Vendita con patto di riservato dominio: come funziona?

Il contratto di compravendita è il contratto in forza del quale un soggetto, il venditore, trasferisce la proprietà di un proprio bene all’acquirente, dietro il pagamento di un prezzo

Normalmente questo contratto, disciplinato dagli artt. 1470 e ss. c.c., ha effetti traslativi immediati. Questo perché ai sensi dell’art. 1376 c.c. testualmente dispone che nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale, ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato. 

In altre parole, affinché si manifesti l’effetto traslativo (ovvero l’effetto che determina il passaggio del bene dalla sfera patrimoniale del venditore a quella dell’acquirente) è necessario e sufficiente il consenso delle parti. 

Ma l’accordo delle parti è sempre la condizione necessaria e di per sé sufficiente affinché l’acquirente acquisti la proprietà (o altro diritto) di un bene? 

Diversamente da come si potrebbe pensare, la risposta al quesito non è positiva. Nel nostro ordinamento giuridico, infatti, esistono i c.d. contratti obbligatori con effetti reali differiti, come ad esempio la vendita con patto di riservato dominio, la vendita di bene futuro, la vendita di bene determinato solo nel genere, vendita di bene altrui e la vendita alternativa. 

1. Cos’è la vendita con patto di riservato dominio?

A disciplinare questa particolare forma di vendita è l’art. 1523 c.c. il quale dispone che nellavendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.”

La norma in esame precisa che il passaggio della proprietà tra il venditore e l’acquirentedel bene, in realtà, non avviene con il semplice consenso prestato (come nel caso della compravendita classica) bensì solo con il pagamento dell’ultima rata del prezzo. 

Pertanto, attraverso questa particolare vendita il venditore è tenuto a concedere al compratore una dilazione di pagamento il che gli permette di essere uno strumento particolarmente vantaggioso per tutti coloro che non godono della disponibilità economica immediata per coprire l’intero valore di un bene. Essi, infatti, nonostante non abbiano immediatamente la somma necessaria per poter acquistare il bene, possono comunque goderne intanto che ne pagano il prezzo a rate. 

Questo particolare contratto, nonostante possa apparire semplice nel suo funzionamento, ha fatto discutere per anni sia la dottrina che la giurisprudenza. È lecito chiedersi, infatti, cosa accada in questa particolare vendita prima che si realizzi definitivamente l’acquisto in favore dell’acquirente, prima di allora chi è il proprietario effettivo? Qual è la posizione dell’acquirente? Qual è la posizione del venditore e quando si applica questo particolare contratto?

2. Quando è possibile stipulare il contratto di vendita con riserva di proprietà?

La norma che disciplina la vendita con patto di riserva di proprietà (o vendita con patto di riservato dominio che dir si voglia) è collocata all’interno delle norme che disciplinano la vendita di beni mobili. 

Questo significa che, almeno da un punto di vista strettamente sistematico, questa particolare vendita è nata per i beni mobili. Ciò significa, che se si aderisse a questa impostazione, tale compravendita non potrebbe avere per oggetto beni immobili, come ad esempio case, terreni e così via. 

In realtà, oggi non ci sono dubbi sul punto. Questo particolare contratto, infatti, può avere per oggetto anche beni immobili. Anzi, non è esagerato affermare che, oggigiorno, la vendita di cui all’art. 1523 c.c. trova maggiormente applicazione proprio nel settore immobiliare. 

Il motivo è molto semplice, la vendita con riserva di proprietà è vantaggiosa sia per l’acquirente che per il venditore. Dal punto di vista del soggetto che acquista, il contratto in esame gli permette di entrare immediatamente nel godimento del bene acquistato, anche se non ha a disposizione l’intera somma che avrebbe dovuto sborsare. 

Dal punto di vista del venditore, invece, la vendita con patto di riservato dominio gli consente di conservare il diritto di piena ed esclusiva proprietà del bene (che viceversa, in caso di vendita tradizionale avrebbe perso immediatamente), il che gli consente di tutelarsi da eventuali inadempimenti dell’acquirente. 

Tuttavia, un altro aspetto particolare della vendita con patto di riservato dominio è racchiuso nella seconda parte dell’art. 1523 c.c. La norma ora richiamata, infatti, stabilisce che il compratore non assume la proprietà del bene al momento del contratto (come più volte sottolineato) tuttavia, ne assume i rischi immediatamente. 

Questa norma, dunque, pone una palese eccezione al principio presente nel nostro ordinamento giuridico “res perit domino” secondo cui il rischio del bene grava sul proprietario del bene. Infatti, come più volte sottolineato, l’acquirente del bene non diventa subito proprietario ma, nonostante ciò, subisce tutti i rischi che subirebbe il vero proprietario del bene

Questo perché il legislatore ha voluto riequilibrare le posizioni tra venditore ed acquirente. Quest’ultimo, infatti, è particolarmente avvantaggiato perché entra subito nella detenzione del bene, nonostante non paghi subito l’intero prezzo. 

2.1. Qual è la posizione del compratore?

Come sopra anticipato, è molto discussa qual è la natura giuridica della posizione dell’acquirente di un bene con patto di riservato dominio. In parole povere, l’acquirente in questo caso è pieno proprietario del bene anche prima che avrà pagato l’ultima rata oppure no? Se no, qual è la posizione giuridica di cui è titolare l’acquirente?

Non è semplice fornire una risposta esauriente ai quesiti sopra sollevati. Tuttavia, senza scendere troppo nel dettaglio, occorre procedere con ordine. 

L’art. 1523 c.c. stabilisce chiaramente che il compratore ha il diritto di godere della proprietà e lo farà nel migliore dei modi, soprattutto a causa dell’aspettativa che ha di diventare proprietario una volta che avrà pagato l’ultima rata pattuita dal contratto.

Un altro aspetto interessante è la possibilità o meno dell’acquirente di vendere il bene acquistato prima del pagamento dell’ultima rata. Tecnicamente, non essendo pieno proprietario del bene, quest’ultimo non potrebbe venderlo, a meno che non voglia effettuare una vendita che è sottoposta alla condizione sospensiva dell’adempimento del pagamento dell’ultima rata del prezzo della prima vendita

Inoltre, qualora l’acquirente dovesse vendere il bene, il venditore può far valere la sua riserva di proprietà nei confronti del creditore dell’acquirente, così come stabilito dall’art. 1524 c.c. 

Con riferimento alla natura giuridica della situazione giuridica di cui è titolare l’acquirente, in dottrina ci sono varie teorie sul punto. Secondo una parte della dottrina l’acquirente in realtà sarebbe il proprietario del bene. Secondo altra parte della dottrina, il negozio di vendita sarebbe, in realtà, sottoposto alla condizione sospensiva del completo pagamento del prezzo (anche se in questo caso non si spiegherebbe come fa l’acquirente ad acquistare la detenzione del bene oggetto della compravendita). Un’altra tesi è quella secondo cui l’acquirente sarebbe titolare di un diritto reale “sui generis” (ovvero diverso rispetto a quelli tipici disciplinati dal Codice civile).

2.2. Qual è la posizione del venditore?

Dopo aver esaminato brevemente la posizione giuridica dell’acquirente, è doveroso esaminare la posizione giuridica del venditore.

La domanda più importante è: il venditore perde o meno la proprietà del bene prima che l’acquirente paghi completamente il prezzo? La risposta, anche in questo caso, non è univoca. 

Secondo una parte della dottrina, infatti, il venditore, in realtà, perderebbe immediatamente il diritto di proprietà sul bene oggetto della compravendita e sarebbe titolare di una sorta di diritto di garanzia sullo stesso bene in caso di inadempimento dell’acquirente (il quale ovviamente acquisterebbe immediatamente la proprietà del bene). 

Questa teoria, però, si pone in contrasto con il dato letterale della norma più volte citata, la quale stabilisce chiaramente che “Il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo”. Ciò significa che per il legislatore il venditore è pieno proprietario del bene fino a quando l’acquirente non avrà pagato l’ultima rata del prezzo dilazionato. 

3. Quando è utile la vendita con patto di riservato dominio? 

La vendita con patto di riservato dominio rivela essere una soluzione molto efficace per tutti coloro che non vogliono o non possono richiedere un mutuo ad una banca. Attraverso la stipula di questo particolare contratto, infatti, è possibile ottenere un effetto simile alla stipula di un mutuo finalizzato all’acquisto di una casa. 

In entrambi i casi si ha una dilazione del pagamento: nel caso del mutuo però sarà necessario restituire la somma ricevuta alla banca stessa, viceversa, in caso di vendita con riserva di proprietà, la dilazione di pagamento è concessa direttamente dal venditore, ciò significa che sarà quest’ultimo ad incassare le rate. 

Ancora, questo schema contrattuale è particolarmente comodo per chi ha intenzione di stipulare un contratto di locazione finalizzato ad acquistare l’immobile. In questo modo, infatti, il conduttore paga non solo per abitare all’interno della casa ma, con una parte del canone, paga anche l’immobile per acquistarlo definitivamente. 

3.1. Il patto di riservato dominio è opponibile ai creditori?

A rispondere a questa domanda, come anticipato, è l’art. 1524 c.c.

“La riserva di proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

Se la vendita ha per oggetto macchine e il prezzo è superiore a euro 15,29, la riserva della proprietà è opponibile anche al terzo acquirente, purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina, e questa, quando è acquistata dal terzo, si trovi ancora nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita.

Sono salve le disposizioni relative ai beni mobili iscritti nei pubblici registri.”

Questo articolo si premura di fare una distinzione parlando dei creditori del compratore. L’aspetto più importante è il fatto che la riserva è opponibile per quanto riguarda gli immobili e i mobili registrati solamente se l’atto è stato trascritto.

3.2. Cosa succede se il compratore è inadempiente?

Giunti a questo punto occorre esaminare il caso in cui il soggetto acquirente non paghi l’ultima rata del prezzo. Infatti, fino ad ora è stato esaminato il caso opposto, ovvero, si è dato per assodato che l’acquirente sia adempiente ma cosa succede se il compratore non paga?

A fornire una risposta esaustiva sul punto è l’art. 1525 c.c.

“Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive.”

Quindi, se il mancato pagamento non supera l’ottava parte del prezzo, non può aversi risoluzione del contratto. Questo vale anche per le clausole come i patti contrari, esattamente secondo quanto specificato all’interno dell’articolo del Codice civile.

Ma questo significa che il mancato pagamento, da parte dell’acquirente, di una somma pari all’ottava parte del prezzo causa di per sé la risoluzione del contratto?

In realtà non è così, il legislatore, infatti, con la norma sopra citata ha semplicemente stabilito qual è l’indice di rilevanza dell’inadempimento contrattuale. Tuttavia, è sempre necessario che il Giudice si pronunci sulla scarsa importanza o meno dell’inadempimento posto in essere dall’acquirente. 

4. Risoluzione del contratto di vendita con patto di riservato dominio

Infine, l’art. 1526 c.c. disciplina la risoluzione del contratto in esame. Infatti, il venditore (ancora pieno ed esclusivo proprietario del bene) per ottenere la restituzione del bene non può agire in rivendica, ma è tenuto a cancellare dal mondo giuridico il contratto di vendita con patto di riservato dominio attraverso la sua risoluzione

“La risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscorre, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del denaro.

Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta.

La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti.”

L’inadempimento da parte del compratore, perciò, rappresenta la causa principale di risoluzione del contratto.

Nel secondo comma viene sottolineato il potere del giudice di ridurre l’indennità se l’obbligazione era stata adempiuta in parte.

Ancora, l’art. 1526 c.c. disciplina anche il c.d. patto di confisca delle rate pagate. Si tratta del patto in forza del quale le parti convengono espressamente che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità in caso di mancato adempimento dell’acquirente

Si tratta di una sorta di clausola penale (come è confermato anche dal secondo comma dell’art. 1526 c.c.) ai sensi dell’art. 1382 c.c. la quale precluderebbe al venditore di chiedere il risarcimento del danno ulteriore. 

Il patto in questione, ai sensi dell’art. in esame, si applica nel caso in cui il contratto è stato configurato dalle parti come una locazione e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita dal conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti.

5. Consulenza e assistenza legale per il tuo caso

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