Preliminare di vendita: cos’è e come funziona
Eleonora Truzzi - 10 Settembre 2020

Prima o poi, ognuno di noi, decide di fare il grande passo e di acquistare casa. È una decisione importante, devi ponderarla bene sulla base delle tue esigenze quotidiane e della tua disponibilità economica. Inoltre, devi essere sicuro di concludere l’affare con una persona affidabile.

Siccome si tratta di un momento importante della vita, sono diversi i passaggi da affrontare prima di riuscire a girare le chiavi nella serratura ed entrare nella propria casa. 

Questo è vero anche dall’altro lato, ossia di chi vende. Nel momento in cui si impegna con qualcuno, la parola non basta. Deve avere qualche garanzia in più.

Per rendere la compravendita sicura per entrambe le parti, la legge ha dato vita ad un contratto davvero peculiare: il preliminare di vendita.

Come ti suggerisce già il nome stesso, si tratta di una fase che deve essere affrontata prima di passare alla vendita vera e propria.

Ecco in cosa consiste il preliminare di vendita, come funziona e perché è così importante.

Cos’è il preliminare di vendita?

Il preliminare di vendita, generalmente chiamato anche compromesso, è il contratto tramite il quale due parti si obbligano a stipulare, successivamente, il contratto di compravendita di un immobile.

Attenzione, il preliminare di vendita non trasferisce la proprietà dell’immobile. A farlo sarà il secondo contratto.

Il primo serve esclusivamente per far sì che una parte si obblighi a vendere l’immobile e, l’altra, ad acquistarlo.

Nonostante non trasferisca immediatamente la proprietà dell’immobile, il preliminare è un momento da prendere molto seriamente perché deve essere redatto per iscritto a pena di nullità.

Il vincolo che, di conseguenza, si viene a creare tra le parti è un vero e proprio legame giuridico.

La differenza tra il preliminare di vendita e la proposta di acquisto

Prima di procedere con l’esame del preliminare d’acquisto, è bene fare un’ulteriore precisazione. Quando si parla di compravendita di immobili, infatti, sono diversi i contratti che si sentono nominare. Uno di questi è la proposta d’acquisto.

Entrambi rappresentano la volontà di impegnarsi delle parti. Tuttavia, la proposta di acquisto vede vincolarsi solo ed esclusivamente la parte acquirente, ossia quella che è interessata ad acquistare l’immobile. L’altra parte, in questo caso, non si vincola a nessun obbligo.

Viceversa, nel preliminare di vendita, sono entrambe le parti ad obbligarsi alla stipula del successivo contratto di compravendita.

La proposta di acquisto, tuttavia, è una parte fondamentale delle trattative che intercorrono tra le parti e, anch’essa, rappresenta un contratto scritto a pena di nullità. Inoltre, si tratta di un atto irrevocabile perciò, finché non giunge alla scadenza indicata, il soggetto che l’ha stipulato rimane vincolato.

Solo nel momento in cui anche l’altro interessato accetta, le due parti sono entrambe giuridicamente vincolate.

Le fasi che precedono il preliminare di vendita

Prima di arrivare al cosiddetto preliminare di vendita devono essere effettuate delle verifiche ben precise che riguardano sia le parti che l’immobile oggetto del contratto.

Prima di tutto, è bene verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile dal precedente atto di acquisto. A maggior ragione, se si tratta di un appartamento all’interno di un condominio è necessario controllare la condotta del venditore.

Dopodiché, si passa all’immobile. Tutti i dati catastali e le informazioni della casa devono essere reperibili, vanno verificate le planimetrie, nonché la regolarità edilizia e catastale, per accertarsi che l’immobile sia completamente in regola con le normative e che sia sicuro.

Infine, già in questa fase il venditore deve consegnare l’attestato di prestazione energetica all’acquirente.

Il contenuto del preliminare di vendita

Ricapitolando, nel preliminare di vendita devono essere contenuti 3 elementi fondamentali:

  • La promessa di entrambe le parti di concludere il contratto di compravendita definitivo;
  • Tutte le informazioni che riguardano l’immobile;
  • La forma di pagamento del contratto di compravendita, con una data di scadenza per la stipula del definitivo.

La forma del preliminare di vendita

Il preliminare di vendita contempla la forma della scrittura privata. Cosa significa? Che le due parti possono obbligarsi liberamente, senza bisogno di ricorrere al notaio. Dopodiché, possono decidere di farla autenticare da quest’ultimo oppure di registrarla semplicemente all’Agenzia delle Entrate, pagando il registro di imposta.

Qual è la problematica?

Se il preliminare di vendita viene stipulato correttamente, questo non trasferisce la proprietà dell’immobile, prerogativa propria del contratto di compravendita definitivo.

Tuttavia, se le parti non si obbligano con una formula corretta, ci si può trovare di fronte ad un preliminare di vendita improprio che, al contrario, è perfettamente in grado di trasferire la proprietà. Questo contratto però presenta un intoppo, ossia che non può essere trascritto nei Registri Immobiliari.

La forma errata può essere sanata solamente con l’intervento di un notaio, il quale è in grado di produrre una delle due forme riconosciute: scrittura privata autenticata o forma pubblica.

La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate

Nel caso in cui tu scelga la forma della scrittura privata, si aprono due strade diverse.

Puoi decidere di farla autenticare dal notaio, per una maggiore sicurezza tua e dell’altra parte, il quale poi provvederà a chiedere la registrazione con il Modello Unico Informativo e provvederà al pagamento dell’imposta di registro di cui abbiamo fatto cenno prima entro 30 giorni dal momento della stipula del preliminare.

Se non vuoi percorrere questa strada, puoi anche scegliere il suo opposto: la scrittura privata non autenticata

In questo caso, sono le parti a dover provvedere alla registrazione del contratto presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate tramite modello F23, entro 20 giorni dalla firma. Su questo devono essere riportate le generalità delle parti, i codici tributo per l’imposta di registro, i diritti fissi o speciali e le causali. 

Presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate saranno in grado di darti tutte le indicazioni del caso per le marche da bollo da apporre alla documentazione, oltre alla marca da bollo da 16 euro che va apposta ogni quattro facciate. Anche le piantine e le visure catastali necessitano di marche da bollo di 2 euro. Infine, devi consegnare anche il modello 69 per la registrazione del preliminare.

Cosa succede in caso di inadempimento?

Spesso, nel preliminare di vendita, viene richiesto un iniziale versamento di denaro a titolo di acconto o caparra.

In realtà, si tratta di due somme molto diverse tra di loro. L’acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo versato dall’acquirente, ma non dà nessun tipo di garanzia a proposito dell’acquisto finale. Nel caso in cui le parti non dovessero arrivare ad un accordo, l’acconto dovrebbe essere semplicemente restituito.

Diversamente, la caparra confirmatoria è una somma di denaro che ha rilevanza in caso di inadempimento del preliminare di vendita. Nell’ipotesi in cui venga meno per volere dell’acquirente, il venditore può trattenerla. Se avviene il caso contrario, invece, la caparra va restituita all’acquirente.

Questa è, infatti, una delle soluzioni in caso di inadempimento. Una seconda è il risarcimento del danno, se il preliminare di vendita era già stato trascritto nei Registri Immobiliari.

Infine, è possibile rivolgersi al tribunale per arrivare ad una sentenza che renda efficaci gli effetti del preliminare di vendita.

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Tags articolo:immobili affari vendita casa

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