Responsabilità del proprietario immobiliare: quando sussiste
Clelia Tesone
Aggiornato il 9 Dicembre 2021
 

La responsabilità del proprietario immobiliare si configura in risposta agli eventuali danni arrecati dalla rovina di un edificio. Non di rado, ti sarà capitato che un immobile fatiscente, collocato presso la tua abitazione, sotto i colpi del tempo, abbia arrecato un pregiudizio anche al tuo immobile.

Invero, la questione è stata anche ampiamente dibattuta in giurisprudenza in tema di condominio (Corte di Cassazione, sentenza n. 9694/2020) e soprattutto con i legami che possono sussistere in relazione alla responsabilità di cose in custodia, di cui all’art. 2051 c.c..

Uno dei casi, sicuramente più comuni e che avrai tu stesso vissuto, è l’ipotesi di infiltrazione d’acqua per una perdita al piano superiore. Invero la questione, ogniqualvolta si presenta, benché di facile soluzione, da luogo a non poche controversie tra condomini.

Laddove fossi interessato all’argomento, ti invitiamo nella prosecuzione della lettura. Con suddetto articolo, intendiamo descriverti brevemente cosa può accadere in caso di danni da rovina dell’immobile e a quali strumenti di tutela potrai ricorrere.

1. Responsabilità del proprietario immobiliare

Ti starai ora chiedendo che tipologia di responsabilità viene in evidenza nel caso di un edificio che va in rovina. A tal proposito, infatti, sovente sono sorti dubbi circa il rapporto tra la responsabilità di cui all’art. 2053 c.c. e quella di cui all’art. 2051 c.c., in tema di tutela dei beni in custodia.

Sul punto, la recente giurisprudenza, ha tuttavia condiviso la tesi del rapporto di specialità tra le due figure, ritenendo che l’art. 2053 c.c. si qualifichi come una particolare responsabilità di un custode qualificato dalla titolarità del diritto di proprietà. Si conclude in genere che il danno cagionato da rovina è da ascriversi all’art. 2053 c.c., per il particolare tipo di evento che si produce, nonché la qualità dello stesso titolare.

Veniamo, ora ad alcune indicazioni sulla disciplina da applicare.

1.1. Natura della responsabilità

La giurisprudenza recente della Corte di Cassazione è orientata a ritenere che l’articolo 2053 c.c., rappresenti un’ipotesi di responsabilità oggettiva. Questa, quindi, può essere esclusa solo tramite la dimostrazione che i danni provocati dalla rovina dell’edificio non debbono ricondursi a vizi di costruzione o difetto di manutenzione.

Elemento escludente è, allora, un fatto dotato di efficacia causale autonoma, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato. Ciò accade anche nell’eventualità che il predetto fatto esterno non presenta i caratteri della imprevedibilità ed inevitabilità.

Invero, la questione non è sempre stata pacifica. A lungo si è, infatti, detto che la responsabilità del proprietario immobiliare fosse comunque una responsabilità per colpa. Sul proprietario gravava, quindi, uno specifico dovere di cura e di vigilanza sul bene.

Laddove predetto dovere non veniva soddisfatto, ciò comportava la sua responsabilità. Tuttavia, in questo caso, la colpa è presunta, sottratta all’onere della prova del danneggiato. Era quest’ultimo a dover dimostrare di aver agito nel rispetto della regole cautelari, con una condotta conforme a diligenza nell’attività di vigilanza.

La scelta di qualificare la responsabilità del proprietario immobiliare come una responsabilità oggettiva discende da esigenze eminentemente pratiche. Questo inevitabilmente è più facilitato nel dimostrare che la rovina non è avvenuta per causa a sé imputabile, cioè da un difetto di manutenzione o di costruzione. Tale onere probatorio sarebbe particolarmente gravoso per il danneggiato, che non è in possesso del bene. Quindi in ossequio al principio della vicinanza della prova, si è preferito qualificare la responsabilità come oggettiva.

1.2. Chi è il responsabile?

La norma, quando parla del titolare della responsabilità, fa specifico riferimento al proprietario.

Tuttavia, il criterio della proprietà, benché sicuramente il principale, non è l’unico da tenere in considerazione per addossare la responsabilità per rovina della costruzione. Grazie a predetto requisito si può comunque procedere ad alcune esclusione. Non vengono considerati responsabili i titolari di un diritto reale di godimento o utilizzo del bene, nonché titolari di diritti soggettivi relativi sul bene stesso.

Sicuramente, un altro criterio rilevante al fine di scegliere il titolare è quello temporale. Infatti, bisogna andare ad individuare il soggetto proprietario con riferimento al momento in cui è stato arrecato il danno.

Laddove vi sia più di un proprietario, tutti i comproprietari della costruzione rispondono in solido del danno arrecato in caso di rovina. Ad esempio, se il danno è arrecato dai beni in condominio la ripartizione dello stesso dovrà avvenire secondo la quota di ciascuno dei condomini.

Alla base dell’art. 2053 c.c., come già detto in riferimento alla natura della responsabilità, vi è un’esigenza di pragmatica risoluzione della controversie scaturenti dalla mancata manutenzione o dagli errori nella costruzione di un edificio. In ossequio a predetta logica, si vuol anche individuare come responsabile colui che sia nella posizione migliore per evitare, con la propria condotta diligente, il danno.

1.3. Cosa si intende per costruzione?

La responsabilità del proprietario immobiliare ai sensi dell’art. 2053 c.c. sorge per rovina di una costruzione. Sembra opportuno offrire una breva definizione di quest’ultimo concetto, al fine di circoscrivere predetta responsabilità, che in quanto oggettiva, appare piuttosto gravosa.

Con costruzione, in genere, si intendono tutte le opere umane che siano incorporate al suolo, anche in via transitoria. Questa deve però esser realizzata al di sopra del suolo, poiché altrimenti non potrebbe essere soggetta a rovina. Non rientrano ad esempio nella disciplina dell’art. 2053 c.c. il crollo o i cedimenti della pavimentazione stradale.

E’, poi, del tutto irrilevante poi la funzione a cui essa è destinata. Quindi essa può tanto essere un immobile ad uso abitativo o non abitativo. Esso non cessa di esser tale quando diviene un rudere cioè quando esso è un cumulo di macerie, causato dal trascorrere del tempo, eventi naturali o azioni umane.

In questo caso, infatti, ancora possono essere individuati dei poteri di intervento manutentivi, o comunque preventivi di eventuali danni, ad opera del proprietario. Ad esempio quest’ultimo potrebbe decidere di abbatterlo e non conservarlo, proprio perché pone in pericolo l’incolumità pubblica.

Anche i manufatti accessori all’edificio principali, purché stabili, sono considerati alla stregua di costruzione, rientrando così nell’ambito di applicazione dell’at. 2053 c.c.. Tuttavia, laddove il danno sia causato dalla caduta di un albero insistente sul lotto, o anche dalla neve, che poggiatasi sul tetto sia poi franata verso il basso, non si rientra nell’ipotesi di cui all’art. 2053 c.c..

1.4. La responsabilità del proprietario immobiliare per rovina

Passiamo ora all’analisi di un ulteriore concetto individuato dall’art. 2053 c.c., al fine di individuare la responsabilità del proprietario immobiliare, cioè quello di rovina.

Invero, si definisce rovina sia la distruzione di parti essenziali della costruzione, ma anche il mero distacco, o caduta, di ogni singolo manufatto, anche accessorio od ornamentale, incorporato all’edificio stesso.

Il criterio della rovina assolve alla funzione di escludere il risarcimento danni, ove questo in concreto non si sia realizzato, ma si è concretizzato solo un mero pericolo. Quindi, non si ha rovina quando un vizio dell’immobile non ha ancora cagionato la sua distruzione.

Ad esempio, se una crepa nelle fondamenta, che potrebbe causare il deperimento dell’immobile, quando ciò tuttavia non è ancora avvenuto. Nel momento in cui avviene, e l’edificio crolla causando ulteriori danni, si innesca la responsabilità del proprietario immobiliare.

Il nesso di causalità tra la rovina e il danno, ad oggi, si ritiene possa anche essere indiretto e mediato. Questo quindi sussiste finché non è data ai terzi la possibilità di cautelarsi contro i pericoli della rovina. Deve, inoltre, sussistere in capo al proprietario un dovere di adottare misure opportune a tutela dell’incolumità pubblica, che non siano state predisposte.

2. I rimedi avverso la responsabilità del proprietario immobiliare

In questo caso, per tutelarti da una eventuale condotta negligente del proprietario di immobile, potrai far ricorso all‘azione risarcitoria, per far valere la disciplina di cui all’art. 2053 c.c.

In questo caso, come già abbiamo visto in precedenza, trattandosi di una responsabilità oggettiva, non sarai tenuto alla prova dell’elemento soggettivo della colpa o del dolo. Tuttavia dovranno esser fatti valere gli altri elementi che normalmente connotano la responsabilità civile di cui all’art. 2043 c.c.

Ciononostante, sarà infatti il proprietario a offrire la prova liberatoria.  Questo dovrebbe dimostrare che la rovina è stata determinata da un fattore causale autonomo e del tutto estraneo alla propria condotta. Egli è, invero, chiamato ad un onere piuttosto gravoso. Deve rendere una prova positiva, cioè deve dimostrare la causa, diversa dal difetto di manutenzione e dal vizio di costruzione, che ha causato la rovina.

Il danneggiato, invece, è tenuto solo alla prova del nesso causale tra rovina e danno, mentre il danneggiato è tenuto alla prova dell’esimente in grado di interrompere suddetto nesso eziologico.

La prova liberatoria sarà molto più facilmente dimostrabile, ove il danno sia stato cagionato da un fatto del soggetto leso stesso. Infatti la responsabilità del proprietario immobiliare non viene in evidenza, quando il fatto del terzo sia da solo sufficiente a causare il pregiudizio.

Ad esempio, laddove il vicino di casa, passi su una costruzione, come un ponticello in legno, locata sulla tua proprietà con un trattore piuttosto pesante, questo ragionevolmente può distruggersi, causando lesioni anche al vicino. Questa potrebbe essere un’ipotesi in cui la condotta fa totalmente venir meno il nesso di causalità.

3. Conclusione

Come avrai notato, la disciplina prevista in relazione alla figura della responsabilità del proprietario immobiliare è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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