Vendita con prelazione: come funziona
Clelia Tesone
Aggiornato il 9 Dicembre 2021
 

La vendita con prelazione è un ordinario contratto di compravendita con cui le parti si accordano a riservare il diritto di prelazione ad una di esse o anche in favore di un terzo.

Sicuramente ti sarà noto cosa si intende per diritto di prelazione, che è il diritto ad essere preferiti nella conclusione di un contratto di compravendita di un bene. Non solo può discendere dalla legge, come accade in materia successoria, ma le parti possono anche convenirlo in via pattizia.

Il patto di prelazione è quindi un istituto risalente, che tuttavia ancora oggi si presta ad un largo impiego e potrebbe venire incontro alle tue esigenze, soprattutto ove tu voglia acquistare un bene immobile o venderlo. Tramite suddetto diritto, invero, si introduce una limitazione al diritto di proprietà, in quanto una delle parti è tenuta a preferire, al momento della vendita, il beneficiario del diritto.

Laddove fossi interessato a concludere un contratto di vendita con diritto di prelazione, ti invitiamo nella prosecuzione della lettura. L’articolo si propone di offriti una breve descrizione della disciplina della vendita con prelazione.

1. Perché concludere una vendita con prelazione?

Il primo quesito che sicuramente ti starai ponendo è perché dovresti concludere un contratto di vendita con prelazione. Invero, la fattispecie che ci accingiamo a descrivere potrebbe risultarti piuttosto utile, sotto molteplici punti di vista.

La prelazione in questo caso è volontaria, ossia non discende direttamente dalla legga, ma è convenzionalmente determinata. La parti, infatti, la introducono tramite contratto.

Le ipotesi maggiormente frequenti di convenzione pattizia del diritto di prelazione si realizza in caso di contratti di locazione. Ad esempio con il contratto di locazione abitativa i contraenti possono convenire a talune condizioni che l’inquilino deve essere preferito ad altri nella compravendita dell’alloggio, laddove il proprietario decidesse di alienare.

La vedita con prelazione, invece, è un’ipotesi in parte differente. Cioè il venditore, per particolari esigenze di liquidità, potrebbe decidere di alienare il bene, ma inserire nel contratto un diritto di prelazione. Si potrebbe così stabilire che, se l’acquirente decide di alienare a sua volta il bene, deve preferire il precedente proprietario.

In questo modo si realizza un effetto similare alla vendita con patto di riscatto, ma non generando vincoli e subordinando le parti ad oneri, anche in termini di conservazione del bene.

Il ricorso a tale figura, quindi, si presta ad un agevole e flessibile utilizzo.

Rapporto con la vendita con patto di riscatto

Attraverso la vendita con prelazione potrai realizzare uno schema contrattuale non del tutto dissimile, per funzione ed intenti, alla vendita con patto di riscatto. Tuttavia, questa fattispecie si presta a molti meno inconvenienti pratici.

La tipologia contrattuale richiamata, infatti, impone all’acquirente limitazioni al proprio diritto di proprietà piuttosto rilevanti, tant’è che ci si chiede anche se il patto di riscatto possa porre in discussione il principio di tipicità dei diritti reali.

Come è noto, i diritti reali sono un numero chiuso e presentano caratteristiche ben definite. In particolare, il diritto di proprietà presuppone la titolarità piena e assoluta del potere di disporre del bene oggetto di diritto. Con il patto di riscatto, invece, l’acquirente è tenuto a conservare il bene nello stato in cui esso si trovava al momento dell’acquisto, non essendo consentite trasformazioni o modificazioni dello stesso. In caso di negligente conservazione, lo stesso è esposto ad azione risarcitoria.

Altra limitazione della potestà dell’acquirente, attiene anche all’effetto ripristinatorio di cui all’art. 1505 c.c.. L’esercizio del riscatto ricostituisce la stessa situazione anteriore alla vendita, la cosa deve essere restituita priva di pesi e ipoteche da cui sia stata gravata.

Attraverso la vendita con prelazione, invece, si evitano suddetti vincoli stringenti al diritto di proprietà dell’acquirente. Questo, infatti, non è tenuto ad alcun obbligo di conservazione del bene, che potrà esser oggetto di trasformazioni e modifiche. Ancor più rilevante è la possibilità di costituire diritti reali di garanzia, senza temere che possano venir meno per effetto del riscatto. In questo caso il venditore che fa valere il diritto di prelazione, riacquista il bene nelle condizioni risultati dopo il normale uso dello stesso, nonché gravato dai relativi pesi e vincoli.

In sintesi, questa tipologia di vendita consente all’alienante l’immediato aumento di liquidità a disposizione, tuttavia si riserva anche la possibilità di riacquistare il bene, senza tuttavia limitare in modo considerevole di diritto dell’acquirente.

2. La disciplina della vendita con prelazione

Il contratto in esame, come già asserito, ha le caratteristiche consuete di un negozio di compravendita. Tuttavia, al fine di conferire il diritto di prelazione viene inserita un’apposita pattuizione in tal senso.

Quindi, la disciplina essenziale è riconducibile a tali due istituti. Proseguiamo, quindi, nel descrivere brevemente la disciplina.

2.1. La prelazione volontaria

Nel caso in esame, il diritto di prelazione appartiene alla categoria del prelazione volontaria, in quanto le parti convengono in via pattizia a conferire suddetta facoltà.

La prelazione volontaria è, allora, un negozio che le parti decidono liberamente di concludere in virtù del principio di autonomia contrattuale, sebbene il codice non lo disciplini espressamente

Il patto di prelazione può essere realizzata tramite:

  • una clausola, inserita in un atto più ampio, come accade in questo caso, dove è inserita in un contratto di compravendita;
  • oppure un contratto autonomo.

Tramite suddetto accordo le parti assumono così una serie di diritti e doveri.

In particolare, il promittente si obbliga  a concludere un determinato contratto di vendita con uno specifico soggetto. Questo, invero, è il risultato principale che si intende conseguire. Il prelazionario, dal suo canto, ha diritto di concludere quel negozio alle medesime condizioni a cui l’avrebbero concluso i terzi.

Ciò, invero, non significa che le parti siano private totalmente della loro libertà contrattuale. Il promittente mantiene la propria la facoltà di convenire il contenuto del contratto. Egli, quindi, è libero di scegliere il prezzo e le condizioni a cui contrattare.

Mentre il prelazionario gode del mero diritto di essere preferito come controparte, di non vedersi depauperato della facoltà di acquistare il bene.

Tuttavia, egli non può “contrattare” o rinegoziare, proprio al fine di riequilibrare il vincolo imposto al promittente, che sarà limitato nel proprio diritto di disporre del bene, in fase di scelta del contraente.  

2.2. Elementi della prelazione

La vendita con prelazione presuppone che sia inserita una clausola espressa del contratto di compravendita. La forma, inevitabilmente, sarà la stessa dell’atto che lo recepisce.

Suddetta tipologia negoziale è, in realtà, conforme al principio della libertà della forma. Eventuali vincoli discendono esclusivamente dal bene oggetto di alienazione. Quindi, laddove si trattasse di un bene immobile o mobile registrato è espressamente richiesta la forma scritta.

Il patto di prelazione deve espressamente prevedere un termine di efficacia. Decorso il quale il concedente riacquista la libertà di contrarre con chi desidera, ciò in quanto determina una eccessiva limitazione del diritto di proprietà dell’acquirente.

La prelazione può essere apposta ad un contratto che ha ad oggetto beni immobili, mobili registrati, mobili ed universalità. Nonostante il patto non sia soggetto a trascrizione, tale adempimento dovrà esser comunque espletato, in quanto previsto per i contratti di compravendita.

La prelazione, ove fosse autonomamente pattuita, non soggiace a tale obbligo, in quanto il patto non ha efficacia reale.

3. Vendita con prelazione: come si esercita il diritto?

Sicuramente ti starai chiedendo come deve essere esercitato il diritto di prelazione e cosa accade se il diritto non è rispettato. Illustriamo brevemente come si estrinseca il presente patto.

Il titolare del diritto di prelazione deve essere necessariamente edotto dalla controparte dell’intenzione di concludere l’ulteriore contratto. Solo in questo momento potrà esercitare il diritto di prelazione.

Quindi è necessaria una espressa comunicazione da parte del c.d. concedente, che dichiara di volere concludere il contratto. Da questo momento sorge il diritto della controparte ad avvalersi del diritto, prima non esercitabile.

La dichiarazione, contiene una vera e propria proposta contrattuale, in quanto tale, deve contenere tutti gli elementi richiesti alla fine della conclusione del contratto.

Essa è l’atto con cui il concedente adempie al proprio obbligo di comunicare le condizioni contrattuali al beneficiario. Deve anche indicare un adeguato termine, entro il quale il beneficiario deve decidere se esercitare o meno il diritto di prelazione.

A seguito della dichiarazione si possono verificare diverse ipotesi:

  • il prelazionario decide di esercitare il diritto di prelazione, sicché contratto viene concluso;
  • oppure il prelazionario non esercita il diritto di prelazione, quindi il concedente è liberato dal vincolo, può concludere il contratto con un terzo. Il diritto di prelazione in questo caso si estingue;
  • il prelazionario non esercita il diritto di prelazione, ma il concedente non conclude il contratto con nessuno. Ivi, il diritto di prelazione non si estingue. Da ciò consegue che per la futura conclusione del contratto, occorre di nuovo comunicare la dichiarazione.

Cosa accade se non rispetto il vincolo di prelazione?

Passiamo, infine, a stabilire cosa invece accade se il diritto di prelazione non è rispettato.

In caso di inadempimento, nella prelazione convenzionale, il prelazionario non ha azioni verso il terzo acquirente, né potrà in alcun modo recuperare i bene.

Infatti, diversamente dalla prelazione legale, la prelazione convenzionale ha efficacia personale. Come abbiamo visto inizialmente la prelazione convenzionale si distingue nettamente dal diritto di riscatto, che similmente alla prelazione legale, consente di recuperare il bene.

In caso di inadempimento, il prelazionario incorrerà in una mera responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., potendo quindi agire verso la propria controparte per il risarcimento dei danni.

4. Conclusioni

Come avrai notato, la disciplina prevista in relazione alla figura della vendita con prelazione è decisamente complessa poiché occorre valutare molti elementi.

Proprio per questo motivo, al fine di proteggere e difendere al meglio il tuo Patrimonio, ti consiglio di completare il Modulo di contatto che trovi in questa pagina.

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