La nascita di un diritto su un fondo a capo di un determinato soggetto non prevede sempre il suo uso completo ed esclusivo. In questo ambito si inserisce un particolare diritto chiamato servitù di passaggio.

Secondo quanto stabilisce la legge italiana, un soggetto può passare su un fondo di proprietà altrui senza esserne egli stesso proprietario.

Come è possibile? In quale modo si costituisce? Quali limitazioni provoca al fondo principale?

Queste sono tutte domande lecite che sorgono quando si parla di servitù di passaggio. Ecco perché analizzeremo questo particolare diritto per capire meglio come funziona e cosa implica per le parti coinvolte.

Cos’è la servitù di passaggio?

A fornirci la definizione di servitù di passaggio, o servitù pediale, è l’art. 1027 del codice civile:

“La servitù pediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

Avrai notato come la servitù viene definita il “peso imposto sopra un fondo”. Esistono quindi due fondi diversi che vengono considerati dalla servitù di passaggio:

• Fondo servente: questo fondo può essere caratterizzato sia da terreni, ma anche da edifici, e non rileva la durata delle costruzioni;
• Fondo dominante: il fondo alla cui produttività è utile la servitù di passaggio e che appartiene ad una persona diversa rispetto a quella che possiede il fondo servente.

Quindi, la servitù realizza l’utilizzo del fondo servente per aumentare la produzione del fondo dominante.

Come si traduce nella vita di tutti i giorni? Nel fatto che il proprietario del fondo servente, per effetto della servitù di passaggio, deve consentire il transito al proprietario del fondo dominante.

È superfluo dire che questa dinamica si realizza, ovviamente, tra fondi vicini ed esistono diversi modi attraverso i quali può nascere.

Come si costituisce la servitù di passaggio?

La servitù di passaggio può costituirsi in diversi modi. Analizziamo di seguito la costituzione:

• Volontaria: sulla base di quanto disposto dall’art. 1350, co. 1, n. 4: “devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità […] i contratti che costituiscono o modificano le servitù pediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione”;
• Per usucapione: questa particolare modalità di costituzione deriva dall’interpretazione dall’art. 1061 del codice civile: “Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio”. Parafrasando ciò che viene detto nell’articolo, possono essere costituite per usucapione le servitù apparenti, ossia quelle che presentano opere permanenti adibite all’esercizio della servitù e che dimostrano quel famoso “peso” che grava sul fondo;
• Per destinazione del padre di famiglia: a disciplinare questa particolare forma di costituzione è l’art. 1062 del codice civile che cita: “La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. Se i due fondi cesseranno di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati”. Anche in questo caso viene ad essere interessata la servitù apparente e per la costituzione non è necessario l’intervento del giudice;
• Giudiziale: un giudice accerta con sentenza l’effettiva esistenza del diritto di servitù di passaggio;
• Per testamento: in questo caso è il testatore stesso a costituire la servitù e, affinché sia valida, l’atto deve essere trascritto.

Chi può ottenere il passaggio?

Secondo quando stabilito dall’art. 1051 del codice civile, “Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica, né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo”.

L’articolo chiarisce in modo semplice chi può ottenere il passaggio sul fondo altrui.

L’indennità per la servitù di passaggio

Proseguendo nel codice civile, l’art. 1053 stabilisce che è dovuta anche un’indennità che sia proporzionata al danno cagionato dal passaggio, da riconoscere al proprietario del fondo servente.

Inoltre, se per realizzare la servitù di passaggio sono necessarie delle opere stabili oppure si deve lasciare una zona incolta del fondo servente, il proprietario che lo chiede deve pagare il valore della zona stessa.

Se, invece, il fondo è divenuto chiuso per effetto di alienazione a titolo oneroso, il passaggio è consentito senza indennità, ex art. 1054 c.c.

In quale modo la servitù di passaggio limita il fondo?

Come avrai già capito, il diritto di proprietà viene limitato dall’apposizione della servitù di passaggio. 

In particolar modo, dopo la nascita della servitù, il proprietario del fondo servente non può impedire al suo vicino, l’altro proprietario, di esercitare il passaggio. Non può impedirlo del tutto ma non può nemmeno renderlo più difficoltoso.

Nella pratica, significa che il proprietario del fondo servente non può montare un cancello, inserire una sbarra o piantare un albero che precludano o gravino sul passaggio dell’altro.

Nel caso in cui questo dovesse accadere, la parte lesa può chiedere il ripristino del luogo di passaggio.

Come si estingue?

Anche nel caso dell’estinzione, esistono diverse cause che possono portare alla fine della servitù di passaggio:

• Termine: se la servitù di passaggio è stata stabilita tramite accordo tra le parti, queste possono aver previsto anche una data di fine;
• Sentenza: se il giudice ha stabilito che la servitù di passaggio non è più necessaria;
• Rinuncia: quando il proprietario del fondo dominante rinuncia alla servitù oppure quando il proprietario del fondo servente rinuncia alla propria titolarità nei confronti del fondo;
• Prescrizione: quando non si usufruisce del passaggio per più di 20 anni;
• Confusione: se i due fondi diventano di proprietà di un unico soggetto.

Come vedi, la materia risulta essere più complessa di quello che potrebbe sembrare una semplice concessione del passaggio sul proprio fondo. Per essere sicuro di non commettere errori, ti consigliamo di farti assistere da un professionista che possa consigliarti per il meglio.

Se desideri ricevere assistenza in materia di Pianificazione e Difesa del tuo Patrimonio contatta i professionisti di ObiettivoProfitto compilando il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.