Vendita con patto di riservato dominio: come funziona?
Eleonora Truzzi - 26 Aprile 2020

Nel momento in cui parliamo della vendita, qual è il momento in cui la proprietà si trasferisce all’acquirente? Viene trasferita subito oppure in concomitanza di un particolare evento?

Nell’ambito della vendita queste domande sono molto importanti perché non in tutti i casi il trasferimento della proprietà avviene al momento della stipula del contratto.

In questi casi si parla proprio di vendita con patto di riservato dominio, o vendita con riserva della proprietà, come viene nominata dall’articolo del codice civile che la disciplina. 

Vediamo più nello specifico quando avviene la vendita con patto di riservato dominio, chi sono i soggetti coinvolti e come funziona.

Cos’è la vendita con patto di riservato dominio?

A disciplinare questa particolare forma di vendita è l’art. 1523 del codice civile che la definisce con le seguenti parole:

“Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.”

Questo primo articolo ci suggerisce già tantissimi aspetti che caratterizzano la vendita con patto di riservato dominio.

Prima di tutto, ci dice che riguarda la vendita a rate. Tutti coloro che non godono della disponibilità economica immediata per coprire l’intero valore di un bene, possono comunque goderne intanto che ne pagano il prezzo a rate. 

Questo è il caso all’interno del quale opera la vendita con patto di riservato dominio.

Cosa accade in questo tipo di vendita? Semplicemente che il venditore ne mantiene la proprietà finché non riceve il pagamento dell’ultima rata.

Questo tipo di vendita è favorevole per entrambe le parti perché, dal punto di vista del compratore, gli consente di godere del bene anche se non potrebbe comprarlo per intero sul momento mentre, dal punto di vista del venditore, gli permette di mantenere la proprietà per tutelarsi da eventuali inadempimenti compiuti dal compratore.

Quindi, la proprietà passa nel momento in cui il compratore paga l’ultima rata e questo sistema ti farà sicuramente venire in mete la classica forma di mutuo nel mercato immobiliare.

Tuttavia, l’art. 1523 c.c. aggiunge un’altra informazione a quelle appena esaminate.

Ossia che il compratore non assume la proprietà al momento della stipula del contratto, tuttavia assume già i rischi legati al bene al momento della consegna.

Qual è la posizione del compratore?

È molto interessante esaminare cosa accade alla figura del compratore mentre si verifica la condizione sospensiva determinata dalla vendita con patto di riservato dominio.

In questo lasso temporale, il compratore ha chiaramente il diritto di godere della proprietà e lo farà nel migliore dei modi, soprattutto a causa dell’aspettativa che ha di diventare proprietario una volta che avrà pagato l’ultima rata pattuita dal contratto.

Non può alienare il bene a terzi mentre ne dispone e, se dovesse perire o alterarsi, sarebbe sua la responsabilità, esattamente come cita l’articolo che abbiamo appena letto.

Quali beni sono interessati?

Abbiamo parlato probabilmente del caso più conosciuto di vendita con patto di riservato dominio. Quello che riguarda gli immobili.

Tuttavia, possono essere oggetto di questa particolare tipologia di vendita anche i beni mobili e i beni mobili registrati.

Il patto di riservato dominio è opponibile ai creditori?

A rispondere a questa domanda è l’art. 1524 del codice civile:

“La riserva di proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

Se la vendita ha per oggetto macchine e il prezzo è superiore a euro 15,29, la riserva della proprietà è opponibile anche al terzo acquirente, purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina, e questa, quando è acquistata dal terzo, si trovi ancora nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita.

Sono salve le disposizioni relative ai beni mobili iscritti nei pubblici registri.”

Questo articolo si premura di fare una distinzione parlando dei creditori del compratore.

L’aspetto più importante è il fatto che la riserva è opponibile per quanto riguarda gli immobili e i mobili registrati solamente se l’atto è stato trascritto.

Cosa succede se il compratore è inadempiente?

Finora abbiamo parlato della vendita con patto di riservato dominio dando per scontato che il compratore arriverà fino al pagamento dell’ultima rata diventando così, finalmente, proprietario.

Ma cosa accade se il compratore è inadempiente?

A stabilirlo è l’art. 1525 del codice civile:

“Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive.”

Quindi, se il mancato pagamento non supera l’ottava parte del prezzo, non può aversi risoluzione del contratto. Questo vale anche per le clausole come i patti contrari, esattamente secondo quanto specificato all’interno dell’articolo del codice civile.

Risoluzione del contratto di vendita con patto di riservato dominio

Infine, l’art. 1526 c.c. ci spiega come avviene la risoluzione del contratto:

“La risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscorre, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del denaro.

Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta.

La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti.”

L’inadempimento da parte del compratore, perciò, rappresenta la causa principale di risoluzione del contratto.

Nel secondo comma viene sottolineato il potere del giudice di ridurre l’indennità se l’obbligazione era stata adempiuta in parte.

Nell’ultimo comma si nota come la disciplina della locazione riceva il medesimo trattamento della vendita con patto di riservato dominio.

Se vuoi ottenere maggiori informazioni, se desideri capire meglio come il caso della vendita con patto di riservato dominio si applichi al mutuo oppure se desideri ricevere una consulenza, non devi fare altro che contattare i nostri esperti tramite il Modulo presente in questa pagina.

Questo sistema di vendita è sempre più in uso, approfondisci la disciplina insieme a noi.

Tags articolo:immobili vendita gestione

CONTATTACI

per richiedere la nostra assistenza








Ho letto e accetto la Privacy Policy