La risoluzione di un contratto per causa di forza maggiore origina dal principio di forza maggiore dal quale l’ordinamento giuridico tutela il contraente.

Infatti, tramite la risoluzione del contratto è possibile ottenere lo scioglimento del vincolo contrattuale in presenza di determinati casi espressamente previsti dalla legge.

Proprio per questo motivo, è interessante conoscere le norme che l’ordinamento italiano predispone e capire cosa si intende per causa di forza maggiore.

In questa guida sarà analizzata la disciplina generale della causa di forza maggiore e la risoluzione del contratto per tale causa.

1. L’art. 1467 del Codice Civile

Nel campo civilistico il caso fortuito è un evento imprevedibile e inevitabile.

Esso si verifica indipendentemente dalla volontà e dall’agire di una persona.

infatti, rende impossibile l’adempimento di una obbligazione o il riconoscimento di una responsabilità.

Concetto analogo e spesso sovrapposto a quello di caso fortuito è quello di forza maggiore.

La forza maggiore, infatti, è un evento imprevedibile e inevitabile che, tuttavia, va identificato in una forza alla quale non si può oggettivamente resistere.

Si pensi, ad esempio a un incendio, a una raffica di vento, al fatto del terzo o all’ordine della pubblica autorità.

Entrambi i concetti, comunque, assolvono lo stesso compito di escludere potenzialmente la responsabilità.

Il principio di forza maggiore non è definito chiaramente nel nostro sistema giuridico, ma c’è un chiaro rimando ad esso all’art. 1467 del codice civile.

“Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458“

Innanzitutto, si può intuire immediatamente un dato molto importante.

La causa di forza maggiore è prevista solo nei contratti di durata nei quali l’esecuzione non è istantanea, ma si protrae nel tempo, o contratti ad esecuzione differita.

Il contraente, la cui prestazione è divenuta eccessivamente onerosa per causa di forza maggiore non è, perciò solo, liberato dalla sua obbligazione, in quanto non è possibile parificare la difficoltà di adempiere all’impossibilità di adempiere.

L’eccessiva onerosità sopravvenuta dovuta a causa di forza maggiore attribuisce al contraente, nel caso in cui ricorrano determinati presupposti, il potere di chiedere al giudice la risoluzione del contratto.

2. Causa di forza maggiore: risoluzione del contratto

Il meccanismo della risoluzione è diverso a seconda che si tratti di contratto ad esecuzione continuata o periodica, ovvero di contratto ad esecuzione differita.

Occorre distingure.

Nei contratti ad esecuzione differita, con la risoluzione si ha l’estinzione di entrambe le obbligazioni corrispettive.

Se si tratta di contratto ad esecuzione continuata o periodica, l’effetto della risoluzione non si estende alla parte di prestazione eseguita o alle prestazioni eseguite.

In ogni caso, la risoluzione non pregiudica i diritti dei terzi.

La risoluzione per eccessiva onerosità non opera mai di diritto, ma deve sempre essere chiesta da chi vuole esercitare il potere di risoluzione, dunque da parte del contraente interessato.

Tale potere si può esercitare quando al momento della esecuzione della prestazione, questa esecuzione richieda uno sforzo diverso da quello che essa richiedeva al momento dell’assunzione dell’obbligazione.

La diversità si risolve in una eccessiva onerosità causata da avvenimenti straordinari ed imprevedibili.

Si deve aver riguardo unicamente al contenuto intrinseco della prestazione, rispetto, dunque, al contenuto intrinseco della controprestazione.

Infatti, l’art. 1467 parla di prestazione divenuta eccessivamente onerosa, e non di prestazione divenuta tale per una delle parti.

Dunque, anche la causa di forza maggiore deve essere valutata in senso oggettivo, e non in senso soggettivo, non da porre, dunque, in relazione con i contraenti.

3. Causa di forza maggiore

L’avvenimento significa accadimento: fatto, cioè, dal quale sia da escludere ogni colpa del debitore.

L’avvenimento dev’essere straordinario, cioè determinato da una di quelle cause che in statistica si definiscono accidentali, perché si verificano in via non normale.

L’avvenimento dev’essere imprevedibile, cioè dev’essere tale che, al momento della conclusione del contratto, un uomo medio non poteva aspettarselo.

L’avvenimento potrà essere, indifferentemente, positivo o negativo; sarà di regola futuro, ma può essere anche passato, purché sia non conosciuto né conoscibile dall’uomo medio.

Il factum principis, al pari della causa di forza maggiore, si qualifica come causa di esonero da responsabilità.

Si tratta di evento terzo che rende impossibile l’adempimento di un’obbligazione.

Tuttavia, il factum principis si differenzia dalla causa di forza maggiore per la natura dell’evento impeditivo.

Il factum principis è infatti l’ordine dell’autorità che rende impossibile l’esecuzione della prestazione.

La differenza tra la fattispecie di eccessiva onerosità e causa di forza maggiore è la seguente.

A differenza dell’eccessiva onerosità, ove le prestazioni sono entrambe possibili, l’impossiblità della prestazione caratterizza la causa di forza maggiore.

E’ chiaro, quindi, che la causa di forza maggiore sia un principio contrattuale estremamente variabile e la sua applicazione è rimessa all’arbitrio del giudice.

Essa trova enormi spazi di operatività all’interno del perimetro che delinea la responsabilità e la buona fede che il legislatore fa gravare sulle parti.

Interessante può essere un parallelismo con gli altri ordinamenti comunitari e con il diritto commerciale internazionale.

Qui, infatti, se la causa di forza maggiore non è inserita nel contratto allora non opererà in relazione all’inadempimento del debitore.

Difatti, non è un caso che nei rapporti commerciali internazionali venga sempre inserita una clausola risolutiva di forza maggiore.

4. Risoluzione del contratto per “Covid-19”

Queste considerazioni possono essere condotte, soprattutto, alla luce del difficile momento di crisi sanitaria che tutto il mondo e l’Europa stanno attraversando.

La pandemia generata dal coronavirus può considerarsi un evento straordinario?

La situazione di crisi determinata da Covid-19 contiene i caratteri oggettivi della straordinarietà.

Pacifico è che la pandemia determinata da Covid-19 sia indubbiamente idonea a giustificare ipotesi di inadempimento di obbligazioni contrattuali precedentemente assunte.

E questo può verificarsi sia quando la prestazione contrattuale diventa definitivamente o temporaneamente impossibile, sia quando la prestazione di una parte contrattuale diventa eccessivamente onerosa.

Chiaramente le conseguenze saranno diverse sia nell’uno che nell’altro caso e il contraente dovrà provare e sostenere le proprie pretese.

La legge italiana offre ai contraenti gli strumenti normativi per superare le ipotesi di responsabilità per inadempimento.

Non solo.

Tali norme permetteranno comunque alle parti contrattuali di negoziare nuovi accordi modificativi di quelli originari, non pregiudicando del tutto gli obiettivi che si volevano raggiungere con il contratto eventualmente risolto.

Per tale ragione, il numero di inadempimenti contrattuali cresce.

Molte aziende stanno facendo ricorso all’eventuale clausola di forza maggiore inserita all’interno dei contratti per ottenere la risoluzione del contratto senza addebito dell’inadempimento.

Come si può facilmente intuire, la stessa vicenda giuridica sarà oggetto di numerosi contenziosi riguardanti i contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale così come nei contratti di prestazione d’opera, di mutuo e di finanziamento, contratti assicurativi e di lavoro subordinato.

La moltitudine di obbligazioni investite dagli effetti economico-giuridici di questa crisi sanitaria è sicuramente di grande rilievo.

Infatti, non solo occorre verificare in pratica che il fenomeno coronavirus abbia le caratteristiche della straordinarietà ed imprevedibilità.

Sarà importante capire come anche i singoli governi e le istituzioni europee intendano rimediare alle nuove esigenze economiche. 

5. La giurisprudenza rilevante della Corte di Cassazione in materia di risoluzione del contratto per causa di forza maggiore

Cass. civ. Sez. lavoro Sent., 12/08/2015, n. 16768.

L’art. 2228 c.c., che attribuisce al prestatore d’opera il diritto ad un compenso per il lavoro prestato proporzionato all’utilità dell’opera compiuta, si applica solo quando la prosecuzione dell’opera divenga impossibile per causa non imputabile ad alcuna delle parti, situazione non ravvisabile nel caso di ammissione dell’obbligato a concordato preventivo, occorrendo, per l’operatività della norma, che si tratti di fatti estranei alla volontà o al comportamento delle parti, quali la forza maggiore derivante da eventi naturali o da provvedimenti dell’autorità.

Cass. civ. Sez. I Sent., 05/06/2009, n. 12980.

Nell’appalto di opere pubbliche, la sospensione dei lavori, disposta dalla stazione appaltante ex art. 30 del d.P.R. 16 luglio 1962 n. 1063, per la sopravvenienza di una causa di forza maggiore, non può protrarsi illimitatamente, perchè si fonda sulla condizione della temporaneità dell’ostacolo sopraggiunto e sulla prospettiva di una ripresa dei lavori in un tempo ragionevole; per lo stesso motivo, non può qualificarsi come valida causa di cessazione della sospensione , l’ordine dell’Amministrazione di riprendere l’esecuzione dei lavori sulla base di una riduzione considerevole ed unilaterale del progetto iniziale che modifichi significativamente il contenuto del contratto. (Nella fattispecie, la S.C. ha ritenuto legittimo il rifiuto di riprendere l’esecuzione dei lavori da parte dell’appaltatore ed ha confermato la sentenza di risoluzione del contratto per inadempimento dell’appaltante e di condanna al risarcimento del danno).

3) Cause di risoluzione del contratto di compravendita

Cass. civ. Sez. II Ord., 06/07/2022, n. 21427.

In merito al comportamento delle parti nello stato di pendenza ex art. 1358 c.c., in caso di inadempimento dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede in pendenza della condizione sospensiva, il momento dell’inadempimento – utile ai fini della determinazione del danno risarcibile e della sua decorrenza – va individuato in quello (ultimo) in cui risulta che la parte non si sia attivata per consentire il verificarsi della “condicio facti” e non già nel successivo momento della proposizione ad opera della parte in mala fede della domanda giudiziale di risoluzione del contratto (già inefficace per mancato avveramento della condizione).

Cass. civ. Sez. II Ord., 06/07/2022, n. 21427.

In caso di inadempimento dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede in pendenza della condizione sospensiva ai sensi dell’art. 1358 c.c., il momento dell’inadempimento – utile ai fini della determinazione del danno risarcibile e della sua decorrenza – va individuato in quello (ultimo) in cui risulta che la parte non si sia attivata per consentire il verificarsi della “condicio facti” (nella specie, l’ottenimento del mutuo agevolato, da parte del promissario acquirente, da perfezionarsi entro sette mesi dalla sottoscrizione del preliminare di vendita) e non già nel successivo momento della proposizione, ad opera della parte in mala fede, della domanda giudiziale di risoluzione del contratto (già inefficace per mancato avveramento della condizione).

Cass. civ. Sez. II Ord., 08/06/2022, n. 18392.

In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., l’esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicché la parte non inadempiente che limiti fin dall’inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell’effetto risolutorio.

Cass. civ. Sez. II Ord., 08/06/2022, n. 18392.

In merito al contratto preliminare ex art. 1351 c.c., conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione di un contratto cui è acceduta la prestazione di una caparra confirmatoria, l’esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso e la parte non inadempiente che limiti fin dall’inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra (o alla corresponsione del doppio di quest’ultima), in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell’effetto risolutorio

Cass. civ. Sez. II Ord., 17/01/2022, n. 1218.

Il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, può rinunciare a proporre l’azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall’inadempimento del venditore, sempre che in tal caso ricorrano tutti i presupposti dell’azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione ed, in genere, tutte le condizioni stabilite per l’esercizio di tale azione.

Cass. civ. Sez. II Ord., 09/10/2020, n. 21834.

La convenzione di Vienna sulla vendita internazionale di merci (CISG) prevede la risoluzione come strumento unilaterale con cui la parte pone fine al contratto mediante la sua mera dichiarazione. La convenzione prevede le due diverse situazioni in cui inadempiente sia il venditore (art. 49) e in cui inadempiente sia il compratore (art. 64). Requisito centrale per la dichiarazione di risoluzione da parte del venditore (art. 64) è che l’inadempimento degli obblighi del contratto costituisca un’inosservanza essenziale del contratto, che l’art. 25 definisce come l’inosservanza che “causa all’altra parte un pregiudizio tale da privarla sostanzialmente di ciò che questa era in diritto di attendersi dal contratto”. Per essere efficace la dichiarazione di risoluzione deve essere comunicata all’altra parte, in qualsiasi forma, anche oralmente e che, una volta comunicata la risoluzione, deve ritenersi il contratto risolto ai sensi dell’art. 64 della Convenzione di Vienna.

Cass. civ. Sez. II Sent., 05/10/2020, n. 21262.

L’istanza di restituzione della caparra in favore del promittente acquirente deve ritenersi inclusa nella domanda, dal medesimo già formulata, di restituzione del doppio della caparra stessa nell’ambito di controversia definita con il rigetto della domanda risolutoria del promittente acquirente, ma con accertamento di impossibilità sopravvenuta di trasferimento del bene oggetto del preliminare di vendita e, conseguentemente, con affermazione del carattere di indebito assunto dalla medesima caparra.

Cass. civ. Sez. II Sent., 12/12/2019, n. 32694.

In tema di preliminare di vendita il promissario acquirente, al quale sia stata taciuta la provenienza del bene da donazione, è abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo, ai sensi dell’art. 1481 c.c., solo dopo la morte del donante, quando diviene attuale il diritto del legittimario; la valutazione della concretezza di tale rischio non può, inoltre, prescindere da una indagine sulla consistenza del patrimonio ereditario in relazione al numero e qualità dei legittimari, al numero e all’ordine cronologico delle donazioni, alla consistenza del patrimonio del donatario e alle garanzie da questo prestate e alla circostanza che il legittimario abbia in qualche modo fatto capire che intende agire in riduzione contro la specifica donazione costituente il titolo di provenienza e sia nelle condizioni giuridiche per farlo.

Cass. civ. Sez. Unite, 11/07/2019, n. 18672.

Le prestazioni ricevute in forza di contratto vanno restituite. Nullità, annullabilità, rescissione e risoluzione generano tra le parti un effetto retroattivo idoneo a rimuovere alla radice il contratto di cui cancellano ogni traccia. Quindi, il compratore deve restituire la cosa, a meno che questa non sia perita a causa dei vizi, mentre il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare al compratore le spese e i pagamenti sostenuti per la vendita.

Cass. civ. Sez. I Sent., 13/03/2019, n. 7183.

Nel contratto di acquisto di compartecipazioni societarie, qualora il giudice di merito abbia accertato che al negozio siano stati collegati dei patti autonomi di garanzia aventi ad oggetto le passività del patrimonio sociale, c.d. “business warranties”, che non attengono però all’oggetto immediato del negozio, consistente nell’acquisizione della partecipazione sociale, bensì al suo oggetto mediato, rappresentato dalla quota parte del patrimonio sociale che essa rappresenta, tali contratti costituiscono un’autonoma regolamentazione della garanzia e, in caso di inadempimento, deve riconoscersi all’acquirente il diritto a conseguire un indennizzo, e non la possibilità di ottenere la risoluzione del contratto di acquisto delle azioni a causa del difetto di qualità della cosa venduta, secondo la disciplina di cui agli artt. 1495 e 1497 c.c.

Cass. civ. Sez. III Ord., 12/02/2019, n. 3965.

L’introduzione nell’ordinamento, tramite l’art. 59 del D.Lgs. 9 gennaio 2006, n. 5, dell’art. 72 quater della legge fallimentare (R.D. n. 267 del 1942) non consente di ritenere superata la tradizionale distinzione tra leasing finanziario e leasing traslativo, e le differenti conseguenze che da essa derivano nell’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore. Il citato art. 72 quater non disciplina la risoluzione del contratto di leasing bensì il suo scioglimento quale conseguenza del fallimento dell’utilizzatore, essendo pertanto volta a regolare ipotesi del tutto diversa da quella disciplinata dalla norma sostanziale (la risoluzione per inadempimento), a tale stregua invero difettando anche l’eadem ratio legittimante l’interpretazione analogica. Ne deriva che, in caso di leasing traslativo, l’azione ordinaria di risoluzione del contratto promossa dal locatore per inadempimento dell’utilizzatore assoggettato a concordato preventivo è disciplinata dall’art. 1526 c.c. dettato in tema di vendita con riserva della proprietà. Di talché, in caso di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore, quest’ultimo ha diritto alla restituzione della rate riscosse (solo) dopo la restituzione della res, mentre il concedente ha diritto, oltre che al risarcimento del danno, ad un equo compenso per l’uso dei beni oggetto del contratto.

Cass. civ. Sez. II Ord., 24/01/2019, n. 2037.

In tema d’appalto, la domanda di riduzione del prezzo in presenza di difetti dell’opera può essere proposta, in luogo di quella originaria di risoluzione per inadempimento, sia nel giudizio di primo grado sia in quello d’appello, giacché, essendo fondata sulla medesima “causa petendi” e caratterizzata da un “petitum” più limitato, non costituisce domanda nuova. Infatti, all’appalto non può essere esteso il principio, dettato per la vendita dall’art. 1492, comma 2, c.c., dell’irrevocabilità della scelta, operata mediante domanda giudiziale, tra risoluzione del contratto e riduzione del prezzo; inoltre, nel caso di inadempimento dell’appaltatore, il divieto di cui all’art. 1453, comma 2, c.c. impedisce al committente, che abbia proposto domanda di risoluzione, di mutare tale domanda in quella di adempimento, ma non anche di chiedere la riduzione del prezzo.

Cass. civ. Sez. II Sent., 10/10/2018, n. 25044.

In caso di nullità del contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’indennità dovuta dal promissario acquirente per l’occupazione, “ab origine” priva di giustificazione, dell’immobile deve essere determinata in base alle norme sull’ingiustificato arricchimento – e, quindi, senza riconoscimento del lucro cessante – e a partire dal momento in cui, avendo il proprietario richiesto la restituzione del bene, il promissario acquirente, da possessore di buona fede, si trasforma in possessore di mala fede. Ne deriva che, considerata la diversità, per natura ed effetti, tra l’azione di ingiustificato arricchimento e quella risarcitoria, integra domanda nuova la richiesta di indennità di occupazione avanzata dal promittente venditore in appello, in sostituzione della domanda di risarcimento del danno conseguente alla risoluzione del contratto proposta in primo grado.

Cass. civ. Sez. III Ord., 12/06/2018, n. 15202.

In materia di leasing traslativo, nell’ipotesi di risoluzione anticipata per inadempimento dell’utilizzatore, le parti possono convenire, con patto avente natura di clausola penale, l’irrepetibilità dei canoni già versati da quest’ultimo prevedendo la detrazione, dalle somme dovute al concedente, dell’importo ricavato dalla futura vendita del bene restituito, essendo tale clausola coerente con la previsione contenuta nell’art. 1526, secondo comma, c.c.

Cass. civ. Sez. II Ord., 05/12/2017, n. 29090.

In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata.

Cass. civ. Sez. II Ord., 28/11/2017, n. 28381.

Nei contratti a prestazioni corrispettive, la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall’imputabilità dell’inadempimento. Ne consegue che la risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promittente venditore determina l’obbligo del promissario acquirente di corrispondere l’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento del bene negoziato, che gli sia stato consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione del medesimo.

Cass. civ. Sez. II Ord., 07/11/2017, n. 26364.

Nell’ ipotesi in cui la pronuncia emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. imponga all’acquirente di versare il prezzo della compravendita, l’obbligo diviene attuale al momento del passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce il bene o allo spirare del termine ulteriore da essa eventualmente stabilito, sicché il ritardo nel pagamento, ove qualificabile come grave, può essere causa della risoluzione del rapporto sorto con la sentenza sostitutiva del negozio non concluso, non essendo a tal fine necessario che il creditore chieda al giudice la fissazione, ai sensi dell’art. 1183 c.c., del termine per l’adempimento oppure costituisca in mora il debitore.

Cass. civ. Sez. II Ord., 31/05/2017, n. 13792.

In tema di preliminare di vendita immobiliare, al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente, deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è “in re ipsa” e non necessita di prova, mentre, laddove le domande risolutoria e risarcitoria siano proposte dal promissario acquirente, a causa dell’inadempimento del promittente venditore, il risarcimento spetta solo se i danni lamentati siano conseguenza immediata e diretta del dedotto inadempimento e sempre che il danneggiato, anche se invochi l’esercizio del potere discrezionale del giudice di liquidare il danno in via equitativa, ex art. 1226 c.c., fornisca la prova della loro effettiva esistenza.

Cass. civ. Sez. II Sent., 14/03/2017, n. 6575.

L’efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso.

Cass. civ. Sez. II Sent., 05/05/2016, n. 9042.

La domanda diretta ad ottenere la risoluzione per inadempimento di un contratto con pluralità di parti (nella specie, di un contratto preliminare di compravendita di un immobile) deve essere proposta nei confronti di tutti i contraenti, non potendo un contratto unico essere risolto nei confronti soltanto di uno dei soggetti che vi hanno partecipato e rimanere in vita per l’altro o gli altri stipulanti.

Cass. civ. Sez. III Sent., 20/02/2014, n. 4065.

Il contratto di acquisto di un bene, pur se stipulato in vista di una successiva concessione in locazione finanziaria ad un terzo, può essere annullato per vizio del consenso che abbia inciso sulla formazione della volontà dell’acquirente, che è legittimato a chiederne l’annullamento anche quando, come concedente, agisca nella veste di mandatario dell’utilizzatore, atteso che, da un lato viene in rilievo, in ogni caso, un mandato “in rem propriam” e senza rappresentanza, mentre, dall’altro, presupposto del contratto di leasing è costituito dalla proprietà o dalla legittima disponibilità giuridica, in capo al concedente, del bene concesso in locazione, e, in tali operazioni, sussiste un collegamento funzionale tra vendita e locazione finanziaria tale da determinare una “diffusione”, dall’uno all’altro dei contratti, delle cause di nullità, annullamento e risoluzione.

Cass. civ. Sez. II Sent., 12/02/2014, n. 3207.

La parte che si è obbligata o ha alienato un bene sotto la condizione sospensiva del rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie alle finalità economiche dell’altra parte deve compiere, secondo buona fede, tutte le attività che da lei dipendono per l’avveramento della condizione, senza impedire che la P.A. provveda sul rilascio delle autorizzazioni, potendo l’altra parte, in caso contrario, chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, da accertare con il criterio della regolarità causale, ove risulti, in base alla situazione esistente nel momento in cui si è verificato l’inadempimento, che la condizione avrebbe potuto avverarsi, mediante il legittimo rilascio delle autorizzazioni.

Cass. civ. Sez. II Sent., 19/09/2013, n. 21438.

Allorché il promittente venditore, in presenza dell’inadempimento del promissario acquirente, abbia domandato la risoluzione del preliminare e non l’esecuzione in forma specifica di esso, il pregiudizio subito dal primo, consistente nelle spese ed imposte correlate al possesso del bene rimasto nella sua disponibilità, non è, ex art. 1223 cod. civ., conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento del secondo, atteggiandosi lo stesso non a causa giuridica, quanto a mera occasione del preteso danno di cui si chiede il risarcimento.

Cass. civ. Sez. II Sent., 17/07/2012, n. 12261.

Nella controversia tra privati, avente ad oggetto la domanda di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare relativo alla compravendita di un immobile, per il quale il promittente venditore abbia presentato la domanda di concessione in sanatoria, ai sensi dell’art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, ove sia idoneamente documentata la presentazione dell’istanza di condono, è onere della parte interessata dimostrare la mancata successiva formazione del silenzio assenso, sufficiente per il conseguimento della sanatoria. (Nella specie, il promissario acquirente aveva dedotto, senza però darne prova, la sopravvenuta improcedibilità dell’istanza di condono, a causa dell’omesso tempestivo inoltro della documentazione richiesta al venditore dal Comune).

Cass. civ. Sez. II, 23/01/2012, n. 870.

Qualora si agisca giudizialmente per ottenere il trasferimento, ai sensi dell’art. 2932 c.c., dell’immobile promesso in vendita ed il risarcimento dei danni derivanti dal ritardo con cui si è conseguito il bene e, poi, a fronte della riconvenzionale di risoluzione avanzata dalla controparte, si chieda in via subordinata la risoluzione del contratto preliminare di vendita ed il risarcimento dei danni, deve rilevarsi come la risoluzione, per il disposto di cui all’art. 1453 c.c., può senz’altro essere chiesta in luogo dell’adempimento, ma non può essere proposta la domanda ulteriore di risarcimento, avente causa petendi e petitum diversi da quella originari. Ed infatti, la deroga al divieto di mutatio libelli, non si estende alle domande di risarcimento consequenziali, rispettivamente, a quelle di adempimento e di risoluzione.

Cass. civ. Sez. II Sent., 23/01/2012, n. 870.

Il secondo comma dell’art. 1453 cod. civ. deroga alle norme processuali che vietano la “mutatio libelli” nel corso del processo, nel senso di consentire la sostituzione della domanda di adempimento del contratto con quella di risoluzione per inadempimento, ma tale deroga non si estende alla domanda ulteriore di risarcimento del danno consequenziale a quelle di adempimento e risoluzione, trattandosi di domanda del tutto diversa per “petitum” e “causa petendi” rispetto a quella originaria. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva statuito sulla domanda risarcitoria, per danni relativi al pagamento di oneri condominiali straordinari, avanzata dagli attori unitamente a quella di risoluzione del contratto di compravendita immobiliare proposta nel corso di un giudizio inizialmente intentato per ottenere il trasferimento dell’immobile ex art. 2932 cod. civ., con connesso risarcimento da ritardo nel conseguimento del bene stesso).

Cass. civ. Sez. II Sent., 23/01/2012, n. 870.

Il secondo comma dell’art. 1453 cod. civ. deroga alle norme processuali che vietano la “mutatio libelli” nel corso del processo, nel senso di consentire la sostituzione della domanda di adempimento del contratto con quella di risoluzione per inadempimento, ma tale deroga non si estende alla domanda ulteriore di risarcimento del danno consequenziale a quelle di adempimento e risoluzione, trattandosi di domanda del tutto diversa per “petitum” e “causa petendi” rispetto a quella originaria. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva statuito sulla domanda risarcitoria, per danni relativi al pagamento di oneri condominiali straordinari, avanzata dagli attori unitamente a quella di risoluzione del contratto di compravendita immobiliare proposta nel corso di un giudizio inizialmente intentato per ottenere il trasferimento dell’immobile ex art. 2932 cod. civ., con connesso risarcimento da ritardo nel conseguimento del bene stesso).

Cass. civ. Sez. III Sent., 14/11/2011, n. 23728.

Nel contratto fiduciario di compravendita immobiliare l’obbligo di ritrasferimento del bene deve essere adempiuto dal fiduciario acquirente a prescindere dalla relativa eventuale richiesta da parte del fiduciante venditore. Ne consegue che, in caso di inadempimento all’anzidetto obbligo, ove le parti non abbiano stipulato al riguardo una clausola risolutiva espressa determinante la risoluzione dello stesso contratto di trasferimento, il fiduciario è tenuto, ai sensi dell’art. 1218 cod. civ., al risarcimento del danno ed è privo di legittimazione sostanziale a disporre del bene sia “inter vivos” che “mortis causa”.

Cass. civ. Sez. I Sent., 28/10/2011, n. 22522.

La cessione del contratto, realizzando una successione a titolo particolare nel rapporto giuridico contrattuale, mediante la sostituzione di un nuovo soggetto (cessionario) nella posizione giuridica attiva e passiva di uno degli originari contraenti (cedente), comporta anche il trasferimento del vincolo nascente dalla clausola compromissoria con la quale le parti originarie si siano impegnate a deferire ad arbitri rituali ogni e qualsiasi controversia insorta tra le parti circa l’attuazione, l’interpretazione e la risoluzione del contratto.

Cass. civ. Sez. II Sent., 30/06/2011, n. 14461.

Nell’ipotesi di “emptio spei speratae”, a norma dell’art. 1472, secondo comma, cod. civ., la vendita è soggetta alla “condicio iuris” della venuta ad esistenza della cosa alienata, la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento, bensì la sua nullità per mancanza dell’oggetto. E poiché, ove si tratti dei frutti naturali della cosa, il passaggio di proprietà avviene, a mente dell’art. 821 cod. civ., con la separazione dei primi dalla seconda, ne consegue che il rischio del verificarsi di eventi che impediscano la venuta ad esistenza dei frutti naturali della cosa, al pari del rischio della mancata venuta ad esistenza di quest’ultima, è a carico del venditore, giacché grava su di esso, salvo patto contrario, l’obbligazione di separazione dei frutti dalla cosa principale che si trovi nel suo dominio e possesso e, dunque, nella sua disponibilità giuridica e materiale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto nullo, per inesistenza dell’oggetto, la compravendita di frutti pendenti da un agrumeto mai venuti a maturazione a causa di gelate).

Cass. civ. Sez. II Sent., 14/10/2010, n. 21229.

Ove un contratto preliminare abbia ad oggetto la vendita di una porzione di un comprensorio immobiliare risultato privo del requisito della edificabilità, tale elemento – che integra gli estremi del vizio della cosa – costituisce idonea causa di risoluzione del preliminare per inadempimento.

Cass. civ. Sez. II Sent., 31/05/2010, n. 13231.

In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda.

Cass. civ. Sez. II Sent., 24/09/2009, n. 20614.

Nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambo le parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all’oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti, perché l’inadempimento deve essere addebitato esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell’altra parte. (Nella specie, la S.C. ha confermato, sul punto, la sentenza di merito che – in relazione alla mancata stipula di un contratto definitivo di compravendita di un immobile – aveva ritenuto che la nullità dell’atto di provenienza in capo alla promittente venditrice avesse un’incidenza talmente decisiva e preponderante da rendere irrilevante il ritardo addebitabile alla controparte).

Cass. civ. Sez. II Sent., 25/03/2009, n. 7225.

L’atipicità della causa di un contratto di compravendita immobiliare determinata dall’assunzione della garanzia di redditività del bene venduto non esclude la corrispettività tra le prestazioni a carico delle parti e la conseguente operatività, nel caso di eccessiva onerosità, non dell’art. 1468 cod. civ., bensì dell’art. 1467, primo e terzo comma, cod. civ., secondo cui è attribuito alla parte la cui prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa per avvenimenti straordinari e imprevedibili unicamente il potere di chiedere la risoluzione del contratto e soltanto alla parte, contro la quale è domandata la risoluzione, quello di evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

Cass. civ. Sez. II Sent., 06/02/2008, n. 2800.

Nel contratto di appalto, la valutazione comparativa della condotta negoziale delle parti, effettuata ai fini dell’accertamento della fondatezza dell’eccezione d’inadempimento, non riguarda solo le obbligazioni principali dedotte nel contratto, consistenti nel pagamento del corrispettivo da parte del committente, e nel compimento dell’opera da parte dell’appaltatore, ma deve avere ad oggetto, anche quelle collaterali di collaborazione, quando il loro inadempimento da parte dell’obbligato, abbia dato causa a quello conseguente del creditore verso terzi. (Nella specie, la Corte, ha ritenuto fondata l’eccezione d’inadempimento formulata dal sub-committente perchè le palancature di contenimento delle fondazioni di un edificio, eseguite dal sub-appaltatore, avevano ceduto, cagionando danni ai proprietari degli immobili confinanti).

Cass. civ. Sez. Unite Sent., 19/12/2007, n. 26732.

In tema di cessione volontaria di immobile, l’inadempimento da parte dell’espropriante con acquisizione alla proprietà pubblica avvenuta per irreversibile trasformazione del fondo occupato, comporta una sua responsabilità di natura contrattuale con obbligo di risarcire il danno, stante la non restituibilità del bene. La causa, al pari di tutte le controversie contrattuali, rientra nella giurisdizione del giudice ordinario, quale giudice dei diritti, senza che rilevi, ai fini della giurisdizione, l’emanazione, ai sensi dell’art. 43 d.P.R. n. 327 del 2001, di provvedimento di acquisizione sanante, in quanto, a prescindere dall’impossibilità di applicazione retroattiva della norma nel caso di dichiarazione di pubblica utilità emessa anteriormente alla sua entrata in vigore, è lo stesso art. 43 cit. che attribuisce la giurisdizione al giudice amministrativo nella diversa ipotesi di impugnazione di provvedimenti amministrativi ove sia esercitata un’azione volta alla restituzione di un bene utilizzato per scopi di interesse pubblico.

Cass. civ. Sez. I Sent., 29/11/2007, n. 24948.

In tema di appalto, il committente che, per difetti dell’opera, abbia esperito azione di risoluzione del contratto per inadempimento dell’appaltatore, può successivamente, sia in primo grado che in appello, modificare la domanda in quella di riduzione del prezzo. Infatti, non soltanto non è estensibile all’appalto il principio, dettato per la vendita dall’art. 1492, comma 2, cod. civ., dell’irrevocabilità della scelta, operata mediante domanda giudiziale, tra risoluzione del contratto e riduzione del prezzo; ma nel caso di inadempimento dell’appaltatore, il divieto posto dall’art. 1453, comma 2, cod. civ. impedisce al committente che abbia proposto domanda di risoluzione di mutare tale domanda in quella di adempimento, ma non anche di chiedere la riduzione del prezzo (domanda, questa, che non integra una domanda nuova rispetto a quella originaria di risoluzione perché fondata sulla stessa “causa petendi” e caratterizzata da un “petitum” più limitato).

Cass. civ. Sez. I Sent., 09/05/2007, n. 10631.

La domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita di un suolo ad un Comune, per inadempimento consistito nell’abusiva occupazione del suolo e costruzione di un’opera, e di risarcimento del danno, comprensivo dell’occupazione del terreno, e la domanda subordinata di esecuzione del contratto, attengono ad una vicenda contrattuale di diritto comune, assolutamente diversa, per “causa petendi” e “petitum”, dalla domanda di risarcimento per occupazione appropriativa, costituente istituto del diritto pubblico, e presupponente lo svolgimento di una procedura ablatoria, sicché non può il giudice esimersi dall’accertare l’inadempimento, pur costituito dall’indebita trasformazione del fondo, e liquidare i danni sofferti dal proprietario, rimasto tale.

Cass. civ. Sez. II, 16/02/2007, n. 3645.

Il collegamento negoziale si qualifica come un fenomeno incidente direttamente sulla causa dell’operazione contrattuale che viene posta in essere, risolvendosi in una interdipendenza funzionale dei diversi atti negoziali rivolta a realizzare una finalità pratica unitaria. Al fine di acquisire autonoma rilevanza giuridica, specie nel caso in cui le parti contrattuali siano diverse e laddove la connessione rifletta l’interesse soltanto di uno dei contraenti, è necessario, tuttavia, che il nesso teleologico tra i negozi o si traduca nell’inserimento di apposite clausole di salvaguardia della parte che vi ha interesse ovvero venga quantomeno esplicitato ed accettato dagli altri contraenti, in modo da poter pretendere da essi una condotta orientata al conseguimento dell’utilità pratica cui mira l’intera operazione. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell’enunciato principio, ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza impugnata con la quale, in relazione ad un’azione di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per inosservanza del termine previsto in funzione della stipula del contratto definitivo al quale era connessa la vendita di un altro immobile in favore di terzi da parte del promissario acquirente, era stato escluso, adottandosi una motivazione logica ed adeguata, tanto l’inserimento nel preliminare di clausole contrattuali che potessero esprimere la dedotta interdipendenza tra i due contratti, quanto che un tale legame fosse noto e fosse stato condiviso e fatto proprio dagli altri contraenti).

Cass. civ. Sez. II, 22/11/2006, n. 24786.

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancata consegna della licenza di abitabilità impone una indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che il suo omesso rilascio può dipendere da molteplici cause, quali una grave violazione urbanistica, la necessità di interventi edilizi oppure dall’esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non attengono alla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale. Pertanto l’eventuale relativo inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità senza necessariamente esser tale da dare luogo a risoluzione del contratto. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato una ipotesi di consegna di “aliud pro alio” in relazione alla circostanza che il rilascio del certificato, di cui l’immobile mancava, avrebbe comportato la ristrutturazione completa del tetto, con una spesa pari a trenta milioni di lire, equivalente a quasi la metà del prezzo di vendita dell’immobile).

Cass. civ. Sez. II, 25/05/2006, n. 12382.

In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, con riferimento agli effetti di tale garanzia, deve ritenersi che la “ratio” della preclusione dell’azione di risoluzione, prevista dall’ultimo comma, ultimo periodo, dell’articolo 1492 cod. civ., per il caso in cui il compratore abbia alienato o trasformato la cosa venduta, risieda nella oggettiva rilevanza della utilizzazione definitiva della cosa viziata, della quale l’acquirente ha usufruito. (Nella fattispecie, relativa all’azione di garanzia esperita nei confronti della venditrice dalla società acquirente di vino destinato all’esportazione, sul presupposto che il tasso alcolometrico non possedeva la graduazione idonea, come invece concordato dalle parti, a consentire il rimborso d’imposta all’epoca previsto dal vigente regolamento europeo sulle esportazioni vinicole, la S.C. ha confermato la sentenza della corte di merito che aveva condannato la venditrice al risarcimento del danno ma respinto la domanda di risoluzione del contratto, per avere rilevato dal comportamento della società acquirente la volontà di questa di tenere fermo, da un lato, il contratto di vendita – che aveva consentito alla stessa di realizzare il fine per il quale era stato stipulato, e cioè l’esportazione della merce acquistata – relegando, dall’altra, la richiesta di risoluzione, di cui all’atto di citazione, a mero espediente per tentare di conseguire anche i vantaggi derivanti da una pronuncia di risoluzione contrattuale – l’estinzione delle obbligazioni non adempiute tenuto conto della cessione del credito relativo al prezzo della merce, non corrisposto dalla acquirente, effettuata dalla società venditrice).

Cass. civ. Sez. III, 12/04/2006, n. 8619.

Nel sistema giuridico attuale, l’attività interpretativa dei contratti è legalmente guidata, nel senso che essa risulta conforme a diritto non già quando ricostruisce con precisione la volontà delle parti, ma quando si adegui alle regole legali, le quali, in generale, non sono norme integrative, dispositive o suppletive del contenuto del contratto, ma, piuttosto, costituiscono lo strumento di ricostruzione della comune volontà delle parti al momento della stipulazione del contratto e, perciò, della sostanza dell’accordo. Pertanto, la volontà emergente dal consenso delle parti nel suddetto momento non può essere integrata con elementi ad essa estranei, e ciò anche quando sia invocata la buona fede come fattore di interpretazione del contratto, la quale deve intendersi come fattore di integrazione del contratto non già sul piano dell’interpretazione di questo, ma su quello – diverso – della determinazione delle rispettive obbligazioni, come stabilito dall’art. 1375 cod. civ. . (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell’enunciato principio, ha confermato la sentenza impugnata e rigettato il ricorso, con il quale si era dedotto che, con riguardo alla controversia relativa alla risoluzione di un contratto di locazione commerciale per assunto inadempimento della locatrice dipendente dalla mancata destinazione dell’immobile alla vendita al dettaglio, la società conduttrice non aveva inteso attribuire al contenuto del contratto un significato in luogo di un altro, ma integrare il contenuto stesso nel senso che il suo oggetto non era la generica locazione di un immobile adibito ad uso diverso dall’abitazione, ma la locazione di un immobile che avesse la menzionata destinazione).

6. Consulenza e assistenza legale per il tuo caso

Come avrai notato, la disciplina prevista in relazione alla risoluzione del contratto per causa di forza maggiore è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi e ponderare diverse opzioni per addivenire ad una scelta adeguata.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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