Sfratto per morosità del locale commerciale: come difendersi

Hai ricevuto una notifica di sfratto per morosità e non sai come poterti difendere? 

Partiamo con il dire, che se hai ricevuto una notifica di questo tipo sicuramente sei risultato inadempiente al pagamento di più rate o è scaduto il termine di durata della locazione.

Questo ti obbligherà di conseguenza a dover lasciare il locale entro un termine stabilito. 

Come fare ad evitare lo sfratto? 

Le strade che potresti prendere per evitare lo sfratto per morosità sono molteplici. 

Quello che ti permette di “risolvere” tutto in poco tempo e con il meno dispendio di denaro sarà sicuramente quello di trovare un accordo con il proprietario dello stabile.

Tra le varie ipotesi potresti accordarti sul pagamento rateale delle quote arretrate ad esempio. 

Se questo non è possibile, la legge ti consente di proteggerti dallo sfratto per morosità in due modi:

  • il primo modo è quello di presentare al Tribunale un’opposizione all’ordinanza;
  • la seconda possibilità potrebbe essere quella di richiedere venti giorni di proroga per poter adempire a quanto dovuto.

Come avviene lo sfratto? 

Tramite lo sfratto per morosità il proprietario dell’immobile potrà ottenere più velocemente un atto esecutivo.

Tale atto gli permetterà di riavere il possesso del proprio stabile a te concesso in locazione. 

Lo sfratto per morosità è dunque uno strumento che la legge ha messo a disposizione del proprietario dell’immobile ad uso commerciale, nel caso di mancato pagamento di uno o più canoni di locazione da parte del conduttore (in questo caso tu). 

Per poter utilizzare tale mezzo il locatore naturalmente dovrà aver stipulato un regolare contratto di locazione con il conduttore. 

Per quanto riguarda il caso specifico della locazione di un locale commerciale, la legge non stabilisce quale sia l’ammontare specifico del canone o degli oneri/accessori non pagati.

Affinché il locatore possa agire nei confronti del conduttore con lo sfratto per morosità e di conto con la risoluzione del contratto. 

In questo caso sarà lo stesso giudice a cui il locatore si rivolgerà a stabilire la gravità dell’inadempimento.

Dopo aver riassunto a grandi linee i motivi per cui può avvenire uno sfratto per morosità, torniamo a spiegare nello specifico quali sono i metodi di difesa a tua disposizione per evitare che tu perda l’immobile che ti è stato concesso in locazione. 

Sfratto per morosità: accordo tra le parti

Il locatore potrebbe accettare un accordo, evitando così un procedimento giudiziale. 

Questo accordo potrà giovare a entrambi sia in termini economici che di tempo.

Come?

Ebbene tu potrai mantenere il possesso dell’immobile pagando quanto dovuto e il locatore vedrà soddisfatto il credito che ha nei tuoi confronti in un tempo minore, rispetto ai tempi giudiziali. 

Sfratto per morosità: opposizione 

Uno dei modi che potrai utilizzare per difenderti dallo sfratto per morosità di locale commerciale, è l’opposizione. 

In questo caso si aprirà un procedimento autonomo. 

In questo procedimento detto anche “locatizio” il giudice cercherà di mediare la controversia tra te e il locatore per trovare una soluzione pacifica. 

Nel caso in cui la mediazione non dovesse andare a buon fine il giudice, sempre tenendo in considerazione la gravità dell’inadempimento, emetterà una sentenza.

L’attesa di una sentenza però non impedirà al giudice di farti comunque lasciare l’immobile.

Per evitare che questo accada dovrai esibire una prova scritta a favore della tua opposizione.

Davanti a tale prova il giudice può temporaneamente bloccare lo sfratto almeno fino al raggiungimento dell’accordo in caso di una mediazione o all’emanazione della sentenza in caso si continui la causa. 

Ma il codice di procedura civile ti da anche la possibilità di un’opposizione tardiva allo sfratto per morosità. 

Tale opposizione, la puoi fare anche dopo che il Giudice ha convalidato lo sfratto.

Questo però solo se dimostri di non essere venuto a conoscenza dell’intimidazione a causa: 

  • di un errore di notifica; 
  • causa di forza maggiore;
  • caso fortuito.

Comunque anche nel caso di opposizione tardiva, l’esecuzione normalmente non verrà sospesa.

Questo a meno che, tu non richieda espressamente la sospensione per gravi motivi, naturalmente anche questi ultimi devono essere comprovati. 

Sfratto per morosità: termine dilatorio per il pagamento tardivo

Nel caso di locazione di locale commerciale non è possibile per te, come invece può avvenire per gli immobili ad uso abitativo, applicare l’art. 55 della legge sull’equo canone. 

Questo comporta che non avrai la possibilità, ai fini della risoluzione del contratto, di pagare all’udienza di convalida dello sfratto l’intero importo del debito. 

Di contro non potrai neanche richiedere il cosiddetto “termine di garanzia”, ossia non avrai la possibilità di ottenere un ulteriore proroga per sanare il debito ed evitare lo sfratto per morosità. 

Anche se, la giurisprudenza, ha individuato un unico caso in cui si potrebbe ammettere tale clausola della garanzia anche a rapporti di locazione di locali commerciali. 

Questo caso riguarda l’ipotesi in cui nel contratto che hai stipulato con il locatore sia stata inserita la clausola che consente l’utilizzo da parte tua del “termie di garanzia” per sanare la morosità. 

Ma se tale unica ipotesi non si possa applicare, tranquillo non tutto è perduto, infatti se hai fatto opposizione contestando una sola parte della tua morosità all’intimidazione di sfratto, in caso di sfratto per morosità di un locale commerciale, puoi sempre richiedere un termine dilatorio di ulteriori venti giorni per l’adempimento tardivo delle somme non contestate, questo ti darà modo di pagare integralmente il debito. 

Nel caso in cui però alla scadenza dei venti giorni tu non abbia adempiuto a saldare il debito con il locatore, il giudice convaliderà l’intimazione per sfratto in più verrà concesso a favore del locatore il decreto ingiuntivo che ti obbligherà al pagamento dei canoni arretrati e al rilascio immediato dell’immobile. 

Se dovessi arrivare a questa ultima spiacevole situazione non potrai far altro che adempiere agli obblighi stabiliti in sentenza. 

Si concluderà così il procedimento esecutivo di sfratto per morosità del locale commerciale.

Decreto “Cura Italia”

Detto ciò dobbiamo tenere presente anche la situazione particolare in cui ci veniamo a trovare.

Infatti con il decreto legge emanato il 17 marzo 2020, n.18 c.d. decreto “Cura Italia”, il Governo ha decretato il blocco degli sfratti su tutto il territorio italiano.

La legge non permette la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, ma ti consente, se sei in difficoltà economica, di recedere anticipatamente dal contratto per giusta causa.

Dunque tale decreto interviene per le procedure di sfratto per morosità già pendenti, posticipandone gli effetti dopo il 30 giugno.

In tutti gli altri casi sono fatti salvi i diritti del locatore di ricorrere alla procedura di sfratto per morosità.

Spero che questo articolo ti sia stato di aiuto. 

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