Vendita con patto di riscatto: come funziona

La vendita con patto di riscatto è un particolare negozio giuridico che si inserisce nella categoria della compravendita, come usualmente intesa. Essa infatti ha la struttura del negozio base, con la previsione di un’ulteriore pattuizione con cui l’alienante si riserva il diritto di riacquistare il bene.

Potrebbe, infatti, accadere che tu abbia un’imminente esigenza di liquidità. Tramite questa figura negoziale potrai soddisfare le tue necessità, conservando la facoltà di riottenere quanto alienato. Questa tecnica, che ti sottrae dagli inconvenienti di un ordinario finanziamento, è sovente adottata da imprenditori nell’esercizio della loro attività societaria o di impresa. Ad esempio, è piuttosto frequente che siano ceduti macchinari ad altre imprese, per far fronte ad una crisi, allo scopo di reinserirli successivamente nell’impianto di produzione.

Ove fossi incorso in una situazione similare, ti invitiamo nella prosecuzione della lettura. L’articolo si propone di descrivere brevemente come funziona della vendita con patto di riscatto, al fine proprio di venire in contro ad esigenze di immediata disponibilità di liquidi.

1. Cos’è la vendita con patto di riscatto?

Invero, già nella breve introduzione all’articolo ti abbiamo offerto una prima descrizione della vendita con patto di riscatto e del relativo scopo a cui puoi assolvere facendo ricorso ad esso.

Il patto di riscatto, o anche detto riscatto convenzionale, è disciplinato all’art. 1500 c.c., il quale afferma che: ” Il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalle disposizioni che seguono. Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l’eccedenza.”

Come ben si desume dalla norma, la parte formalmente debole risulta essere l’acquirente, il quale, pur acquistando il bene, può esserne spossessato, tramite riacquisto. Questa, invero, non è altro che una ordinaria vendita con la facoltà, riservata all’alienante, di revoca.

Invero, la posizione del compratore potrebbe essere, da un punto di vista sostanziale, meno remissiva di quanto sembra. Infatti, come poi accade in molti contesti, egli è sostanzialmente un finanziatore, il quale acquista il diritto di proprietà come garanzia della somma concessa in finanziamento.

La vendita con patto di riscatto potrebbe essere utilizzata anche in danno dello stesso alienante, soprattutto come nell’ipotesi menzionata, abbia causa di garanzia, potendo assumere fattezze riconducibili al divieto di patto commissorio.

Proprio per questa peculiare sua funzione, che il legislatore ha previsto una disciplina specifica, al fine di tutelare le parti da eventuali condotte reciproche, contrarie a correttezza e buona fede.

1.1. Gli effetti del contratto

Ivi abbiamo brevemente esposto la definizione e le peculiari problematiche che circondano la vendita con patto di riscatto. Ti starai chiedendo quali sono gli effetti che nella pratica poi il negozio produce, eventualmente distorsive delle posizioni contrattuali.

Come già asserito, il compratore è titolare di un diritto di proprietà derivante dell’atto di vendita. Tuttavia la sua posizione appare, invero, precaria, perché ad un certo termine l’alienante può far valere il riscatto e riappropriarsi della titolarità del diritto sul bene.

Ciò comporta delle limitazioni al pieno godimento del bene. Il compratore dovrà agire nella gestione e nella disposizione del bene nel rispetto dei principi di buona fede e correttezza. Conseguentemente, sarà tenuto alla conservazione del bene nelle condizioni in cui l’ha ricevuto. In caso di cattiva gestione del stesso, l’alienante potrà agire al fine di ottenere il risarcimento danni, in virtù di una responsabilità contrattuale della controparte.

A ciò inoltre si aggiungono implicite deroghe alla libertà di disposizione. Infatti, le eventuali successive alienazioni non sono connotate dalla stabilità. Il riscattante può agire anche nei confronti dei successivi acquirenti dell’originario compratore, come stabilito all’art. 1504 c.c.

L’esercizio del diritto di riscatto comporta, poi, il ripristino della situazione antecedente alla vendita, come se la stessa non fosse mai avvenuta, salvo che per quanto riguarda la locazione. L’art. 1505 c.c. stabilisce, infatti, che sono fatti salvi gli effetti di un contratto di tal genere, se ovviamente non concluso in frode al riscattante e ove abbia data certa.

2. La struttura del contratto

Procediamo dunque all’analisi degli elementi caratteristici di questa fattispecie, al fine di offrirti gli strumenti essenziali per procedere alla redazione del presente contratto di vendita con patto di riscatto.

Preliminarmente sembra opportuno chiarire che l’oggetto della vendita possono essere sia beni mobili che immobili. Con esso, non solo si può operare il trasferimento del diritto di proprietà, ma anche di altro diritto reale, quindi i diritti reali di godimento.

Secondo la dottrina (cfr. Bianca) il negozio può avere ad oggetto anche beni consumabili. Tuttavia in caso di deperimento o deprezzamento dell’oggetto del contratto in vigenza dello stesso, il compratore è tenuto alla restituzione dell’equivalente monetario. Invero, tale conclusione non sembra del tutto conforme alla natura del negozio in esame, tant’è che si potrebbe anche escludere che esso possa avere ad oggetto questa categoria di beni.

2.1. La forma

Per quanto riguarda la forma, dovrai in questo caso tener in considerazione le norme usualmente operative in materia di vendita. La scelta della stessa quindi dipende dal bene oggetto del contratto, se esso sia immobile, mobile registrato o mobile non registrato. Nelle prime due ipotesi è richiesta la forma scritta ai fini della validità dello stesso contratto.

Anche per quanto riguarda la trascrizione del patto, invero, il legislatore non ha disposto nulla. Tuttavia similmente si può applicare la stessa regola contemplata per la forma. Si procederà, allora, a trascrizione nel caso si tratti di beni immobili o mobili registrati. D’altronde la necessità di pubblicità rispetto al patto è evidente. Un terzo acquirente deve essere messo nella concreta possibilità di sapere se un bene è gravato da suddetto vincolo, quindi se l’acquisto che intende concludere sia o meno stabile.

2.2. Quando si può stipulare il patto?

E’ consuetudine che il patto di riscatto sia stipulato contestualmente alla vendita stessa. Tuttavia in dottrina si è posta la questione circa la possibilità di convenire il diritto di riscatto successivamente.

I sostenitori della tesi negativa (cfr. Capozzi) ha affermato che tale ipotesi sia da escludere in quanto la vendita e il riscatto presentano carattere unitario. Quindi, si evidenzia che i due negozi non potrebbero essere contenuti in atti distinti, conclusi in differenti momenti e privi di collegamento. Ciò in quanto l’unitarietà delle due figure trova fondamento nel carattere accessorio del patto rispetto alla vendita stessa.

Il patto sembra, infatti, assimilabile ad una sorta di condizione risolutiva. Ove le parti stipulassero l’accordo separatamente ed in un momento successivo, questo avrebbe carattere autonomo, affine agli istituti dell’opzione e della retrovendita. Tuttavia, tali ipotesi differiscono per l’efficacia verso i terzi.

A ciò potremmo obiettare che, infondo, il patto di riscatto, ove autonomamente considerato, altro non sarebbe che un contratto estintivo di un rapporto giuridico, espressamente ammesso dall’art. 1321 c.c..

2.3. Il riscatto

Passiamo ora a fornirti alcuni elementi circa la figura del riscatto.

L’art. 1501 c.c. stabilisce che il termine massimo all’esercizio del riscatto è di due anni per i beni mobili e cinque per gli immobili. Le parti, quindi, possono convenire il termine, ove tale clausola dovesse mancare, esso si intende equivalente a quello legale.

La dichiarazione di riscatto è a sua volta un negozio giuridico recettizio. Ai sensi dell’art. 1503 c.c.: “Il venditore decade dal diritto di riscatto se entro il temine fissato non comunica al compratore la dichiarazione di riscatto e non gli corrisponde le somme liquide dovute per il rimborso del prezzo, delle spese e di ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita“.

Pe quanto attiene alla forma, essa dipende sempre dall’oggetto del contratto. Ciò implica che se ha ad oggetto beni immobili o mobili registrati, deve essere stipulata per iscritto.

Tale atto deve essere poi accompagnato dalla corresponsione delle somme liquide dovute per il prezzo e per le spese, nonché tutte le somme spese per la manutenzione e i miglioramenti apportati. Suddette disposizioni devono essere necessariamente rispettate dal soggetto riscattante, a pena di perdita del diritto di riscatto.

3. Quando è nulla la vendita con patto di riscatto?

Come abbiamo detto in apertura, la disciplina del patto di riscatto è stata molto influenzata dalle possibili conseguenze dannose di un suo uso distorto. Questa tipologia di vendita, infatti, si presta a forme di abusi a cui dovrai fare ben attenzione.

In particolare il suo utilizzo con funzione di garanzia del credito si presta a non poche incertezza interpretative.

La struttura della vendita, cioè dello scambio bene e corrispettivo, sembrerebbe invero riconducibile alla figura vietata del patto commissorio, col quale un bene è trasferito a scopo di garanzia, divenendo definitivamente proprietà del creditore in caso di inadempimento. Tale forma di accordo è vietata nel nostro ordinamento, salvo sia accompagnata da clausola marciana.

In questa ipotesi però il divieto di cui all’art. 2744 c.c. non è direttamente integrato. Grazie al meccanismo del trasferimento immediato, per lungo tempo, infatti, il patto di riscatto è stato utilizzato con lo stesso scopo, sostanzialmente eludendo la norma citata.

Tuttavia ad oggi, tale previsione non può che considerarsi altrettanto nulla, laddove l’acquisto diviene definitivo a seguito dell’inadempimento del debitore. Ciò accade proprio in quanto questa modalità consentiva una sostanziale elusione del divieto di patto commissorio.

In sintesi, ove fossi incorso in una forma abusiva di vendita con patto di riscatto, avrai a disposizione l‘azione di nullità per far valere la tua situazione giuridica soggettiva.

4. Conclusioni

Come avrai notato, la disciplina prevista in materia di vendita con patto di riscatto è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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