Il pignoramento della casa può avvenire se non hai saldato un debito e il tuo creditore ha agito nei tuoi confronti in via esecutiva, dunque chiedendo a un giudice che il suo credito venga da te soddisfatto.

Ovviamente, si tratta di un evento decisamente particolare che si può fronteggiare mediante determinati accorgimenti.

In sostanza, ci si può difendere dal pignoramento di casa propria posto in essere dai creditori e in questa guida vedremo quali sono i modi possibili.

Difendere il patrimonio di famiglia, infatti, è essenziale per il proprio benessere economico e da un punto di vista strettamente affettivo. Sicuramente non è semplice fare ciò dal momento che il diritto italiano prevede l’azione revocatoria a tutela dei creditori così da poter agire in via esecutiva, ma alcuni strumenti possono rivelarsi decisamente efficaci.

Se sei interessato all’argomento, continua pure con questa lettura che potrà almeno fugare i tuoi dubbi in merito.

1. Modi per evitare il pignoramento della casa

In sostanza, cercheremo di studiare i piani più adatti per sfuggire al pignoramento posto in essere dai creditori, considerando, naturalmente, vantaggi e svantaggi.

1.1. Il fondo patrimoniale

Un primo strumento per evitare il pignoramento della casa è costituire un fondo patrimoniale.

Grazie alla disciplina di questo strumento che tutela i beni della famiglia, se si inserisce la casa in un fondo patrimoniale, questa non può più essere pignorata per debiti successivi alla sua annotazione all’atto di matrimonio. Naturalmente occorre prestare attenzione, poiché tale limite però vale solo per le obbligazioni contratte per scopi voluttuari o di investimento. Al contrario, invece, le spese per i bisogni della famiglia danno origine a debiti che possono consentire il pignoramento della casa, tra cui debiti per le imposte o quelli con il condominio o sorti nell’esercizio dell’attività lavorativa imprenditoriale o professionale.

Lo svantaggio è che, ovviamente, per i debiti anteriori alla costituzione del fondo, è facile esercitare, entro 5 anni, l’azione revocatoria proprio come si farebbe per la donazione.

D’altro lato, invece, costituire un fondo patrimoniale è facile ed economico, non comporta la perdita della proprietà dell’immobile che resta nella titolarità dello stesso soggetto e permane finchè la coppia è sposata.

1.2. Intestare la casa a un familiare

L’intestazione dell’immobile ai figli o ad altri familiari (ad esempio il coniuge) è il metodo più utilizzato in assoluto per difendere il proprio immobile dai creditori. Si procede davanti a un notaio con un atto di donazione in presenza di due testimoni. 

In questo modo, l’immobile rimane nella disponibilità della famiglia. Così facendo, il cedente ha la possibilità di riservarsi l’usufrutto sul bene in modo da continuare a viverci. Inoltre viene ad anticiparsi ciò che avverrà comunque con la successione ereditaria: il passaggio della proprietà in favore degli eredi.

Occorre però considerare alcuni fattori. Primo tra tutti, la donazione non può essere più revocata e il passaggio di proprietà è definitivo. Inoltre è facilmente revocabile perché al creditore che agisce basta infatti, nel primo anno dal rogito, trascrivere l’atto di pignoramento nei pubblici registri immobiliari per poter pignorare il bene. Dunque, in questo modo, è come se la donazione non fosse mai stata fatta. 

Allo scadere dell’anno e per i successivi quattro anni (5 anni dal rogito, dunque) il creditore può facilmente esperire l’azione revocatoria: è sufficiente che dimostri che il debitore non ha altri beni che possano essere pignorati tali da coprire il suo debito.

Si ricordi poi che la donazione potrebbe creare problemi di carattere ereditario dovendo comunque il donante rispettare le quote di legittima previste dalla legge.

Al contrario, invece, non si rimarrebbe più nella disponibilità della casa quando si vende quest’ultima a un terzo.

1.3. Vendere la casa a un estraneo

Un altro metodo per difendere la propria casa dai creditori può essere quello di vendere la casa, ma in tal caso bisognerà rinunciare definitivamente al proprio bene.

Non solo. La parte più difficile sarà trovare un modo ove far transitare i soldi per evitare che venga effettuato, poi, un pignoramento di crediti.

Naturalmente, anche in questo caso colui che si occuperà di tutta la faccenda sarà il notaio, sebbene a pagare le imposte e l’onorario del professionista dovrà essere l’acquirente. 

Un punto debole è che anche la vendita può essere revocata entro 5 anni, ma con maggiore difficoltà rispetto alla donazione. Questo perché il creditore deve dimostrare, oltre all’assenza di altri beni nel patrimonio del debitore, la consapevolezza della condizione debitoria da parte dell’acquirente. si può intuire che non si tratta di cosa facile se stiamo parlando di un estraneo; diversamente sarà se l’acquirente è un familiare.

1.4. Trust

Il trust è un altro strumento importante per proteggere la propria casa dai creditori. Con questo strumento, di origine anglosassone e non espressamente disciplinato dalle nostre norme, si cede a un soggetto (di solito una società di gestione) la proprietà dell’immobile con obbligo di restituirlo dopo un certo periodo di tempo. Tempo durante il quale tale soggetto amministrerà il bene nell’interesse del “mandante”. 

Lo svantaggio del trust è che può essere costoso: oltre alle imposte per la cessione, la società di gestione ha un costo moto elevato. Ma dall’altro lato è una forma di vendita che garantisce la possibilità di ottenere indietro il proprio bene. Vi si ricorre solo per grandi patrimoni immobiliari. 

1.5. Il vincolo di destinazione

Molto simile al fondo patrimoniale è il cosiddetto vincolo di destinazione a cui si ricorre, il più delle volte, quando in famiglia c’è una persona disabile. Il vincolo di destinazione consente di destinare uno o più beni del proprio patrimonio (immobili o auto) alla realizzazione di «interessi meritevoli di tutela». Anche tale vincolo è soggetto però a revocatoria nei primi cinque anni. E non sempre è facile individuare uno scopo che appaia meritevole di tutela.

1.6. Separazione consensuale dei coniugi 

Al fine di difendere la propria casa dai creditori, molte coppie fingono una separazione consensuale. Quindi la separazione è effettiva perché convalidata dal giudice, nella realtà poi marito e moglie continuano a vivere insieme come se nulla fosse. Con la separazione però il coniuge debitore trasferisce in proprietà all’altro la propria casa e cambiando proprietario, nessun creditore potrà pignorare il bene. 

In realtà non è così: anche la separazione fittizia può essere impugnata in ben due modi: o con l’azione simulatoria (entro 10 anni), dimostrando che non c’è stata un’effettiva separazione oppure con l’azione revocatoria (entro 5 anni). Il creditore potrebbe decidere di incaricare un detective sotto casa dei coniugi di dimostrare che i due continuano a vivere insieme, dunque per dimostrare la separazione fittizia.

2. Debiti col Fisco e divieto di pignoramento per la prima casa

Se il debito è nei confronti del Fisco, poi, si può tutelare la casa facendo in modo di non avere altri beni immobili intestati. Infatti, per legge, l’Agente della riscossione non può pignorare l’unica casa del debitore se questa è anche luogo di residenza adibita a civile dimora e abitazione non di lusso. Chi ha più di un immobile farà quindi bene a cedere tutti quelli in cui non vive per rendere impignorabile quest’ultimo. 

Quando invece si ha più di una casa o manca uno di questi requisiti la casa può essere pignorata, ma solo a tali condizioni.

• Il debito deve essere superiore a 120mila euro.
• Prima deve essere iscritta ipoteca.
• Dall’ipoteca devono essere passati almeno 6 mesi.
• La somma di tutti gli immobili del debitore non deve essere inferiore a 120mila euro.

Se il debitore, ad esempio, pagasse solo una parte del debito, dunque se la soglia scendesse a meno di 120mila euro, eviterebbe il pignoramento della casa.

Al contrario invece, se si dona la casa e poi si stipula, con il donatario, un contratto di affitto in favore di sé stessi o di altri, il pignoramento può ugualmente andare avanti, ma il creditore dovrà rispettare il diritto dell’inquilino se la trascrizione della locazione è anteriore. Anche in questa ipotesi, comunque, è possibile l’azione revocatoria.

Si può anche cedere la casa e riservarsi il diritto di abitazione che, a differenza dell’usufrutto, non è pignorabile. Resta però possibile revocare l’atto di vendita o donazione.

2.1. Cenni all’azione revocatoria

In ogni caso, si ricordi che l’azione revocatoria può essere esperita solo se il debito è nato prima dell’atto da revocare. Per cui chi dona una cosa e il giorno dopo contrae un debito è al riparo dalla revocatoria. Quel che conta, infatti, è la nascita del debito e non il momento in cui è sorta la morosità. Secondo questa logica, dunque, può essere così revocata la vendita di una casa avvenuta dopo la firma sul mutuo anche se, prima del rogito, le rate erano state pagate correttamente. 

3. La giurisprudenza rilevante sul pignoramento della prima casa

Cass. civ. Sez. III Sent., 20/12/2021, n. 40751.

In tema di opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., l’opponente ha l’onere di provare la titolarità del diritto vantato sui beni pignorati sia se il pignoramento è avvenuto nella casa del debitore sia quando si è verificato altrove.

Cass. civ. Sez. VI – 3 Ord., 09/11/2017, n. 26537.

L’opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. può essere proposta: (a) sempre e comunque, da chi vanti un diritto reale sulla cosa pignorata, con una indicazione che ha valore esemplificativo e non tassativo; (b) da chi vanti un diritto di credito nei confronti del debitore esecutato, invece, può proporre opposizione di terzo solo a due condizioni: (b’) che il diritto di credito del terzo opponente sia prevalente rispetto a quello del creditore procedente; (b”) che l’opponente vanti un diritto di credito sulla cosa pignorata: un diritto, cioè, del quale la cosa pignorata formi l’oggetto diretto. Ne consegue che, pertanto, deve escludersi che l’opposizione di terzo possa essere fatta valere da chi vanti un diritto di credito non sulla cosa pignorata, ma derivante da spese sostenute per la cosa pignorata (nella specie, per apportare migliorie ad un appartamento).

In tema di espropriazione immobiliare esattoriale, qualora il processo esecutivo sia ancora pendente alla data di entrata in vigore (21 agosto 2013) dell’art. 52, comma 1, del d.l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni dalla legge 9 agosto 2013, n. 98, ove l’espropriazione abbia ad oggetto l’unico immobile di proprietà del debitore, non di lusso e destinato a sua abitazione, con fissazione della residenza anagrafica, l’azione esecutiva diviene improcedibile, sicché va disposta la cancellazione della trascrizione del pignoramento e l’opposizione all’esecuzione in ordine alla pignorabilità del bene si estingue per cessazione della materia del contendere.

Cass. civ. Sez. III Sent., 23/05/2014, n. 11531.

Il proprietario dei mobili pignorati presso l’abitazione del debitore esecutato, e già acquistati in forza di una precedente vendita esattoriale a carico del medesimo debitore, non può proporre opposizione di terzo ex art. 58, secondo comma, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602. Né assumono rilievo i rapporti personali tra questi e il debitore esecutato in quanto – limitare la proponibilità dell’opposizione di terzi, quando i beni pignorati, per il luogo in cui si trovano, si presume siano del debitore, così da porre un argine al rischio di fraudolente elusioni – risponde all’esigenza, posta alla base dell’espropriazione forzata esattoriale, di soddisfare la pronta riscossione delle imposte.

Cass. civ. Sez. III Sent., 13/03/2014, n. 5796.

In materia di esecuzione forzata, il decreto di trasferimento di cui all’art. 586 cod. proc. civ., ancorché abbia avuto ad oggetto un bene in tutto o in parte diverso da quello pignorato, non è inesistente, ma solo affetto da invalidità, da far valere con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all’art. 617 cod. proc. civ., ferma restando la possibilità per i terzi che siano stati lesi da tale errore nella loro sfera giuridica, di avvalersi, nel rispetto delle regole previste dall’art. 2929 cod. civ. a tutela dell’acquirente o assegnatario, dei rimedi, diversi dall’opposizione agli atti esecutivi, endoesecutivi o esterni al processo esecutivo loro riservati.

Cass. civ. Sez. III Ord., 14/03/2013, n. 6576.

In tema di espropriazione forzata immobiliare, è valido, anche se genericamente riferito alla proprietà del bene, il pignoramento che intenda sottoporre ad esecuzione un immobile costruito, oggetto di sola proprietà superficiaria in capo al debitore, sebbene si tratti di alloggio di edilizia popolare ed economica, ove il residuo patrimonio del medesimo debitore sia insufficiente ai fini del soddisfacimento delle ragioni dei creditori. (Principio pronunciato ai sensi dell’art. 363, terzo comma, cod. proc. civ.).

Cass. civ. Sez. III Sent., 15/04/2011, n. 8746.

La forma di pignoramento prevista dal terzo comma dell’art. 513 cod. proc. civ. prescinde dal collegamento spaziale dei beni pignorati presso la casa o l’azienda del debitore, presupponendo soltanto la disponibilità materiale della cosa da parte del debitore medesimo, rispetto alla quale il terzo che ne rivendichi la proprietà dovrà fornire la prova del titolo di questa, ma non anche l’affidamento al debitore, che, invece, è presupposto rilevante nella fattispecie regolata dal primo comma del citato art. 513 ed alla cui stregua si impone il rigoroso regime probatorio dettato dall’art. 621 cod. proc. civ. Tuttavia, nell’anzidetta fattispecie di cui al terzo comma dell’art. 513, al terzo si richiede anche la dimostrazione dell’opponibilità dell’acquisto al creditore pignorante ed a quelli intervenuti nell’esecuzione, il cui regime, ove si tratti di alienazione di beni mobili iscritti in pubblici registri, è dettato dall’art. 2914, n. 1), cod. civ. (Nella specie, la S.C., confermando la sentenza di merito, della quale ha corretto la motivazione ex art. 384 cod. proc. civ., ha ritenuto che l’acquisto di tre trattori da parte della società terza opponente non fosse opponibile al creditore pignorante per non esser stato il relativo conferimento in società trascritto prima del pignoramento).

Cass. civ. Sez. VI – 3 Ord., 12/04/2011, n. 8408.

In tema di forma del pignoramento immobiliare, l’ingiunzione alla quale fa riferimento l’art. 555 cod. proc. civ., mediante il rinvio espresso all’art. 492 cod. proc. civ., consiste nel richiamo che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito, esattamente indicato, i beni che si assoggettano all’espropriazione ed i frutti di esso. Solo nel caso di omissione dell’ingiunzione di cui al primo comma dell’art. 492 cod. proc. civ. deve, pertanto, dichiararsi la nullità del pignoramento immobiliare mentre la mancanza dell’avviso ad eleggere domicilio o a dichiarare la residenza e dell’avvertimento della facoltà e dei termini per proporre istanza di conversione di cui, rispettivamente, al secondo e terzo comma dell’art. 492 cod. proc. civ. determinano mere irregolarità, non essendo prevista la nullità dell’atto o della procedura, comunque impedita dal raggiungimento dello scopo previsto dalla legge.

Cass. civ. Sez. III, 26/01/2006, n. 1694.

Nell’ipotesi in cui un’ordinanza di assegnazione sia stata impugnata con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi, con espressa deduzione di tale qualificazione dell’azione, ed il relativo giudizio sia stato deciso con altrettale espressa condivisione o comunque sul presupposto di quella qualificazione da parte del giudice, la circostanza che a fondamento dell’opposizione fosse stata posta l’impignorabilità delle somme oggetto dell’esecuzione e che essa sia stata (per implicito od anche esplicitamente) ritenuta deducibile con il rimedio dell’opposizione agli atti dal giudice dell’esecuzione e dal medesimo scrutinata, non può comportare in alcun modo che il diritto alla validità dell’ordinanza di assegnazione positivamente o negativamente dichiarato dalla sentenza (con conseguente annullamento dell’ordinanza), secondo che l’opposizione sia stata rigettata oppure accolta, in difetto di impugnazione della decisione, resti accertato con efficacia di giudicato anche in relazione alla pignorabilità od impignorabilità del bene (principio affermato dalla Suprema Corte con riferimento ad un caso in cui il giudicato formatosi nel giudizio di rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi era stato invocato nel giudizio di opposizione all’esecuzione fra le stesse parti avente ad oggetto l’impignorabilità del bene esecutato).

4. Consulenza e assistenza legale per il tuo caso

Come avrai notato, la disciplina prevista per il pignoramento della casa è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi e ponderare diverse opzioni per addivenire ad una scelta adeguata.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

Un Professionista di ObiettivoProfitto.it saprà aiutarti nel migliore dei modi.