Usucapione: dal possesso alla proprietà di un immobile
Eleonora Truzzi
Aggiornato il 21 Marzo 2021
 

Nel diritto italiano esiste un istituto che permette di acquistare il diritto di proprietà attraverso il possesso.

Si chiama usucapione.

Possiamo definire l’usucapione come l’istituto attraverso il quale, per effetto del possesso su un bene prolungato per un determinato periodo di tempo e di alcuni altri requisiti, è possibile acquistare la proprietà o i diritti reali di godimento su quel bene stesso.

L’usucapione è un metodo di acquisto di diritti a titolo originario. Ad oggetto può avere beni mobili e immobili sui quali possono essere costituiti il diritto di proprietà o altri diritti reali.

I beni devono essere in commercio e non devono essere demaniali.

Qual è la ratio alla base dell’istituto?

Con l’usucapione si vuole riconoscere un privilegio a quel soggetto che detiene il possesso di un bene, se ne prende cura e lo rende produttivo, a scapito del reale proprietario del bene stesso.

Inoltre, permette di rendere certa la proprietà di un bene. Diversamente, per stabilire la reale proprietà, sarebbe necessario risalire all’ultimo acquisto a titolo originario.

È quindi possibile acquistare il diritto di proprietà su un immobile anche tramite un semplice possesso.

Quali sono i requisiti? E il limite temporale?

Vediamoli insieme!

I requisiti dell’usucapione

Abbiamo detto che tramite il possesso si può acquistare la proprietà, tuttavia non basta una qualunque tipologia di possesso.

Il possesso deve avere dei requisiti ben precisi per poter rientrare nel caso dell’usucapione.

Il primo requisito è, chiaramente, quello della continuità. Il possesso deve essere continuo e non interrotto.

Inoltre, il possesso non deve essere viziato, quindi non deve essere né violento né clandestino. In questi casi, non sarebbe lecito che il possessore diventasse proprietario di un immobile di cui si è appropriato illegalmente.

Pensa solo a questa situazione. Manchi da casa perché ti sei trasferito all’estero per un lungo periodo di tempo. Ritorni e scopri che un clandestino ha occupato la tua casa per un arco temporale sufficiente affinché il suo possesso possa trasformarsi in un diritto di proprietà.

Questa opzione sarebbe impensabile e l’istituto dell’usucapione non si potrebbe applicare proprio perché il possesso andrebbe a ledere il diritto di proprietà originario. 

Da ultimo, il possesso ai fini dell’usucapione deve essere protratto per un arco di tempo ben definito al fine di portare all’acquisto della proprietà.

Se ti stai chiedendo se un bene di cui hai il possesso può diventare di tua proprietà, fai bene attenzione a queste condizioni.

Ora vediamo più nello specifico le diverse tipologie di usucapione.

Ne esistono due tipi che si distinguono sulla base della durata. La forma principale è quella dell’usucapione ordinaria, esiste poi anche l’usucapione abbreviata.

Scopriamo insieme le differenze.

usucapione
Esistono due tipi di usucapione: ordinaria e abbreviata

Usucapione ordinaria

Nel caso di acquisto di proprietà o di altro diritti reali di godimento su beni immobili o su universalità di mobili, la durata che devi prendere in considerazione è di 20 anni.

Puoi aver sentito parlare anche di usucapione sviluppata su 10 anni e questa opzione è valida solo in riferimento ai beni mobili registrati.

Come puoi notare, il periodo di tempo che il legislatore prende in considerazione è molto lungo, ma non potrebbe essere altrimenti. In caso contrario qualsiasi possesso darebbe luogo ad una perdita di proprietà in capo al proprietario originario.

Usucapione abbreviata

L’usucapione abbreviata, come suggerisce il nome stesso, ti dà la possibilità di acquisire la proprietà dell’immobile in un minor lasso temporale. Tuttavia, sono necessari dei requisiti aggiuntivi affinché si realizzi.

È beninteso che, anche per l’usucapione abbreviata, valgono i principi appena visti per l’usucapione ordinaria di possesso e durata.

Cos’altro serve?

La buona fede. Al momento dell’acquisto del possesso, il soggetto deve essere in buona fede.

Cosa significa?

Che non deve acquisire il possesso con il preciso scopo di ledere la proprietà altrui.

La buona fede è un requisito che si ripete di sovente all’interno del diritto italiano e, in questo caso, assume molta importanza dato che la durata del possesso ai fini dell’usucapione si sviluppa su un arco temporale decisamente più breve.

Deve esistere, in capo al soggetto, un titolo valido ed astrattamente idoneo al trasferimento del diritto e trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Cosa significa?

Che deve esserci un atto pubblico attraverso il quale viene ceduto il diritto di proprietà del bene dall’effettivo proprietario in capo al possessore.

Dalla trascrizione del titolo decorrerà il termine per l’usucapione.

Quali sono i termini per l’usucapione abbreviata?

Come abbiamo già detto prima, l’usucapione di beni non immobili ne racchiude al suo interno tre tipologie diverse e per ognuna di queste è prevista una durata differente:

  • 10 anni per l’usucapione di beni immobili
  • 5 anni per l’usucapione di fondi rustici
  • 3 anni per l’usucapione di beni mobili registrati

Il ruolo del proprietario

Mentre si perfeziona l’usucapione, il proprietario che ruolo ha?

Contrariamente a quanto si pensa, il proprietario e il possessore non devono necessariamente essere amici.

La proprietà può passare al possessore se vengono rispettati tutti i requisiti di legge senza che vi sia necessariamente una volontà in capo al proprietario dell’immobile.

Il caso in cui un soggetto veda di buon occhio il fatto che qualcun altro abbia il possesso effettivo del suo immobile è auspicabile nel caso di un rapporto famigliare.

Se il proprietario non è d’accordo e vuole riprendersi il bene?

Non è sufficiente una semplice diffida, va notificato un atto giudiziario.

Come si attesta?

Abbiamo detto che, tramite l’usucapione, la proprietà si acquista senza un contratto che la trasferisca.

Quindi come si formalizza?

Attraverso una sentenza del giudice che vada a verificare l’esistenza di tutti i presupposti richiesti e che attesti il realizzarsi di questa situazione di fatto.

In realtà, non è così scontato che si realizzi l’usucapione di un immobile tramite il possesso. Chi presta la propria casa ad un amico, o a un familiare, oppure chi la affitta non deve temere di perdere la proprietà in conseguenza di questa situazione.

Nel caso di usucapione, il possessore deve avere in gestione l’immobile proprio come se ne fosse proprietario, con tutti gli oneri e gli adempimenti che ne conseguono.

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