Sfratto per morosità dall’abitazione: come difendersi

Come posso difendermi dallo sfratto per morosità dall’abitazione? Cosa si intende con “sfratto per morosità”? Quando risulto moroso?

Intorno allo sfratto per morosità dall’abitazione ruotano molteplici domande sulle quali poterci soffermare.

Interrogativi che meritano una risposta al fine di avere contezza circa le cause, le conseguenze e gli istitutiprevisti per un’adeguata difesa.

Per far ciò è necessario, preliminarmente, soffermarsi sul concetto di morosità, quando sussiste e in che modo può configurarsi lo sfratto.

Il Concetto di morosità

Molto semplicemente, il concetto di morosità incarna il ritardo nel pagamento di un debito.

Potremmo quindi definirla come la condizione in cui verte il soggetto debitore insolvente che, nel caso di un contratto di locazione ad uso abitativo, è riconducibile al locatario conduttore.

Quando risulto moroso?

Ciò vuol dire che un debitore viene considerato moroso nel momento in cui appaia inadempiente a un’obbligazione, o adempia in modo incompleto.

Nel caso della locazione, il debitore, ossia l’inquilino locatario, risulterà moroso in caso di ritardo nel pagamento del canone di locazione.

Sulla morosità del debitore si sofferma il Codice Civili agli articoli 1218 e seguenti, nei quali emerge gran parte della disciplina sull’inadempimento e l’annessa responsabilità.

Al riguardo, infatti, è opportuno ricordare che ai sensi del citato articolo 1218 c.c., il debitore inadempiente è tenuto al risarcimento del danno, a meno che non provi che il mancato pagamento non derivi da un’impossibilità per cause allo stesso non imputabili.

Detto ciò, a seguito del perdurare dello stato di inadempienza, si potrà aprire la procedura della costituzione in mora (art. 1219 c.c.) che potrà avvenire per iscritto, a seguito di intimazione di pagamento o lettera di diffida.

Lettera di diffida

Come anticipato, lo sfratto per morosità può essere preceduto dalla lettera di diffida, o diffida ad adempiere.

Si tratta di un atto con il quale il soggetto creditore intima il debitore all’adempimento di un determinato obbligo previsto dal contratto.

Al riguardo, l’art. 1454 c.c. precisa che alla parte inadempiente può intimarsi per iscritto l’esecuzione della prestazione, con un congruo termine decorso il quale potrà seguire la risoluzione del contratto.

Lo scopo è pertanto quello di mostrare, con un primo sollecito formale, solitamente a sua volta preceduto da altrettanti solleciti “informali”, l’intenzione di avviare una procedura volta allo sfratto per morosità.

Lo sfratto per morosità

A questo punto possiamo soffermarci su cosa sia lo sfratto per morosità e come avviene.

Molto semplicemente possiamo definirla una procedura formale tramite la quale il locatore chiede innanzi al Giudice del Tribunale competente, l’emissione di un provvedimento esecutivo che prende il nome di “intimazione di convalida” di sfratto per morosità.

Con esso il Giudice dichiara formalmente risolto il contratto di locazione e ordina il rilascio immediato (o entro una determinata data) dell’immobile.

Al riguardo è opportuno ricordare che, in un rapporto di locazione ad uso abitativo, il termine massimo consentito all’inquilino per il pagamento del canone è fissato a 20 giorni dalla scadenza del mese. Ciò implica che, in via di principio, l’azione giudiziale potrebbe avviarsi già dal mese successivo.

Come mi difendo dallo sfratto per morosità?

Possiamo a questo punto arrivare al nodo centrale della questione, ossia come poterci difendere in caso di notifica di sfratto per morosità.

Al riguardo potremmo dire che le tutele previste dal nostro ordinamento sono riconducibili a due alternative: il termine di grazia e l’opposizione.

Termine di grazia

Il primo rimedio è sicuramente riconducile al termine di grazia, ossia a quel termine entro il quale è possibile adempiere.

Sostanzialmente l’ordinamento ha previsto che nel caso in cui l’inquilino debitore voglia difendersi dallo sfratto per morosità dall’abitazione, questi può decidere di adempiere alla propria obbligazione in sede giudiziale, entro la data di udienza, al fine di sanare tutti gli arretrati.

Il più delle volte, però, la carenza di liquidità potrebbe causare un’impossibilità oggettiva a sanare l’intero importo.

Per tale motivo se il giudice dovesse ritenere che vi siano reali e comprovate condizioni di difficoltà temporanea, su richiesta del debitore, potrebbe assegnare un termine entro il quale provvedere al pagamento.

Si tratta, per l’appunto, del termine di grazia il quale solitamente viene assegnato per un periodo massimo di 90 giorni, al fine di permettere al conduttore debitore, di adempiere al pagamento dei canoni locativi.

In tal caso, l’ordinamento prevede, altresì, che il giudice fissi un’udienza entro 10 giorni dal termine per il pagamento al fine di verificare il corretto adempimento dell’obbligazione.

In caso di persistente stato di inadempienza, la tutela concessa al conduttore verrà meno e si procederà con successiva convalida di sfratto.

Opposizione alla richiesta di convalida dello sfratto

Possiamo a questo punto soffermarci sulla seconda tipologia di difesa dallo sfratto per morosità dall’abitazione, prevista dal nostro ordinamento, ossia l’opposizione.

Anche l’opposizione avviene in sede giudiziale e, precisamente, il giorno dell’udienza, durante la quale il conduttore può, per l’appunto, opporsi alla convalida di sfratto.

In caso di opposizione, il Giudice non si pronuncerà sulla convalida, e il giudizio muterà in un procedimento di cognizione, nel rispetto delle forme del rito previsto dagli articoli 447-bis e seguenti del c.p.c. nei quali vengono ad indicarsi quelle norme applicabili alle controversie in materia di locazione, comodato e affitto.

Affinché sia possibile procedere nei modi appena descritti è necessario, però, che la stessa richiesta appaia ammissibile.

In altri termini, l’eccezione deve essere fondata su prova scritta e in presenza di gravi motivi.

Ove ciò non risultasse, è opportuno chiarire che il Giudice, verificata l’infondatezza, potrà pronunciare ordinanza di rilascio non impugnabile, con annessa fissazione di data di esecuzione del rilascio.

Nel caso di accoglimento dell’opposizione, invece, come già introdotto, seguirà l’instaurazione del giudizio di cognizione a cui dovrà necessariamente seguire la mediazione tramite cui provare a risolvere la controversia davanti all’organismo di mediazione competente.

Motivi per l’opposizione

Da ultimo, possiamo soffermarci sui motivi per l’opposizione, i quali dovranno essere indicati in forma scrittaal fine di dimostrare la sussistenza e la fondatezza dell’eccezione.

Al riguardo, spetta al conduttore debitore dimostrare, ad esempio, di aver adempiuto totalmente o parzialmente alle proprie obbligazioni di pagamento anche dopo la notifica di intimazione di sfratto. In caso di adempimento parziale, il giudice potrà disporre un termine entro il quale completare il pagamento dei canoni di locazione pregressi.

Una seconda ipotesi potrebbe ricondursi al caso di contemporaneo credito vantato dal conduttore nei confronti del locatore. A titolo esemplificativo, ciò può verificarsi nel caso di una riparazione dell’immobile, o una sostituzione di porta o infissi, effettuata direttamente dal conduttore, al fine di velocizzare le tempistiche. La spesa sostenuta potrebbe essere oggetto di compensazione con i canoni dovuti.

In conclusione, sono presenti diversi istituti volti a tutelare la posizione del debitore davanti a uno sfratto per morosità dall’abitazione. 

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