L’acquisto di un bene, sia esso mobile o immobile, non sempre va a buon fine: la risoluzione del contratto di compravendita è uno strumento per liberarsi dal vincolo contrattuale.

Il contratto di compravendita, infatti, è un contratto tipico, ossia espressamente disciplinato dal nostro Codice Civile il quale detta norme precise al riguardo.

In questa trattazione verrà presentata la disciplina del contratto di compravendita prestando attenzione alle cause di risoluzione di tale contratto.

1. Disciplina generale della compravendita

Il contratto di compravendita è definito all’art. 1470 del Codice civile.

“La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.”

Si tratta di un contratto consensuale e traslativo, a titolo oneroso, con il quale si attua il trasferimento o la costituzione di un diritto.

Oggetto del trasferimento possono anche essere beni complessi come l’eredità.

Il prezzo è l’elemento essenziale della fattispecie e di regola è costituito da una somma di denaro.

Le parti possono affidare la determinazione del prezzo a un terzo, nominato nel contratto o posteriormente. In tal caso si parla di arbitraggio.

La compravendita si distingue dal contratto di permuta col quale avviene lo scambio di due beni.

Come accennato, il contratto di compravendita è un contratto consensuale.

Ciò significa che è sufficiente il consenso a trasferire la proprietà, come disciplinato dall’art. 1376 del codice civile che disciplina il contratto con effetti reali.

In verità, occorre subito specificare che l’effetto reale della vendita può non prodursi immediatamente per volontà delle parti.

Questo può accadere perché la cosa oggetto del contratto non è del venditore (vendita di cosa altrui).

Oppure la cosa può ancora non esistere (vendita di cosa futura), non essere determinata (vendita di cosa generica) o deve essere scelta (vendita alternativa).

2. Cause di risoluzione del contratto di compravendita

L’art. 1482 del Codice civile stabilisce che se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può richiedere la risoluzione del contratto.

Garanzia per l’evizione

L’evizione consiste nella mancata attuazione dell’effetto traslativo per la perdita totale o parziale di un diritto in forza di un diritto preesistente di un terzo.

L’evizione può identificarsi in una sentenza con cui si annulla il titolo di acquisto del venditore o in un decreto di aggiudicazione in sede di esecuzione forzata o in un decreto di pubblica utilità.

È disciplinata all’art. 1483 del codice civile.

“Se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell’articolo 1479.“

Il diritto al risarcimento del danno è subordinato alla prova della colpa o del dolo del venditore che può risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1479 del codice civile.

Tale norma, infatti, disciplina la buona fede del compratore.

Stabilisce che il compratore può richiedere la risoluzione del contratto se quando l’ha concluso ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore e il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà.

Evizione parziale

È disciplinata all’art. 1484 del codice civile il quale stabilisce che in questo caso si applica l’art. 1480.

Infatti, anorma dell’art. 1480 del codice civile, anche la vendita di cosa parzialmente di altri legittima il compratore a richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno quando non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario.

Garanzia per i vizi

Il venditore è tenuto, dopo la vendita, a garantire che l’immobile compravenduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Non tutti i vizi però sono oggetto di garanzia.

Deve trattarsi in primo luogo di vizi occulti, dunque di vizi che, esistendo prima della vendita, non erano conosciuti dal compratore.

Se i vizi però erano facilmente riconoscibili la garanzia non è dovuta, salvo che il venditore abbia dichiarato che il bene era esente da vizi.

Deve trattarsi poi di vizi che rendano l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Nell’ipotesi di casa di abitazione per esempio il fatto che vengano scoperte delle infiltrazioni fa sì che la casa sia inidonea al suo uso e comunque ne diminuiscono il valore.

Il compratore che scopre tali vizi è tenuto infatti a farne denuncia al venditore entro otto giorni dalla scoperta (pena la decadenza), inviando una raccomandata a.r.

Anche una denuncia orale è possibile, ma sarà difficile provarla in giudizio ove si dovranno descrivere i vizi e si dovrà dichiarare di volersi avvalere della garanzia.

Se il venditore non interviene spontaneamente, il compratore dovrà agire in giudizio.

In questo modo farà valere la garanzia contro i vizi entro un anno dalla consegna pena la prescrizione.

Ciò significa che, qualora si scopra l’esistenza di vizi dopo un anno dalla consegna, non si potrà più agire in giudizio.

Il compratore potrà chiedere al Giudice di pronunciare la risoluzione del contratto di compravendita.

La risoluzione comporterà l’obbligo per il venditore di restituire il prezzo e per il compratore di restituire la casa.

 Oppure potrà chiedere la riduzione del prezzo.

L’art. 1492 del codice civile stabilisce che se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto.

La corte di Cassazione

Sempre in tema di vizi, riportiamo un’importante pronuncia della Corte di Cassazione (ordinanza n.13043/2018).

Il compratore evocato in giudizio per il pagamento del prezzo può non solo formulare le domande di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ma anche limitarsi ad eccepire l’inadempimento o l’imperfetto adempimento delle obbligazioni del venditore.

L’inadempimento può assumere qualsiasi forma, dunque può essere richiesto anche se il bene consegnato in esecuzione del contratto risulti affetto da vizi o mancante di qualità essenziali.

E, dunque, occorre trattare più nello specifico la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento.

3. Risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento

Anche in questo caso, consideriamo una sentenza della Corte di Cassazione (ordinanza n. 12226/2018) che si è espressa in merito alla risoluzione del contratto di compravendita.

La mancata consegna del certificato di abitabilità da parte del venditore non determina automaticamente la risoluzione del contratto.

Si deve verificare la gravità dell’inadempimento in relazione al godimento ed alla commerciabilità del bene e che nel caso di specie la mancanza di irregolarità urbanistiche e la conseguente utilizzabilità del bene facevano venir meno anche la pretesa risarcitoria.

Detto principio enunciato in merito al contratto preliminare di vendita può essere applicato in via analogica anche al contratto definitivo di vendita.

La Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sulla questione, confermando quanto già rilevato dalla Corte d’Appello, ha richiamato il principio stabilito dalla giurisprudenza.

“In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata”.

4. Risoluzione di diritto del contratto di compravendita

L’art. 1517 del codice civile stabilisce che la risoluzione ha luogo di diritto a favore del contraente che abbia offerto all’altro la consegna della cosa o il pagamento del prezzo, se l’altra parte non adempie la propria obbligazione.

La risoluzione di diritto ha altresì luogo a favore del venditore se il compratore non si presenta per ricevere la cosa offerta.

Il contraente che vuole avvalersi di tale risoluzione deve darne comunicazione all’altra parte entro 8 giorni, altrimenti si applicano le regole sulla risoluzione per inadempimento.

In merito alla vendita con riserva di proprietà, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento il venditore deve restituire le rate riscosse.

Come avrai notato, le cause di risoluzione del contratto di compravendita sono molte.

La materia non è semplice e spero di aver chiarito ogni tuo dubbio.

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