Sei il locatore di un immobile, a uso abitativo o commerciale, ma il tuo conduttore non corrisponde più i canoni di locazione? Vuoi sapere quale sia la strada migliore per tornarne in possesso? Non temere, questa guida ti illustrerà, passo dopo passo, quali sono le azioni per il recupero dei canoni di locazione.

Devo, però, subito avvertirti del fatto che, affinché tu possa usare queste azioni, è necessario che il contratto di locazione sia registrato.

È necessario, dunque, l’adempimento degli oneri fiscali in materia locatizia per ottenere il recupero dei canoni di locazione.

Distinguiamo, innanzitutto, tra la locazione a uso abitativo e la locazione a uso commerciale.

Azione stragiudiziale per il recupero dei canoni di locazione a uso abitativo

Innanzitutto, prima di adire l’autorità giudiziaria,  è consigliato l’invio di una lettera di messa in mora al conduttore inadempiente finalizzata ad ottenere le somme in sede extragiudiziale.

In seguito, in virtù dell’articolo 1282 secondo comma del codice civile, è necessaria anche una lettera di messa in mora per gli interessi maturati.

Se, però, tale procedura non ottiene risultati, tu, locatore, non avrai altra strada da percorrere se non quella giudiziaria.

Azione giudiziale

Lo sfratto per morosità, previsto dall’art. 658 del codice di procedura civile, si può ottenere se il conduttore non ha corrisposto il canone alla scadenza pattuita.

E l’art. 5 della L.392/1978 stabilisce che, se il conduttore ritarda di venti giorni nel pagamento del canone, il locatore può intimare lo sfratto.

Ai sensi degli artt. 55 e 56 di tale legge, le locazioni abitative  godono del beneficio del c.d. termine di grazia.

Proposta dal locatore intimazione di sfratto per morosità, il conduttore può chiedere un termine, appunto chiamato di grazia, per poter pagare i canoni dovuti.

Se quindi il conduttore nel termine assegnato riesce a pagare quanto dovuto compreso  spese legali ed interessi la locazione non si risolve e prosegue normalmente.

Se, poi, il contratto di locazione è stato redatto nella forma della scrittura privata autenticata da notaio (atto pubblico), il contratto stesso costituisce titolo per l’espropriazione forzata.

In questo caso specifico, il locatore può procedere direttamente con l’atto di precetto, atto che contiene il termine di 10 giorni entro cui il conduttore deve pagare quanto dovuto, al fine di evitare il pignoramento.

Diversamente, il locatore può procedere con l’ingiunzione.

Procedimento per il recupero dei canoni di locazione tramite ingiunzione

L’ingiunzione si effettua con un ricorso presentato al giudice competente che contiene la richiesta di pronunciare un decreto che ingiunga alla controparte di eseguire la prestazione dovuta.

Questo decreto viene rilasciato nella forma provvisoriamente esecutiva, dunque costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata.

Se il giudice ritiene provata l’esistenza del diritto, pronuncia un decreto con il quale ingiunge al debitore di adempiere nel termine di quaranta giorni, ma entro tale termine il conduttore può opporsi ad esso.

Scaduto questo termine, il conduttore non può fare nulla: se tu, locatore, hai chiesto il pagamento di tre mensilità, quando invece le mensilità a te dovute sono due, il conduttore dovrà pagartene tre.

Opposizione al decreto ingiuntivo

Nel caso in cui il conduttore si opponga al decreto vi sono due possibilità.

• La sentenza accoglie l’opposizione, il decreto ingiuntivo perde efficacia.
• La sentenza rigetta l’opposizione, l’efficacia del decreto sopravvive.

E in caso di estinzione del procedimento di opposizione?

Tranquillo, anche in questo caso il decreto ingiuntivo mantiene la sua efficacia.

La legge equipara, infatti, l’estinzione del procedimento di opposizione al rigetto di quest’ultima.

Se il conduttore rimane inerme si può procedere ad esecuzione forzata nei confronti del conduttore.

Questo decreto infatti, come una sentenza di condanna, produce i suoi effetti se non è impugnato e deve essere notificato al conduttore entro 60 giorni.

Quanto detto fino ad ora vale, purtroppo, solo se il conduttore può pagare il suo debito,ossia i canoni di locazione a te non corrisposti.

E se il conduttore fosse insolvente?

Il codice di procedura civile, all’art. 669, prevede che si possa ottenere lo sfratto, lasciando impregiudicata ogni questione sui canoni.

Il tuo immobile sarà libero, ma non avrai ottenuto il recupero dei canoni di locazione.

Azione per il recupero dei canoni di locazione a uso commerciale

La differenza più importante tra il contratto di locazione a uso commerciale e a uso abitativo è la seguente.

In caso di sfratto per morosità, il contratto di locazione a uso commerciale non prevede il termine di grazia concesso al conduttore per restituire i canoni non pagati al locatore.

Alcune sentenze avevano, in verità, applicato anche allo sfratto nelle locazioni commerciali il termine di grazia.

La Cassazione ha fatto chiarezza su tale punto, ribadendo la possibilità di chiedere tale termine solo al conduttore nelle locazioni a uso abitativo.

Il conduttore dell’immobile ad uso commerciale può, in ogni caso, pagare il proprio debito al momento dell’udienza, ma questo non farà venir meno la procedura di sfratto.

Il processo andrà avanti poiché il Giudice deve valutare l’importanza dell’inadempimento; se non è di scarsa importanza, il contratto sarà dichiarato risolto.

Nel contratto può essere presente una clausola risolutiva espressa di cui il locatore ha dichiarato di volersi avvalere.

In questo caso non sarà necessario il giudizio sulla valutazione dell’inadempimento e la risoluzione del contratto sarà automatica.

L’eventuale pagamento effettuato dal conduttore della locazione commerciale potrà però essere valutato dal Giudice ai fini dell’adozione (o della non adozione) dell’ordinanza provvisoria di rilascio dei locali ex art. 665 c.p.c.

Un’ulteriore conseguenza in caso di sfratto nella locazione commerciale è perdere il diritto all’indennità di avviamento ex art. 34 legge n. 392/78.

Come avrai notato, le azioni a tua disposizione per il recupero dei canoni di locazione sono molte.

Il consiglio è quello di valutare attentamente quale intraprendere al fine di evitare una grande perdita di tempo e di denaro.

Purtroppo sono noti a tutti i tempi biblici della macchina processuale italiana.

A conclusione di questa guida che spero abbia chiarito i tuoi dubbi, ti invito a compilare il modulo sottostante al fine di metterti in contatto con un professionista di ObiettivoProfitto.

Mi auguro tu possa recuperare, nel minor tempo possibile, i canoni di locazione che il conduttore ti deve.