Preliminare di vendita: cos’è e come funziona

Prima o poi, ognuno di noi, decide di fare il grande passo e di acquistare casa. È una decisione importante, devi ponderarla bene sulla base delle tue esigenze quotidiane e della tua disponibilità economica. Inoltre, devi essere sicuro di concludere l’affare con una persona affidabile.

Siccome si tratta di un momento importante della vita, sono diversi i passaggi da affrontare prima di riuscire a girare le chiavi nella serratura ed entrare nella propria casa. 

Questo è vero anche dall’altro lato, ossia di chi vende. Nel momento in cui si impegna con qualcuno, la parola non basta. Deve avere qualche garanzia in più.

Per rendere la compravendita sicura per entrambe le parti, la legge ha dato vita ad un contratto davvero peculiare: il preliminare di vendita. Tramite suddetto contratto, è possibile bloccare l’affare e procedere ad una valutazione dettagliata del possibile sviluppo di predetto affare.

Come ti suggerisce già il nome stesso, si tratta di una fase che deve essere affrontata prima di passare alla vendita vera e propria.

Ecco in cosa consiste il preliminare di vendita, come funziona e perché è così importante.

Laddove fossi interessato a concludere un preliminare di vendita, ti suggeriamo di proseguire nella lettura. Con il presente contributo vogliamo descriverti chiaramente e in breve alcune caratteristiche di predetto contratto.

1. Cos’è il preliminare di vendita?

L’art. 1351 c.c., nell’ambito della disciplina generale del contratto, nomina il contratto preliminare, al solo fine di stabilire quale forma si deve applicare alla fattispecie.

Il preliminare di vendita, generalmente chiamato anche compromesso, è il contratto tramite il quale due parti si obbligano a stipulare, successivamente, il contratto di compravendita di un immobile.

Attenzione, il preliminare di vendita non trasferisce la proprietà dell’immobile. A farlo sarà il secondo contratto.

Il primo serve esclusivamente per far sì che una parte si obblighi a vendere l’immobile e, l’altra, ad acquistarlo.

Nonostante non trasferisca immediatamente la proprietà dell’immobile, il preliminare è un momento da prendere molto seriamente perché deve essere redatto per iscritto a pena di nullità.

Il vincolo che, di conseguenza, si viene a creare tra le parti è un vero e proprio legame giuridico.

1.1. Le disposizioni sul preliminare

Al contratto preliminare, in quanto fonte negoziale dell’obbligo a contrarre è poi riferibile, oltre all’art. 1351 c.c. sulla forma, anche l’art. 2932 c.c. co 1, che in caso di inadempimento, prevede il rimedio della sentenza costitutiva produttiva degli effetti del contratto non concluso. La norma stabilisce al co. 2 quale requisito di ammissibilità dell’azione, l’esecuzione o quanto meno l’offerta della prestazione già esigibile, qualora il preliminare sia preordinato alla stipulazione di contratti ad effetti reali, come nel caso in esame è previsto per il preliminare di compravendita.

Possiamo poi rinvenire ulteriori disposizioni anche nel Libro VI del codice civile. In tal sede, sono stati inseriti gli artt. 2645 ter, 2775 bis e 2825 bis c.c., che hanno introdotto nel sistema la regola della trascrivibilità del preliminare che abbia ad oggetto la conclusione di contratti traslativicostitutivi o modificativi di diritti reali su beni immobili, anche se relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione.

In tal modo, sono garantite le esigenze di tutela del promissario acquirente, esposto ai pericoli dell’inadempimento e dell’insolvenza del promittente alienante.

La disciplina del preliminare è poi completata da alcune disposizioni contenute nelle leggi speciali. In un’ottica di crescente attenzione nei confronti del preliminare di vendita immobiliare si inserisce, ad esempio, D.Lgs. n. 122 del 2005, che, con riferimento ai contratti relativi ad immobili da costruire che abbiano per effetto l’acquisto non immediato della proprietà del bene, ha introdotto una tutela forte per gli acquirenti nei confronti dei venditori che siano costruttori degli immobili stessi.

Viene, in particolare, stabilito sotto pena di nullità del contratto che il venditore costruttore è obbligato a procurare il rilascio e a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia riscosso o debba ancora riscuotere dallo stesso prima del trasferimento della proprietà del bene.

2. Il preliminare di vendita di immobile

Il campo di impiego privilegiato del contratto preliminare è quello dei contratti traslativi o con altri effetti reali in materia immobiliare, ad esempio costituzione di usufrutto o di servitù.

E’ rispetto ad essi che si esalta la funzione di scindere costituzione del vincolo obbligatorio e produzione dell’effetto reale.

L’attestarsi e radicarsi del preliminare nell’ambito della contrattazione immobiliare ed in collegamento quasi esclusivo con il contratto di vendita, è certamente riconducibile alle caratteristiche di uno strumento contrattuale che, nel consentire di fermare l’affare, prolungando i tempi per il prodursi della vicenda traslativa finale, conferisce agli stipulanti il tempo, necessario in caso di acquisti immobiliari, per la produzione della documentazione richiesta per la stipula dell’atto pubblico, per il ricorso a finanziamenti, per la definizione o l’accertamento di eventi rilevanti ai fini della conclusione del definitivo o della determinazione del regolamento contrattuale.

2.1. Preliminare di edifici da costruire

Il preliminare di vendita di edifici da costruire ad effetti anticipati si è affermato in un ben preciso settore delle compravendite immobiliari, ossia quelle relative a edifici da costruire o in corso di costruzione, dove la scissione tra effetti obbligatori ed effetto reale risulta funzionale alla creazione di un rapporto intermedio nel corso del quale si compie l’attività di produzione del bene e si dà esecuzione all’obbligazione di pagamento del prezzo, instaurando una stretta correlazione tra i vari stadi di avanzamento dei lavori ed il versamento di tranches del corrispettivo dovuto.

E’ per questo che, con riferimento alle vendite di porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione, il preliminare di vendita ad effetti anticipati ha avuto una specifica disciplina normativa.

La regolamentazione è stata introdotta solo nel 2005, con il D.Lgs 122 del 2005, il quale ha previsto una tutela di natura sostanziale in favore dell’acquirente di immobili da costruire in modo tale da garantirgli i diritti patrimoniali nelle ipotesi in cui il costruttore, in seguito alla conclusione del preliminare o del diverso contratto con il quale ha assunto l’impegno a trasferire la proprietà, venga a trovarsi in una situazione di crisi.

2.2. Polizza fideiussoria obbligatoria

La principale novità introdotta dal D.Lgs 122 del 2005 è stata l’introduzione dell’obbligatorietà della stipulazione della fideiussione, a garanzia del credito restitutorio di cui l’acquirente risulti titolare in caso di crisi del costruttore alienante.

E’ obbligo del venditore di allegare, a pena di nullità, all’atto della stipula del contatto, una fideiussione che garantisca all’acquirente, in caso di crisi del venditore, la restituzione della somma pagata o da pagare, oltre alla somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante.

La nullità positivamente prevista può esser fatta valere unicamente dall’acquirente. Si tratta, pertanto, di un’ulteriore ipotesi di nullità relativa, la cui operatività è rimessa alla volontà della parte nel cui interesse la misura invalidatoria è prevista.

La fideiussione garantisce l’obbligazione restitutoria gravante sul costruttore nell’eventualità in cui sopravvenga una situazione di crisi. Il legislatore precisa che la situazione di crisi coincide con la:

  • trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto di contratto;
  • pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento del costruttore;
  • pubblicazione del provvedimento di liquidazione;
  • prestazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
  • pubblicazione della sentenza dichiarativa dello stato di insolvenza o se anteriore del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o amministrazione straordinaria.

L’oggetto della polizza non è dunque l’adempimento dell’obbligazione contrattuale, ma l’obbligo di restituire le somme versate dall’acquirente prima della stipula del definitivo o comunque prima della realizzazione dell’effetto traslativo, in presenza di una sopravvenuta situazione di crisi dell’alienante, legittimante ex lege il recesso dell’acquirente.

3. La differenza tra il preliminare di vendita e la proposta di acquisto

Prima di procedere con l’esame del preliminare d’acquisto, è bene fare un’ulteriore precisazione. Quando si parla di compravendita di immobili, infatti, sono diversi i contratti che si sentono nominare. Uno di questi è la proposta d’acquisto.

Entrambi rappresentano la volontà di impegnarsi delle parti. Tuttavia, la proposta di acquisto vede vincolarsi solo ed esclusivamente la parte acquirente, ossia quella che è interessata ad acquistare l’immobile. L’altra parte, in questo caso, non si vincola a nessun obbligo.

Viceversa, nel preliminare di vendita, sono entrambe le parti ad obbligarsi alla stipula del successivo contratto di compravendita.

La proposta di acquisto, tuttavia, è una parte fondamentale delle trattative che intercorrono tra le parti e, anch’essa, rappresenta un contratto scritto a pena di nullità. Inoltre, si tratta di un atto irrevocabile perciò, finché non giunge alla scadenza indicata, il soggetto che l’ha stipulato rimane vincolato.

Solo nel momento in cui anche l’altro interessato accetta, le due parti sono entrambe giuridicamente vincolate.

4. Le fasi che precedono il preliminare di vendita

Prima di arrivare al cosiddetto preliminare di vendita devono essere effettuate delle verifiche ben precise che riguardano sia le parti che l’immobile oggetto del contratto.

Prima di tutto, è bene verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile dal precedente atto di acquisto. A maggior ragione, se si tratta di un appartamento all’interno di un condominio è necessario controllare la condotta del venditore.

Dopodiché, si passa all’immobile. Tutti i dati catastali e le informazioni della casa devono essere reperibili, vanno verificate le planimetrie, nonché la regolarità edilizia e catastale, per accertarsi che l’immobile sia completamente in regola con le normative e che sia sicuro.

Infine, già in questa fase il venditore deve consegnare l’attestato di prestazione energetica all’acquirente.

5. Il contenuto del preliminare di vendita

Ricapitolando, nel preliminare di vendita devono essere contenuti 3 elementi fondamentali:

  • La promessa di entrambe le parti di concludere il contratto di compravendita definitivo;
  • Tutte le informazioni che riguardano l’immobile;
  • La forma di pagamento del contratto di compravendita, con una data di scadenza per la stipula del definitivo.

6. La forma del preliminare di vendita

In materia di preliminare di vendita, l’art. 1351 c.c. introduce un principio di simmetria della forma necessaria ai fini della validità. Il preliminare di vendita che abbia ad oggetto beni immobili, dunque, deve essere stipulato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Il preliminare di vendita contempla la forma della scrittura privata. Cosa significa? Che le due parti possono obbligarsi liberamente, senza bisogno di ricorrere al notaio. Dopodiché, possono decidere di farla autenticare da quest’ultimo oppure di registrarla semplicemente all’Agenzia delle Entrate, pagando il registro di imposta.

Qual è la problematica?

Se il preliminare di vendita viene stipulato correttamente, questo non trasferisce la proprietà dell’immobile, prerogativa propria del contratto di compravendita definitivo.

Tuttavia, se le parti non si obbligano con una formula corretta, ci si può trovare di fronte ad un preliminare di vendita improprio che, al contrario, è perfettamente in grado di trasferire la proprietà. Questo contratto però presenta un intoppo, ossia che non può essere trascritto nei Registri Immobiliari.

La forma errata può essere sanata solamente con l’intervento di un notaio, il quale è in grado di produrre una delle due forme riconosciute: scrittura privata autenticata o forma pubblica.

7. Vizi del preliminare di vendita

Un particolare problema sorge in caso di invalidità del preliminare di vendita, che conseguenze ha rispetto al definitivo. Le soluzione, invero, astrattamente ipotizzabili sono due.

Una prima presuppone che si attribuisca rilievo alla funzione solutori del definitivo, degradandolo a mero atto dovuto, non rileva ai fini della validità del definitivo il fatto che i vizi siano venuti meno al momento della sua stipulazione, salvo che lo stesso non valga come convalida del preliminare.

Il riconoscimento, invece, della piena autonomia strutturale e funzionale del contratto definitivo rispetto al preliminare conduce diversamente ad isolare, dal contesto che l’ha preceduto, il momento formativo del consenso definitivo, a cui dovrà farsi esclusivo riferimento per valutare la validità del contratto stipulato in esecuzione del preliminare.

Posta in questi termini, l’unico caso in cui si potrà sostenere l’invalidità del contratto definitivo, stipulato sulla base di un preliminare invalido, sarà quello in cui il definitivo si presenti invalido per un vizio che ha inficiato il processo formativo del consenso con esso prestato.

In sostanza, l’influenza che l’invalidità del preliminare esercita sul definitivo potrà esser fatta valere sotto il profilo dell’annullamento del contratto definitivo, per errore di diritto, in quei soli casi in cui sia dato dimostrare che la ragione unica o principale che ha indotto la parte a stipulare il definitivo sia stato l’erroneo convincimento sulla validità dell’accordo, che lo obbligava a concludere il negozio.

8. Tutela del promissario acquirente in caso di vizi

Un’ulteriore questione da esaminare attiene alla tutela del promissario acquirente in caso di vizi della cosa venduta. Ci si chiede in particolare se il soggetto in questione possa esercitare, oltre il rimedio della risoluzioneanche quello della riduzione del prezzo o in alternativa chiedere l’eliminazione del vizio.

La giurisprudenza ha inizialmente dato rilievo, per risolvere la questione, alla distinzione tra preliminare ad effetti anticipati e preliminare puro. Poi ha superato tale distinzione ed ormai ammette che i summenzionati rimedi conservativi spettino anche in caso di preliminare puro.

Da segnalare che, in tal modo, il pormissario acquirente viene dotato di una tutela più incisiva rispetto all’acquirente definitivo. Il primo, infatti, può agire oltre che per la riduzione del prezzo anche per ottenere l’eliminazione dei difetti.

Questo rimedio è invece escluso dal sistema rimedi edilizi che spettano al compratore e la giurisprudenza nega che il medesimo, in assenza di un impegno spontaneamente assunto dal venditore, possa avvalersi dello stesso.

9. La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate

Nel caso in cui tu scelga la forma della scrittura privata, si aprono due strade diverse.

Puoi decidere di farla autenticare dal notaio, per una maggiore sicurezza tua e dell’altra parte, il quale poi provvederà a chiedere la registrazione con il Modello Unico Informativo e provvederà al pagamento dell’imposta di registro di cui abbiamo fatto cenno prima entro 30 giorni dal momento della stipula del preliminare.

Se non vuoi percorrere questa strada, puoi anche scegliere il suo opposto: la scrittura privata non autenticata

In questo caso, sono le parti a dover provvedere alla registrazione del contratto presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate tramite modello F23, entro 20 giorni dalla firma. Su questo devono essere riportate le generalità delle parti, i codici tributo per l’imposta di registro, i diritti fissi o speciali e le causali. 

Presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate saranno in grado di darti tutte le indicazioni del caso per le marche da bollo da apporre alla documentazione, oltre alla marca da bollo da 16 euro che va apposta ogni quattro facciate. Anche le piantine e le visure catastali necessitano di marche da bollo di 2 euro. Infine, devi consegnare anche il modello 69 per la registrazione del preliminare.

10. Cosa succede in caso di inadempimento?

Spesso, nel preliminare di vendita, viene richiesto un iniziale versamento di denaro a titolo di acconto o caparra.

In realtà, si tratta di due somme molto diverse tra di loro. L’acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo versato dall’acquirente, ma non dà nessun tipo di garanzia a proposito dell’acquisto finale. Nel caso in cui le parti non dovessero arrivare ad un accordo, l’acconto dovrebbe essere semplicemente restituito.

Diversamente, la caparra confirmatoria è una somma di denaro che ha rilevanza in caso di inadempimento del preliminare di vendita. Nell’ipotesi in cui venga meno per volere dell’acquirente, il venditore può trattenerla. Se avviene il caso contrario, invece, la caparra va restituita all’acquirente.

Questa è, infatti, una delle soluzioni in caso di inadempimento. Una seconda è il risarcimento del dannose il preliminare di vendita era già stato trascritto nei Registri Immobiliari.

Infine, è possibile rivolgersi al tribunale per arrivare ad una sentenza che renda efficaci gli effetti del preliminare di vendita.

11. La giurisprudenza rilevante in materia di preliminare di vendita

Cass. civ. Sez. II Ord., 22/06/2022, n. 20132.

Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all’art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria.

Cass. civ. Sez. II Ord., 30/04/2021, n. 11440.

L’omessa indicazione alle parti di una questione di fatto oppure mista di fatto e di diritto, rilevata d’ufficio, sulla quale si fondi la decisione, priva le parti del potere di allegazione e di prova sulla questione decisiva e, pertanto, comporta la nullità della sentenza (cd. della terza via o a sorpresa) per violazione del diritto di difesa, tutte le volte in cui la parte che se ne dolga prospetti, in concreto, le ragioni che avrebbe potuto fare valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che aveva rilevato d’ufficio – senza previamente sottoporre la questione alle parti – la mancanza del certificato di destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita, ex art. 30 d.P.R. n. 380 del 2001 e, conseguentemente, rigettato la domanda di esecuzione in forma specifica del relativo contratto preliminare).

Cass. civ. Sez. II Sent., 29/09/2020, n. 20526.

Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all’art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione; viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l’intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell’azione e la sua mancanza non impedisce l’emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c.

Cass. civ. Sez. II Sent., 25/06/2020, n. 12654.

Il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell’azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui al comma 1 bis dell’art. 29 della l. 52 del 1985 costituisce un “error in judicando” censurabile in cassazione ai sensi dell’articolo 360, n. 3, c.p.c. e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità della sentenza; gli effetti di tale errore, pertanto, si esauriscono all’interno del processo e non producono alcuna conseguenza sul piano della idoneità della sentenza ad essere trascritta nei registri immobiliari.

Cass. civ. Sez. II Ord., 27/05/2020, n. 9953.

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.

Cass. civ. Sez. II Ord., 29/07/2019, n. 20439.

Per l’esecuzione in forma specifica, a norma dell’art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell’art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell’affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell’atto o dalla trascrizione.

Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 22/01/2018, n. 1505.

In assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall’art. 2932 c.c., perché l’art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitù o di garanzia) relativi ad edifici o loro parti, indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all’art. 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti; il limite predetto non può essere superato dalla astratta possibilità della successiva sanatoria della nullità, prevista, per i contratti, dall’art. 40, comma 4, della legge n. 47 del 1985(che espressamente consente la successiva “conferma”, con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l’evidente incompatibilità tra l’istituto della conferma dell’atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l’autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare.

Cass. civ. Sez. VI – 1 Ord., 06/12/2017, n. 29255.

La clausola compromissoria contenuta in un contratto di appalto stipulato in epoca anteriore all’entrata in vigore della l. n. 190 del 2012, pur restando valida, è colpita da inefficacia sopravvenuta per mancanza della previa autorizzazione motivata dell’organo di governo della P.A., introdotta dall’art. 1, comma 19, della predetta legge, la quale tuttavia non esclude la possibilità del ricorso all’arbitrato, ove la predetta autorizzazione – comunque non desumibile da atti o comportamenti concludenti di organi o soggetti diversi, inidonei, in quanto tali, ad esprimere le ragioni della scelta di derogare alla giurisdizione ordinaria – intervenga successivamente. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto l’eccezione di incompetenza, sollevata dal difensore dell’ente pubblico, insufficiente a giustificare il superamento dell’inefficacia della clausola compromissoria, in quanto atto imputabile a soggetto diverso dagli organi competenti a manifestare la volontà dell’ente e non implicante un’apposita determinazione di questi).

Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 18/01/2017, n. 1192.

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, il principio dell’apparenza del diritto non può essere invocato dal promissario acquirente che abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del contraente che abbia speso il nome del promittente alienante, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta, per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, ex art. 2932 c.c. – sussistendo, in ragione del requisito formale richiesto “ad substantiam” per il conferimento di una simile procura, un onere legale di documentazione della stessa, in capo al rappresentante, ed un onere di diligenza in capo al terzo contraente, consistente nel chiedere la giustificazione degli altrui poteri e, quindi, l’esibizione dell’atto scritto con cui sono stati conferiti – mentre può fondarne la richiesta risarcitoria nei confronti del “falsus procurator” e dello stesso falsamente rappresentato, in presenza di elementi esteriori ed obiettivi, atti a giustificare la sua opinione che il potere rappresentativo fosse stato effettivamente conferito.

Cass. civ. Sez. I Sent., 15/04/2016, n. 7584.

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.

Cass. civ. Sez. Unite Sent., 06/03/2015, n. 4628.

La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.

Cass. civ. Sez. Unite, 06/03/2015, n. 4628.

La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valida ed efficace, e dunque non è nulla per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. Dunque, ravvisata la valida pattuizione di un vincolo contrattuale finalizzato ad un ulteriore accordo, il rifiuto di contrattare opposto nella seconda fase, se immotivato e contrario a buona fede, dà luogo ad un inadempimento di un rapporto obbligatorio già perfezionatosi.

Cass. civ. Sez. II Sent., 30/08/2013, n. 19984.

Proposte, cumulativamente e contestualmente, una domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di vendita e una domanda di riduzione del prezzo per vizi della “res”, l’offerta del prezzo, prevista dal secondo comma dell’art. 2932 cod. civ., non è necessaria, ove il pagamento, quale che risulti il prezzo ancora dovuto all’esito dell’accertamento sull’esistenza dei vizi della cosa venduta, non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo.

L’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l’identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., caso nel quale occorre che l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento; trattandosi di contratto per il quale é imposta la forma scritta, l’accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell’oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva rigettato una domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare avente ad oggetto un lotto di terreno, del quale era ricavabile la sola superficie complessiva, genericamente descritta come parte di un mappale, ma non la sagoma e l’esatta collocazione dell’area, assumendosi perciò la carenza dei parametri di determinabilità del bene promesso in vendita).

Cass. civ. Sez. II Sent., 24/07/2012, n. 12923.

Per l’esecuzione in forma specifica, a norma dell’art. 2932 cod. civ., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell’art. 184 cod. civ., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell’affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell’atto o dalla trascrizione.

Cass. civ. Sez. II Sent., 07/06/2011, n. 12296.

In presenza di contrapposte domande di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare e di risoluzione del medesimo per inadempimento, il giudice deve procedere a una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si sono addebitati al fine di stabilire se sussista l’inadempimento che legittima la risoluzione. La valutazione della gravità dell’inadempimento, prendendo le mosse dall’esame dei fatti e delle prove inerenti al processo, è rimessa al giudice del merito ed è incensurabile in cassazione se la relativa motivazione risulti immune da vizi logici o giuridici.

Cass. civ. Sez. II Sent., 03/02/2011, n. 2572.

La ratifica dell’operato del “falsus procurator”, pur non richiedendo l’impiego di formule particolari, per considerarsi validamente effettuata in osservanza del disposto di cui all’art. 1399, comma primo, cod. civ., non solo deve rispondere agli stessi requisiti di forma richiesti per l’atto posto in essere, ma deve provenire dal “dominus”. Ne consegue che, ove, nel corso di un giudizio per l’esecuzione di forma specifica ex art. 2932 cod. civ. di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’”electio amici” sia stata formulata dal solo procuratore e difensore munito di una semplice procura alle liti rilasciata ex art. 83 cod. proc. civ., idonea ad abilitare al compimento dei soli atti processuali e non anche a disporre, sul piano sostanziale, del diritto in contesa, l’atto resta privo di efficacia in assenza di una chiara ed univoca manifestazione di volontà del “dominus”, portata alla conoscenza della controparte, da cui desumersi l’intenzione di approvare l’atto compiuto dal “falsus procurator” e di farne propri i relativi effetti.

Cass. civ. Sez. II, 21/04/2010, n. 9505.

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, il principio dell’apparenza del diritto non può essere invocato dal promissario acquirente che abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del contraente che abbia speso il nome del promittente alienante, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta, giacché per il contratto preliminare è richiesta la stessa forma, scritta “ad substantiam” (artt. 1350 e 1351 cod. civ.), stabilita per il negozio definitivo; analogamente è da reputarsi per la ratifica dell’anzidetto contratto, concluso, per l’appunto, da un soggetto privo di idoneo potere rappresentativo, richiedente la forma scritta “ad substantiam”, poiché l’art. 1399 cod. civ. impone, per la ratifica, la medesima forma prescritta per il contratto cui essa si riferisce. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso che potesse integrare ratifica di un contratto preliminare di compravendita di un fondo, stipulato da un “falsus procurator”, l’incameramento, da parte della società proprietaria del fondo stesso, di un cospicuo acconto, versato dal promissario acquirente, sul pattuito prezzo dell’immobile).

Cass. civ. Sez. II, 14/01/2010, n. 477.

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto dell’accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti nè comunque di quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Ne consegue che, nel caso del promissario acquirente che sia stato anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, l’esistenza di vizi non considerati al momento della stipula del preliminare consente al predetto di agire in risoluzione dello stesso preliminare, perché l’obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; inoltre, il promissario acquirente ben può, a fronte del rifiuto del venditore a stipulare, optare per l’adempimento in forma specifica del preliminare ex art. 2932 cod. civ. agendo contemporaneamente con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del corrispettivo, senza che a detta facoltà possa essere opposta la decadenza o la prescrizione.

Cass. civ. Sez. II Sent., 16/06/2008, n. 16216.

La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l’atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilità, avevano ritenuto giustificata la sospensione – da parte del promittente acquirente – del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facoltà di autotutela di cui all’art. 1460 cod. civ., con conseguente rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento, e avevano pronunziato l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, pur in mancanza del predetto certificato).

Cass. civ. Sez. III Ord., 18/07/2007, n. 16002.

Deve escludersi che la formulazione dei quesiti di diritto e la chiara indicazione del fatto controverso con le caratteristiche indicate dall’art. 366-bis cod. proc. civ. possano reputarsi sussistenti per il fatto che la parte resistente abbia controdedotto, giacché l’espressa previsione del requisito a pena di inammissibilità palesa non solo che l’interesse tutelato dalla norma (o meglio dalle norme, posto che l’indicazione di tale sanzione è prima contenuta nell’art. 366 n. 4 e poi ripetuta nell’art. 366-bis) non è disponibile ed è tutelato dalla rilevabilità d’ufficio (come sempre accade quando il legislatore ricorre alla categoria della inammissibilità, che non a caso è accompagnata dall’espressione preliminare evocativa della sanzione “a pena di”), ma esclude anche che possa assumere alcun rilievo in funzione di superamento del vizio l’atteggiamento della controparte, poiché, allorquando il legislatore ricorre alla categoria della inammissibilità, è escluso che l’atteggiamento della controparte possa assumere rilievo sotto il profilo del raggiungimento dello scopo, come invece è previsto per la nullità (art. 156 cod. proc. civ.): infatti, l’espresso ricorso da parte del legislatore alla sanzione della inammissibilità impedisce che il giudice possa ritenere soddisfatta l’esigenza a presidio della quale il legislatore ha previsto una certa forma a pena di inammissibilità in modo diverso che attraverso la forma indicata dal legislatore.

Cass. civ. Sez. II, 06/09/2006, n. 19146.

Di fronte alla sproporzione del prezzo di vendita, i giudici di merito devono qualificare la domanda, valutando se concretamente sia ipotizzabile una domanda di simulazione parziale relativamente al prezzo. In questo caso gli elementi negoziali interessati dalla simulazione vengono ad essere sostituiti da quelli voluti dalle parti e possono essere provati anche a mezzo di testimoni. In particolare non è necessario che il patto di determinazione del prezzo dissimulato debba essere rivestito nella forma richiesta per il contratto cui afferisce. Il giudice di merito potrebbe anche privilegiare il profilo della nullità per mancanza di un elemento essenziale del contratto, qualora il prezzo sia meramente simbolico e non corrispondente all’effettivo valore del bene trasferito. In ogni caso il contratto definitivo, che prevede un prezzo più basso, costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio posto in essere, per cui non vi è l’obbligo del giudice di prendere in considerazione il testo del preliminare.

Cass. civ. Sez. II, 28/07/2006, n. 17257.

Nel caso di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare con cui venga pattuito il trasferimento di un immobile “indivisibilmente” a più persone, le quote di comproprietà dei singoli acquirenti, in mancanza di diversa specifica pattuizione, debbono presumersi uguali, non potendo rilevare, in contrario, la diversa entità della parte di prezzo da loro versata, la quale se può esercitare effetto nei rapporti interni, non esplica alcuna efficacia nel rapporto tra le parti del contratto.

Cass. civ. Sez. II, 19/05/2004, n. 9458.

Qualora un contratto preliminare abbia ad oggetto un bene in comunione, si deve presumere, salvo che risulti il contrario, che le parti lo abbiano considerato un unicum inscindibile, sicché la mancanza originaria o la caducazione del vincolo contrattuale di uno dei comproprietari preclude al promissario la possibilità di esercitare l’azione di esecuzione in forma specifica nei confronti degli altri.

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