Recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale

L’argomento che in questa sede verrà trattato riguarda il recesso anticipato, in particolare  l’ipotesi in cui il conduttore si trovi nell’esigenza di sciogliere il vincolo negoziale che lo lega al locatore.

Se sei giunto fin qui, saprai che con un contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1571 del Codice Civile, una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

In questo caso specifico, verrà trattato il recesso anticipato da un contratto di locazione commerciale.

È bene subito fare una distinzione importante: il recesso anticipato non equivale a disdetta.

Quest’ultimo atto, infatti, ha la facoltà di impedire che il rapporto si rinnovi, trascorsa la sua durata.

Quanti tipi di recesso la legge disciplina? Quando può aversi il recesso anticipato e a che condizioni?

Buona lettura, spero di chiarirti qualche dubbio su questo argomento.

Disciplina generale del recesso anticipato

L’art. 27 della l. 392/1978 determina la durata minima di un contratto di locazione commerciale a 6 anni con un rinnovo obbligatorio della stessa durata.

Per il recesso anticipato, la legge richiede un preavviso.

In caso di mancato preavviso, tu, conduttore, risarcirai il locatore per il recesso anticipato dal contratto.

Il risarcimento non è dovuto se dimostri che lo scioglimento anticipato del contratto non ha cagionato al locatore un danno economico, ad esempio se ha, comunque, utilizzato l’immobile.

Se non è stabilita la durata del contratto o le parti hanno pattuito una durata inferiore, si applica il termine previsto per legge.

Una durata minore del contratto può essere stabilita qualora l’attività esercitata abbia natura transitoria.

Il preavviso richiesto dalla legge è minimo di 6 mesi per lo scioglimento del contratto.

Ma, in questo caso, debbono ricorrere gravi motivi, come ha più volte ribadito anche la Cassazione.

Recesso legale e recesso convenzionale

Per il recesso, sia legale che convenzionale, la legge prevede la comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.

Distinguiamo tra recesso legale e recesso convenzionale.

Il recesso legale (art. 27 comma 8, Legge 392/1978) può avvenire in qualsiasi momento.

  • Può avvenire previo preavviso di 6 mesi (il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, anche se l’immobile sarà rilasciato prima, da te, conduttore).
  • Può avvenire per gravi motivi che verranno in seguito spiegati.

Il recesso convenzionale (art. 27 comma 7 della stessa legge) può avvenire in qualsiasi momento.

  • Può avvenire previo preavviso di 6 mesi versando per intero il canone durante il semestre di preavviso.
  • Può avvenire se le parti hanno inserito una clausola nel contratto che consenta il recesso anticipato a prescindere dalla sussistenza di gravi motivi.

In ogni caso, non è dovuta l’indennità di avviamento.

Recesso anticipato per gravi motivi

La cattiva notizia potrebbe essere che, in forza dell’art. 1372 del codice civile, il conduttore è tenuto a rispettare il contratto sino alla sua scadenza.

Il legislatore tiene conto, infatti, dell’interesse del conduttore a una sua stabilità relativa all’immobile condotto in locazione.

Quella bella è che, per fortuna, si è anche preoccupato di evitare che la lunga durata del contratto possa, in qualche modo, danneggiare il conduttore stesso.

Allora, tranquillo!

A rivedere parzialmente tale previsione è intervenuta la disciplina che prevede il recesso anticipato per gravi motivi.

La gravosità deve avere una connotazione oggettiva che impedisca la prosecuzione del contratto.

Tali gravi motivi non devono essere ricondotti alla volontà del conduttore poiché devono essere imprevedibili secondo un criterio di normalità.

Devono, dunque, essere estranei alla volontà del conduttore e sopravvenuti alla sottoscrizione del contratto.

Possono essere ricondotti a cause economiche, non solo negative, ma anche positive (si prenda, ad esempio, un’impresa in crescita che necessita di locali più spaziosi di quelli in locazione).

Si può avere recesso anticipato per la necessità, del conduttore, di modificare la propria struttura aziendale.

Gravi motivi possono concernere, altresì, la mancata concessione di licenze o il mancato adempimento degli obblighi di manutenzione straordinaria gravanti sul locatore.

Come accennato, in questi casi, il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto dando un preavviso di 6 mesi.

Il preavviso è necessario al fine di consentire al locatore di verificare il fondamento del recesso anticipato comunicato dal conduttore.

Il recesso è ingiustificato, invece, per una scelta di mera convenienza del conduttore o nel caso in cui i costi di produzione siano onerosi a causa dei mancati pagamenti da parte della clientela.

Ricorda che il recesso anticipato è sempre, comunque, una possibilità estrema da considerare solo se sono risultati vani altri, eventuali accordi con il locatore.

Recesso anticipato ai tempi del Covid-19

L’art. 1256 del codice civile disciplina l’ipotesi in cui l’obbligazione si estingue se, per motivi non imputabili al debitore, la prestazione diventa impossibile.

Ebbene, a causa della crisi economica conseguente all’emergenza sanitaria mondiale che il nostro Paese sta affrontando, il Covid-19 è considerato un evento di forza maggiore.

Per la straordinarietà oggettiva del fenomeno, se l’attività del conduttore non si riprende al termine dell’emergenza, può trovare accoglimento la facoltà del conduttore di recedere anticipatamente dal contratto.

Questo perché per lui può divenire insostenibile pagare i canoni di locazione commerciale, a meno che il locatore non gli vada incontro.

In che modo?

L’art. 1467 del Codice Civile stabilisce che il locatore può offrire al conduttore un’equa modifica delle condizioni del contratto, nei limiti segnati dal criterio dell’ordinaria diligenza e buona fede.

In merito, invece, alla normativa da poco emanata, consideriamo l’art. 91 del Decreto Cura Italia (D.L 17. Marzo 2020, n.18), il quale prevede che il rispetto delle misure di contenimento è valutata ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore.

In conclusione

Alla fine di questa guida, mi auguro che tu abbia fatto chiarezza sulle strade che si possono intraprendere per recedere anticipatamente da un contratto di locazione commerciale.

Come detto sopra, se, da un lato, il recesso anticipato configura l’ultima chance per il conduttore, dall’altro, in questi tempi di pandemia, potrebbe non essere così inopportuno.

Nell’attesa di uscire presto da questa situazione che ha scosso le nostre vite e la nostra economia, ti consiglio di non farti trovare impreparato.

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