Cause di risoluzione del contratto di locazione
Arianna Polani - 8 Settembre 2020

Giungere alla risoluzione di un contratto di locazione significa sciogliere un vincolo contrattuale prima del termine fissato nel contratto.

Tale operazione richiede alcuni passaggi importanti e si differenzia dal recesso anticipato dal contratto di locazione.

Mentre, infatti, quest’ultimo può sempre essere esercitato dal conduttore qualora ricorrano gravi motivi, la risoluzione può avvenire per determinate cause.

In questa guida verrà sinteticamente illustrata la disciplina del contratto di locazione rivolgendo l’attenzione alle cause di risoluzione del contratto di locazione e quali sono le operazioni da svolgere.

1. Contratto di locazione

Il contratto di locazione è disciplinato all’art. 1571 del Codice Civile.

“La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Si tratta di un contratto consensuale a effetti obbligatori e a titolo oneroso e se ha ad oggetto beni immobili deve essere stipulato per iscritto.

Con tale contratto il conduttore può godere della cosa a un prezzo più basso di quello previsto da un contratto di compravendita e può percepire i frutti del bene.

La durata del contratto di locazione, in particolare a uso abitativo, può essere di vari tipi a seconda della sua durata.

È la legge, infatti, a fissare la durata minima della locazione, in altri la durata massima, in altri ancora la durata effettiva che non può essere modificata.

Durata del contratto di locazione

Distinguiamo, innanzitutto, gli affitti a canone libero della durata di 4 anni e 4 di rinnovo automatico.

Gli affitti a canone concordato ordinari sono di 3 anni + 2 di rinnovo automatico (o 3 in caso di accordi tra le parti).

Per studenti universitari la durata del contratto può variare da 6 mesi a 3 anni (36 mesi) con rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza.

Infine, nel contratto di locazione transitorio la durata può variare da 1 a 18 mesi.

Risolvere un contratto significa liberarsi da quel vincolo facendo venire meno gli effetti dell’accordo,  dunque diritti ed gli obblighi da esso discendenti.

Per il conduttore vuol dire smettere di godere del bene mobile o immobile concessogli e di conseguenza cessare il pagamento dei canoni.

Per il locatore significa riacquistare la materiale disponibilità del bene perdendo il reddito dato dal canone di locazione.

2. Cause di risoluzione del contratto di locazione

Nel nostro ordinamento è possibile risolvere un contratto per inadempimento, per vizi della cosa, per impossibilità sopravvenuta, risoluzione per eccessiva onerosità e per mutuo consenso.

2.1. Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento

Risolvere un contratto di locazione per inadempimento significa che uno dei due contraenti non adempie le proprie obbligazioni. Ad esempio, se il conduttore non versa i canoni di locazione oppure il locatore non effettua la manutenzione l’immobile dato in locazione richiede.

Infatti, tale tipo di risoluzione è possibile nei contratti a prestazioni corrispettive, quale è il contratto di locazione.

Alla parte inadempiente, l’altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine che non può essere inferiore di 15 giorni. Decorso tale termine, il contratto è risolto di diritto, ai sensi dell’art. 1454 del codice civile. L’inadempimento deve rivestire una certa importanza.

La gravità dell’inadempimento deve essere valutata in ordine a due presupposti oggettivi.

Il primo,  di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone.

Il secondo,  di ordine temporale, è dato dal protrarsi dell’inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori.

Un contratto di locazione può essere risolto, altresì, per vizi della cosa.

2.2. Vizi della cosa

È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 13594/2019).

In tema di risoluzione del contratto di locazione per vizi della cosa ex art. 1578 c.c., e non per inadempimento, la data alla quale può ricondursi la legittima interruzione del pagamento del canone convenzionalmente stabilito coincide con quella della spedizione della raccomandata con cui il conduttore comunica il recesso, documentando la circostanza che rende l’intero bene inidoneo all’uso per il quale il contratto è stato stipulato.

2.3. Inadempimento per impossibilità sopravvenuta

L’inadempimento per impossibilità sopravvenuta è disciplinata a partire dagli art. 1463 e seguenti del codice civile distinguendo tra un’impossibilità totale e parziale.

In questo secondo caso la parte che deve ricevere la prestazione può anche recedere dal contratto se non abbia un interesse all’adempimento.

La risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità, in questo tempo di Covid-19 è un problema importante nelle locazioni commerciali.

In questo caso ci si chiede cosa accade se le parti non raggiungono un accordo per la riduzione temporanea del canone.

In particolare, se il conduttore possa risolvere immediatamente il contratto, liberando contestualmente il locale affinchè rientri nel possesso del proprietario.

Se ricorrono i presupposti previsti dalla legge, è possibile.

Infatti, nel caso di contratti a prestazione corrispettiva e ad esecuzione continuata (come i contratti di locazione) se la prestazione di una delle parti diviene eccessivamente onerosa per verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, è possibile richiedere la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.

L’epidemia Covid-19 è qualificabile come evento straordinario e imprevedibile.

Infatti, si è verificato indipendente dalla volontà del conduttore e certamente non poteva essere immaginabile al momento della conclusione del contratto.

3. Risoluzione consensuale del contratto di locazione

La risoluzione per mutuo consenso si ha quando il conduttore e il locatore hanno la comune volontà di porre fine al rapporto contrattuale in essere tra di loro.

Tale volontà, più nel dettaglio, deriva da quella specifica del locatore di tornare ad avere la disponibilità materiale del proprio bene (pur perdendo il corrispettivo) e da quella specifica del conduttore di cessare il godimento del bene concessogli e di liberarsi dall’onere di pagamento del canone concordato.

La risoluzione consensuale del contratto di locazione non è sottoposta dalla legge a particolari vincoli formali.

Tuttavia, con specifico riferimento alle locazioni ad uso abitativo, la necessaria forma scritta del contratto con il quale esse vengono stipulate è richiesta anche al contratto di risoluzione.

È inoltre consigliabile regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti tra le parti. Si pensi, ad esempio, alle spese di registrazione della risoluzione o alle sorti della caparra versata dal conduttore al locatore o, ancora, al pagamento degli oneri accessori.

Così come previsto in generale per il contratto di locazione, anche la risoluzione consensuale dello stesso va registrata.

Registrazione della risoluzione consensuale

Il mancato adempimento di tale onere, infatti, lascia le parti assoggettate al pagamento delle imposte sui redditi strettamente connesse al rapporto di locazione.

Per la registrazione è necessario versare entro 30 giorni dalla stipula della risoluzione anticipata l’imposta di registro fissata in 67 euro. Il versamento va fatto tramite modello F24, utilizzando il codice tributo 1503.

Tuttavia, nel caso in cui si sia optato per il regime della cedolare secca (da parte di tutti i locatori, se sono più di uno) l’imposta di registro non è dovuta.

Nel caso di contratti di locazione a uso abitativo, il locatore può decidere, come accennato, di avvalersi dell’opzione per la cedolare secca (Art. 3 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23). L’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, con effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.

In entrambi casi, la risoluzione va comunicata al medesimo ufficio presso il quale è stato registrato il contratto di locazione, compilando l’apposito modello RLI scaricabile (così come il modello F24) dal sito dell’Agenzia delle entrate.

Come avrai notato, le cause di risoluzione del contratto di locazione sono molte.

La materia non è semplice e spero di aver chiarito ogni tuo dubbio.

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