarà perfezionato e avrà raggiunto il suo scopo solo ed esclusivamente con lo scambio dei beni oggetto della permuta.

La permuta con conguaglio, invece, prevede invece il versamento di una somma pattuita per coprire una eventuale differenza di valore.

Nel caso di scambio, ad esempio, di due appartamenti aventi grandezze diverse, è chiaro che il proprietario dell’appartamento più piccolo dovrà versare una differenza per divenire il proprietario di quello più grande.

Ulteriori distinzioni sussistono in relazione a questo istituto.

La permuta diretta si verifica quando entrambi i contraenti sono privati, dunque non sottoposti a regime IVA. In questo caso si calcolano le imposte da pagare sull’immobile dal valore più elevato. Poi si dividono a metà tra le parti, come vedremo meglio in seguito. Questo tipo di permuta, ossia lo scambio diretto tra due proprietà è sicuramente un evento molto raro al pari della permuta pura.

Nella permuta indiretta, invece, la vendita dei due immobili avviene mediante due transazioni separate. Questa possibilità è senza dubbio la più frequente nell’ambito della permuta immobiliare. Occorre, però, prestare particolare attenzione alla coincidenza dei tempi venditore-acquirente al fine di evitare conseguenti perdite finanziarie.

La casa in conto vendita si verifica quando un’impresa di costruzione vende un immobile sulla carta e accetta in conto vendita la casa di chi intende acquistare.

La delicatezza dell’operazione risiede nello stabilire prima se gli acquirenti possono far fronte all’acquisto, anche (e soprattutto!) considerando la possibilità che il loro attuale appartamento non venga venduto.

Se invece la vendita della propria abitazione è una delle condizioni essenziali per la conclusione definitiva dell’affare, l’acquisto della nuova casa dovrà essere soggetto a condizione sospensiva.

In questo modo non si rischiano oneri o caparre.

3. Vantaggi e rischi di una permuta immobiliare

Il primo vantaggio che potrebbe condurti a stipulare un contratto di permuta avente ad oggetto un immobile è che diminuiscono in maniera notevole i costi delle spese notarili.

Per quale motivo? Perché se vendi ad esempio un terreno per acquistarne uno nuovo, dovrai stipulare due atti di compravendita distinti, pagando il notaio per entrambe.

Con la permuta immobiliare, invece l’atto da stipulare è uno soltanto, poiché oggetto del contratto è lo scambio di un terreno con un altro.

Naturalmente, come avrai capito, siamo in presenza di un contratto bilaterale.

Per questo motivo, in genere, le spese sono divise a metà tra le due parti che inevitabilmente sono di gran lunga interessate  a risparmiare sui costi del notaio.

Rischi

Il rischio maggiore che deve valutare attentamente chi sceglie di procedere alla permuta della casa è che il bene di cui si vuole diventare proprietario attraverso lo scambio sia gravato da ipoteca o da un mutuo. 

In questo caso stipulare un contratto di permuta diviene un’operazione molto difficoltosa proprio perché  il bene che viene offerto in scambio deve essere liberato da eventuali mutui o ipoteche prima di poter dare luogo allo scambio.

Naturalmente, spetterà al notaio procedere a ogni tipo di verifica in merito.

Infatti non è semplice capire dagli atti se il bene immobile sia gravato da mutuo o ipoteca che potrebbero far venir meno la stipula del contratto di permuta.

Diversamente, se la documentazione dei due immobili è completa, e se su nessuno dei due appartamenti gravano mutui o ipoteche, non sussistono rischi riguardanti i diritti di proprietà.

Dunque, in sostanza, non è intaccato il diritto che ti consentirà di godere pienamente del bene di cui sei divenuto proprietario mediante il contratto di permuta.

Per tutti gli altri tipi di rischi concernenti l’immobile in senso proprio, è opportuno, ovviamente procedere a una scrupolosa verifica delle condizioni dell’immobile di cui si vuole diventare il proprietario.

Ad esempio, sarà necessario condurre valutazioni economiche in merito ad eventuali lavori di ristrutturazione che l’immobile potrebbe richiedere.

4. Tassazione della permuta immobiliare

Esaminiamo adesso la tassazione sulla permuta immobiliare.

Per quel che riguarda la base imponibile, si deve considerare il valore del bene da cui deriva l’applicazione della maggiore imposta. Di conseguenza si procede calcolando l’imposta di registro che riguarda ciascun trasferimento.

In questo modo si può individuare l’imposta di registro più elevata.

Se gli immobili scambiati hanno tutti e due i requisiti di prima casa, si calcola un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto.

Dopodiché occorre aggiungere le spese di visura in misura doppia, proprio perché queste spese sono riferite a due abitazioni. Lo stesso procedimento si attua se gli immobili non hanno i requisiti per essere considerati come prima casa. Con una differenza, ossia che in questo caso le imposte sono computate al 10%.

Nel caso in cui uno dei due immobili ha valore di prima casa e l’altro no si deve applicare la tassazione più alta.

5. La permuta immobiliare: in conclusione

La permuta immobiliare potrebbe risultare particolarmente conveniente per determinati soggetti.

  • Per i proprietari di una prima casa, che vogliono acquistare un nuovo appartamento senza accendere un mutuo.
  • I proprietari di case vacanze, che stanno cercando un nuovo immobile.
  • Per i proprietari di vecchie case di famiglia, che non sono più abitate.

Come si può facilmente intuire, se si vuole stipulare un contratto di permuta in tutta sicurezza, sarà necessario rivolgersi ad un esperto che sappia curare ogni singolo aspetto della trattativa.

Per questo motivo, al fine di ottenere una migliore e completa consulenza in Pianificazione e Protezione del Tuo patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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