Lo sfratto per morosità è una procedura a cognizione sommaria. È uno strumento con il quale si consente al proprietario dell’immobile di riottenere la propria abitazione o locale commerciale, se il conduttore/inquilino non ha pagato i canoni.

Soprattutto nella fase post covid le procedure di sfratto, a seguito dello sblocco sono sensibilmente aumentate. La crisi economica ha comportato non poche ripercussioni e i conduttori hanno smesso di pagare i canoni perché in grave difficoltà economica.
La procedura in esame consente in tempi celeri di riottenere la disponibilità del bene.

Laddove fossi interessato, ti invitiamo nella prosecuzione della lettura. Con il presente articolo intendiamo offrirti un quadro esaustivo della procedura di sfratto per morosità.

1. Quando si realizza lo sfratto?

Quando si ricorre al procedimento per convalida di sfratto?

Il procedimento per convalida di sfratto può essere realizzato in tre ipotesi. 

Una prima sussiste quando il locatore vuole evitare la rinnovazione del contratto alla scadenza del termine. In questo caso, il rapporto non è ancora scaduto e non ci sono neanche i requisiti per la risoluzione, quindi non c’è inadempimento. 

Qui, l’interesse ad agire non è infatti dato dall’utilità conseguente ad una pronuncia che reintegra un diritto leso. Si intende invece scongiurare la probabilità del mancato rilascio alla scadenza del contratto. 

In questo caso, il provvedimento assume la natura particolare di condanna in futuro. 

Altra ipotesi si realizza dopo la scadenza della locazione. In questo caso, il locatore fa valere il diritto di rilascio, che già risulta essere attuale. Proprio per questa ragione dovrà essere indicata la data di scadenza del contratto. Non si tratta di una condanna in futuro, ma l’ordinanza può essere messa in esecuzione immediatamente. 

La terza ipotesi è lo sfratto per morosità.

2. Che cos’è lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità sussiste quando nell’ambito del rapporto di locazione si è verificato un fatto idoneo alla risoluzione. Questo è appunto l’inadempimento all’obbligo di pagamento del canone. Il locatore può ottenere contemporaneamente la risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna al rilascio dell’immobile, oltre all’ulteriore condanna al pagamento dei canoni scaduti. 

Nell’ipotesi in esame, vengono fatti valere tre diritti soggettivi distinti, sebbene collegati:

• il diritto potestativo alla risoluzione del contratto;
• il diritto di credito al rilascio del bene;
• e il diritto di credito al pagamento dei canoni scaduti.

Conseguentemente in quanto integra contemporaneamente una pronuncia costitutiva e una di condanna. La prima si ha quando il giudice dichiara la risoluzione del contratto. La seconda quando ordina il rilascio del bene.

Ad essa può poi aggiungere, se invocato, il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti, che integra un’ulteriore pronuncia di condanna. 

3. Quando è possibile promuovere lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità, quindi, dipende dall’inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni. Quando è possibile chiedere la risoluzione del contratto e quindi il rilascio dell’immobile con la procedura di sfratto?

A questo proposito dobbiamo distinguere due ipotesi.

Nel caso di locazione ad uso abitativo, il legislatore ha previsto espressamente quando l’inadempimento comporta la procedura in esame. In particolare, si ancora la valutazione dell’inadempimento a due criteri, quantitativo e temporale:

• Quantitativo: è sufficiente che non sia pagata anche una sola rata del canone, oppure non siano pagati gli accessori (ad esempio il condominio) per almeno due mensilità;
• Temporale: devono essere trascorsi almeno 20 giorni dalla scadenza del termine per pagare.

Mentre per quanto riguarda le locazioni ad uso non abitativo trova applicazione il criterio dell’inadempimento grave dell’art. 1455 c.c.. Il giudice dovrà procedere a valutare la gravità in base al criterio della non scarsa rilevanza. Questo è in genere valutato sia da un punto di vista soggettivo, ossia l’impatto che l’inadempimento ha sulla sfera patrimoniale del creditore,  e oggettivo, cioè come è economicamente e socialmente percepito l’inadempimento. 

4. Qual è il giudice competente?

La competenza per il procedimento di intimazione di licenza o di sfratto è inderogabile e spetta al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata sommaria. 

La regola dell’inderogabilità vale non solo per la fase sommaria, ma anche per la fase ordinaria in quanto i novellati artt. 9 e 21 c.p.c., pongono anche per questa fase la regola della competenza inderogabile del Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. 

5. Le forme di intimazione dello sfratto

Le forma con le quali si intima la licenza o lo sfratto sono disciplinate dall’art. 600 c.p.c., che prevede la possibilità di fare la contestuale citazione per la convalida. 

L’atto di citazione è lo strumento con cui si instaura il giudizio. Deve essere redatto secondo le disposizioni dell’art. 125 c.p.c..

In esso sono indicati anche:

• l’invito a comparire in udienza, con indicazione della data;
• l’avvertimento che se non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c..

È previsto un termine libero, non inferiore a 20 giorni, tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza. È sufficiente la sola comparizione personale dell’intimato ai fini dell’opposizione e del compimento delle attività previste dagli artt. 663 e 666 c.p.c..

Per quanto riguarda invece alla notificazione della citazione introduttiva del giudizio di convalida di sfratto, si prevede, precisamente che essa non può essere compiuta al domicilio eletto e dall’altro. 

Se essa non è fatta a mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo lettera raccomandata. All’originale dell’atto deve essere allegato dell’atto la ricevuta di spedizione.

Se la notifica è viziata, è possibile effettuare l’opposizione tardiva all’ordinanza di convalida.

6. Cosa succede in caso di mancata opposizione o mancata apparizione?

Nel caso di citazione per la convalida, il conduttore potrebbe o non presentarsi in udienza o non fare opposizione. La legge prevede espressamente questi due casi prevedendo apposita disciplina. 

Se il conduttore, ricevuta la notifica regolare dell’intimazione, omette di comparire, oppure pur comparendo, omette di formulare opposizione tempestiva. 

Il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formale esecutiva. 

Nel caso di sfratto per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del conduttore che la morosità persiste. 

6.1. L’ordinanza di convalida e opposizione tardiva

L’ordinanza di convalida, se emessa nel rispetto dei ricordati presupposti di legge, è impugnabile solo con la c.d. opposizione tardiva quando ne ricorrano i presupposti. 

Infatti, l’intimato che non sia comparso può proporre opposizione tardiva quando ne ricorrano le rigorose condizioni.

Infatti, l’intimato che non sia comparso può proporre opposizione nel termine di 10 giorni dall’inizio dell’esecuzione, solo provando o di non avere avuto tempestiva conoscenza dell’intimazione per:

• irregolarità della notifica;  
• caso fortuito o per forza maggiore;

oppure che, pur avendo avuto conoscenza dell’intimazione, non sia potuto comparire all’udienza per caso fortuito o forza maggiore. 

A parte questa eccezionale possibilità di impugnazione e quando non ricorrano i rigorosi presupposti di essa, l’ordinanza di convalida emessa in assenza dell’intimato chiude, dunque, non solo la fase sommaria ma l’intero procedimento e acquista efficacia di cosa giudicata, come il decreto ingiuntivo non opposto. 

6.2. Come si è procede ad impugnare?

Molto diverso è il regime dell’impugnazione dell’ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c. emessa al di fuori dei presupposti di legge. In questi casi il provvedimento è illegittimo per violazione di legge sostanziale o processuale. 

Esso sarà impugnabile con l’opposizione tardiva se ne ricorrono i rigorosi presupposti. 

Tradizionalmente, la Corte di Cassazione suole ritenere che in questo caso il provvedimento sia nella sostanza una sentenza e che tale sostanza prevalga sulla forma. Quindi l’atto è impugnabile con l’appello. L’ordinanza non è impugnabile con mezzi ordinari di gravame, i mezzi straordinari di impugnazione consistenti nell’opposizione di terzo e nella revocazione per errore di fatto o per dolo di una delle parti in danno dell’altra.

7. Cosa succede se il conduttore fa opposizione?

La procedura di sfratto per morosità può avere però diverse evoluzioni. Può anche accadere che nella fase sommaria che segue all’intimazione di licenza o di sfratto è quella che l’intimato compaia e formuli opposizione sollevando eccezioni non fondate su prova scritta. 

Anche in questa ipotesi, se vi è richiesta dell’intimante e non sussistono gravi motivi in contrario, la fase sommaria culmina in un provvedimento ma, diversamente che nell’ipotesi precedente, esso non è idoneo a chiudere definitivamente il procedimento. Questo può proseguire nelle forme ordinarie. 

Questo provvedimento è un’ordinanza non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva con riserva delle eccezioni di convenuto nel corso della fase ordinaria del procedimento. 

8. Il conduttore può contestare i canoni?

Nella fase sommaria del procedimento è anche il momento in cui il conduttore può contestare l’ammontare dei canoni. 

Questo ovviamente presuppone che l’intimato compaia in giudizio e proponga opposizione, negando il proprio inadempimento. In questo modo può anche contestare l’ammontare dei canoni preteso dall’intimante.

Anche in questa ipotesi, la fase sommaria può culminare in un provvedimento che non chiude comunque definitivamente il procedimento, destinato a proseguire nelle forme ordinarie.

Questo provvedimento che sarà seguito da quello di mutamento del rito, è un’ordinanza con cui il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa concedendo al convenuto il termine non superiore di venti giorni per provvedere. 

In questo caso, se il conduttore non adempie al pagamento dei canoni, il giudice convalida l’intimazione di sfratto e pronuncia il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.

In questa ipotesi, diversamente da quello già descritto, il provvedimento non contiene una condanna al rilascio. È prevista solo la condanna al pagamento della somma non controversa. Mentre la condanna al rilascio può conseguire soltanto alla non ottemperanza all’ordine di pagamento. 

9. Trasformazione del procedimento 

Il rito di sfratto per morosità segue in genere questa modalità, che viene definita rito sommario. È un rito semplificato che avviene secondo regole speciali. Tuttavia, può accadere che il rito sia convertito in ordinario. 

L’opposizione tempestiva è il presupposto sostanziale della trasformazione del rito perché in mancanza di essa il procedimento si chiude con l’ordinanza ai sensi dell’art. 663 c.p.c. senza passare alla fase ordinaria. Con essa, invece, si chiude solo il procedimento sommario e si introduce il giudizio ordinario. 

Circa la forma, trattandosi di domanda di rigetto, sarà normalmente contenuta in una comparsa di risposta. Ciò non è necessario, in quanto l’opposizione tempestiva è efficace anche se formulata verbalmente dall’intimato in udienza, come si desume dall’art. 660, comma 6, c.p.c., il quale afferma:

“ ai fini dell’opposizione e del compimento delle attività previste dagli articoli da 663 a 665, è sufficiente la comparizione personale dell’intimato”. 

10. L’ordinanza per cambiare il rito

A seguito dell’opposizione tempestiva dell’intimato, il giudice eventualmente dopo aver pronunciato il provvedimento di cui agli artt. 665 e 666 c.p.c., emette ordinanza di mutamento del rito con la quale fissa l’udienza di prosecuzione del giudizio nelle forme ordinarie e il termine perentorio entro il quale le parti dovranno provvedere all’integrazione dei rispettivi atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria.Da questo momento si applica il rito speciale locatizio.

11. Cosa succede se il conduttore non rilascia l’immobile?

Quando il giudice convalida lo sfratto per morosità, poi attribuisce anche un termine all’inquilino moroso per rilasciare l’immobile, che è di 30 giorni.

Se il soggetto in questione non rilascia l’immobile si deve:

• procedere a notificare l’atto di precetto con cui si intima il rilascio in 10 giorni;
• se nel termine il bene non è rilasciato, si procede ad azione esecutiva.

L’Ufficiale Giudiziario, su richiesta del soggetto interessato o un legale, provvede a notificare l’avviso con giorno ed ora in cui avverrà l’esecuzione. In tal data si provvederà ad immettere il proprietario nel possesso dell’immobile, facendo uscire l’inquilino e cambiando la serratura.

12. Consulenza e assistenza legale per il tuo caso

La procedura di sfratto per morosità è sicuramente complessa e può comportare anche una serie di difficoltà. Come abbiamo cercato di illustrarti, potrebbe essere necessario anche ricorrere ad un’azione esecutiva.

Come avrai notato, la disciplina prevista in relazione allo sfratto per morosità è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

Un Professionista di ObiettivoProfitto.it saprà aiutarti nel migliore dei modi.