Hai deciso di aprire un mutuo con una banca e qualche mese dopo, parlando con un dipendente di un’altra banca, ti sei accorto che loro ti avrebbero proposto delle condizioni più favorevoli per stipulare il mutuo sulla stessa cifra?

Ma tu ormai hai già firmato presso un’altra banca. 

Il primo mutuo che hai aperto ti vincola a rimanere legato a quella banca finché non arriva l’estinzione? No, grazie alla surrogazione del mutuo.

Questa possibilità è stata introdotta per consentire al debitore di spostare il proprio mutuo. Vediamo subito nel dettaglio di cosa si tratta, come funziona e in quali circostanze conviene.

Cos’è la surrogazione del mutuo?

La surrogazione, o surroga del mutuo, è stata introdotta dal Decreto Bersani del 2007. Si tratta di una procedura che consente di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra se quest’ultima offre delle condizioni più favorevoli, senza prevedere dei costi aggiuntivi per il trasferimento.

La surrogazione del mutuo viene anche denominata “portabilità dell’ipoteca”, perché è la stessa ipoteca sulla casa che garantisce il mutuo. Quest’ultimo viene semplicemente estinto presso una banca per esserne aperto uno nuovo da un’altra parte.

Con la surrogazione viene infatti trasferita l’ipoteca, o mutuo ipotecario.

Questo trasferimento viene richiesto nel momento in cui il debitore trova una banca nella quale gli vengono offerte delle condizioni migliori rispetto alla banca di partenza. Nel momento in cui si accende il nuovo mutuo, infatti, è possibile ricontrattare le condizioni del finanziamento per ottenere un pacchetto economicamente più appetibile. Questo significa rivedere i tassi d’interesse o la durata. 

L’unico aspetto che non può essere ritrattato nel momento in cui si opera una surrogazione del mutuo è il cambio del prezzo.

Nel momento in cui il debitore decide di aprire un nuovo mutuo con la seconda banca, si impegna a saldare con questa le rimanenti rate, chiudendo completamente il rapporto con la prima banca.

La prima banca può opporsi? Assolutamente no. Dato che esiste una normativa specifica, la banca non può aggiungere costi per il trasferimento del mutuo, può solamente accettare la decisione.

Quali sono i requisiti per ottenere la surrogazione del mutuo?

La legge stabilisce delle precise condizioni con cui attuare la surrogazione del mutuo.

Le prime si trovano all’art. 1202 del codice civile:

• Il mutuo e la quietanza devono risultare da atto avente data certa;
• Nell’atto di mutuo deve essere indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;
• Nella quietanza deve menzionarsi la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione.

Gli altri requisiti si ricavano dal Decreto Bersani:

• La prima banca non può opporsi in alcun modo, anche se può proporre nuove condizioni per cercare di convincere il debitore a concludere il mutuo presso di loro;
• Il debitore può chiedere quietanza per qualsiasi finanziamento bancario;
• Se sul vecchio contratto ci sono delle clausole che escludano o prevedano costi per la surrogazione, sono da ritenere nulle.

Come si chiede la surrogazione del mutuo?

Nel momento in cui si intende trasferire il proprio mutuo perché non si considerano più le condizioni come vantaggiose, il primo passo è quello di cercare un’altra banca dove riaccenderlo.

Di conseguenza, se vuoi trasferire il tuo mutuo devi farti preparare alcuni preventivi tra cui scegliere per poter confrontare attentamente tutte le condizioni proposte.

Nel momento in cui hai individuato l’offerta che più ti convince, puoi recarti direttamente presso la nuova banca ed avviare la procedura di surrogazione del mutuo con la modalità richiesta dall’istituto specifico, spesso tramite raccomandata. Sarà la nuova banca ad informare la vecchia della tua volontà di trasferire il mutuo, chiedendo anche le specifiche del primo finanziamento.

Come abbiamo già sottolineato, la vecchia banca deve obbligatoriamente autorizzare il trasferimento.

Nell’arco temporale di 30 giorni la vecchia banca deve dare il nulla osta per la surrogazione, se non vuole incappare in eventuali risarcimenti economici richiesti dal debitore per condotta contraria alla normativa.

La surrogazione verrà disposta direttamente dalla nuova banca con atto notarile a data certa, come abbiamo visto prima, per poter trasferire l’ipoteca e avviare definitivamente il nuovo mutuo.

Di quali documenti devi disporre?

Come ogni procedura, anche nella surrogazione del mutuo sono richiesti degli specifici documenti: 

• Anagrafici: devi essere in possesso di una copia della carta d’identità e del codice fiscale se sei tu l’intestatario del mutuo, insieme a quelle di eventuali garanti, nonché del certificato di stato civile;
• Reddituali: i lavoratori dipendenti devono mostrare le ultime due buste paga, il CUD e il Modello 730, diversamente i liberi professionisti devono presentare l’iscrizione a Camera di Commercio se commercianti oppure il certificato di iscrizione all’albo professionale se professionisti, insieme al Modello Unico;
• Sul vecchio mutuo: l’ammontare del debito residuo nel giorno in cui è avvenuta la surrogazione, una copia dell’atto con il vecchio mutuo e della nota di iscrizione a ipoteca, una copia dell’atto d’acquisto dell’immobile e la documentazione catastale con visure e planimetrie.

Vi è un ultimo documento che non rientra nelle tre categorie precedenti. Se l’immobile è stato ricevuto per successione, va presentato anche il Modello 4 o il Modello 240.

Quando conviene optare per la surrogazione del mutuo?

Ti conviene scegliere la surrogazione nel momento in cui la rata o il tasso diventano più favorevoli. Tuttavia, ci sono tantissimi benefici da considerare come il fatto che non ci sono costi per il trasferimento e non ci sono spese aggiuntive per perizie o atti notarili.

Quindi, se i tassi e l’importo della rata ti sembrano più vantaggiosi, non ci sono elementi che ti ostacolano per procedere al trasferimento.

Sappi che puoi anche chiedere la surrogazione per più volte, in qualsiasi momento. Anche se ti consigliamo di non farlo così spesso perché tu non devi sostenere spese, ma le banche si.

Quali sono i costi della surrogazione?

Per te non ce ne sono, perché è la nuova banca a doversi accollare le spese del notaio e dell’iscrizione a ipoteca.

Esiste un unico costo, molto trascurabile in realtà, che è l’iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari ed ammonta a 35 euro.

Ora sai che dalla surrogazione del mutuo puoi solamente guadagnarci.